תמ"א 38 בקריית אונו / צילום: איל יצהר
תמ"א 38 משנה דרמטית ואינטנסיבית את הסביבה הפיזית והאנושית בשכונה שבה היא מתבצעת - כך לפחות עולה ממחקר שנערך באוניברסיטת תל אביב. המחקר בוצע על ידי משה שמאי, תלמיד לתואר שני בחוג למדיניות ציבורית באוניברסיטה, וד"ר רוית חננאל, ראש המעבדה להתחדשות עירונית בחוג.
הטענה הקבועה נגד תמ"א 38 היא שהתוכנית מחזקת בניינים בודדים, מוסיפה עומס על התשתיות, ואינה חושבת על רמת המתחם המלא והעיר בשלמותה. אבל המחקר מראה שהשפעתה של הסביבה חורגת הרבה מרמת הבניין הבודד.
במסגרת המחקר שערך שמאי נבדק מתחם בשכונת קריית שרת מערב בחולון, שכלוא בין הרחובות שער ציון בצפון, גבעת התחמושת במזרח, יום כיפורים בדרום ובית לחם במערב. במתחם יש 22 מבנים ישנים, אשר בשבעה מהם הושלמו כבר פרויקטים של תמ"א 38/1 (כלומר חיזוק ותוספת דירות על הגג), בשישה מתקיימת בנייה במסגרת תמ"א 38, וארבעה מבנים ממתינים לקבל היתרי בנייה.
לאור המצב, ההוויה של תמ"א 38 כבר מוטמעת בכל המתחם הזה, ואפשר לראות אילו שינויים הביאה עמה תוכנית החיזוק.
החוקרים רצו לבדוק את השפעת התמ"א על אופי האוכלוסייה שמתגוררת באותה שכונה, במקום שבו מתקיימים פרויקטים של התוכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. הם העריכו כי בשלב ראשון ייווצרו שונות רבה יותר במדדים הסוציו-אקונומיים של התושבים, וגיוון גדול יותר של דירות ושל מחירי דירות. עוד העריכו כי ככל שיתרבו הפרויקטים, הדירות הישנות ייעלמו, ועמן גם התושבים הוותיקים.
"זה שתמ"א 38 במסלולי הריסה ובנייה מחדש יוצרות שינוי - את זה אנחנו יודעים. לא צריך בשביל זה מחקר", אומרת ד"ר חננאל. "אז אנחנו לקחנו מקרה שבו כל הפרויקטים שבוצעו במתחם היו של תמ"א 38 במתכונת של חיזוק ותוספת דירות על הגג. תמ"א 38, שסוגרת קומה מפולשת ובונה קומה מלמעלה, לא אמורה לכאורה ליצור שינוי כזה", היא מסבירה.
הממצאים מעניינים מאוד, ואפשר ללמוד מהם על מה שצפוי בשכונות נוספות בארץ שנעשים בהם פרויקטים רבים של תמ"א, כמו מתחמים ברמת גן, ברעננה, ולאחרונה גם באשדוד.
1. ההיצע: יותר דירות, יותר סוגים
עד כה מספר הדירות במתחם שנבחן עלה ב-17%, מ-384 ל-451, ועל פי התכנון הוא אמור להגיע ל-577 דירות.
המתחם עתיד אומנם לקבל תוספת של כ-50% במספר הדירות, ואולם עד כה נוספו פחות מ-20% וכבר רואים שינוי דרמטי.
בתחילת העשור המתחם היה אופייני לשכונות שהוקמו בשנות השישים והשבעים. רוב מוחלט (יותר מ-250) של הדירות שהיו בו היו קטנות (דירות של 2-3 חדרים) בשטחים של עד 70 מ"ר; עוד כ-120 דירות השתרעו על שטחים של בין 71 ל-90 מ"ר, ורק דירה אחת הייתה גדולה מ-90 מ"ר.
עד 2018 נרשם במקום מהפך של ממש: לדירות הקטנות נוספו שטחים, ולמבנים הישנים הוספו דירות חדשות, ומצאי הדירות השתנה באופן דרמטי: מספר הדירות הקטנות ירד בכמעט 100, דירות בינוניות הפכו לדומיננטיות במספרן במתחם, ונוספו גם 54 דירות גדולות מ-90 מ"ר.
כלומר, תמ"א 38 הוסיפה למתחם הרבה יותר סוגי דירות, הן מבחינת גדלים, והן מבחינת גילים - דירות חדשות, דירות ישנות, דירות ישנות שעברו הרחבה ושיפוץ מבנה.
"כולם סופרים את הדירות שנוספות, אבל מתעלמים מזה שבמסגרת תמ"א 38, דירות קיבלו תוספת של 25 מ"ר ומרפסת. לפתע דירות ישנות של שלושה חדרים, הפכו לדירות חדשות של ארבעה חדרים, עם מרפסת, חניה ומעלית. זה לא סתם שדרוג - זו קפיצה של סטנדרט הדירה בבת אחת. זה מהפך שלם בהיצע הדירות הקיים. השכונה הופכת משכונה ענתיקה למשהו אחר לחלוטין", אומר שמאי.
ההיצע הזה הפך את המקום למעניין יותר גם בעיני רוכשי הדירות, דבר שבא לידי ביטוי מבחינת עסקאות.
עד תחילת העשור החולף נחתמו בין 10 ל-25 עסקאות בשנה, רובן בדירות קטנות של 3 חדרים, שכאמור היו באותה תקופה הרבות ביותר במתחם, והיתרה בדירות בנות 4 חדרים.
ב-2012 נרשמה עסקה בודדת בדירת 5 חדרים, מה שמעיד כי באותה שנה החלו יזמים לשווק דירות חדשות שנמכרו באמצעות תמ"א 38.
בהדרגה עלה מספר העסקאות במתחם, עם התקדמות פרויקטים של התמ"א, עד שהגיע לשיא ב-2016 עם 56 עסקאות, רובן של ארבעה חדרים. בין 2017 ל-2019 מספר העסקאות במתחם צנח לממדיו הישנים, ככל הנראה בגלל השלמת שיווק של פרויקטים, וגם בשל צניחה שנרשמה אז במספר העסקאות בכל השוק.
2. המחירים: עוקפים את העיר
השינוי הדרמטי בהיצע הדירות ובמספר העסקאות בא לידי ביטוי גם במחירי העסקאות שנחתמו בשכונה. בין 2005 ל-2013 התנהג המתחם בדומה לשוק הנדל"ן של שכונת קריית שרת כולה, ומחירי הדירות בו היו נמוכים משמעותית ממחירי הדירות בעיר ובשכונה. למשל
מחירי העסקאות בשכונה ב-2010 הגיעו לכ-715 אלף שקל בממוצע, לעומת 994.5 אלף שקל בקריית שרת, ו-1.062 מיליון שקל בממוצע בחולון.
ב-2013 מחירי הדירות שבה עקפו את אלה של השכונה ומאז 2015 מחירי הדירות במתחם גבוהים ממחירי הדירות הממוצעים בכלל העיר חולון. בין 2012 ל-2018 מחירי העסקאות הממוצעות במתחם הוכפלו, בעוד שמחירי העסקאות בקריית שרת עלו ב-52%, ובחולון ב-39%. ב-2018 מחירי העסקאות שבוצעו במתחם הגיעו ל-2.007 מיליון שקל, לעומת מחירים ממוצעים בקריית שרת שהגיעו ל-1.607 מיליון שקל ובחולון ל-1.646 מיליון שקל.
3. האוכלוסייה: שיעור התלמידים קופץ
המהפך הגדול ביותר שעבר על המתחם לא בא לידי ביטוי רק בגדלים פיזיים של דירות ובמחירים. כי במצב שבו במקום כלשהו מחירי דירות מוכפלים בתוך שש שנים - הדבר מהווה סימפטום ברור לשינויים של דפוסי הביקושים למקום ולכניסה של כוחות חדשים, שלא היו בו קודם לכן.
ואכן שמאי גילה שבמקביל לשינויי הדירות והמחירים - גם האוכלוסייה עברה שינוי גדול.
ב-2010, כ-40% מכלל הדירות במתחם היו מושכרות, ו-60% היו בבעלות. כיום כשני שלישים מהדירות נמצאות בבעלות דייריהן בעוד ששליש מושכרות. "זה מנוגד למגמה הכללית בחולון, שבה כל משק בית שמתווסף כמעט - זה בשכירות", מעיר שמאי.
ממצא אחר הוא שמספר התושבים בשכונה כמעט שלא השתנה מתחילת העשור ועד ל-2018 ונשאר בסביבות 14 אלף איש. ואולם בדיקה של פירמידת הגילים מעלה כי שתי קבוצות האוכלוסייה שגדלו מאוד במתחם הן אוכלוסיית הילדים והנוער עד גיל 19, ואוכלוסיית המבוגרים של בני 65 ומעלה.
נתון משלים ומאלף לעניין זה הוא מספר התלמידים מהמתחם. זה גדל ב-50% מאז 2010, והגיע ל-362. שיעור התלמידים שמתגוררים במתחם מכלל התלמידים בשכונה קפץ מ-9% ב-2010 ל-12%, הרבה משום שבמקביל לגידול המשמעותי של התלמידים מהמתחם, בכלל השכונה ניכרת דווקא ירידה במספר התלמידים שמתגוררים בשכונה. הווה אומר, שהגידול של מספר הילדים בשכונה מיוחס במידה רבה למספר הילדים הגדול שנוסף למתחם.
4. המסקנות: ראשי הערים מרוויחים
שתי מסקנות עולות בבירור מהמחקר. האחת, שבניגוד להנחה הרווחת, לא צריך פרויקטים עתירי דירות חדשות של פינוי-בינוי כדי לגרום לשינויים גדולים במתחמים בערים, הן מבחינת המבנים, הדירות, והמחירים - והן מבחינת אוכלוסיית התושבים.
"ראשי הערים יוצאים נשכרים מזה, כי הם מקבלים בדיוק את האוכלוסיות שהם רוצים לקבל: מבוססות יותר, משפחות עם ילדים, הן מצעירות את השכונה ולכן הם לא צריכים רק להלין על השינוי הזה", אומרת חננאל.
"קורים דברים טובים עם תמ"א 38. הבעיה היא שזה קורה באופן ספורדי ולא מתוכנן ועלול להוות חסם לתוכנית התחדשות עירונית נרחבת הרבה יותר. הם צריכים לפעול בנושא ולא רק לשבת ולבכות".
מסקנה שנייה מהמחקר קשורה להיצע. "באופן זמני נוצר מגוון גדול של דירות, אבל ככל שהתהליך של התמ"א במתחם יימשך - המגוון יצטמצם, ומספר הדירות הקטנות יפחת עוד יותר", אומרת חננאל.
היא חוששת שכפועל יוצא מזה, האוכלוסייה המבוגרת, שצריכה דירות קטנות יותר, ואולי אף זולות יותר - תיאלץ לעזוב את המתחם.
כאן אנו נכנסים לתהליך ג'נטריפיקציה - תהליך שבו אוכלוסייה חדשה דוחקת את רגליה של האוכלוסייה הוותיקה המקומית - שמוכר היטב מפרויקטים של פינוי-בינוי.
מה אפשר לעשות כדי למנוע זאת?
"היום ההתחדשות העירונית נתונה רק לידי המגזר הפרטי, וכאן צריכות להיכנס הרשויות המקומיות ולהיות מעורבות בתכנון. צריך להשאיר מספיק דירות של שלושה חדרים לאלה אינם צריכים ואינם יכולים להחזיק דירה גדולה. קשישים לא צריכים יותר מ-3 חדרים. יצירת תמהיל דירות אינו להפוך את כל הדירות ל-4 ו-5 חדרים, שזה מה שעושה היום התמ"א. אפשר להפוך דירות ארבעה חדרים לשתי דירות של שני חדרים. יש קשישים שגם זה מתאים להם", אומרת חננאל.
"תמ"א 38 זה התחדשות עירונית, גם אם לא חשבו עליה ככזו", מסכם שמאי. "בתיאוריות של התחדשות עירונית וג'נטריפיקציה יש חוקרים ביקורתיים שאומרים שגם כשעירייה מתקנת את המדרגות - זה התחלה של ג'נטריפיקציה. כששוחחנו עם אנשים הם אמרו שתמ"א 38 זו לא התחדשות עירונית. בסדר. לא חשבתם עליה כהתחדשות עירונית, אבל בפועל היא כזו".