נחתמה העסקה של רבוע נדל"ן לרכישת מניות משפחת גינדי בקניון TLV, כפי שדווח מוקדם יותר היום ב"גלובס". קניון האופנה TLV, שנמצא במרכז תל אביב, עובר לבעלותה המלאה של חברת רבוע כחול נדל"ן, שנמצאת בשליטתו של מוטי בן משה. החברה, שמחזיקה כיום ב-50% ממניות חברת "קניון האופנה" וחברת המגורים הכלולים בפרויקט השוק הסיטונאי, חתמה היום על הסכם לרכישת המחצית השנייה של מניות חברת הקניון וחברת המגורים מידיה של משפחת גינדי. דבר העסקה המתגבשת נחשף ב"גלובס" בתחילת החודש שעבר.
בתמורה למניות הנרכשות, תקבל קבוצת גינדי סכום של 225 מיליון שקל במזומן, שיוגדר כפירעון של מרבית הלוואות הבעלים שהזרימה המשפחה במהלך השנים לחברות הפרויקט. לדברי רבוע כחול נדל"ן, השלמת העסקה מותנית בקבלת אישורים מטעם הממונה על התחרות, עיריית תל אביב והבנקים המממנים.
על פי תנאי החוזה, תעמיד רבוע כחול נדל"ן הלוואת בעלים של 138 מיליון שקל לחברת הקניון וכן הלוואת בעלים של 87 מיליון שקל לחברת המגורים. כספים אלה ישמשו את חברת הקניון וחברת המגורים לפירעון חלק מהלוואות הבעלים ושטרי ההון שהועמדו להן על ידי קבוצת גינדי. שאר הלוואות הבעלים ושטרי ההון שלא ייפרעו באמצעות כספי התמורה, בסך כ-80 מיליון שקל, יירכשו על ידי רבוע כחול נדל"ן בתמורה לשקל אחד. כך, למעשה יוצאת משפחת גינדי מפרויקט השוק הסיטונאי בהפסד מוערך של עשרות מיליוני שקלים.
במכתב שנשלח לעובדים לאחר החתימה, כתב מנכ"ל גינדי TLV, אבי זמיר, כי "אנו קבוצה יזמית מזה עשרות שנים ולכן מצאנו לנכון בשלב הזה של הפרויקט, לממש את אחזקותינו בנכס".
ארבעה מגדלים יישארו מחוץ לעסקה
למרות ההפסד הכבד, מדובר בעסקה טובה עבור קבוצת גינדי, מכיוון שהיא לה משחררת הון עצמי שהושקע בפרויקט ושניתן יהיה לפעול עמו לייזום פרויקטים חדשים בתחום הנדל"ן. עם השלמת העסקה תהפוך רבוע כחול נדל"ן לבעלים היחיד של הקניון והמתחם כולו, למעט ארבעת מגדלי המגורים Gindi TLV בני 48 הקומות - שמעולם לא היו חלק מהשותפות בין הצדדים. מגדלים אלה יישארו בבעלות מנור וכפיר גינדי ואורי לוי.
הסכם יהפוך את רבוע כחול נדל"ן לבעלים יחיד של קניון TLV ושל חברת המגורים. כמעט כל הדירות בפרויקט כבר נמכרו, כך שפעילותה הנוכחית של חברת המגורים כוללת את חברת הניהול של המתחם, בעלות על כמה דירות ומחסנים שטרם נמכרו, וכן בעלות על מגרש 6 הסמוך. מגרש 6 מיועד להקמת דירות להשכרה, אבל חלק זה בפרויקט עוכב בשנים האחרונות עקב הקשיים שאליהם נקלעה משפחת גינדי. כעת, צפויה רבוע כחול נדל"ן להעיר מחדש את העבודות במגרש, תוך ניסיון להגדיל את היקף הזכויות בו.
ממצגת שפרסמה היום רבוע כחול נדל"ן עולה כי בפעילות הקניון נרשם בשנה האחרונה שיפור משמעותי, עקב השינויים בתמהיל השוכרים. לדברי החברה, ה-NOI (רווח גולמי מהשכרה) שמייצר הקניון טיפס ברבעון הרביעי של 2019 לקצב שנתי של 76-78 מיליון שקל, וזאת לעומת 60 מיליון שקל בלבד ב-2018. בחברה מאמינים כי העסקה הנוכחית תאפשר לה להמשיך ולהגדיל את ה-NOI, לרמות של 82-87 מיליון שקל ב-2020 ושל 87-92 מיליון שקל ב-2021.
"השינויים ניכרים בעלייה בפדיונות"
קניון TLV, שהוקם במשולש הרחובות קרליבך, החשמונאים ומנחם בגין בתל אביב, כולל שטחי מסחר בהיקף של 32.5 אלף מ"ר. הקניון נפתח לציבור במרץ 2017 לתקופת הרצה, והפתיחה הרשמית נעשתה בספטמבר אותה שנה. פתיחת הקניון לוותה בקשיים עסקיים ובתנועה דלה של קונים ומבקרים, שאילצו את היזמים להגדיל את הוצאות השיווק שלו ופגעו בתוצאותיו התפעוליות. הערכת השווי הנוכחית של הקניון נוקבת בסכום של 1.62 מיליארד שקל, לאחר הפחתות בהיקף מצטבר של 140 מיליון שקל בתוך שנה וחצי.
עד כה סבל הקניון מעלויות מימון גבוהות על הלוואה בנקאית שניטלה לצורך הקמתו, ושיתרתה הנוכחית מסתכמת ב-907 מיליון שקל. להערכת החברה, ניתן יהיה למחזר חוב זה בריבית נמוכה יותר, ובאופן שיוביל לגידול מהותי של כ-32 מיליון שקל ב-FFO (רווח נקי תזרימי לפני השפעות חד-פעמיות) השנתי, וזאת נוסף על עלייה של כ-30 מיליון שקל שתתרום העלייה בשיעור ההחזקה של רבוע כחול נדל"ן.
לאחר חתימת ההסכם אמר היום בן משה כי רבוע כחול נדל"ן "נחושה להמשיך בהטמעת האסטרטגיה העסקית החדשה, שהניבה בחודשים האחרונים גידול ניכר הן במספר המבקרים והן בפדיון בקניון TLV. השינויים שהתחלנו לבצע בשנה האחרונה בתמהיל העסקים, כבר ניכרים בעלייה בפדיונות בהיקף של כ-11% מתחילת השנה, ובצורה משמעותית אף יותר ב-NOI ביחס לשנה שעברה. אין לי ספק שעם השלמת הפיתוח האורבני המאסיבי בסביבה, הכולל את שתי תחנות הרכבת הקלה במתחם (קרליבך ויהודית), ועם השלמת האכלוס של כ-2,500 יחידות דיור בסביבת הקניון, ומאות אלפי מטרים חדשים של משרדים ומלונאות הממוקמים בסביבה, נצליח לממש את הפוטנציאל העסקי הגלום בפרויקט".
מקבוצת גינדי נמסר: "חתמנו היום על הסכם למכירת חלקנו בקניון TLV ופרויקט מגדלי לב תל אביב, לשותפינו בפרויקט מיום הקמתו - קבוצת רבוע כחול נדל"ן. כל חילוקי הדעות שהיו בעבר קיבלו מענה חיובי ועסקי, ושני הצדדים שמחים לצאת לדרך חדשה. כקבוצה יזמית מצאנו לנכון בשלב זה של הפרויקט לממש את החזקותינו בנכס ולהמשיך ולפעול כבעבר באיתור ובייזום פרויקטים מוצלחים".
את קבוצת גינדי ייצגו בעיסקה משרד AYR בהובלתם של עורכי הדין אמיר עמר, יואב כספי ושריאל כהן, את ריבוע כחול נדל"ן יצג משרד ארדינסט בן נתן טולידאנו , ע"י עורכי הדין אלון בנימיני ואסף סקרבניק.