וורן באפט (מימין) עם איתן ורטהיימר לאחר מכירת ישקר / צילום: נתי הרניק
קרן הריט מניבים דיווחה ביום חמישי האחרון כי חתמה על הסכמים לרכישת ארבעה מתחמי תעשייה ומשרדים בצפון הארץ. במסגרת העסקה תרכוש מניבים, בסכום של כ-635 מיליון שקל (בתוספת מע"מ), שלושה מתחמים הממוקמים באזור התעשייה תפן ומתחם נוסף הממוקם באזור התעשייה בנהריה, בשטח בנוי כולל של כ-82,500 מ"ר, המשתרעים על כ-166 דונם בסה"כ. בנוסף, תשלם הקרן הוצאות עסקה ומסים של כ-39 מיליון שקל.
ל"גלובס" נודע כי המוכרת בעסקה היא חברת אולד איי (Old I), שבבעלות משפחת ורטהיימר, מהמשפחות העשירות בישראל, ולשעבר הבעלים של חברות התעשייה ישקר וטכנולוגית להבים - שנמכרו לברקשייר הת'וואיי ול-Pratt & Whitney, בהתאמה. על פי נתוני רשם החברות, אולד איי הוקמה ב-1954, ובשנת 2006 - במועד שבו נרכשה השליטה בישקר על-ידי ענקית ההשקעות האמריקאית ברקשייר הת'וואי - שונה שמה לאולד איי. בעלת המניות היחידה באולד איי היא משפחת ורטהיימר, והדירקטורים בחברה הם סטף ורטהיימר, בתו רות ובנו איתן.
המתחמים בתפן משתרעים על שטח קרקע של כ-115 דונם, שעליהם בנויים שלושה קמפוסים שונים: "קמפוס להבים" - כ-80 דונם המושכרים במלואם לחברת טכנולוגית להבים, שהינה חברת בת של Pratt & Whitney, כולל תשעה מבנים, בשטח בנוי של כ-36.5 אלפי מ"ר; "קמפוס טורבין ג'ט" - כ-25 דונם המושכרים לחברת טורבין ג'ט (חברה בת של טכנולוגית להבים) כולל שלושה מבנים, בשטח בנוי של כ-15 אלפי מ"ר; ו"מתחם טקג'ט" - כ-10 דונמים המושכרים לחברת טקג'ט אירופוילס (חברה בבעלות משותפת של טכנולוגית להבים ורולס-רויס), כולל שני מבנים מחוברים בשטח בנוי של כ-7,000 מ"ר. מתחמים אלו כוללים זכויות בנייה נוספות במפלס הקרקע המוערכות בשלב זה בכ-11 אלף מ"ר.
המתחם בנהריה משתרע על שטח של כ-51 דונם, עליהם בנויים שישה מבנים ומבני עזר, בשטח בנוי של כ-24 אלפי מ"ר. גם מתחם זה מושכר במלואו לחברת טכנולוגית להבים והוא כולל זכויות בנייה נוספות במפלס הקרקע, המוערכות בשלב זה בכ-4,000 מ"ר.
מקרן מניבים נמסר, כי המתחמים מושכרים במלואם לשוכרים איכותיים, בעלי איתנות עסקית גבוהה, בתחום ייצור להבים למנועי מטוסים. הסכמי השכירות עם השוכרים הינם צמודי מדד, לתקופה רציפה של כ-9.5 שנים, עד חודש יוני 2029. מרבית המבנים הם נכסים איכותיים לתעשייה/אחסנה, והם מתוחזקים בצורה מלאה ע"י השוכרים, ברמה גבוהה ביותר. המבנים, המשמשים לייצור, כוללים השקעות רבות שבוצעו בהם במהלך השנים.
מקום 303 ברשימת המיליארדרים
משפחת ורטהיימר הפכה לאחת העשירות בישראל, בעקבות מכירת אימפריית התעשייה ישקר, שהוקמה כמפעל משפחתי קטן בנהריה בשנות ה-50 של המאה הקודמת, ובחלוף השנים הפכה לאחת החברות המובילות בעולם בייצור כלי חיתוך ממתכת קשה. מניות ישקר נמכרו בשני שלבים לידי ברקשייר הת'וואיי - חברת ההשקעות של "האורקל מאומהה", וורן באפט. ב-2006 רכשה ברקשייר הת'וואי 80% מהחברה תמורת 4 מיליארד דולר, ושבע שנים לאחר מכן רכשה את ה-20% הנותרים תמורת כ-2 מיליארד דולר - כלומר, לפי שווי כפול לחברה, של 10 מיליארד דולר. עושרה של משפחת ורטהיימר מוערך כיום על-ידי פורבס ב-5.7 מיליארד דולר, מקום 303 ברשימת המיליארדרים העולמית.
ב-2006, כשברקשייר רכשה את השליטה בישקר, סיפר איתן ורטהיימר לתקשורת כי הספיקו 10 דקות של שיחה אישית עם באפט כדי לסכם את עקרונות העסקה. לדבריו אז, "לא היה חסר לנו גרוש, אבל הגענו למקסימום שהגענו ורצינו לעבור עוד שלב". ורטהיימר חזה אז שיחד עם באפט תוכל ישקר להכפיל את עצמה - ואכן, לפחות בכל הקשור לשווי החברה, הוא הוכפל בין 2006 ל-2013.
ורטהיימר אמר באותו ראיון כי "כחלק מהגוף הזה (ברקשייר הת'וואיי) נוכל להכפיל את עצמנו. הוא נותן הכרה בינלאומית אדירה, מבטיח לקוחות שהן חברות גדולות, שאני לא אצטרך להסביר להם מי אנחנו ומה אנחנו ושנהיה פה גם מחר. יש דברים שקל יותר לעשות יחד איתו". אביו, סטף ורטהיימר, 93, סיפר באותה עת על הקמת החברה, ואמר כי "לא הייתה לי עבודה, היו לי ילדים קטנים, וגרתי בנהריה בצריף. בנהריה לא הייתה תעשייה, ובעבודה שלי ברפאל חשבו שאני לא מהנדס, אז אני לא מספיק טוב. הייתי צריך לעשות משהו בבית".
לאחר מכירת ישקר, ביצעה משפחת ורטהיימר אקזיט נוסף, צנוע יותר. המשפחה מכרה במאי 2014 את השליטה (51%) בחברת טכנולוגית להבים (BTL) לידי שותפתה, חברת Pratt & Whitney, שהחזיקה ביתרת המניות, וזאת תמורת סכום המוערך במאות מיליוני שקלים. טכנולוגית להבים היא יצרנית מובילה של מדחפים ולהבים בחישול מדויק לתעשיית התעופה. טכנולוגית להבים הוקמה בשנת 1968 בנהריה ע"י סטף ורטהיימר ונקראה בשם "להבי ישקר". החברה התפתחה והפכה ממפעל קטן שהוקם במטרה לספק חלקי חילוף לחיל האוויר, לתאגיד רב-לאומי המספק רכיבים ליצרניות ענק ברחבי העולם.
המתחמים מושכרים לתשע שנים וחצי
בקרן מניבים, שאותה מובילים המנכ"ל עופר אברם והיו"רית שרון שוופי, מציינים כי המתחמים מושכרים במלואם בהסכמי שכירות צמודים למדד למשך תשע שנים וחצי. ההכנסה התפעולית הנקייה (NOI) השנתית הצפויה מהנכסים שנרכשו תעמוד על כ-48 מיליון שקל בתוספת מע"מ, והיא משקפת תשואה שנתית של כ-7.6% על סכום הרכישה. בעקבות השלמת העסקה, צפוי ה-NOI השנתי של הקרן לעמוד על כ-108 מיליון שקל. זאת, כשהיקף נכסי החברה, עם השלמת העסקאות, יעמוד על כ-184 אלף מ"ר עילי, ועוד כ-23 אלף מ"ר חניונים. שווי נכסי הקרן צפוי לעמוד על כ-1.5 מיליארד שקל.
קרן הריט מניבים הוקמה ב-2015 על ידי שרון שוופי (יו"רית), לשעבר מנכ"לית חברת הנדל"ן גב ים, ואיתי מל (סגן יו"ר) כקרן ריט - קרן המשקיעה בנדל"ן מתוך מטרה להשכיר את הנכסים לתקופה ארוכה, שכפופה למשטר מיסויי ייחודי, הכולל הטבות מס. מנכ"ל החברה הוא עופר אברם.
הקרן הצטרפה לבורסה בתל אביב באפריל 2017, בעת שביצעה הנפקת אג"ח ומניות, שבמהלכה גייסה כ-290 מיליון שקל. מאז ביצעה הקרן עוד מספר גיוסים. מניית הקרן, שמרבית ההון שלה מוחזק על ידי גופים מוסדיים, רשמה מאז ההנפקה הראשונית עלייה של קרוב ל-50%, כולל עלייה של 4.5% היום, ושווייה של הקרן בבורסה עומד על 965 מיליון שקל.
המנכ"ל עופר אברם ציין היום כי "העסקה מאפשרת למניבים לנצל באופן מיידי חלק משמעותי מהמזומן שברשותה, וכמעט להכפיל את הפרמטרים התפעוליים והפיננסיים של החברה. מעבר לשימוש במזומן שבידינו, בכוונתנו לממן את העסקה בעיקר באמצעות גיוס חוב או הון או שילוב של שניהם. במהלך השנה הקרובה נמשיך להתמקד בהשבחת נכסי החברה ובהרחבת הפורטפוליו, וכן בשיווק מגדל מניבים-מיטב בסמוך לצומת רעננה-כפר סבא".