בנין רשות מקרקעי ישראל / צילום: איל יצהר
"מעשה באימון תותחנים בנגב, שלקראת הירי שנכלל בו התברר כי קני התותחים מכוונים אל העיר באר-שבע. בדיקות העלו כי הסוללות פעלו על סמך התרגולות וההנחיות. האם ניתן לתותחנים להתחיל לירות?"
במשל זה צייר שופט בית המשפט המחוזי בתל-אביב גרשון גונטובניק תביעה של רשות מקרקעי ישראל מחברה יזמית לשלם לה 37 מיליון שקל, בתמורה למגרש קטן בשכונת נחלת יצחק, שיאפשר הקמת מגדל מגורים. הבעיה הייתה שבמגעים מוקדמים עם היזמים סוכם על מחיר של 1.4 מיליון שקל בלבד.
בפסק הדין שניתן בסוף השבוע שעבר, פתר השופט את המשל בכותבו כי "אם התרגולת מובילה לתוצאה שלא ניתן לקבל ולהשלים עימה, סימן שקיימת בעיה בהנחיות ובדרך. מהתוצאה יש להימנע" - ומכאן פנה לנמשל וביטל את הדרישה של רמ"י.
מדובר בתוכנית שגיבשה חברת "מגדלי הנחלה", שבמסגרתה אוחדו 3 מתחמים ושבעה מגרשים בין רחובו נחלת יצחק, סמטת יבוק, מתחם תע"ש ומגדלי תל-אביב, בשטח כולל של כ-4 דונם. התוכנית כוללת הקמת מגדל מגורים בן 36 קומות, ובו דירות שמיועדות בין היתר למחוסרי דיור, טיהור קרקעות תע"ש במקום ויצירת שטחי ציבור פתוחים ומבנה שיוקם לשימושים ציבוריים לטובת העירייה.
התוכנית אושרה ב-2016, ואולם נמצאה בה בעיה: בתוכנית שאושרה נכללה חלקת השלמה של 278 מ"ר, שמשמשת כיום דרך ללא מוצא בשם "מורשת יהדות ליטא", אותה תיאר השופט כ"דרך שמצדה האחד חומה ומצדה האחר בניינים, והמגיע לסופה יגלה שמוצא אין".
כמה שווה חלקת הדרך הזו? ב-2013 העריך השמאי אריה קמיל את שוויה ב-109 אלף שקל. ואולם ברמ"י התמקחו עם היזמים, ובסופו של דבר סוכם כי בעבור מקטע הדרך הזה ישלמו האחרונים לרמ"י 1.4 מיליון שקל.
ואולם ב-2017 הוציאה רמ"י שומה מטעמה, לפיה שווי החלקה הזו מגיע ל-37 מיליון שקל, ובנוסף החליטה הרשות כי לא ניתן למכור את החלקה בפטור ממכרז. בעקבות עתירת "מגדלי הנחלה" בוטלה הדרישה של רמ"י להוציא את מכירת החלקה רק במכרז.
באמצעות עורכי הדין גד טיכו ואורית אלמוזלינו רייז ממשרד כספי ושות', יוצג היזם, "מגדלי הנחלה בע"מ", בשתי המרצות פתיחה לצורך מימוש זכותו לקדם את הפרויקט לפי ההסכמות שגובשו מול רמ"י בתחילת הדרך. בהליך הראשון סוכל הניסיון של רמ"י למכור את חלקת ההשלמה במכרז במקום הסכמתה למכור אותה בפטור ממכרז ליזם; בהליך השני, שהתנהל עתה, התבקש בית המשפט לבטל את השומה של רמ"י ל-37 מיליון שקל ולהורות על יישום ההסכמות בין הצדדים, לפיהן על היזם לשלם לרמ"י 1.4 מיליון שקל.
בפסק הדין כותב השופט גונטובניק כי "לעתים אין צורך בכשירות משפטית אלא בשכל ישר ובתחושת צדק, שגם הם תובעים את שלהם ומהווים חלק בלתי נפרד מהעשייה השיפוטית".
בדיוק כמו סוללת התותחים מהמשל, שפעלה לכאורה על-פי כל ההנחיות והנהלים, ואולם בסופו של דבר התותחים כוונו לבאר-שבע - גם כאן סבר השופט כי ההתנהלות של רמ"י אולי הייתה על-פי הנהלים, אך היא הביאה לתוצאה בלתי סבירה. השופט קבע כי ההסכמה העקרונית זו שגיבשו הצדדים "הייתה חוליה בעלת חשיבות בקידום התוכנית", וכי "לא ניתן לחזור כעת", והשית על רמ"י הוצאות משפט של 80 אלף שקל.
מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "רשות מקרקעי ישראל מכבדת את בית המשפט אולם סבורה שמדובר בהחלטה המעשירה את היזמים על חשבון הציבור. כל סכום שבית המשפט הפחית בפסק הדין משווי הנכס, הינו סכום אשר מעשיר את היזם על חשבון הציבור הרחב. זו התוצאה הבלתי סבירה ולא הנוהלים של רמ״י. יודגש כי המקרקעין שבבעלות הציבור תרמו משמעותית להגדלת נפח הבנייה בפרוייקט ולא ייתכן שהציבור יקופח. רשות מקרקעי ישראל תלמד את ההחלטה ביסודיות ותשקול את הצעדים המתבקשים".