על היזם להיערך מבעוד מועד למקרה של קריסת הקבלן / צילום: shutterstock, איל יצהר; עיבוד: טלי בוגדנובסקי
חוק המכר מעניק פיצוי בגין איחור במסירת הדירה בתקופה העולה על 60 יום (תקופת "גרייס") מהמועד שנקבע בחוזה. הצורך בסעיף הזה קם על רקע העובדה שרכישת נכס, קל וחומר דירה למגורים, היא עסקה יקרה, בעלת חשיבות לרוכשים, המבצעים במקרים רבים עסקה אחת במהלך חייהם ומשקיעים בה את כל הונם.
אבל במקרים מסוימים, בהתנגשות שבין זכות הרוכש לפיצוי לבין האינטרסים של הקבלן או היזם המנסה ולהתנער מאחריותו, פורצת מחלוקת בין הצדדים באשר לזכות למתן פיצוי כספי ושיעורו.
לאחרונה ניתן בבית משפט השלום בכפר-סבא פסק דין שבו נדונה סוגיה זו, במחלוקת שהתגלעה בין אדם שרכש משרד לבין החברה היזמית. במקרה זה היזם טען כי האיחור במסירה נבע מקריסה של הקבלן המבצע ומהצורך בהחלפתו בקבלן אחר. הקבלן שקרס קיבל לבקשתו צו הקפאת הליכים, מה שעיכב את האפשרות להכניס קבלן אחר להמשיך את הבנייה בפרויקט.
עיקר המחלוקת נסובה סביב הזכות לפיצוי מכוח החוק ביחס לסעיף בהסכם שנחתם בין הצדדים, השולל פיצוי אם התקיימו מקרים שחוסים תחת המונח "כוח עליון" - חוק חדש, מלחמה, גיוס כללי, שביתה ארצית, מחסור ארצי בחומרי בנייה בשוק.
בית המשפט דחה את טענת החברה היזמית כי צו שיפוטי - במקרה זה, צו הקפאת ההליכים שקיבלה החברה הקבלנית - הוא בגדר אקט חקיקתי שהוסכם עליו כאחד המצבים שבו היא רשאית לדחות את המסירה ללא פיצוי.
הרציונל לכך נעוץ בקביעה נוספת שלפיה הסיכון והאחריות לקריסת קבלן מוטלת במלואה על מזמין העבודה - היזם. זאת, לאור העובדה שהוא הגורם שהתקשר עמו, ולכן הוא היה צריך להעריך את הסיכון, להיערך לכך מבעוד מועד, לבקש ערבויות הולמות מהקבלן ועוד.
בית המשפט יכול היה לסיים את מלאכתו בנקודה זו, אך בחר להתייחס לטענה החלופית שלפיה מדובר במצב החוסה תחת המונח "כוח עליון", שעליו מנסים יזמים להסתמך בבואם להתנער מאחריותם כלפי רוכשים. בית המשפט העצים את ההלכה המתהווה בשנים האחרונות, וקבע כי כל הוראה או סעיף בהסכם השולל פיצוי כספי, כפי שקבע המחוקק, הם נטולי תוקף משפטי.
לטעמנו, בית המשפט הביא בחשבון כאן את פערי הכוחות בין הרוכש לבין היזם, ולכן מדובר בקביעה שיש לה השלכות מעבר למקרה הפרטני. קביעה זו מגשימה את תכלית המחוקק ומקדמת מדיניות משפטית ראויה, נכונה ורצויה, כזו המגנה על משפחות צעירות ורוכשים המשקיעים את כל הונם ברכישת נכסים.
מונחי הפטור שבהם נעזרים יזמים דרך המונח "כוח עליון" זוכים כאן לפרשנות מצמצמת, ובית המשפט מאותת להם כי לא בכל מצב הם יוכלו לחלץ את עצמם ממתן פיצוי כספי בגין איחור במסירת דירה מעבר לתקופת ה"גרייס".
לדעתנו, מדיניות זו ראוי שתחלחל בקרב יזמים וקבלנים בבואם להערים קשיים ללא הצדקה, וכדאי שיעניקו לרוכשים את הפיצוי הקבוע בחוק, שנועד לסייע להם במצוקה אליה נקלעו בעל-כורחם.
(10580-09-17 אביעד דיין נ' יקותיאל ביזנס סנטר בע"מ)
הכותבים ממשרד ארנון גרפי ושות', המתמחה בליטיגציה ובמשפט מסחרי