בניין המרינה בהרצליה / צילום: איל יצהר
חושבים שאתם מכירים את הקניון המועדף עליכם? לפי התחזית של חברת שיווק וניהול הנדל"ן CBRE, כבר בשנים הקרובות, נראה בקניונים תמהיל שונה, דבר שישפיע על אופיים ועל חוויית הביקור בהם. חלק משמעותי משטחי האופנה וההנעלה צפוי להיעלם, לטובת שטחי משרדים משותפים, מלונאות, סוכנויות רכב, מסעדות, מתחמי ילדים ואזורי בילוי, מכוני כושר, סופרמרקטים ועוד. לפי הבדיקה גם בתי קולנוע, שבקניונים שונים נעלמו מהנוף, צפויים לחזור. "השאלה אינה האם יקרה השינוי, אלא מה הוא יהיה", אומר ג'קי מוקמל, יו"ר CBRE ישראל.
השפעת טיסות הלואו-קוסט והאונליין
הקמעונאות בישראל אינה יכולה להשאר אדישה לסחר המקוון ולטיסות הלואו-קוסט, שמגלים לישראלים אפשרויות קנייה במחירים נמוכים בהרבה מהנהוג בישראל.
המגמה הזו הביאה בארצות שונות, ובמיוחד בארה"ב, להתרוקנות של קניונים, ולהסבת שטחים גדולה בתוכם. בתהליך בן מספר שנים התברר, כי חברות במיוחד מתחומי ההלבשה וההנעלה סובלות מתחרות קשה מאתרי האינטרנט בנוסח אמזון, אי-ביי, עליבאבא ואחרים, וכי הציבור מוריד, גם אם בהדרגה את היקפי הקניות שלו בחנויות שבקניונים. כתוצאה אלה מתקשות לעמוד בעלויות שכירות ואחזקת סניפים בקניונים. התוצאה - סניפים רבים של חנויות בקניונים, בעיקר מתחומי ההלבשה וההנעלה - נסגרו. וכך בשנים האחרונות רשתות כמו הוניגמן, יפו תל אביב, סליו, מיש-מיש, מתאים לי ואחרות נקלעו לקשיים, חלקן פסקו מלפעול וחלקן צמצמו את פעילותן.
בישראל נוספה לעניין זה פתיחת השמיים לטיסות מוזלות, ואפשרות לצאת לאירופה וכך לרכוש ביגוד, כולל של מותגים מובילים, במחירים נמוכים בעשרות אחוזים מאלה שנהוגים בארץ.
הסנוניות הראשונות מבחינת שינויים, הם הקניונים ארנה בהרצליה וקסטרא בחיפה. ארנה נמצא כבר כעת בתהליך מעבר ממסחר לעירוב של משרדים, קליניקות, מסעדות ושימושים נוספים. ארנה, יש להזכיר, התקשה להתרומם כבר משנותיו הראשונות, אי שם לפני 15 שנה. כשנרכש על ידי קרן ריאליטי לפני שנתיים הוא סבל מתפוסה נמוכה של כ-80%, ומירידה בדמי השכירות. קסטרא אף הוא קניון שהתקשה להצליח מיומו הראשון כולל משרדים וקליניקות של קופת חולים מכבי, משרדים של בנק הפועלים ומשרדי מכירות של קבלנים. התהליך שעוברים שני אלה, צפוי להמשיך גם בקניונים נוספים, ובעתיד הלא רחוק.
לפי הבדיקה שערכה CBRE, כיום תמהיל השטחים בקניונים הישראלים מראה כי חברות האופנה, אקססוריז, ההנעלה והלייף סטייל, מחזיקות מעל 60% משטחי המסחר בקניונים. כ-30% מהשטחים תפוסים על ידי תחום המסעדות, דוכני האוכל ואזורי הבילוי. כ-10% נוספים מוחזקים, ע"פ רוב, ע"י רשתות פארמים וסופרמרקטים. לאור המציאות המשתנה, התמהיל לא יישאר כזה לאורך זמן.
"כל מי שאתה מדבר איתו מהענף יודע שזה העתיד, אבל לבעלי הקניונים אין אפשרות בינתיים לשנות את הדברים ולזעזע את הקניון. הם רוצים לשמור אותו חי ופעיל, אבל בתוכניות אסטרטגיות פנימיות, הדבר עומד על הפרק", אומר מוקמל.
הגענו לתקרת דמי השכירות בקניונים?
לדברי מוקמל בעלי הקניונים יתקשו לעלות עוד יותר את מחירי השכירות, מעל המחירים שנגבים כיום. "דיברתי עם מנהלי קניונים והם אומרים שהם לא יכולים לתת הנחות, כי אז יפסידו. המאזנים שלהם מראים על רווחיות יפה, אבל בסופו של דבר הם לא יוכלו להימנע מהתהליך. הם ייאלצו להכניס גם עסקים אחרים, שיכולים לשלם דמי שכירות נמוכים בהרבה ממה שמשולם היום, בפער שיגיע אפילו ל-30-40%. לא תהיה להם ברירה, אלא להתפשר, בדיוק כפי שקורה בארה"ב ובאירופה". בממוצע, כך הוא צופה בעלי הקניונים הגדולים יחוו ירידה בהכנסות משכירות של 15%.
מהבדיקה שנערכה עולה, כאמור, שנראה בשנים הקרובות יותר משרדים, שדרת מסעדות, שווקים פנימיים, מכוני כושר וספא, קליניקות של רופאים ומכוני יופי. "נראה יותר ויותר עסקים, שאתה לא יכול לקנות את המוצרים שלהם באינטרנט", מסביר מוקמל.
מי שדווקא צפויים לשמור על התמהיל הנוכחי, הם מרכזי המסחר השכונתיים, כך מעלה הבדיקה. מרכזים אלה יישרדו בצורה טובה יותר את השנים הקרובות משום שהם עונים על צרכים מיידיים של אנשי השכונה שאותם הם משרתים. בנוסף, כך מוסבר, דמי השכירות במרכזים אלה נמוכים משמעותית מהקניונים הגדולים. בעוד ששכר הדירה הממוצע בקניונים הגדולים עומד על כ-300 שקל למ"ר, במרכזים השכונתיים משלמים בעלי העסקים 150 שקל למ"ר בממוצע. רמת המחירים הזו מקלה עליהם להמשיך ולתפקד במרכזים השכונתיים.