גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

היום שאחרי התמ"א: המחקר שמגלה מה קורה לשכונות שעברו התחדשות עירונית

מחקר ראשון מסוגו שנערך באוניברסיטת תל אביב מדגים עד כמה תמ"א 38 יכולה להשפיע על סביבתה ● החוקר משה שמאי: לא רק שמחירי הדירות עולים גם בבניינים שלא עברו שיפוץ, מספר הדירות קופץ, וגם סימנים ראשונים לחילופי אוכלוסייה ניכרים בשטח

תמ"א 38 בקריית אונו / צילום: איל יצהר
תמ"א 38 בקריית אונו / צילום: איל יצהר

תמ"א 38 משנה דרמטית ואינטנסיבית את הסביבה הפיזית והאנושית בשכונה שבה היא מתבצעת - כך לפחות עולה ממחקר שנערך באוניברסיטת תל אביב. המחקר בוצע על ידי משה שמאי, תלמיד לתואר שני בחוג למדיניות ציבורית באוניברסיטה, וד"ר רוית חננאל, ראש המעבדה להתחדשות עירונית בחוג.

הטענה הקבועה נגד תמ"א 38 היא שהתוכנית מחזקת בניינים בודדים, מוסיפה עומס על התשתיות, ואינה חושבת על רמת המתחם המלא והעיר בשלמותה. אבל המחקר מראה שהשפעתה של הסביבה חורגת הרבה מרמת הבניין הבודד.

במסגרת המחקר שערך שמאי נבדק מתחם בשכונת קריית שרת מערב בחולון, שכלוא בין הרחובות שער ציון בצפון, גבעת התחמושת במזרח, יום כיפורים בדרום ובית לחם במערב. במתחם יש 22 מבנים ישנים, אשר בשבעה מהם הושלמו כבר פרויקטים של תמ"א 38/1 (כלומר חיזוק ותוספת דירות על הגג), בשישה מתקיימת בנייה במסגרת תמ"א 38, וארבעה מבנים ממתינים לקבל היתרי בנייה.

לאור המצב, ההוויה של תמ"א 38 כבר מוטמעת בכל המתחם הזה, ואפשר לראות אילו שינויים הביאה עמה תוכנית החיזוק.

החוקרים רצו לבדוק את השפעת התמ"א על אופי האוכלוסייה שמתגוררת באותה שכונה, במקום שבו מתקיימים פרויקטים של התוכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. הם העריכו כי בשלב ראשון ייווצרו שונות רבה יותר במדדים הסוציו-אקונומיים של התושבים, וגיוון גדול יותר של דירות ושל מחירי דירות. עוד העריכו כי ככל שיתרבו הפרויקטים, הדירות הישנות ייעלמו, ועמן גם התושבים הוותיקים.

"זה שתמ"א 38 במסלולי הריסה ובנייה מחדש יוצרות שינוי - את זה אנחנו יודעים. לא צריך בשביל זה מחקר", אומרת ד"ר חננאל. "אז אנחנו לקחנו מקרה שבו כל הפרויקטים שבוצעו במתחם היו של תמ"א 38 במתכונת של חיזוק ותוספת דירות על הגג. תמ"א 38, שסוגרת קומה מפולשת ובונה קומה מלמעלה, לא אמורה לכאורה ליצור שינוי כזה", היא מסבירה.

הממצאים מעניינים מאוד, ואפשר ללמוד מהם על מה שצפוי בשכונות נוספות בארץ שנעשים בהם פרויקטים רבים של תמ"א, כמו מתחמים ברמת גן, ברעננה, ולאחרונה גם באשדוד.

רוית חננאל / צילום: שלומי יוסף

1. ההיצע: יותר דירות, יותר סוגים

עד כה מספר הדירות במתחם שנבחן עלה ב-17%, מ-384 ל-451, ועל פי התכנון הוא אמור להגיע ל-577 דירות.

המתחם עתיד אומנם לקבל תוספת של כ-50% במספר הדירות, ואולם עד כה נוספו פחות מ-20% וכבר רואים שינוי דרמטי.

בתחילת העשור המתחם היה אופייני לשכונות שהוקמו בשנות השישים והשבעים. רוב מוחלט (יותר מ-250) של הדירות שהיו בו היו קטנות (דירות של 2-3 חדרים) בשטחים של עד 70 מ"ר; עוד כ-120 דירות השתרעו על שטחים של בין 71 ל-90 מ"ר, ורק דירה אחת הייתה גדולה מ-90 מ"ר.

עד 2018 נרשם במקום מהפך של ממש: לדירות הקטנות נוספו שטחים, ולמבנים הישנים הוספו דירות חדשות, ומצאי הדירות השתנה באופן דרמטי: מספר הדירות הקטנות ירד בכמעט 100, דירות בינוניות הפכו לדומיננטיות במספרן במתחם, ונוספו גם 54 דירות גדולות מ-90 מ"ר.

כלומר, תמ"א 38 הוסיפה למתחם הרבה יותר סוגי דירות, הן מבחינת גדלים, והן מבחינת גילים - דירות חדשות, דירות ישנות, דירות ישנות שעברו הרחבה ושיפוץ מבנה.

"כולם סופרים את הדירות שנוספות, אבל מתעלמים מזה שבמסגרת תמ"א 38, דירות קיבלו תוספת של 25 מ"ר ומרפסת. לפתע דירות ישנות של שלושה חדרים, הפכו לדירות חדשות של ארבעה חדרים, עם מרפסת, חניה ומעלית. זה לא סתם שדרוג - זו קפיצה של סטנדרט הדירה בבת אחת. זה מהפך שלם בהיצע הדירות הקיים. השכונה הופכת משכונה ענתיקה למשהו אחר לחלוטין", אומר שמאי.

ההיצע הזה הפך את המקום למעניין יותר גם בעיני רוכשי הדירות, דבר שבא לידי ביטוי מבחינת עסקאות.
עד תחילת העשור החולף נחתמו בין 10 ל-25 עסקאות בשנה, רובן בדירות קטנות של 3 חדרים, שכאמור היו באותה תקופה הרבות ביותר במתחם, והיתרה בדירות בנות 4 חדרים.
ב-2012 נרשמה עסקה בודדת בדירת 5 חדרים, מה שמעיד כי באותה שנה החלו יזמים לשווק דירות חדשות שנמכרו באמצעות תמ"א 38.

משה שמאי / צילום: תמונה פרטית

בהדרגה עלה מספר העסקאות במתחם, עם התקדמות פרויקטים של התמ"א, עד שהגיע לשיא ב-2016 עם 56 עסקאות, רובן של ארבעה חדרים. בין 2017 ל-2019 מספר העסקאות במתחם צנח לממדיו הישנים, ככל הנראה בגלל השלמת שיווק של פרויקטים, וגם בשל צניחה שנרשמה אז במספר העסקאות בכל השוק.

2. המחירים: עוקפים את העיר

השינוי הדרמטי בהיצע הדירות ובמספר העסקאות בא לידי ביטוי גם במחירי העסקאות שנחתמו בשכונה. בין 2005 ל-2013 התנהג המתחם בדומה לשוק הנדל"ן של שכונת קריית שרת כולה, ומחירי הדירות בו היו נמוכים משמעותית ממחירי הדירות בעיר ובשכונה. למשל

מחירי העסקאות בשכונה ב-2010 הגיעו לכ-715 אלף שקל בממוצע, לעומת 994.5 אלף שקל בקריית שרת, ו-1.062 מיליון שקל בממוצע בחולון.

תמ"א 38 הקפיצה את מחירי הדירות

ב-2013 מחירי הדירות שבה עקפו את אלה של השכונה ומאז 2015 מחירי הדירות במתחם גבוהים ממחירי הדירות הממוצעים בכלל העיר חולון. בין 2012 ל-2018 מחירי העסקאות הממוצעות במתחם הוכפלו, בעוד שמחירי העסקאות בקריית שרת עלו ב-52%, ובחולון ב-39%. ב-2018 מחירי העסקאות שבוצעו במתחם הגיעו ל-2.007 מיליון שקל, לעומת מחירים ממוצעים בקריית שרת שהגיעו ל-1.607 מיליון שקל ובחולון ל-1.646 מיליון שקל.

3. האוכלוסייה: שיעור התלמידים קופץ

המהפך הגדול ביותר שעבר על המתחם לא בא לידי ביטוי רק בגדלים פיזיים של דירות ובמחירים. כי במצב שבו במקום כלשהו מחירי דירות מוכפלים בתוך שש שנים - הדבר מהווה סימפטום ברור לשינויים של דפוסי הביקושים למקום ולכניסה של כוחות חדשים, שלא היו בו קודם לכן.

ואכן שמאי גילה שבמקביל לשינויי הדירות והמחירים - גם האוכלוסייה עברה שינוי גדול.

ב-2010, כ-40% מכלל הדירות במתחם היו מושכרות, ו-60% היו בבעלות. כיום כשני שלישים מהדירות נמצאות בבעלות דייריהן בעוד ששליש מושכרות. "זה מנוגד למגמה הכללית בחולון, שבה כל משק בית שמתווסף כמעט - זה בשכירות", מעיר שמאי.

ממצא אחר הוא שמספר התושבים בשכונה כמעט שלא השתנה מתחילת העשור ועד ל-2018 ונשאר בסביבות 14 אלף איש. ואולם בדיקה של פירמידת הגילים מעלה כי שתי קבוצות האוכלוסייה שגדלו מאוד במתחם הן אוכלוסיית הילדים והנוער עד גיל 19, ואוכלוסיית המבוגרים של בני 65 ומעלה.

נתון משלים ומאלף לעניין זה הוא מספר התלמידים מהמתחם. זה גדל ב-50% מאז 2010, והגיע ל-362. שיעור התלמידים שמתגוררים במתחם מכלל התלמידים בשכונה קפץ מ-9% ב-2010 ל-12%, הרבה משום שבמקביל לגידול המשמעותי של התלמידים מהמתחם, בכלל השכונה ניכרת דווקא ירידה במספר התלמידים שמתגוררים בשכונה. הווה אומר, שהגידול של מספר הילדים בשכונה מיוחס במידה רבה למספר הילדים הגדול שנוסף למתחם.

4. המסקנות: ראשי הערים מרוויחים

שתי מסקנות עולות בבירור מהמחקר. האחת, שבניגוד להנחה הרווחת, לא צריך פרויקטים עתירי דירות חדשות של פינוי-בינוי כדי לגרום לשינויים גדולים במתחמים בערים, הן מבחינת המבנים, הדירות, והמחירים - והן מבחינת אוכלוסיית התושבים.

"ראשי הערים יוצאים נשכרים מזה, כי הם מקבלים בדיוק את האוכלוסיות שהם רוצים לקבל: מבוססות יותר, משפחות עם ילדים, הן מצעירות את השכונה ולכן הם לא צריכים רק להלין על השינוי הזה", אומרת חננאל.
"קורים דברים טובים עם תמ"א 38. הבעיה היא שזה קורה באופן ספורדי ולא מתוכנן ועלול להוות חסם לתוכנית התחדשות עירונית נרחבת הרבה יותר. הם צריכים לפעול בנושא ולא רק לשבת ולבכות".

מסקנה שנייה מהמחקר קשורה להיצע. "באופן זמני נוצר מגוון גדול של דירות, אבל ככל שהתהליך של התמ"א במתחם יימשך - המגוון יצטמצם, ומספר הדירות הקטנות יפחת עוד יותר", אומרת חננאל.
היא חוששת שכפועל יוצא מזה, האוכלוסייה המבוגרת, שצריכה דירות קטנות יותר, ואולי אף זולות יותר - תיאלץ לעזוב את המתחם.

כאן אנו נכנסים לתהליך ג'נטריפיקציה - תהליך שבו אוכלוסייה חדשה דוחקת את רגליה של האוכלוסייה הוותיקה המקומית - שמוכר היטב מפרויקטים של פינוי-בינוי.

מה אפשר לעשות כדי למנוע זאת?

"היום ההתחדשות העירונית נתונה רק לידי המגזר הפרטי, וכאן צריכות להיכנס הרשויות המקומיות ולהיות מעורבות בתכנון. צריך להשאיר מספיק דירות של שלושה חדרים לאלה אינם צריכים ואינם יכולים להחזיק דירה גדולה. קשישים לא צריכים יותר מ-3 חדרים. יצירת תמהיל דירות אינו להפוך את כל הדירות ל-4 ו-5 חדרים, שזה מה שעושה היום התמ"א. אפשר להפוך דירות ארבעה חדרים לשתי דירות של שני חדרים. יש קשישים שגם זה מתאים להם", אומרת חננאל.

"תמ"א 38 זה התחדשות עירונית, גם אם לא חשבו עליה ככזו", מסכם שמאי. "בתיאוריות של התחדשות עירונית וג'נטריפיקציה יש חוקרים ביקורתיים שאומרים שגם כשעירייה מתקנת את המדרגות - זה התחלה של ג'נטריפיקציה. כששוחחנו עם אנשים הם אמרו שתמ"א 38 זו לא התחדשות עירונית. בסדר. לא חשבתם עליה כהתחדשות עירונית, אבל בפועל היא כזו". 

עוד כתבות

אבי חורמרו / צילום: קבוצת נקש

ועד טייסי ארקיע נגד היו"ר: "מוביל את החברה לפירוק"

הוועד שיגר מכתב חריף ליו"ר ארקיע בו הוא מאשים אותו בהתנהלות שמסבה נזק לחברה ● דורש לקבל את המושכות בדיונים מול משרד האוצר ● חורמרו: "לא אמרתי פירוק, אם המדינה לא תתעורר מהר ארקיע תישאר בהדממה"

חוסן כלכלי / צילום: איל יצהר, גלובס

מדד החוסן הכלכלי של גלובס: מה עשתה הקורונה לכיס שלנו, ומה להערכת הישראלים היא עוד תעשה

"גלובס" ומכון שילוב משיקים מדד דו-שבועי לבדיקת הדופק הכלכלי: ההכנסות של למעלה מ-60% ממשקי הבית כבר נפגעו, כ-40% מהאזרחים מעריכים שמצבם הכלכלי יורע וכרבע לא יוכלו לעמוד בחודש הבא בהוצאה בלתי צפויה • אצל העצמאים, התמונה חריפה עוד יותר: 85% איבדו מהכנסתם

דירת 4 חדרים בלוד / צילום: יח"צ

עסקה בעיצומם של ימי המגפה: כמה עלתה דירת 4 חדרים בלוד

אילו נכסים נוספים נמכרו והושכרו לאחרונה בערד ורמת גן?

חלוקת מזון לנזקקים בחג בצל הקורונה  / צילום: כדיה לוי, גלובס

סולידריות במשבר או שינוי לטווח ארוך: האם האחדות החברתית תישאר גם כשהמגפה תחלוף?

החברה הישראלית המורגלת בתקופות משבר מתגייסת גם בימי הקורונה, ויוזמות אזרחיות וולנטריות לסיוע למוחלשים בחברה שוטפות את הארץ ● מומחים מנתחים אם 'ההתארגנות של השטח' תחלוף עם היעלמות הנגיף, או שהאנרגיה הזו תהפוך לתודעה שלפיה סולידריות צריכה להיות מוסדית

ניר זוהר, נשיא ויקס / צילום: יח"צ

"לא תיאמן המכה שאנשים קיבלו, שם הקוד לחזרה לעבודה הוא מערכת החינוך": אסטרטגיית היציאה של ניר זוהר, נשיא ויקס

"ברמת הביזנס", אומר נשיא ויקס ניר זוהר, "העסק שלנו כמעט מושלם להתמודד עם משבר מהסוג הזה; המוצר שלנו לא מתבסס על קווי אספקה או ייצור, הכל אונליין" ● "לעומת זאת, המשתמשים שלנו הם עסקים קטנים שחוטפים כרגע הכי חזק, וזה עצוב ממש"

מעבדה של BGI בסין. החברה הייתה אמורה לשלוח לישראל עשרות מכונות בדיקה / צילום: China Stringer Network, רויטרס

ישראל תרכוש ערכות לבדיקת קורונה של ענקית הגנומיקה הסינית BGI ב-90 מיליון שקל

העסקה לאספקת מיכשור וחומרים שיאפשרו ביצוע של 10,000 בדיקות PCR נוספות ביום לפחות בוצעה מול חברת AID GENOMICS – השותף של BGI בישראל ● במסגרת עסקה זו יסופק ציוד למעבדות של קופות החולים

פרויקט תמ"א 38 / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

דעה - לאור המצב: על הממשלה לשקול הארכת תוקף תמ"א 38

רשויות המדינה אמנם עושות מאמצים להבטיח ודאות בשוק, ויש דברים שאפשר לקדם גם בימים אלה, אולם כדאי כבר לחשוב הלאה

מחסום משטרתי בבני ברק / צילום: Ammar Awad, רויטרס

התפשטות הקורונה: מניין המתים בישראל עלה ל-73; בן 63 מת בבי"ח סורוקה

הגבר סבל ממחלות רקע, מוקדם יותר בת 90 עם מחלות רקע מתה בשערי צדק ● מניין הנדבקים עלה ל-9,404 ● מצבו של ג'ונסון התייצב והוא מגיב לטיפול ● בספרד מספר החולים זינק ל-147 אלף ● מלון קורונה נפתח בחיפה ● העוצר יימשך עד מחר ב-07:00

הקורונה במספרים / אינפוגרפיק: אפרת לוי, גלובס

האם מספר החולים היומי באמת בירידה? הגרפים של מגפת הקורונה בישראל

כמה חולים אובחנו היום לעומת השבוע שעבר? כמה מהם במצב קשה וכמה כבר החלימו? כמה בדיקות כבר בוצעו בישראל וכמה מהן יצאו חיוביות? ● ״גלובס״ מציג את סיפורה של המגפה בישראל בשישה גרפים פשוטים ● בשיתוף עידן דרדיקמן ורות השקס

צילומים: שלומי יוסף, Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

בלי "מה נשתנה?" ובלי "אחד מי יודע?": (כמעט) 100 קושיות לחג

בחנו את עצמכם: קושיות קשות יותר ופחות על אקטואליה, פוליטיקה כלכלה, ספורט ועוד ועוד (כולל נועה קירל!)

פגישת עבודה דרך זום  / צילום: רויטרס

גוגל והסנאט האמריקאי אסרו על עובדיהם להשתמש בזום

בגלל פרצות אבטחה: גוגל שלחה דוא"ל לכל העובדים שהתקינו את אפליקציית שיחות הווידאו הפופולרית והודיעה להם כי האפליקציה תיחסם עוד השבוע ● וכמה ישראלים חגגו את ליל הסדר באפליקציה?

מחסום משטרתי בבני ברק / צילום: Ammar Awad, רויטרס

פרשנות: למה כולם מדברים על אסטרטגיית יציאה ומה אפשר ללמוד ממלחמת העולם השנייה

איך נחזור לשגרה ומה כבר בטוח לא נעשה ● כיצד ישפיע השיבוש של הקורונה על אורח החיים שסיגלנו ועל הכלכלה הגלובלית ● מי ישלם את החוב אחרי המשבר, ולמה כדאי לזכור את מה שקרה אחרי מלחמת העולם השנייה ● שש הערות על מה שניתן לראות גם בתוך ערפל אי הוודאות

ברני סנדרס / צילום: ג'ונתן ארנסט, רויטרס

הסנאטור ברני סנדרס פורש מהמירוץ לנשיאות ארה"ב

הסנאטור מוורמונט הודיע על פרישתו בשיחת ועידה עם הצוות שלו, ויישא דברים בהמשך היום ● טראמפ צייץ בחשבון הטוויטר שלו מיד לאחר ההודעה "ברני בחוץ!"

נעמה קוטרמן, מפיצה סחורה עבור חקלאים / צילום: יאיר עוז

הישראלים שוויתרו על תשלום שכר הדירה ואלו שממשיכים לשלם לעוזרת

בעלת הבית שוויתרה על שכר הדירה, התיכוניסטית שמספקת אוכל לנזקקים, הפנסיונר שממשיך לשלם לעוזר, השכירה בחל"ת שמסייעת לחקלאים והפעיל החברתי שגייס 2 מיליון שקל ליתומי הקורונה • כמה דוגמאות מייצגות לביטויי האלטרואיזם המציפים אותנו בימי הקורונה

רופאים מקבלים תדרוך על מכונת הנשמה חדשה בבית חולים בהמבורג בגרמניה בשבוע שעבר / צילום: רויטרס

צבא גרמניה יעביר מכונות הנשמה לבריטניה; הונאות בקבלת כספי תמיכה

מרקל הפצירה בציבור הגרמני להישמע להנחיות "למרות מזג האוויר היפה", הרשויות בספרד רואות "סימנים מעודדים" במלחמה בהפצת הנגיף וגם באיטליה שוקלים יציאה הדרגתית מצעדי הסגר

ג'ק דורסי, מנכ"ל טוויטר / צילום: מייק בלייק, רויטרס

מייסד טוויטר ג'ק דורסי תורם מיליארד דולר למאבק במגפת קורונה

דורסי צייץ אמש כי בכוונתו לתרום כשליש מהונו העצמי והוסיף כי כי לאחר שיחלוף המשבר והחיים ישובו למסלולם, הכסף שיישאר יוקדש לחינוך ולבריאות של ילדות ולנזקקים ● "מקווה שזה יעודד אחרים בעלי השפעה לעשות מעשה דומה"

אמזון./ צילום:  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

נכנסת לתחרות המקומית: אמזון במבצע ראשון בישראל

ענקית הקמעונאות יוצאת במבצע התקף לאתר המקומי שלה בישראל במסגרתו תעניק 10% הנחה על כל קנייה, בהגבלה לסכום של עד 20 דולר לכל קנייה בשילוח מקומי ●  מדובר ביוזמה של אמזון ולא מבצע של ספק זה או אחר

אצטדיון רמת גן / צילום: איל יצהר

אסטרטגיית היציאה של הספורט הישראלי: פחות מתקנים, פחות תקציבים והרבה יותר מסים

האוצר מבקש (ויקבל) קיצוץ של עשרות אחוזים בתקציב הספורט ● בינתיים כבר הוקפאו קולות קוראים לבניית מתקנים בעקבות מצב הרשויות המקומיות ● בנוסף, הבור התקציבי מחזיר לשולחן תוכניות מגירה כמו ביטול הטבות המס לספורטאים זרים

עוברת אורח מסתכלת בנייד כשברקע גרפיטי בבריטניה על ההסטריה בצל הקורונה / צילום: Massimo Paolone/LaPresse, Associated Press

מצבו של ג'ונסון השתפר קלות; בספרד שוקלים לצאת מהסגר ב-26 באפריל

החום ממנו סבל בוריס ג'ונסון במשך קרוב לעשרה ימים ירד, והוא נושם בסיוע חמצן ● ברוב מדינות אירופה מספר הקורבנות ממגפת הקורונה נמצא בירידה, בבריטניה המספר ממשיך לשבור שיאים

דגלי בריטניה ודגלי האיחוד האירופי מונפים מול הפרלמנט בלונדון / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מתקרבים להדפסת כסף: בנק אוף אינגלנד יספק מימון זמני לממשלת בריטניה

זאת על מנת לסייע בהתמודדות עם השיבושים בשווקים שגורמת מגפת הקורונה ● בהודעה הרשמית לא פורט סכום המזומן אותו יעביר הבנק אוף אינגלנד לממשלה