גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מס שבח ומס הכנסה: היילכו שניים יחדיו?

למרות ניצחונה של רשות המסים, פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין החברה הזרה PIV BV עשוי להיות שימושי ביותר דווקא בידי ציבור הנישומים

שופט העליון עופר גרוסקופף בהשבעה לבית המשפט העליון / צילום: שלומי יוסף
שופט העליון עופר גרוסקופף בהשבעה לבית המשפט העליון / צילום: שלומי יוסף

בחודש האחרון ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין חברת PIV BV, שנראה כי למרות ניצחונה של רשות המסים, יהווה פסק דין שימושי ביותר דווקא בידי ציבור הנישומים.

בפסק הדין נדונו יחסי הגומלין בין מס הכנסה החל על ההכנסות מהמקרקעין בתקופת החזקתם בידי הנישום, לבין מס השבח החל בעת מכירתם. כידוע, לצורך שלמות הרצף בין הטיפול לצורכי מס הכנסה לבין הטיפול לצורכי מס שבח, נקבעו בחוק מיסוי מקרקעין שתי הוראות דומות במהותן.

על פי ההוראה הראשונה, לצורכי מס השבח החל במכירה, יופחתו משווי המקרקעין הוצאות מסוימות כדוגמת הוצאות השבחה, שהוציא הנישום במהלך חיי הנכס, בתנאי שהוצאות אלה לא נתבעו בניכוי לפי פקודת מס הכנסה. על פי ההוראה השנייה, משווי הרכישה של הנכס ינוכה הפחת לצורכי מס הכנסה - כלומר, אם חלק מעלות הרכישה כבר נתבעה כהוצאה לצורכי מס הכנסה באמצעות מנגנון הפחת, אז היא לא תיחשב כחלק מעלות הנכס לצורכי חישוב מס שבח במועד המכירה.

ההוראות האמורות הן הוראות הגיוניות בתכלית, שמטרתן למנוע מהנישום ליהנות מתביעת הוצאה פעמיים: פעם אחת - לצורכי מס הכנסה במועד "חיי הנכס", ופעם שנייה - לצורכי מיסוי מקרקעין במועד מכירת הנכס. יישומן של הוראות הגיוניות אלה מסתבך מעט, שעה שהנישום יכול היה לתבוע את הוצאת הפחת או הוצאה אחרת כנגד ההכנסה שהופקה במהלך "חיי הנכס", אבל לא עשה כן. האם במצב מעין זה ייהנה הנישום מהפחתת ההוצאה מהשבח, כמו גם מהוספת הפחת שלא נתבע ליתרת עלות הרכישה, כך שמס השבח יהווה מעין מועד ב' לתיקון שומות מס ההכנסה? או שמא משהחמיץ הנישום את ההזדמנות לתבוע את ניכוי ההוצאה השוטפת לצורכי מס הכנסה, שוב לא יוכל לתקן את המצב לצורכי מס הכנסה?

לפני שנפנה לעובדותיו הייחודיות של פסק הדין, נציין כי נוסחן המילולי של הוראות החוק הנדונות אינו מקל כלל ועיקר על הפרשנות הכלכלית של הסוגיה. במסגרת לשונית זאת מוגדר "הפחת" בחוק מיסוי מקרקעין כסכום הניתן לניכוי לפי פקודת מס הכנסה, ולעניין ההוצאות המותרות בניכוי מהשבח, קובע החוק כי ההפחתה מהשבח תותר, בתנאי שההוצאות הנדונות אינן מותרות בניכוי לפי פקודת מס הכנסה.

ועדת הערר הסכימה עם הנישומה

בפסק דין PIV נדון עניינה של חברה זרה, שמכרה דירת מגורים בקיסריה. החברה הייתה זכאית לנכות לצורכי מס הכנסה את הוצאות הפחת מהכנסות השכירות שהפיקה מהדירה. בפועל, אותה חברה זרה לא דיווחה לרשות המסים על הכנסותיה מהשכירות, וממילא לא קיזזה נגדן את הוצאות הפחת.

בעת מכירת המקרקעין, נחלקו רשות המסים והחברה בשאלה האם לצורכי חישוב מס השבח יש להקטין את עלות הרכישה של המקרקעין בסכום הוצאות הפחת התיאורטיות. ועדת הערר, שדנה במחלוקת זאת קודם להגשת הערעור לבית המשפט העליון, פסקה כי הצדק עם הנישומה, וכי אין להפחית משווי הרכישה את הפחת שלא נוכה בפועל. עוד הוסיפה הוועדה וקבעה כי תכלית חישוב מס השבח אינה תכלית עונשית, ואם נוצרה חבות מס הכנסה שוטפת מהשכרת הנכס, אז שמורה לרשות המסים הזכות לשום את הכנסות השכירות.

בפסק דין מנומק להפליא של השופט עופר גרוסקופף נתקבל ערעורה של רשות המסים. במסגרת פסק הדין איבחן העליון בין נישום שדיווח כדין על ההכנסה שהפיק מהנכס, אבל נמנע בשל אי-ידיעה או טעות מתביעת פחת, לבין נישום שלא דיווח כדין על הכנסותיו מהנכס, וממילא כפועל יוצא גם לא תבע את הוצאת הפחת.

ככלל, נישום שדיווח כדין על הכנסותיו, זכאי לכך שסכומי הפחת שלא נוכו, לא יתווספו לחישוב השבח - כלומר, הפחת לא יופחת משווי הרכישה. מנגד, נישום שלא דיווח כדין על הכנסותיו מנכס המקרקעין, וכתוצאה מכך לא ניכה פחת, יש להפחית לגביו את סכומי הפחת בעת חישוב מס השבח.

בעניין זה הסביר בית המשפט כי אף עיקרון מס האמת ומניעת כפל הטבה אינו מאפשר להיטיב את מצבה של חברה, שלא דיווחה ולא שילמה מס על הכנסותיה החייבות, ביחס לחברה שדיווחה כדין על הכנסותיה החייבות, אבל לא שילמה בפועל מס כתוצאה מניכוי הפחת בהתאם להוראות דין המס.

לסיום, ייאמר כי ההיגיון העומד בבסיס פסק דין מבורך זה, נכון מן הסתם גם למקרים של נכס הון רגיל, שאינו כפוף למיסוי מקרקעין, ואשר נשאלת במועד מכירתו שאלת יחסי הגומלין בין ההוצאות שתבע הנישום במהלך חיי הנכס, לבין ההוצאות שיוכרו במועד מכירתו.

מוקדם מדי לקבוע כי מס רווח ההון או מס השבח מהווה מועד ב' אולטימטיבי לתביעת הוצאות שלא נתבעו במהלך חיי הנכס, ובוודאי שעל הנישום מוטל הנטל להוכיח כי לא תבע בניכוי את ההוצאות במהלך חיי הנכס. מנגד, מובן כי לאחר פסק דין זה לא תוכל רשות המסים להשתמש בסד הפרוצדורלי כלפי הנישום, ולטעון כי נישום שטעה ולא תבע באופן שוטף הוצאות מסוימות, כדוגמת הפחת, יוכל ליהנות מתיקון המצב, אך ורק דרך הגשת דוחות שנתיים מתקנים.

אכן, מס רווח ההון, כמו גם מס שבח המקרקעין, מהווים מסים משלימים למס שהוטל באופן שוטף על הכנסות הנישום מהנכס הנמכר. עיקרון הטלת מס האמת מחייב את רשות המסים להתחשב במקרים המתאימים באי-תביעת הוצאות הקשורות לנכס הנמכר במהלך "חיי הנכס", תוך מתן הזדמנות לנישום ליהנות מתוצאת מס נכונה במועד המכירה. 

הכותבים הם שותפים באשכול המסים של פירמת ראיית החשבון והייעוץ העסקי BDO זיו-האפט

עוד כתבות

שמואל דונרשטיין / צילום: אייל טואג

אחרי תשע שנים, פועלים אקוויטי נפרד מהחזקותיו ברב בריח: מיהם המוסדיים שרכשו?

בית ההשקעות מור ולצידו סדרה של קרנות גידור רכשו מניות רב בריח בסכום של 55 מיליון שקלים ● המכירה התבצעה בדיסקאונט של כ-10% ממחיר השוק, אך עדיין גבוה ב-57% ביחס לשער מניית רב בריח מלפני כשנה

הדמיית מגדל הספירלה של קבוצת עזריאלי בתל אביב / צילום: KPF

עסקת ענק: משרד עורכי הדין שעובר למגדל הספירלה של עזריאלי

משרד עורכי הדין נשיץ, ברנדס, אמיר, ישכור 11,000 מ"ר במגדל הספירלה של עזריאלי ● על פי הערכות בשוק, המחיר לרמת מעטפת עומד על כ-130 שקל למ"ר, כך שהמשרד ישלם כ-17 מיליון שקל בשנה ● וגם: הריבית עוד לא ירדה - אבל היזמים מתנפלים על המכרזים: יותר מ־130 הצעות לארבעה מגרשים בת"א וביבנה ● חדשות השבוע בנדל"ן

חיילי מילואים בצפון / צילום: דובר צה''ל

שבוע לפני שנסגר: האוצר מבקש לעצור מכרז בקציר המיועד רק למילואימניקים

המכרז כולל 306 יחידות דיור שישווקו במתכונת "הרשמה והגרלה" – לנכי צה"ל ולחיילי מילואים פעילים בלבד ● באוצר טוענים כי שיווק של 100% מהדירות למילואימניקים ולנכי צה"ל אינו בסמכותה של רמ"י

ארז קמיניץ, לשעבר המשנה ליועמ''ש / צילום: אייל טואג

עו"ד ארז קמיניץ: "המדינה חייבת לעשות מסלול ירוק להיתרים"

על רקע הפגיעות בעורף, קמיניץ מציע מודל של שולחן עגול, בלי רפורמות חדשות, שנוטות להתעכב ואינן מתאימות למצב חירום ● "שיתוף פעולה בין מינהל התכנון, רשות המסים, רמ"י, משרד הפנים, משרד המשפטים וגופים נוספים הוא הכרחי. אין טעם להניע תהליכים ללא גיבוי ממשלתי רחב", אמר קמיניץ

גירושים. שיתוף נכסים עשוי להיווצר גם בלי כוונה מפורשת / אילוסטרציה: Shutterstock

ביהמ"ש הכריע: בעל ישלם לגרושתו 50 מיליון דולר - "אחד המקרים המקוממים"

סכסוך גירושים באלפיון העליון הוביל להכרעה דרמטית נגד מי שנקבע כי השתמש במומחיותו למקלטי מס ונאמנויות, כדי להסתיר רכוש משפחתי בהיקף של 75 מיליון דולר ● האישה צפויה לקבל כמחצית מהרכוש ומהבית, ובסך-הכול כ-50 מיליון דולר ● עורכי דינו של הבעל: "בפסק הדין נפלו טעויות חריפות, נערער"

נתון בשבוע / איור: גיל ג'יבלי

השקל חותך את התשואות של הישראלים בשווקים חו"ל. האם כדאי להתמגן מפניו?

התחזקות השקל מול הדולר פוגעת משמעותית בתשואה של משקיעים המחזיקים בנכסים ומניות מעבר לים ● ובכל זאת, אריאל כהן מבנק לאומי ממליץ לא לשכוח שלתנודתיות של המט"ח יש גם יתרונות

צילום: Shutterstock, Rita Kapitulski

השכר הממוצע טיפס לכמעט 14 אלף שקל באפריל. מה קרה בהייטק?

מנתוני הלמ"ס עולה כי השכר הממוצע למשרת שכיר בישראל בחודש אפריל הגיע ל-13,905, עלייה של 3.6% לעומת אפריל 2024 ● מספר משרות השכיר של ישראלים עמד על כ-4.1 מיליון, עלייה של 2.1% לעומת אפריל אשתקד ● בהייטק, השכר הריאלי דווקא נמצא בירידה

וול סטריט / צילום: Shutterstock

בעקבות הסכם הסחר עם וייטנאם, נאסד"ק ו-S&P 500 ננעלו בשיאים

נעילה מעורבת באירופה ● קמעונאיות הביגוד זינקו בעקבות הסכם מכס בין ארה"ב לוויאטנם ● מיקרוסופט עומדת לפטר כ-9,000 עובדים ● נפילה של 13% במסירות של טסלה, רבעון שלילי שני ברציפות ● פסגות: הפד לא יוריד את הריבית לפני 2026, למרות הלחצים של הנשיא טראמפ ● וגם: הבנק האמריקאי שמסביר עד מתי הראלי בוול סטריט יימשך ● המגזר הפרטי בארה"ב התכווץ לראשונה ממרץ 2023

האלוף (מיל') תמיר הימן / צילום: המכון למחקרי ביטחון לאומי, אוניברסיטת ת''א

בשיתוף ארה"ב וסעודיה: הפרויקט השאפתני של ראש אמ"ן לשעבר

האלוף (במיל') תמיר היימן מקדם קרן מחקר למחשוב קוונטי ל"נטרול השאיפות הסיניות" בתחום ● התקציב לפעילות בגובה 200 מיליון דולר יאפשר לחברות ישראליות, שנחשבות מובילות בתחום, לקחת חלק בפרויקטים חדשניים ● היוזמה לקרן היא על רקע היעדרות ישראל מהסכמי הבינה המלאכותית שנחתמו בין ארה"ב לאמירויות ולסעודיה

קת'י ווד / צילום: Reuters

קראו לה משמידת הערך הגדולה מכולם, עכשיו היא כובשת את צמרת התשואות

קת'י ווד היא אחת המשקיעות הצבעוניות בוול סטריט ● עם אמונה בלתי מתפשרת בקריפטו ובטסלה, ווד יודעת לעיתים להציג תשואות שאף אחד אחר לא יודע, אבל גם להתרסק ● מתחילת השנה, היא זוכה להצלחה מסחררת. אבל האם זה יימשך?

דונלד טראמפ / צילום: ap, Manuel Balce Ceneta

טראמפ הודיע כי חתם על הסכם סחר עם וייטנאם

"זה יהיה הסכם שיתוף פעולה נפלא בין שתי המדינות שלנו. התנאים הם שוייטנאם תשלם לארצות הברית מכס בגובה 20% על כל המוצרים שיישלחו לשטחנו, ומכס של 40% על כל העברה דרך מדינה שלישית", כתב טראמפ

איתי בן זאב, מנכ''ל הבורסה לניירות ערך / צילום: כדיה לוי

האקזיט של המשקיעים הזרים על מניית הבורסה בת"א, ומדוע הגופים המקומיים נעדרים ממנו

שתי קרנות השקעה זרות מכרו בימים האחרונים מניות הבורסה ב־650 מיליון שקל, ובתשואה של יותר מפי 10 על השקעתן

כוחות צה''ל בעזה / צילום: דובר צה''ל

1 מכל 3 צעירים בסיכון להתמכרות: חיילים בסדיר ומילואימניקים צעירים בסיכון מוגבר

נתוני המרכז הישראלי להתמכרויות ולבריאות הנפש מגלים שמאז 2018 קפץ מספר המדווחים על בעיית התמכרות בכ־150% ● ובקרב בני 18־26 התופעה רחבה עוד יותר ● מנהלי המרכז מסבירים כיצד רצף המשברים בארץ מרחיב את מעגל ההתמכרויות ואיזה טיפול יחולל שינוי אמיתי

פי דידי. זוכה מסעיפי האישום החמורים נגדו, אבל הורשע בשני סעיפים של שידול לזנות / צילום: ap, Willy Sanjuan/Invision

משפט פי דידי: הראפר הורשע בשידול לזנות, אבל זוכה משאר האישומים נגדו

חבר המושבעים במשפט פי דידי המואשם בשורה של עבירות מין וסחר בבני אדם הגיע להחלטה בבית המשפט הפדרלי בניו יורק ● הראפר זוכה מסעיפי האישום החמורים נגדו, אבל הורשע בשני סעיפים של שידול לזנות - שעשויים להוביל ל-10 שנות מאסר כל אחד

מוצרי שסטוביץ על מדפי סופרמרקט / צילום: טלי בוגדנובסקי

פרשת תיאום המחירים במזון: כתב אישום נגד סמנכ"ל מכירות בשסטוביץ

רשות התחרות הגישה כתב אישום נגד משה גוזלי, סמנכ"ל מכירות בשסטוביץ, בגין השמדת ראיות ושיבוש מהלכי משפט ● בחודש פברואר האחרון הגישה רשות התחרות כתב אישום ראשון בפרשה נגד רשתות הקמעונאות ויקטורי, יוחננוף, סופר ברקת ומנהליהן ● עורך דינו של גוזלי: "טוב היה לו כתב האישום הזה לא היה בא לעולם"

קיבוץ ניר עם, 2021 / צילום: אייל פישר

עם טכנולוגיה גרמנית: מפעל מחזור סוללות הרכב הגדול בישראל ייפתח בקיבוץ ניר עם

בהשקעה של 50 מיליון שקל: חברת BRI, יחד עם קבוצת סמלת, קבוצת דן תחבורה, קבוצת מאיר, קרן מוביליטק קפיטל ומשפחת נוסבאום החלו להקים בקיבוץ ניר עם מפעל למחזור סוללות של רכבים ואוטובוסים חשמליים ● המפעל נבנה בטכנולוגיה גרמנית, ועובדים מגרמניה הוזמנו כדי להשתתף בבניה

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: יוסי זמיר

כשמנכ"ל משרד השיכון והבינוי מציע לרכוש דירות שנפגעו מהטילים האיראניים - למה הוא מתכוון

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בישר בכנס חיפה של מרכז הנדל"ן, כי נשקלת האפשרות שהמדינה תרכוש דירות שנהרסו במלחמה ● לגלובס נודע כי מטרת המהלך היא לספק מענה נקודתי לדיירים שדירתם נהרסה, ולא ירצו להצטרף להליך התחדשות עירונית בבניין שלהם ● יש לציין כי מהלך כזה טרם נעשה על ידי המדינה עד היום

גל קרובינר, מנכ''ל פאגאיה / צילום: יח''צ פאגאיה

מנכ"ל פאגאיה רוצה לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים

שלוש שנים לאחר הדרמה שנלוותה להנפקת פאגאיה בנאסד"ק, מציגה החברה לראשונה רווח נקי ● גל קרובינר, מנכ"ל ואחד ממייסדי החברה, מסמן יעד שאפתני: "להוכיח שאפשר לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים מישראל" ● ההמלצה שלו ליזמים צעירים: "להשקיע בבחירת השותפים, ולהבין שזה כמעט כמו נישואים"

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: ap, Bernat Armangue

"אין כוח בעולם שיעצור עכשיו פרויקט תמ"א": בוועדות התכנון משנים גישה במתן היתרי בנייה

ההרס הרב שגרמו הטילים מאיראן העלה את הצורך בפתרונות מיגון מיידיים ● משיחות עם גורמים ובעלי תפקידים ברשויות ניכר כי לנגד עיניהם עומד הצורך בהפחתת הבירוקרטיה בוועדות, לצד פתרונות כמו היתרים מהירים להריסה, או מכירת דירות שנפגעו למדינה ● כמו כן, מורגשת ירידה בסרבנות לפרויקטים מצד דיירים ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד 

היזם בני לנדא / צילום: איל יצהר

עובדים בחברת הדפוס של בני לנדא מתנגדים למהלך עיכוב ההליכים

25 מהעובדים בחברת הדפוס של בני לנדא הגישו בקשת התנגדות לעיכוב ההליכים, שלטענתם ימנע מהם קבלת פיצויים מהביטוח הלאומי ● כמו כן, העובדים מתנגדים למינוי מנהלים לתהליך העיכוב - עורכי הדין של נושי החברה, וכן מתנגדים למעמד המשקיעים כנושים מובטחים