בניין סנטר 1 בכניסה לירושלים / צילום: shutterstock
תוצאות החיפוש בגוגל של המילים "דירות מכונס נכסים" מניבות קישורים לאתרים שמבטיחים לקנות נכסים במחיר הנמוך ב-30% ממחיר השוק. ואכן, מי שמחפש הזדמנויות השקעה עשוי לחשוב שמצוקתו של מי שנכפה עליו למכור נכס עשויה להיות הזדמנות עבורו. אלא שנראה כי המציאות מורכבת יותר, ולא מעט מהנכסים שמוצעים למכירה דרך כונס נכסים מקבלים בסופו של דבר דווקא תג מחיר שגבוה ממחיר השוק.
"לקנות דירה מכונס נכסים זה לא בהכרח זול", אומר עו"ד ארז חבר, שותף ומנהל מחלקת חדלות פירעון וליטיגציה בנקאית במשרד עמית, פולק, מטלון ושות'. "הדירות הטובות, במקומות הטובים, נמכרות במחירים גבוהים - מעל מחירי השוק".
לדבריו, הדבר נובע מעצם תפקידו של הכונס - למקסם את התמורה מהנכס. הוא מספר על נכס מסחרי במרכז הארץ ששוויו בשוק הוערך ב-4.6 מיליון שקל, והליך ההתמחרות עליו בכינוס נכסים הסתיים בעסקה בגובה 6.4 מיליון שקל.
דוגמאות נוספות למכירה מעל מחיר שוק מביא דן מנחם, שותף וסמנכ"ל פיתוח עסקי בקרן ריאליטי: דירה ברמת גן, שהערכת השמאי שלה קבעה כי שוויה 1.6 מיליון שקל, נמכרה לאחרונה בשני מיליון שקל בגלל פוטנציאל לפינוי בינוי; מתחם האומן 17 בתל אביב (רחוב אברבנאל 88), שנמכר בפירוק שיתוף, נמכר ב-355 מיליון שקל לחברות י.ח דמרי ויהלומית פרץ, אף שהערכת השווי של השמאי עמדה על כ-250 מיליון שקל.
בשבוע שעבר נמכר גם גג השקם הישן בכניסה לירושלים, שהיה שייך לחברת חפציבה שקרסה והוערך ב-12.5 מיליון שקל, ונמכר במחיר של 36 מיליון שקל.
הסבר נוסף למחירים הגבוהים שמקבלים הנכסים נמצא גם בזמינות של המידע: כיום ניתן לקבל מידע רב על הנכסים דרך האינטרנט, מה שפותח את ההתמחרות ליותר מציעים - וככל שיש יותר ביקוש לנכס, כך המחיר שלו עולה.
לדברי מנחם, הנכסים המוצעים למכירה בכינוס נכסים מגוונים: הם יכולים להיות מגרשים ריקים, דירות, בנייני משרדים שלמים, קומת משרדים או משרד אחד, ולמעשה כל נכס שהגיע באמצעות הוראה של ההוצאה לפועל או של בית המשפט לכונס נכסים.
לטענתו, כ-65% מהנכסים המוצעים הם דירות מגורים, 20% מגרשים לבנייה למגורים, 10% מבני מסחר משרדים ותעשייה וכ-5% נכסים מיוחדים. מנחם מוסיף כי נכסים בכינוס מהווים כיום קרוב ל-10% מהנכסים שמוצעים בשוק ובתקופות של משבר פיננסי יוצעו למכירה יותר נכסים כאלה.
בלי דמי תיווך וללא שיעבודים והתחייבויות
נכסים מגיעים לכינוס נכסים ממגוון סיבות: המקרה הנפוץ הוא נכס ששייך לבעלים שנקלע לחובות, ובית המשפט או הוצאה לפועל מינה לנכסיו כונס, שאמור למכור את הנכס, במכירה כפויה וללא רצונו. מקרה נוסף הוא פירוק שיתוף: למשל קרקע ששייכת למספר רב של בעלים ומכירתה נעשית באמצעות כונס שממנה בית המשפט. לקרקע כזו בדרך-כלל יש מרכיב של מושע - ריבוי בעלים, שמפחית את שווי הנכס. כאשר הנכס מגיע לכינוס, מרכיב ההפחתה מנוטרל.
שני מקרים נפוצים נוספים הם מכירה עקב גירושים ובעקבות צו ירושה, באמצעות מנהל עיזבון.
כשקונים נכס מכינוס נכסים או במכירה באמצעות עורך דין, לכאורה מקבלים נכס "נקי" מהתחייבויות ומשיעבודים, לא משלמים דמי תיווך, ולעתים הנכס מגיע עם הערכת שמאות שנותנת תמונה מלאה על הנכס: זכויות בנייה, פוטנציאל וכד'.
"לפעמים נתקלים בנכס שאתה רואה שהבעלים לא רשום בנסח הטאבו אלא רק יש לו הערת אזהרה, או הנכס לא רשום על החברה כי החברה שהייתה בעלים לפניה לא שילמה את כל המסים. דבר כזה אפשר למכור רק בכינוס. אתה 'ממרק' את הנכס, מחלק את החובות ויש הסכם. זה לא קורה בעסקאות רגילות", אומר עו"ד חבר. מצד שני, הנכס מוצג כמו שהוא, as is, ואין אפשרות לנהל משא ומתן על סעיפים בהסכם המכר כמו במכירה רגילה.
אף שהנכס מוצג עם הערכת שמאי, הכונס מציג לרוב את המידע כאינפורמטיבי ואינו ערב למידע. מאחר שהזמן המוקצב לבדיקת הנכס - תכנונית וקניינית - הוא קצוב, חלון הזמנים הקצר הוא חיסרון נוסף.
ההליך הקצר עשוי להיות גם יתרון עבור אחרים: המוכר לא יכול להתחרט כמו בעסקה רגילה, ומרגע ההצעה ועד סגירת העסקה הזמן קצר. אלא אם כן יש עיכוב של האישור בבתי המשפט או בהוצאה לפועל עקב כשלים ביורוקרטיים, כמו שביתות, וגם זה לפעמים קורה.
עו"ד חבר מוסיף כי "אין הנחיה לקבוע מחיר מינימום לנכס - זה תלוי במטרת המכירה. למשל, אם יש נושה מובטח שמתנגד למכירה מתחת למחיר מסוים, חייבים לפרסם מחיר מינימום".
הכונס מחויב לפרסם מודעה בשני עיתונים - בדרך-כלל הכלכליים. המידע גם מופיע באינטרנט. עו"ד חבר אומר כי ההתעניינות במכרזים האלה גוברת כפועל יוצא של ההתעניינות הכללית בנדל"ן בשנים האחרונות.
הוא מספר שהוא מפרסם נכסים גם ביד 2, ואם מדובר בנכסי יוקרה - גם במגזינים בחו"ל שיש להם קוראים יהודים. נכסים באזורים חרדיים מפרסם גם בעיתונים החרדים.
"עוד לא נתקלתי ב-15% פחות ממחיר השוק"
עו"ד חבר אומר שעדיף להתמקד במגרשים ולא במבנים, שבהם יש יותר סיכוי לחריגות בנייה, לחוזי שכירות ארוכי טווח או להתחייבויות אחרות. יותר קל לקנות קרקעות פרטיות ולא קרקעות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
בני לובל, מנכ"ל אנגלו סכסון ירושלים, מתקומם על כך שהכונסים מתעקשים לא לערב מתווכים בתהליך. לדבריו, "יש איזו פנטזיה של עורכי דין לעשות התמחרות ולהגיד, 'בשביל מה צריך יד 2 או מתווכים', אבל בדרך-כלל זה לא עובד.
"עסקאות כאלה נתפסות כמכירת חיסול ומקבלים הצעות שהן על סף המגונות. הרבה פעמים אנחנו מגיעים בסיבוב השני, אחרי שהכונס לא מצליח למכור את הנכס, ואז הם יותר קשובים לנו ואנחנו מצליחים להשיג עבורו מחיר גבוה יותר על הנכס".
לדברי לובל, עבור המוכר העסקה כדאית פחות - הוא בדרך-כלל לא מעוניין למכור, אלא מחויב לעשות זאת. לטענתו ברוב המקרים, בהליך התמחרות המחיר שיושג יהיה נמוך לעומת המחיר בשוק החופשי.
"יש מרכיב פסיכולוגי בעסקאות האלה, תחושה של מכירת חיסול, והפרוצדורה מורידה את המחיר. הכונס רוצה למכור נכס שבמקרים רבים הוא מחוץ לעיר שלו אז הוא צריך לארגן מועדים להראות את הנכס, ומבחינתו הקונה הראשון שייתן מחיר מעל רף מסוים, זה בסדר. אז זה לא תמיד המחיר המיטבי", מסכם לובל.
"בשוק שהוא שוק רדום כמו עכשיו שאין עשרה קופצים על כל נכס - כן אפשר למצוא מציאות", אומר עו"ד חבר. "היום מדובר בעיקר בשוק היוקרה.
"באזור טוב בתל אביב יש לי דירה שביום רגיל של נדל"ן פורח הייתה נמכרת במיליון שקל יותר, אבל זה נכון לכל שוק היוקרה, לאו דווקא לכינוס נכסים.
"אין היום כסף זר ואין הרבה אנשים שיכולים לקנות דירה בעשרה מיליון שקל. נכסים כאלה לוקח שישה-שבעה חודשים למכור. בסוף הנכס נמכר בפחות ממחיר שוק אבל לא ב-15% פחות כמו במימוש מהיר. בזה עוד לא נתקלתי".
מחיר הקנייה מכונס לא בהכרח נמוך יותר
נכס מסחרי במרכז הארץ
הערכת שווי שמאית: 4.6 מיליון שקל
מחיר מכירה: 6.4 מיליון שקל
מגרש בשטח של חמישה דונם לבנייה
כתובת: רחוב רשב"ג בתלפיות בירושלים
פרטים: רמ"י החזיקה 12% מהמגרש ובסוף קנתה את הנכס לפי שווי של 75 מיליון שקל, מעט מעל שווי השוק שהוערך
מגרש לבניית יותר מ-100 יח"ד בת"א
הערכת שווי שמאית: 280 מיליון שקל
מחיר מכירה: 250 מיליון שקל
דירת מגורים ברמת גן
הערכת שווי שמאית: 1.6 מיליון שקל
מחיר מכירה: 2 מיליון שקל
מתחם האומן 17 בתל אביב
הערכת שווי שמאית: כ-250 מיליון שקל
מחיר מכירה: 355 מיליון שקל