גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

החלום על וילה עם גינה: למה גופי התכנון מתנגדים אליהן, ואיפה עדיין בונים אותן במרכז?

בעשור האחרון צנחו התחלות הבנייה של יחידות דיור צמודות קרקע בעשרות אחוזים, אך הן עדיין מהוות רבע מהן ● למה מתנגדים גופי התכנון לחלום הישראלי על בית עם חצר, מה קורה עם עתודות הקרקע של המושבים והקיבוצים, ואיפה בכל זאת מתוכננות שכונות וילות חדשות?

בנייה ביישוב אבשלום בעוטף עזה / צילום: החברה לקידום פרויקטי הרחבות בע"מ
בנייה ביישוב אבשלום בעוטף עזה / צילום: החברה לקידום פרויקטי הרחבות בע"מ

המציאות מכופפת את החלום, והשאיפה הישראלית לגור בווילה עם גינה נאלצת להתפוגג בהדרגה - בשנים האחרונות נרשמו פחות ופחות התחלות בנייה של יחידות דיור (יחידות דיור) צמודות קרקע.

ניתוח נתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) בנוגע להתחלות בנייה של יחידות דיור צמודות קרקע, מעלה כי במהלך העשור האחרון חלה צניחה בבנייה שלהן בישראל.

כך לדוגמה, ב-2010 החלה בנייתן של 15,582 יחידות דיור צמודות קרקע (מוגדרות כדירות בנות 1-2 קומות), שהיוו שיעור גדול של כ-40% מהתחלות הבנייה. לעומת זאת, ב-2018 החלה בנייתן של 10,610 יחידות דיור צמודות קרקע שהיוו רק 23% מהתחלות הבנייה.

במחצית הראשונה של 2019 החלה בנייתן של 5,990 יחידות דיור צמודות קרקע שהיוו 26% מהתחלות הבנייה. אמנם מדובר בעלייה קלה לעומת 2018, אך לא במשהו שנראה כהיפוך מגמה.

התחלות הבנייה של יחד צמודות קרקע בירידה

אחת הסיבות לירידה בהתחלות הבנייה של צמודי קרקע היא ירידה בשיווקי קרקעות לבניית בתים פרטיים על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). גם מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר הזהירה בכמה פורומים, שאם תוגש לה תוכנית הרחבה של יישוב כפרי, שכוללת יחידות דיור צמודות קרקע - היא תגלגל אותה מכל המדרגות.

וילות חדשות בראשון לציון / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הסיבה המרכזית לסירובם של גופי התכנון לאשר בתים צמודי קרקע היא הרצון להגדיל את הצפיפות ולשמור על שטחים פתוחים, לצד הקושי לספק תשתיות הולמות (תחבורה, חינוך, בריאות, תרבות) לאוכלוסייה שמפוזרת ביישובים קטנים ומרוחקים.

המחדלים העצומים בתחום הקמת תשתיות התחבורה בישראל ממררים כבר עתה את חייהם של מי שצריכים להגיע למרכז הארץ מהאזורים הכפריים, שבהם רוב הבתים צמודי הקרקע.

לדברי עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת הבנייה יורו ישראל, "בשנים האחרונות המדינה כמעט ולא משווקת קרקעות לבניית יחידות דיור צמודות קרקע בשכונות חדשות, ולקבלנים שרוצים לבנות היום בתים צמודי קרקע אין כמעט אפשרות לרכוש קרקע מהמדינה".

חדד צודקת: בדיקה באתר רמ"י מעלה כי מתחילת השנה פורסמו כ-66 מכרזים לבניית יחידות דיור צמודות קרקע בסך-הכול ושווקו כ-400 מגרשים, רובם לאנשים פרטיים במסגרת "בנה ביתך". כתוצאה מכך יש לצפות, שגם בשנים הקרובות נמשיך לראות את מגמת הירידה בהקמת יחידות דיור צמודות קרקע.

אבל למרות מגמת הירידה בבנייה צמודת קרקע והרצון לעבור לבנייה רוויה - צריך לזכור שכרבע מכלל התחלות הבנייה בישראל הן עדיין של בתים פרטיים.

תור לרכישת מגרשים לווילות בקיסריה

מטבע הדברים, רוב התחלות הבנייה של בתים צמודי קרקע בעשור האחרון, כ-50 אלף יחידות דיור, היו בצפון הארץ, שם היישובים הכפריים הם חלק ניכר מכלל היישובים. במקום השני נמצא מחוז המרכז הגדול, שגם בו מספר היישובים הכפריים גדול ובמקום השלישי אזור הדרום - פריפריה נוספת עם יישובים כפריים רבים. אחריהם מגיעים אזורי חיפה, יהודה ושומרון ותל אביב.

העיר הבולטת ביותר מבחינת התחלות בנייה של בתים צמודי קרקע היא שלא במפתיע רהט - העיר הבדואית הגדולה בארץ.

מה שמפתיע הוא שבמקום השני נמצאת ירושלים. בעשור האחרון הוקמו בעיר לא מעט יחידות דיור צמודות קרקע, רובם קוטג'ים, בשכונות כמו פסגת זאב, רמת שלמה ועוד. אחריה מגיעה ראשון לציון שבה הוקמו בתים צמודי קרקע בנחלת יהודה ובמערב העיר. אחריהן נמצאות העיר סחנין והמועצה המקומית פרדס חנה-כרכור.

איך זה שעדיין משווקים מגרשים לבניית בתים גם במרכז, אפילו בשכונת אפקה בתל אביב, כשהמטרה המוצהרת היא לצופף את הבנייה, ובמיוחד באזור המרכז? התשובה היא שמדובר בתוכניות ישנות, והן אפילו לא האחרונות: יש במקומות שונים במרכז עוד מגרשים לבניית וילות שמבוססים על תב"עות ישנות, למשל בארסוף, בשכונת אפקה בתל אביב, בשכונת דניה בחיפה, ועוד.

האם הישראלים מוותרים על חלום הבית הפרטי עם גינה, בגלל המחיר הגבוה ועלויות התחזוקה השוטפת, שגבוהות מאלה של דירה?

חדד: "אנחנו מאמינים שלמוצר הזה יש ביקוש גבוה, והחלטנו לרכוש קרקע לבניית בתים צמודי קרקע מהקרן לפיתוח קיסריה. זכינו במכרז לבניית 91 קוטג'ים בשכונת אור ים באור עקיבא, שכרגע ממתינים להיתרי בנייה. כיום אנחנו משווקים שלושה טיפוסים של קוטג'ים בני שישה חדרים, בשטח בנוי של 165-180 מ"ר עם גינה בשטח של 30-100 מ"ר, החל מ-2.69 מיליון שקל".

אם חוצים את כביש החוף ליישוב השכן, קיסריה, ניתן לראות עדויות נוספות לגישתה של חדד. לפני ארבעה חודשים הוצעו למכירה במקום 35 מגרשים של 300 מ"ר לבנייה עצמית של וילות, במתחם גולף בוטיק במחירים שנעו בין 1.8 מיליון שקל ל-2.2 מיליון שקל למגרש. לילה לפני שהחלה המכירה החלו אנשים לעמוד בתור כדי להבטיח את מקומם. מגרשים נוספים ביישוב מוצעים כיום למכירה ב-2.5 מיליון שקל.

קרקעות הקיבוצים עוברות לבנייה לגובה

אחד ממקורות הקרקע העיקריים לבניית יחידות דיור צמודות קרקע היו הקיבוצים והמושבים. לפני 20 שנה, הקרקעות הללו הופשרו לצורכי הרחבות יישוביות, שהן בעצם שכונות וילות חדשות.

היום זה חלום רחוק: קרקעות שמסומנות להפשרה, משתתפות בהליכי "השבה", שבאמצעותן הקרקעות מושבות למדינה, בעבור פיצויים שניתנים לחקלאים המשיבים. לאחר מכן הן מוצמדות ליישוב עירוני סמוך, ומתוכננות באמצעות הוותמ"ל או ועדה מחוזית, לבנייה רוויה.

עם זאת, יש כמה מקרים יוצאי דופן. אחד מהם הוא קיבוץ קריית ענבים שבהרי יהודה, שהחל בתהליך של "התחדשות קיבוצית" שבאמצעותה התקשר עם היזם ראובן אלה לביצוע פרויקט מקיף של הריסת מבנים ישנים, לרבות בתי מגורים ומבני ציבור ישנים, שבמקומם ייבנו 300 יחידות דיור חדשות הכוללות צמודי קרקע ומבנים גג-גן ועוד כ-50 בתי מגורים ומבני ציבור חדשים שייבנו לטובת הקיבוץ.

מושב תלמי אלעז / צילום: גיל ארבל

הבתים החדשים יתווספו לכ-105 בתי אב קיימים ובסך-הכול בתום הקמת הפרויקט, קיבוץ קריית ענבים יכלול כ-400 משפחות. בניגוד להרחבות מהדור הישן, הרוכשים בפרויקט החדש ייהנו מכל הזכויות להן זכאים חברי הקיבוץ הוותיקים וייחשבו כחברי קיבוץ לכל דבר ועניין. "עיקר הרוכשים בפרויקט הם משפחות צעירות שמבקשות חינוך טוב לילדים וחיי קהילה", אומר אלה.

עלות בית בפרויקט קריית ענבים תנוע בין 3.22 מיליון שקל לדירת גן לכ-4.7 מיליון שקל לווילה גדולה. שטחם של צמודי הקרקע נע בין כ-165 מ"ר ועד כ-195 מ"ר על פני מפלס אחד או שניים בתוספת גינה בשטח של כ-200 מ"ר.

אלה אומר כי התהליך הזה דומה בנוסחה שלו להתחדשות עירונית, אבל אין הרבה קופצים על הרעיון הזה, אולי משום שהוא לא פשוט ליישום.

האם הקמת מגדלים שאולי עונה בצורה טובה על צורכי הדיור, גם מספקת מענה לצרכים של איכות חיים? כבר עתה ברור שהתשובה היא לא שחור-לבן.

העובדה שיש אנשים שעוברים מערי המרכז שבהן יש "עירוניות" כמו שנדרש בספר ו"צפיפות" כמו שתובעים המתכננים, ליישובים קטנים ומרוחקים, מעידה שלמרות הכל צמודי קרקע הם מוצר שלא אבד עליו הכלח, ושלא עבור כולם נגוז החלום לעבור לגור בו. 

"בית בעלות כוללת של 800 אלף שקל בלבד"

דווקא באזור עוטף עזה מוכה הטילים, בתים צמודי קרקע תופסים תאוצה.

סמנכ"לית משרד הבינוי והשיכון ומנהלת המינהל לענייני הכפר, אסנת קמחי, אומרת כי המינהל פיתח "ארגז כלים" לעידוד מעבר של משפחות לאזורים כפריים בפריפריה. המשפחות הללו מקבלות סבסוד עלויות פיתוח של מגרשים, שיכולים להגיע לעד ל-70%. "בעקבות מבצע צוק איתן, התקבלה החלטת ממשלה שנועדה לחזק את יישובי עוטף עזה שבמסגרתה היישובים קיבלו מגרשים במחיר אפס. כלומר סבסדנו להם את כל עלות הפיתוח עד לתקרה של 180 אלף שקל. כלומר האיש היה צריך להגיע לבנות את ביתו".

התוצאה לא איחרה להגיע. מרטין סיאורנו, בעל משרד "משקים בנגב", משווק מגרשים ובתים פרטיים מדווח על זינוק בביקושים למגרשים באזור שמסומן כיום כאחד המסוכנים ביותר בארץ. "יש לבחירתך מספר דגמים של בתים, ובסיכומו של דבר אתה יכול לבנות בית בעלות כוללת של 800-840 אלף שקל", הוא מספר.

בשלומית, יישוב קהילתי בחבל אשכול שמיועד לאוכלוסייה דתית לאומית, הוצעו למכירה 60 מגרשים בשלב א' שנמכרו כולם; אבשלום, שנמצא 2 ק"מ משם, מיועד לציבור החילוני ושם 23 מתוך 50 מגרשים שווקו בתוך כשנה.

גם בקיבוצי עוטף עזה, כמו סופה וכיסופים יש שיווקי מגרשים; אי אפשר לדבר על התנפלות בקצב המקובל במרכז הארץ, אבל לאור המצב המתמשך לאורך הגבול, קצב מכירות של עשרות בודדות של מגרשים בשנה, נחשב למכובד ביותר.

ומי מגיע לאזור העוטף? "מי שמגיע הן משפחות צעירות מאזור המרכז. שאלנו את אחת המתיישבות החדשות, 'מה מביא אתכם לכפר עזה, עם כל הטילים?' והיא ענתה, שהיא גידלה את הילדים בפתח תקווה ולא נתנה להם לרדת לרחוב עם אופניים. לגבי הטילים היא ענתה, שנכון שיש יומיים בחודש צבע אדום, אבל בשאר החודש הילדים מסתובבים בחוץ לבד, והיא לא דואגת".

קמחי מציינת גם את חיזוקה של שדרות כגורם משמעותי לחיזוק ההתיישבות הכפרית בעוטף עזה. "שדרות עצמה התחזקה לאחר שקלטה המון משפחות צעירות. תושבי הכפרים מסביב עושים קניות בשדרות, באים לקולנוע שם, יש תיאטרון וחוגים. זו עיר המטרופולין שלהם וזה דגם של כיצד עיר מרכזית ויישובים כפריים מחזקים אחד את השני", היא אומרת.

קמחי מספרת על ביקורת שמוטחת מדי פעם בפרויקט הזה, עקב בנייה בזבזנית קרקע לכאורה, ואולם היא מגיבה בפשטות, שבשום דרך אחרת לא ניתן להביא למקומות כאלה מתיישבים חדשים. 

עוד כתבות

אינטל / צילום: דוברות אינטל

מתקפת האקרים? הדוחות של אינטל דלפו - נאלצה להקדים את הדיווח

חשד כי ענקית השבבים נפלה קורבן לפריצה של האקרים שהדליפו את נתוני הדוחות לפני המועד המתוכנן, מה שאילץ את אינטל לפרסם את הדוחות לפני הזמן

מפגינים בסנט פטרסבורג נגד מעצרו של אלכסיי נבלני / צילום: Reuters, Anton Vaganov TPX

אלפי עצורים בשלג: הפגנות ברחבי רוסיה לשחרורו של אלכסיי נבלני

המשטרה ברוסיה השתמשה בכוח כדי לפזר הפגנות נגד מעצרו של אלכסיי נבלני, מנהיג האופוזיציה שחזר למדינה לאחר שהורעל בשנה שעברה ● 40 אלף בני אדם הפגינו במרכז מוסקבה, מעל 1,000 איש נעצרו ברחבי המדינה

בני גרינאפל / צילום: איל יצהר

בני גרינאפל, מנכ"ל עידן 2000 וכפר השעשועים: "האכיפה לא רצינית"

בני גרינאפל על אתגרי העבודה בתקופת הקורונה ● "עתרנו לבג"ץ לא לאפשר לרשתות השיווק למכור צעצועים ולפגוע לנו בפרנסה. אם סוגרים אותנו, תסגרו גם את אפשרות הקנייה בערוצים אחרים. בג"ץ הציע למדינה לשנות את ההחלטה, היא סירבה ואנו מחכים לפסיקה שאמורה להתקבל בקרוב"

עבודה מהבית / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הזינוק בעבודה מהבית בקורונה מושך סטארט-אפים מענף הנדל"ן

עובדים צעירים רבים שעזבו את הערים הגדולות מתכננים לחזור אליהן בעתיד, וצריכים בינתיים דירות מרוהטות

רחוב לואי מרשל 41, תל אביב / צילום: יח"צ

"יש הרבה חאפרים. היו יזמים שהציעו דברים ממש הזויים"

הבניין ברחוב לואי מרשל 41 בתל אביב ייהרס בקרוב: 32 דירות ייבנו במקום 15 הקיימות

רוברט אנטוקול מנכ"ל ומייסד פלייטיקה מוקרן בטיימס סקוור ניויורק במהלך טקס פתיחת המסחר בנאסד"ק. / צילום: יח"צ

השבוע בהייטק: מי יוצא פראייר בהנפקות ומה עשתה אפליקציית אונבו?

הזינוק ביום הראשון למסחר של חברות טכנולוגיה אומר שהן משאירות יותר כסף על השולחן מאי פעם בעבר • וגם האם אפליקציית אונבו הייתה כלי מחקר שוק או מעקב? • סיכום השבוע בהייטק וטכנולוגיה

אום אל פחם. ילדים באוכלוסיות מוחלשות נפגעו עוד יותר בתקופת הקורונה בגלל חוסר בלמידה מקוונת / צילום: Associated Press, Ariel Schalit

הקורונה אולי תחלוף אבל האי שוויון במשק גבר. 5 גרפים שמעידים על כך

הפערים החברתיים-כלכליים הגבוהים בישראל התחדדו עוד במהלך הקורונה • בדיקה של גלובס שאומדת את האי שוויון דרך מספר נקודות מבט מראה: נשים איבדו את עבודתן יותר מגברים, הלמידה מרחוק לא הייתה נגישה עבור החברה החרדית והערבית, ואנשי ההייטק נהנו מיציבות תעסוקתית

איך לנהל שיחת חולין / צילום: Shutterstock

שיחה בלי מסדרון - כאילו שלא היה קשה עם הסמול טוק גם קודם

אפי הוא מנהל מבריק שלומד מהר - אבל אין לו מושג ירוק אין לנהל שיחת חולין ● עד כה הוא הצליח להסתדר, אבל הקורונה הציבה בפניו אתגר חדש: סמול טוק - בזום ● מה עושים כשלמחסום הבושה מתווסף מחסום העדשה?

מטוס של חברת איתיחאד מאיחוד האמירויות / צילום: יח"צ

לידיעת משרד הבריאות: דנמרק משעה הטיסות מאיחוד האמירויות בעקבות "חשד למרמה בבדיקות הקורונה"

לפי שר התחבורה הדני, המידע הגיע לרשויות הדניות מאזרחים שסיפרו על "מקרים ואירועים ספציפיים באיחוד האמירויות" ● "רמת האמינות והפירוט של הדיווחים היא גבוהה מאוד ולכן אנחנו לוקחים זאת ברצינות"

ליאו מסי במדי ברצלונה ב-2019 / צילום: Daniel Ochoa de Olz, AP

הבור הכלכלי של ברצלונה: אפילו מסי כבר לא יכול לעזור

בעיות ניהוליות ותשלומי שכר מטורפים פגשו את הקורונה, והובילו את מועדון הכדורגל של ברצלונה לחובות של כ-900 מיליון אירו ● איך נקלע המועדון המכניס בעולם למשבר כלכלי, מדוע תוכננה העונה הנוכחית מתוך מחשבה שהקהל יחזור ליציעים, ומאיזה מועדון כדורגל צריכה בארסה לקחת דוגמה

בועז אחד העם, יו"ר המרכז הישראלי ללימודי חירשות / צילום: איל יצהר

קהילת החירשים בישראל זכתה לאחרונה בהישג נדיר

קהילת החירשים בארץ זכתה לאחרונה בהישג נדיר: החלטה על הקמת אקדמיה לשפת סימנים ישראלית ● משמעות ההחלטה היא הכרה רשמית בכך שחירשות היא תרבות נפרדת, סוערת ושוקקת - ולא פגם או מגבלה ● "כמו שהשומע לא איבד את החירשות, החירש לא איבד את השמיעה"

נמל התעופה של סינגפור CHANGI / צילום: Associated Press, Wong Maye-E

אלה עשרת נמלי התעופה הטובים בעולם וזה מה שעשתה להם הקורונה

אפילו בשנה בה מגפת הקורונה שיתקה את עולם התעופה, מוציא המגזין SKYTRAX את רשימת נמלי התעופה הטובים בעולם ● מי המדינה שפותחת את הרשימה של 2020, ואילו מדינות מככבות בעשירייה הראשונה?

שדה התעופה החדש של ברלין. מה שהיה אמור להיות סמל הבירה המאוחדת, הפך למבנה שמנציח כישלון גרמני / צילום: רויטרס - Annegret Hilse

גרמניה הגדירה את ישראל כ"מדינה בסיכון גבוה" להדבקה בקורונה; תחמיר תנאי הכניסה

ישראל ו-24 מדינות נוספות יידרשו בכניסה לגרמניה בבידוד של 10 ימים ובהגבלות חמורות יותר מכפי שהתקנות מגדירות כיום ● בנוסף להכרזה על "מדינות בסיכון גבוה", הממשלה הגרמנית הכריזה על "אזורי סיכון למוטציות", מהם היא יכולה להגביל את הכניסה בשל החשש מהתפשטות וריאנטים מדבקים יותר של נגיף הקורונה

קוניאק מרטל / צילום: יח"צ חו"ל

המלצת שתייה: מגלים את הקוניאק מחדש

הקוניאק נהנה מתחייה וביקוש מחודש בשנים האחרונות ● יצרנית הקוניאק מרטל החלה לייצר משקאות שמצד אחד מזכירים יותר וויסקי בטעמם היבש - ומאידך מתאימים למשקאות מעורבבים

מחלקת הטיפול בחולי קורונה באיכילוב / צילום: Reuters, Ronen Zvulun

איך קוראים למוטציה שלך? כך בוחרים בשמות לסוגי הקורונה

וירוס הקורונה נקרא בהתחלה "וירוס ווהאן" ולאחר מכן קיבל שם ללא שיוך גיאוגרפי, מטעמים פוליטיים ● היום אנחנו שומעים על מגוון מוטציות לנגיף - הבריטית, הדרום אפריקאית, הברזילאית, היפנית ● לכל אחת מהן יש גם שם רשמי, אבל איך השמות הללו נבחרים?

שטיסל עונה 3 / צילום: יח"צ אוהד רומנו

הסדרה "שטיסל": בחברה שמבוססת על סודות, אובדן השליטה בלתי נמנע

בעונה החדשה של "שטיסל" ("יס") אומנם אין קורונה, אבל גיבוריה מתחבטים בבעיות עם זיקה עמוקה למה שהיא חשפה

צילום: Reuters, Andrew Kelly

העיתונאי הוותיק לארי קינג נפטר בגיל 87 לאחר מאבק בקורונה

לארי קינג נפטר לאחר שחלה בקורונה בתחילת חודש ינואר ● הוא הגיש את תוכנית הראיונות המפורסמת שלו ברשת CNN בין השנים 1985-2010, אז החליף אותו פירס מורגן

המבנה שבנייתו נעצרה. כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / עיצוב: טלי בוגדנובסקי

המשכנתה השתנתה, והמקרה המקומם של 55 דירות בת"א. כותרות הנדל"ן

מי יהנה מהאפשרות להגדיל את מרכיב הפריים עד לשני שליש, שנפתחה השבוע ● מה קורה כשנותנים לקבלנים הוראה לבנות דירות מוזלות, אבל לא מפקחים על לוחות הזמנים ● מנכ"ל קרסו מספר בראיון בלעדי על הפיצוץ במשפחה ● ו"כסף בקיר" צוללים לעולם ההשקעות בקרקעות חקלאיות

בני שטיינמץ /צילום: אביב חופי

בני שטיינמץ נשלח למאסר. אבל זה לא אומר שנראה אותו מחר מאחורי סורג ובריח

שטיינמץ לא ירים ידיים כל כך מהר. למרות שאיש העסקים הישראלי הורשע על ידי שני בתי משפט באירופה, הוא ימשיך לנהל קרבות משפטיים עיקשים ברומניה, בשוויץ וגם בחקירות המתנהלות נגדו בישראל

שאול מרידור / צילום: איל יצהר

״באוצר לא הבינו את עומק המשבר״: המשפט הכי חשוב ששודר בעובדה

בעובדה העדיפו להחמיא לעצמם על ההישג העיתונאי שבעצם קיום הראיון וויתרו על ההזדמנות ההיסטורית לברר מה באמת קרה במשרד האוצר בזמן משבר הקורונה ● למעט משפט אחד שגם הוא כנראה שודר כמעט בנס