פריחת שוק הנדל"ן באתונה, יוון / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב
הכתבה מטעם נדל"ן אחד על אחד
זה התחיל לפני כשנתיים וצובר מאז תאוצה בצעדים מדודים אך בטוחים: יוון, "הכבשה השחורה" לשעבר של האיחוד האירופאי יוצאת מהמשבר הכלכלי העמוק אליו נקלעה בשנת 2009. אחד השווקים עליהם משפיעה הפריחה המחודשת יותר מכל הוא שוק הנדל"ן במדינה, המהווה בשנתיים האחרונות יעד למשקיעים זרים.
לדברי גיל בר, מנכ"ל משותף בחברת השקעות "נדל"ן אחד על אחד" המתמחה בהשקעות נדל"ן באתונה, בירת יוון, פריחת שוק הנדל"ן נובעת מן העובדה הפשוטה שבשיא המשבר הכלכלי במדינה, הפסיקו הבנקים להעניק הלוואות משכנתא לרוכשים ושוק הדיור היווני הגיע לנקודת קיפאון ומחיריו צנחו בחדות. עם השתקמותה של יוון, המחירים העולים. "כתוצאה מתוכנית השיקום של הממשלה וממיליארדי הדולרים שגרמניה העניקה לה, יוון יוצאת לאיטה מהמשבר ורואים את זה במדדי האבטלה החיוביים, בעלייה במשכורות, בסכומים אותם ניתן להוציא בכספומטים ולבסוף ב-20 אחוזי העלייה במחירי הדירות במרכז אתונה בשנתיים האחרונות", הוא מסביר.
עומר דניאל, שותפו של גיל, מציין כי המיסוי הכרוך בגין קניית דירה ביוון נמוך מאוד, זאת נוכח רצונה של הממשלה לעודד השקעות זרות. "המסים כוללים מס רכישה בגובה של 3.09 אחוז (כאשר בארץ הוא עומד על 8 אחוז עבור דירה שניה), מס שבח העומד נכון להיום על אפס אחוז ביוון לעומת 25 אחוז בארץ, מס מקומי על שכירות העומד על 15%, יוון מציעה תשואה גבוהה יותר מבארץ.
"הממשלה היוונית הבינה ששוק הדיור נמצא בנקודת קיפאון כיוון שלמקומיים אין כסף ולכן על מנת למשוך את המשקיעים הזרים, הם פשוט הורידו את המסים", הוא אומר, "עבור משקיעים ישראלים זה בכלל משתלם - כיוון שבין ישראל ליוון יש אמנת מס. כך שישראלים הרוכשים דירות ביוון ובאתונה בפרט, לא משלמים כפל מס כפי שמשלמים למשל על השקעות בארצות אחרות.
- אז מה הצפי לשנים הקרובות?
גיל: "התחזית היא להמשך עליות מחירי הדירות כיוון שהבנקים המתאוששים יתחילו לאשר יותר ויותר הלוואות משכנתא, מה שימשוך את המקומיים חזרה לשוק. זה יתבטא גם במחירי הקנייה וגם במחירי השכירות. נכון לעכשיו, יוון נותנת לישראלים את האופציה לקנות נדל"ן בהון עצמי של כ-200 אלף שקל בלבד ללא סיוע מימון בנקאי בדמות משכנתא, אך המצב זה לא ישאר כך לזמן רב. כבר היום הבנקים היוונים מתחילים לפנות למשקיעים הישראלים שיש להם הכנסות באירו ומצעים להם הלוואות בתמורה לנכסים שלהם".
גיל ועומר מספרים כי זיהו את שיא המשבר ב-2016 כנקודת מפנה בשוק הדיור היווני, ומאז החלו לרכוש נדל"ן במדינה במחירים אטרקטיביים במיוחד. "נכון להיום אנו מנהלים 170 נכסים ויש לנו חברה באתונה שבה מועסק צוות אינטגרלי המונה בין השאר עורכת דין, רואה חשבון, מפקח בנייה, מנהלת נכסים ומתווכת, כמו גם זרוע בישראל שנותנת שירות ללקוחות בעברית והנחיות לצוות ביוון", הם אומרים.
לפרטים על השקעת נדל"ן באתונה הקליקו כאן>>
לדבריהם, התהליך הכרוך ברכישת דירה באתונה מתחיל בבניית פרופיל פיננסי של המשקיע לפיו ניתן להבין מהו ההון העומד לרשותו לצורך קניית נכס בעיר. בהמשך המשקיעים הפוטנציאליים מגיעים לסיור נכסים בו אנו מציגים להם מספר דירות להשקעה. לאחר שמאתרים נכס מתאים, אנו מבצעים בדיקות משפטיות על מעמדו של הנכס על מנת לבדוק שאין עליו שיעבודים שונים והשלב הבא הוא שלב משפטי של גיבוש חוזה רכישה. לאחר הרכישה אנו מכינים את הדירה לצורך השכרה".
- בכל השקעה יש סיכונים, מהם הסיכונים העומדים בפני המשקיעים באתונה?
"ראשית מדובר על מדינה שעברה משבר כלכלי גדול מאוד, כך שהיציבות הפיננסית שלה לא קשיחה למרות המצב המעודד כיום; שנית יש המון הוצאות נלוות יחסית למחיר הנכס, בין השאר על עורך דין, רואה חשבון ואדריכלים, לכן מומלץ לרכוש נכס בעלות של 250 אלף שקל ומעלה, כי במחיר נמוך מכך אחוז ההוצאות הנלוות יהיה גבוה מדי. בנוסף, חשוב לי גם לדבר על התשואות - הן עומדות בין 5 ל-7 אחוז נטו (אחרי מסים ביוון ובישראל) משכר דירה תלוי במיקום בתקציב ובסיכון שהמשקיע מוכן לקחת. מדובר על תשואה יציבה ויפה, אך אנו לא מוכרים חלומות לתשואות של 10 או 12 אחוז".
אופציה להשקעה במדינה קרובה
עד היום השניים היו שותפים בעסקאות מכר רבות בין ישראלים מהשורה לבין בעלי נכסים באתונה. בין המשקיעים האלו ניתן להזכיר את שחקן התיאטרון, שחר רז, המספר על הדרך ועל החששות המקדימות: "את גיל ועומר, מנהלי החברה הכרתי בשנת 2016 בקורס נדל"ן בו לימד גיל. הם התחילו אז בהקמת העסק שלהם ביוון והציעו לי לרכוש דירה להשקעה. מאוד חששתי מהצעד הזה כי מדובר על כסף שעבדתי קשה עבורו וחסכתי יחד עם אשתי, תוך שאנו מתגוררים אצל חמותי. גם הסובבים אותי קצת הרתיעו אותי ודיברו על כך שזו מדינה זרה במשבר כלכלי.
"בסופו של יום גיל ועומר היו מאוד סבלניים", ממשיך רז, "ניתחנו יחד את המצב הכלכלי שלי ואת האפשרויות שיש בנמצא עבורי באתונה, באופן אובייקטיבי וללא הבטחות שווא מצידם. בהמשך הפכתי לאחד מעשרת המשקיעים הראשונים שלהם ורכשתי דירת 3 חדרים ב-43.5 אלף אירו. היום, שנתיים אחרי, היא שווה קרוב ל-70 אלף אירו ומושכרת ברציפות מאז הקנייה בסכום של 280 אירו לחודש. היא מכניסה לי תזרים חודשי קבוע וברגע שארצה אוכל לממש ולמכור ברווח".
משקיע נוסף הוא דניאל זריהן, בעל עסק שהחליט לרכוש דירה באתונה במסגרת תכנון העתיד הכלכלי שלו. מדובר בדירת 2 חדרים שעלותה 78 אלף אירו. כיום הדירה מכניסה לדניאל כ-350 אירו בחודש והיא תוספת לא רעה להכנסה החודשית ובעתיד גם השלמה לפנסיה.
משקיעה אחרת בעיר היא נצחיה ויקטוריה. "בהתחלה חשבנו, אני ובעלי, להשקיע בארה"ב, אבל המרחק הרתיע אותנו, ואז שמענו על אופציית ההשקעה ביוון הקרובה", היא מספרת. "בעקבות פגישה עם דניאל ועומר נסענו ליום סיור של משקיעים ביוון בו ראינו 8 דירות בצורה מרוכזת. לבסוף החלטנו לרכוש דירת 2 חדרים בגודל 70 מ"ר, שבעזרת המעצבת של החברה הפכה לדירת 3 חדרים יפה. הדירה נמצאת במיקום מבוקש ליד המטרו ובסך הכל השקענו ברכישה ובשיפוץ 60 אלף אירו והדירה מושכרת למעלה משנה ב-420 אירו לחודש. חלפה בסך הכל שנה מאז הרכישה וכבר קיבלנו הצעת קנייה לדירה ב-90 אלף אירו, אז מסתבר זו השקעה מאוד נבונה".
גם עבור רחלי ד' ההשקעה באתונה התבררה כנכונה. "בהתחלה הדאיגו אותי קצת אנשים מסביבי שאמרו שזו יוון ולא ישראל ושאני לא מכירה את השוק היווני. זה נכון, אבל בסופו של יום זו דווקא הייתה הנקודה המהותית בכל העניין כי בארץ אין לי אפשרות לקנות דירה להשקעה, וביוון אני כן יכולה. יתרה מכך, לי עצמי אין בית משלי והיה לי מאוד חשוב להשקיע את הכסף במקום שייתן לי תשואה טובה".
רחלי אכן רכשה דירה ולאור התהליך המוצלח אותו עברה, רכשה לאחרונה דירה נוספת להשקעה. "בחרתי דירה בת 3 חדרים וגודל 70 מ"ר שעמדה בקריטריונים שלי, שיפצתי אותה והיא מושכרת כיום ב-470 אירו לחודש. סך כל ההשקעה בדירה זו עמד על 79 אלף אירו. הדירה השנייה, שהיא דירת סטודיו משופצת בשטח 32 מ"ר עלתה לי 42 אלף אירו, ואני משכירה אותה ב-320 אירו לחודש. בארץ הייתי צריך להשקיע פי שתיים ושלוש בשביל להגיע לרווחים כאלו בחודש, כך שאני מאוד מרוצה מההשקעה באתונה. טוב לי גם שמנהלים עבורי את הנכס ואת התחזוקה השוטפת שלו ואני רק משלמת דמי ניהול שנתיים לא גבוהים".
השקעת נדל"ן באתונה. לפרטים נוספים הקליקו כאן>>
*פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם