צחי נחמיאס, בעל השליטה בחברת מגה אור / צילום: מירי נחמיאס
חברת הנדל"ן המניב מגה אור , שבשליטת צחי נחמיאס, צפויה לסכם עסקה לרכישת חברת הקניונים ישפרו מידיה של חברת נכסים ובניין, שבשליטת דסק"ש (דיסקונט השקעות) של אדוארדו אלשטיין. בתמורה לרכישת 100% ממניות ישפרו והלוואות הבעלים שלה בסך של 222 מיליון שקל, תשלם מגה אור סכום של כ-855 מיליון שקל, המשקף מכפיל של כ-1.06 על ההון העצמי (כולל הלוואות בעלים) של ישפרו.
העסקה תוכננה להיחתם עוד היום, בכפוף להסכמות סופיות בין הצדדים. בעקבות פרסומים מוקדמים בעיתונות אישרה נכסים ובניין היא מצויה במשא ומתן מתקדם למכירת ישפרו למגה אור בתמורה לסכום המדובר, אולם הדגישה כי "למועד זה טרם סוכמו מלוא פרטי העסקה, טרם נתקבלו אישורי האורגנים המוסמכים בחברה וטרם נחתם הסכם מחייב בין הצדדים". עוד ציינה נכסים ובניין, כי "לאור האמור אין ודאות כי הסכם כאמור ייחתם ו/או כי עסקה כאמור תושלם". אם תיחתם העסקה לבסוף, היא תותנה בכמה תנאים מתלים ובראשם אישור הממונה על רשות התחרות, עו"ד מיכל הלפרין.
ישפרו נמצאת בבעלותה המלאה של חברת נכסים ובניין, שמהווה את זרוע הנדל"ן של דסק"ש. לישפרו שבעה קניונים בערים מודיעין, קריית גת, נס ציונה, באר שבע, ירושלים, בית שאן וערד. בתשעת החודשים הראשונים של 2019 הציגה ישפרו רווח גולמי מפעילות השכרה בנכסיה הקיימים (NOI Same Properties) של 57.8 מיליון שקל, המשקף עלייה של 3.8% לעומת התקופה המקבילה ב-2018. במקביל, גדל התזרים השוטף מפעילות השכרה (FFO) בתשעת החודשים הראשונים של 2019 ב-2.6% ל-31.4 מיליון שקל.
באמצע 2017 החלה נכסים ובניין בהליך למכירתה של ישפרו לפי שווי של 700-750 מיליון שקל, אולם הליך זה נעצר באמצע 2018 לאחר שהצעות שהתקבלו עבור ישפרו היו נמוכות מהרצוי. בחודשים האחרונים הונע התהליך מחדש מתוך כוונה לסיימו עוד כבר בתקופה הקרובה.
ישפרו הציגה בסוף ספטמבר 2019 הון עצמי של 595 מיליון שקל, וזאת כשמאזנה כולל גם הלוואת בעלים של 102 מיליון שקל. מאז, הספיקה החברה להחליף חוב של 131 מיליון שקל למחזיקי האג"ח שלה בהלוואת בעלים נוספת של 120 מיליון שקל, כך שבפועל עמד ההון העצמי האמיתי (הון עצמי בתוספת הלוואות בעלים) של החברה על כ-806 מיליון שקל בחישוב לאחור.
על פי הערכות בשוק, ביקשה בתחילה נכסים ובניין סכום של כ-900 מיליון שקל, המשקף מכפיל של כ-1.1 על ההון העצמי האמיתי. עם זאת, בסופו של התהליך הסכימה החברה לסכום נמוך יותר, במטרה להשלים את העסקה במועד הקרוב ביותר האפשרי.
לצד מגה אור, התמודדו על רכישת גם קרן הנדל"ן ריט 1, חברת להב אל.אר שבשליטת אבי לוי, וכן חברת תנופורט של ירון אדיב וכידן דהרי. כאמור, מגה אור היא החברה שנבחרה לבסוף כרוכשת של שיפרו, לאחר שהגישה כנראה את המחיר הגבוה ביותר והציגה את יכולותיה לגייס את הסכום הדרוש להשלמת העסקה.
עבור נכסים ובניין בפרט, ודסק"ש בכלל, מדובר על חלק ממהלך אסטרטגי של יציאה מתחום הקניונים. בין השאר, מכרה נכסים ובניין לאחרונה את חלקה (50%) בקניון קריית אונו לחברת אמות, שהמחזיקה ב-50% הנותרים, בתמורה לכ-538 מיליון שקל.
שתי העסקאות הללו יזרימו לקופתה של נכסים ובניין סכום עתק, שיאפשר השקעות חדשות או לחילופין פירעון חובות. נכון להיום, עומד היקף החוב של נכסים ובניין למחזיקי האג"ח שלה על 4.73 מיליארד שקל במונחי ערך מתואם (פארי).
מלבד ישפרו, מחזיקה נכסים ובניין גם בחברת הבניין למגורים נווה גד, במגדל המשרדים HSBC במנהטן, ב-34% ממניות חברת המשרדים להשכרה גב ים בשווי של 2 מיליארד שקל, וב-50% ממניות חברת IDBG, שמחזיקה בפרויקט מסחר ומשרדים בלאס וגאס.
בתקופה הקרובה עשויה נכסים ובניין לחתום על עסקה לרכישת יתרת מניות IDBG מידי קבוצת אי.די.בי, בהתבסס על הערכת שווי חיצונית. נכון לסוף ספטמבר העריכה אי.די.בי את שווי החזקתה (50%) ב -IDBG ב-143 מיליון שקל.
העסקה מוגדרת כעסקת בעלי עניין ומשכך תדרוש את אישור מחזיקי מניות המיעוט של נכסים ובניין. כ-31.2% ממניות נכסים ובניין מוחזקות כיום בידי גופים מוסדיים ומשקיעים פרטיים, כאשר הגדול שבהם הוא בית ההשקעות פסגות, שמחזיק ב-5.37% ממניות נכסים ובניין בקרנות הנאמנות ובקופות הגמל שלו.
מגה אור נסחרת סביב רמות שיא
על רקע הגאות המאפיינת את עסקי הנדל"ן המניב בישראל בשנים האחרונות, הפך צחי נחמיאס לאחד היזמים הבולטים בענף. הוא הוביל את מגה אור לכמה עסקאות גדולות, בעיקר בתחום המרכזים הלוגיסטיים, ובראשן מכירת נכס במודיעין לפני כמה חודשים ליבואן הרכב רמי אונגר תמורת 470 מיליון שקל - עסקה, שככל הידוע, קבעה את התשואה הנמוכה ביותר שבה מימשה חברה ציבורית נכס מניב בישראל.
במקביל, פעל נחמיאס להרחבת תחומי עיסוקיה של מגה אור, ובין ההשקעות הבולטות במסגרת זו נכנסה החברה שבשליטתו, לצד ענקית הנדל"ן המניב ביג, לשותפות בחברת אפי נכסים (לשעבר אפריקה נכסים), הפועלת בתחום של ייזום והשכרת מבנים למשרדים, תעשייה ומסחר בארץ ובחו"ל. נכון להיום מחזיקה מגה אור 13% ממניות אפי נכסים בשווי של 640 מיליון שקל (לאחר קפיצה של 75% במניה בשנה האחרונה). בנוסף רכשו אשתקד מגה אור וביג את מתחם האוכל שרונה מרקט ב-160 מיליון שקל.
ביצועי מנייתה של מגה אור, הנסחרת סביב רמות שיא, וזאת כחלק מהסנטימנט החיובי הכללי בענף הנדל"ן, מעידים עד כה על שביעות רצון מצד המשקיעים. עם עליה יומית של כ-4%-5%, בניגוד למגמה הכללית היום בבורסה, מציגה מניית מגה אור קפיצה שנתית של כ-130%, המשלימה לה זינוק של כ-230% בשלוש השנים האחרונות. גל העליות האחרון משקף למגה אור שווי נוכחי של כ-3.1 מיליארד שקל, ולהחזקותיו של נחמיאס, עם כ-40% מההון, שווי של כ-1.2 מיליארד שקל.
מגה אור עוסקת בהקמה וניהול של מרכזים מסחריים, מרכזים לוגיסטיים ומבני תעשייה. נכון לסוף ספטמבר 2019 החזיקה החברה בבעלותה 39 נכסים מניבים בשטח של כ-463 אלף מ"ר, המאוכלסים בשיעור תפוסה גבוה של כ-99%. נכסים אלו, הפרושים מקריית שמונה בצפון ועד באר שבע בדרום, כללו 22 מרכזים מסחריים ו-17 מרכזי לוגיסטיקה ותעשייה. כמו כן, החזיקה מגה אור ב-14 נכסים להשקעה בהקמה וב-10 מתחמי קרקע. בתשעת החודשים הראשונים של 2019 הציגה מגה אור NOI (לפי שיעור החזקה אפקטיבי) של 112.6 מיליון שקל ו-FFO ריאלי (לפי שעור החזקה אפקטיבי) של 81.8 מיליון שקל.
נכון לסוף ספטמבר 2019 הציגה מגה אור הון עצמי של 1.37 מיליארד שקל, שהתבסס על נדל"ן מניב להשקעה בשווי של 2.2 מיליארד שקל בו החזיקה החברה. עם זאת, את שווי הנדל"ן המניב להשקעה קבעו שמאים לפי שיעור תשואה משוקלל גבוה יחסית של 7.5%, כך שכל הפחתה בשיעור התשואה (ההיוון) צפויה להוביל לעלייה בשווי הנכסים המניבים להשקעה, שתתורגם לעלייה בהון העצמי ולרווח גבוה לחברה.