סן פרנסיסקו / צילום: Shutterstock, א.ס.א.פ קריאייטיב
קבוצת הביטוח הראל ממשיכה לעבות את פורטפוליו הנדל"ן להשקעה שלה בחו"ל, ובדגש על החוף המערבי של ארה"ב. ל"גלובס" נודע כי חברת הביטוח חברה לקרן הריט האמריקאית Paramount Group, לרכישת קמפוס משרדים בעיר סן פרנסיסקו ששווים הכולל הינו כ-2.5 מיליארד שקל.
על פי תנאי העסקה הראל רוכשת 33% מהזכויות במתחם, עבורם היא תשלם מכיסי עמיתיה ומבוטחיה סך של 380 מיליון שקל. יתרת התשלום, בסדר גודל של כ-450 מיליון שקל, תמומן באמצעות מינוף (שיעור מינוף של כ-55%).
הנכס שנרכש עתה על ידי הראל ועל ידי קרן הריט הציבורית האמריקאית כולל שני בניינים שממוקמים במרכז העסקים הראשי של העיר סן פרנסיסקו (South Financial District). בניין אחד בן 21 קומות והשני בן 40 קומות. השטח הבנוי של שני המבנים הינו 70 אלף מ"ר (כ-750 אלף רגל, ר"ש). גורם המעורב בעסקה מסביר כי "חלק ניכר משטחי אחד הבניינים מושכר לחברת טכנולוגיה גדולה, ויתר השטחים מושכרים בעיקר למשרדי עו"ד, רו"ח וחברות טכנולוגיה נוספות, כששיעור התפוסה הממוצע הוא כ-94%". מי שמוביל את ההשקעות מצד חברת הביטוח הוא סמי בבקוב, ואת הנכס עצמו תנהל קרן הריט שכבר עשתה עסקאות עם הראל בעבר.
עבור קבוצת הביטוח הראל, שנסחרת לפי שווי של כ-5.4 מיליארד שקל, מדובר בנכס המשרדים הרביעי שהיא רוכשת בסן פרנסיסקו, כאשר גם שלושת הבניינים הנוספים ממוקמים במרכז העסקים הראשי של העיר. העסקה האחרונה שהתקיימה בשנה שעברה, כשהחברה רכשה 49% ממבנה משרדים. "שוק המשרדים בסן פרנסיסקו הוא שוק חזק המהווה מוקד משיכה לחברות טכנולוגיה, והוא נהנה מביקוש הולך וגובר מחד ומהיצע מוגבל מאידך, כתוצאה ממגבלות רגולטוריות אשר מגבילות את היקפי הבנייה בעיר. בשנים האחרונות מתאפיין השוק בעליות משמעותיות ומתמשכות בדמי השכירות לצד גידול בשווי הנכסים באזור", הסבירו בחברה ל"גלובס".
תיק הנדל"ן של הראל: 15 מיליארד שקל
הראל משקיעה משאבים רבים בתחום הנדל"ן בארץ ובעולם, שאותו מנהל איציק טאוויל, סמנכ"ל בכיר ומנהל אגף הנדל"ן ואגף האשראי בקבוצת הראל. בשנים האחרונות היא הפכה לקבוצת הביטוח בעלת תיק הנדל"ן הגדול ביותר בשוק המוסדי.
נכון לסוף שנת 2019 הקבוצה החזיקה בפורטפוליו נדל"ן בשווי שעמד אז על יותר מ-15 מיליארד שקל, ששני שלישים ממנו בחו"ל. מדובר בתיק בהיקף כספי דומה לזה שהיה בסוף 2018, וזאת מאחר ובשנה החולפת החברה רכשה עוד מספר נכסים וגם מימשה כמה. כך, בתחילת הרבעון הרביעי ב-2018 השלימה הראל את הליך המימוש של נכסי מולטי-פמילי (בנייני דירות להשכרה) הממוקמים בדרום קליפורניה שבארה"ב, בתמורה כוללת של כ-2.6 מיליארד שקל (לכל השותפים). הפורטפוליו האמור נמכר בשלושה שלבים כאשר בשלב האחרון במסגרתו, נמכרו שבעה נכסים שבפורטפוליו לחברת נדל"ן גדולה.
מכשיר לגיוון השקעות גם מהזווית הגיאוגרפית
ההשקעות הישירות בנדל"ן מהוות מבחינת הראל, כמו גם מבחינת מתחרותיה העיקריות מגדל, כלל ביטוח, הפניקס, מנורה מבטחים וגם פסגות ומיטב דש, כמכשיר לגיוון תיק השקעות העמיתים - הן מבחינה גיאוגרפית והן מבחינת אפיקי השקעה אלטרנטיביים לשוקי ההון התנודתיים מאוד. כמו כן, ההשקעה בנדל"ן להשקעה נועדה לספק להראל וליתר קבוצות הביטוח, עוגן תזרימי יציב שאינו בקורלציה גבוהה עם השוק, שיאפשר לה לעמוד בצורך לממן תשלומים הולכים וגדלים לעמיתיה, בעיקר בענפי החיסכון הפנסיוני - ובכך ליצור גורם ממתן תנודתיות בתיק.
כפועל יוצא מהצרכים, וגם ממבנה המקורות של הקבוצות המוסדיות, רוב ההשקעה הישירה בנדל"ן נעשית מתוך כספי העמיתים והמבוטחים שחוסכים באמצעות מכשירי החיסכון לטווח ארוך, ורק מיעוטה (עד רבע או שליש מהעסקאות ולעתים אף פחות, בהכללה) ממומן מכספי הנוסטרו של קבוצות הביטוח. כך, נכון לסוף הרבעון השלישי ב-2019 ניהלה קבוצת הראל נכסים בהיקף כולל של כ-270 מיליארד שקל, שמתוכם כ-213 מיליארד שקל היו בנכסי הביטוח, הפנסיה והגמל. מכאן שהעסקה הנוכחית מהווה פחות מ-0.2% מתיק הנכסים הכולל הרלוונטי של הראל.