פרויקט תמ"א 38. בעל המרתף קיבל תוספת של 8 מ"ר בלבד / צילום: כדיה לוי
בעל יחידה המשמשת בפועל כדירת מגורים בניגוד לתנאי היתר הבנייה, אך רשומה בטאבו כדירה, סבר כי בהתאם לעקרון השוויון הוא זכאי לקבל את אותה תמורה שבעלי הדירות בפרויקט הריסה ובנייה בחיפה עתידים לקבל.
בהתאם לאותו עקרון השוויון קבעה המפקחת כי לא ניתן להשוות בין דירת מגורים על פי היתר הבנייה לבין יחידה המשמשת כדירת מגורים ללא היתר כדין, ולכן לא תהא זכאית לתמורה שווה.
רקע: על שולחנה של המפקחת על המקרקעין בחיפה הונח תיק תקדימי ומורכב שבמסגרתו חמישה מתוך שישה בעלי דירות ברח' ליטניס 1 בחיפה חתמו על הסכם תמ"א 38/2 עם חברת י.ע. ביליה יזמות. על פי ההסכם, חמש דירות הבעלים יקבלו דירה חדשה הכוללת ממ"ד, מרפסת שמש, מחסן וחניה; תת חלקה 1 רשומה כדירה בטאבו בשטח של 17.06 מ"ר, אך אין לה היתר בנייה כדירת מגורים והיא אמורה הייתה לשמש במרתף הבניין כחדר הסקה ומכבסה כחלק מהרכוש המשותף.
לשיטת היזם, ליחידת המרתף הזו אין זכויות מכוח תמ"א 38, הניתנות אך ורק לדירות מגורים על פי היתר הבנייה בפועל, ולכן הוא הציע לבעלים של יחידת המרתף כמה חלופות, בין היתר לרכוש מהיזם שטח נוסף אשר יקנה לו דירה בשטח המינימלי המותר על פי החוק. הנתבע דחה הצעה זאת, כמו גם הצעות אחרות שהוצעו לו, ועמד על כך שהוא יקבל את דירת מגורים בתוספת שיתר בעלי הדירות קיבלו ובצירוף מחסן וחניה.
בעלי הדירות האחרות הגישו תביעה למפקחת, ובה עתרו לביטול רישום יחידת המרתף בלשכת רישום המקרקעין נוכח העובדה כי היא הוצאה מהרכוש המשותף ודינה להיות חלק מהרכוש המשותף; בנוסף דרשו כי בית המשפט יאכוף את הסכם התמ"א על הדייר הסרבן בהתאם להוראות סעיף 5א לחוק המקרקעין חיזוק מפני רעידות אדמה.
ההחלטה: המפקחת דחתה את דרישת התובעים לאיין את הבעלות משום שעל פי תנאי ההיתר, יחידת המרתף היא חלק מהרכוש המשותף. היא קבעה כי לא הובאו בפניה הוכחות לכך שרישום היחידה נעשה שלא כדין.
לאחר שהוסרה משוכה זאת, המשיכה המפקחת לבחון האם התמורה של יחידת המרתף צריכה להיות זהה לתמורה שמקבלות יתר הדירות.
המפקחת קבעה כי דין יחידת המרתף שונה מדין דירות מגורים, משום שאינה "תורמת" זכויות בנייה מכוח תמ"א 38, ומשכך אין לייחס לה דין שווה לדירת מגורים ומתן תמורה שונה ליחידת המרתף אינה מהווה הפרה של עקרון השוויון שיש לשמור בעסקת תמ"א 38.
חישוב התמורה שמגיעה לדירת המרתף, קבעה, ייעשה בהתאם לחלקה בזכויות הנגזרות מכוח התב"ע לפי חלקה היחסי של היחידה (2/26) ברכוש המשותף. כפועל יוצא, היא קבעה שיחידת המרתף זכאית לתוספת של 2.3-3.5 מ"ר והוסיפה כי יש לפצות את היחידה גם בגין אי הצמדת מחסן וחניה, וסה"כ יש להוסיף לה 8 מ"ר. היא קבעה כי היחידה תירשם בבניין החדש כדירה אך שימושה בהיתר יהיה כמחסן אשר יהווה חלק מהרכוש המשותף.
בכך היא שמרה על המצב הקיים, אך המעוות, שבו הרישום בלשכת רישום המקרקעין עומד בסטייה מוחלטת לתנאי היתר הבנייה. דומה כי המפקחת הגיעה לתוצאה רצויה אשר בסופו של דבר תאפשר את ביצוע הפרויקט, גם במחיר של הנצחת הכשלים הקיימים בהבדלים בין הפן התכנוני לקנייני.
המפקחת על המקרקעין חיפה מס' תיק: 8/17/2019 עוזי מרדכי ואח' נ' דן ירון
הכותב שותף במשרד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בייצוג דיירים בהתחדשות עירונית