מגדל וואן מנהטן סקוור של אקסטל / הדמיה: אתר החברה
חברת הנדל"ן הזרה אקסטל יוצאת לגיוס שלישי בבורסה בת"א. החברה דיווחה היום (ד') כי היא בוחנת אפשרות להנפיק לציבור סדרה חדשה של איגרות חוב, וזאת כחלק מבחינה כוללת וגיוון של אמצעי המימון של החברה. אקסטל הוסיפה כי הסדרה החדשה (סדרה ג') תיפרע לאחר הפירעון המלא של סדרת אג"ח ב' הקיימת של החברה. סדרה ב' מתוכננת להיפרע בשני תשלומים שווים של 300 מיליון שקל כל אחד, הראשון בדצמבר 2020 והשני בדצמבר 2021.
אקסטל היא חברה יזמית העוסקת בהקמת מגדלי דירות יוקרה וסופר יוקרה בעיר ניו יורק ובעיקר ברובע מנהטן. בנוסף מחזיקה החברה גם נכסים מניבים וקרקעות לייזום עתידי. בחברה לא ציינו את היקף הגיוס המתוכנן, שיושפע מהיקפי הביקוש, מהריבית שיידרשו המשקיעים לקבל ומהדירוג שתקבל הסדרה החדשה מחברת הדירוג מידרוג. עם זאת, לאור היקף פעילותה הרחב של אקסטל וההנפקות שביצעה כאן בעבר, ניתן להעריך בזהירות שהיקף ההנפקה צפוי לנוע בטווח של 200-100 מיליון דולר.
עוד ציינה אקסטל היום, כי בעלי החברה, גארי ברנט, הודיע לה כי אם וככל שההנפקה תצא אל הפועל, הוא יבחן אפשרות של תרומת נכסים לחברה. ברנט, שמחזיק בתפקידי היו"ר והנשיא של אקסטל, הגיע היום לביקור בן יומיים בישראל, לצורך פגישות עם הגופים המוסדיים, בהן תיבחן היענותם להשתתף בהנפקה.
לאחר שפרעה עד היום יותר ממיליארד שקל למחזיקי האג"ח של סדרה א', נותרה כאמור בשוק סדרה ב', בהיקף של 600 מיליון שקל, שנסחרת לפי תשואה שנתית ברוטו לפדיון של 6.36% בלבד - לאחר זינוק של 38% במחיר האג"ח בשנה האחרונה. את הנפקת סדרה ג' נבחרה להוביל חברת החיתום אוריון של ארז גולדשמידט, רפי ליפא וגל עמית. זאת לאחר שאת שתי ההנפקות הראשונות של אקסטל הובילה איפקס הנפקות בניהולו של אליאב בר-דוד.
מחברה מוטת יזמות להחזקת נדל"ן מניב
לקראת הפגישות עם המשקיעים, פרסמה אקסטל את המצגת אותה יציג ברנט לגופים המוסדיים. במצגת מציינת החברה כי היא מחזיקה כיום ב-17 נכסים, מתוכם 8 נכסים מניבים או נכסים מניבים בפיתוח, 6 נכסים יזמיים (שהושלמו או שהשלמתם קרובה) ושתי קרקעות לפיתוח באזור מידטאון מנהטן (מרכז מנהטן, מדרום לסנטרל פארק). כמו-כן מחזיקה אקסטל במניות C ובהלוואת גישור שהועמדה על ידה בפרויקט סנטרל פארק טאואר (CPT) .
לדברי אקסטל, היא מחזיקה כיום בנכסי יסוד שכוללים מלאי דירות לא מכורות בשווי של 817 מיליון דולר, וכן מניות C והלוואת גישור בשווי של 233 מיליון דולר. בשנים הקרובות מתכננת החברה להכיר ברווחים ממלאי הדירות הלא מכורות, בעוד שנכסיה המניבים (מלונות, משרדים שיוקמו, חנויות ומגורים) ייצובו ויתחזק תזרים המזומנים מהם.
האסטרטגיה הנוכחית של אקסטל מתבססת על מעבר מחברה מוטת יזמות לחברה המחזיקה בעיקר בנכסים מניבים, אלו שקיימים וכאלו שמתוכננים לקום. כך שאם כיום מחזיקה החברה בנכסים מניבים בהיקף של 698 מיליון דולר (33% מתיק הנכסים), הרי שעד סוף 2020 יגדל היקפם של הנכסים המניבים ל-1.46 מיליארד דולר והם יהווה 42% מתיק הנכסים.
להערכת הנהלת אקסטל, בשלוש השנים הקרובות היא תוכל להפיק תזרים נטו (לאחר פירעון הלוואות) של 1.6-1.1 מיליארד דולר ממכירת מלאי הדירות הקיימות שלה, כאשר הסכום המדויק תלוי בגובה ההנחות שיינתנו במהלך התקופה לרוכשים השונים. תזרים זה מיועד לשמש בין השאר להשקעה מחדש בנכסים מניבים ולפירעון אג"ח ב' של החברה.
לא מיחזור חוב, מימון פרויקטים חדשים
אקסטל החלה את 2020 עם 101 מיליון דולר בקופה, ולהערכת ההנהלה היא תסיים את השנה עם 56 מיליון דולר בקופה, לאחר תשלום של 82.5 מיליון דולר למחזיקי אג"ח ב'. את 2021 מתכננן החברה לסיים עם 728 מיליון דולר בקופה, לאחר פירעון התשלום השני לאג"ח ב', כך שגיוס אג"ח ג' אינו מיועד לדברי החברה לפירעון אג"ח ב', אלא לצורך מימון פיתוחם של פרויקטים חדשים.
אקסטל החלה את היחסים שלה עם שוק ההון הישראלי בשנת 2015, כאשר גייסה סכום עתק של 1.05 מיליארד שקל בהנפקה ראשונה של אג"ח מסדרה א' למשקיעים בישראל. שנה מאוחר יותר גייסה החברה עוד 600 מיליון שקל בהנפקת סדרה ב'.
אלא שבהמשך נרשמה האטה חריפה בשוק מגורי היוקרה של ניו יורק, ואיגרות החוב של אקסטל החלו לצלול ולשקף תשואות דו ספרתיות לפדיון. למרות זאת, המשיכו אקסטל וברנט לשדר אופטימיות לשוק המקומי וביטחון ביכולתה של החברה לשרת את חובותיה במועדם, תוך המשך פיתוח הפרויקטים שלה.
גם חברת הדירוג מידרוג לא נבהלה באותה התקופה מרעשי השוק, והמשיכה להעניק לאקסטל דירוג השקעה של A3 וזאת למרות התשואות הדו-ספריות באג"ח. ואכן בדצמבר 2018 פרעה החברה תשלום קרן ראשון של 525 מיליון שקל למחזיקי אג"ח א', ואילו בדצמבר 2019 נפרע התשלום השני והאחרון של סדרה זו.