גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כך ישבשו המילניאלס והטכנולוגיה אפילו את שוק הנדל"ן

חוסר הוודאות הכלכלי, שינוי דפוסי התעסוקה, טכנולוגיות חדשות וחילופי הדורות משפיעים כולם על תמונת הנדל"ן בארה"ב ובקנדה ב-2020 והלאה ● עשרה טרנדים מסקרנים שעולים מהדוח שפרסמה פירמת PWC העולמית

אוסטין, טקסס. צפוי גידול באוכלוסייה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
אוסטין, טקסס. צפוי גידול באוכלוסייה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מה יהיו השווקים הטובים ביותר לקנות בהם נדל"ן בשנה הבאה? איך תשפיע העלייה במחירי חומרי הגלם על ההיצע? פירמת הייעוץ העולמית PWC מפרסמת בפעם ה-41 דוח בשם Emerging Trends in Real Estate, הבוחן את המגמות בשוק הנדל"ן בארה"ב ובקנדה ב-2020 והלאה. הדוח מבוסס על סקרים שעורכת הפירמה באמצעות השלוחות שלה ברחבי המדינה בקרב יזמים, מנהלי חברות, מנהלי קרנות, יועצים, ועוד - 750 ראיונות אישיים ועוד 1,500 שענו על שאלונים.

הטרנדים ל-2020 הוצגו בהרחבה בכנס ה-11 להשקעות בנדל"ן ישראל-ארה"ב, שנערך בשבוע שעבר ביוזמת פירמת עורכי הדין Goulston & Storss וחברת ההשקעות Eastdil Secured. מתוך המחקר, "גלובס" בוחר כמה טרנדים מעניינים וחשובים במיוחד.

זאב גוורץ  / צילום: דרור סיתהכל

1. סימנים מדאיגים: משקי הבית "על הקצה"

ההיפוך של עקומת התשואה שהתרחש והעמיק במחצית הראשונה של 2019 עומד בראש רשימת סימני האזהרה. התחלות הבנייה ירדו, והירידה של 6.6% משנה לשנה בהיתרי בנייה למגורים מסמנת עוד תקופה של היחלשות בהמשך. מכירות הרכב חלשות - דבר שיש לו השלכות על הכלכלה ועל סקטור הייצור ב-2020.

מרכז חלוקת מזון. 41% ממשקי הבית בארה"ב לא עומדים בהוצאה בלתי צפויה של 400 דולר   / צילום: Brendan McDermid, רויטרס

אפשר ללמוד משהו גם מהשבתת הממשל בארה"ב, שהייתה מעין ניסוי לא מתוכנן. מאות אלפי עובדים קיבלו את שכרם באיחור בגלל ההשבתה, ונאלצו לפנות לעמותות סיוע כדי לקבל מזון ולעמוד בתשלומי המשכנתה או שכר הדירה. אפשר ללמוד מ"הניסוי" הזה, ש-41% ממשקי הבית בארה"ב נאבקים כשנופלת עליהם הוצאה פתאומית, בהיקף של 400 דולר בלבד. לדעת PWC, המידה שבה משקי הבית האלה נמצאים "על הקצה" מוערכת בחסר במודלים מאקרו כלכליים. אם מביאים בחשבון גם את העובדה שקצב הצמיחה בארה"ב הואט ל-2.1% ברבעון השני של 2019, ב-PWC מייעצים "להיות זהירים בטווח הקצר".

2. הבעלות על בתים: קנייה הפכה למסובכת

שיעור הבעלות על בתים ודירות ירד מכ-69% לפני עשור לטווח של 63%-64% כיום. השיעור הנמוך הזה היה "הרצפה" של הבעלות על דירות מאז שנות ה-60. יש הרואים בכך סימן לחזרה ל"עסקים כרגיל", בעיקר בגלל עליות המחירים של בתים פרטיים בשבע-שמונה השנים האחרונות. אבל השיפור במחירים עד כה עקף את העלייה בהכנסות משקי הבית, כך שהיכולת שלהם לקנות נכסים הגיעה לנקודת מבחן, אפילו בשווקים הזולים יותר. יש מדינות שבהן הפער בין ההכנסה החציונית למחיר בית חציוני - הולך ומתרחב. בערים יקרות כמו וושינגטון הבירה, בוסטון, לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו וסן חוזה, היכולת לקנות בית הפכה לעניין מסובך לא רק למשקי בית בעלי הכנסות נמוכות. חסר בהן "מעמד ביניים" בהיצע הדירות, וכך למשל גם בסן דייגו ובג'קסונוויל, בקליבלנד ובדטרויט.

3. המעסיקים משקיעים: דואגים למגורי העובדים

יש מעסיקים גדולים שהחליטו לקחת את העניינים לידיים כדי להבטיח שלעובדים יהיה מקום מגורים. בצעד שזכה להרבה סיקור תקשורתי, הודיעה מיקרוסופט כי תשקיע חצי מיליארד דולר במשך שלוש שנים בפיתוח דיור באזור פיוג'ט סאונד במדינת וושינגטון, זאת עקב גידול של 21% במספר המשרות בעשור, על רקע מלאי דירות שגדל ב-13% בלבד, והוביל לעלייה חדה במחירי הבתים ושכ"ד. התוכנית של החברה כוללת בניית בתים לבעלי הכנסה נמוכה ולבעלי הכנסה ממוצעת, ותוכנית לדרי רחוב. ב-PWC מציינים שהערים רדמונד, קירקלנד ובלוויו דוחפות לאסטרטגיה של שיתוף פעולה עם החברות הפרטיות, אבל בסיאטל יש לכך התנגדות מצד הקהילות המקומיות.

4. מגנים על השוכרים: חוקים לפיקוח על שכ"ד

במצב שבו כמחצית מהשוכרים בארה"ב - כ-21 מיליון משקי בית - מוציאים על שכר הדירה יותר מ-30% מהכנסתם, יש מחוקקים שרוצים להכניס פיקוח על שכר הדירה. זה המצב באורגון, שהעבירה חוק לפיקוח בתחילת 2019. מדינת ניו יורק הרחיבה את החוקים הללו השנה, בדיוק כשעמדו לפקוע (בניו יורק יש אפילו מפלגה ששמה הוא The Rent Is Too Damn High). גם בקליפורניה היו דיונים בעניין.

5. ברוקלין הבאה: פרברים עם עירוניות

יש ערים גדולות שיש להן פרברים שהפכו לערים בפני עצמם, בהן שיקגו, ניו יורק וסן פרנסיסקו - ועכשיו אחרות באות בעקבותיהן. ב-PWC מכנים את האזורים הללו Hipsturbia - פרברים עם אופי היפסטרי. ברוקלין היא הדוגמה המובנת מאליה, והאזורים החדשים יותר מסוג זה הם יונקרס (מקום שמוכר לנו מהמחזה "אבודים ביונקרס" של ניל סיימון) וניו רושל מצפון למנהטן, וכן הובוקן, מייפלווד וסאמיט בניו ג'רזי. כל הקהילות הללו מתאפיינות בתחבורה מצוינת, הליכתיות טובה ושפע של מסחר, מסעדות ומתקני ספורט.

שכונת ברוקלין בניו יורק / צילום: shutterstock

אזורים כאלו מתפתחים לעתים קרובות ליד אוניברסיטאות: אוניברסיטת נורתווסטרן משחקת תפקיד כזה באוונסטון שבאילינוי, אוניברסיטת אריזונה בטמפה - ומושכים אליהם את המילניאלס.

6. מלאי הדירות: הבייבי בומרס נשארים בבית

אחד הנחקרים שהשתתף במחקר של PWC הוא חוקר נדל"ן, שמזכיר שהמבוגרים בקרב הבייבי בומרס הם בני 72 בסך הכול (יש גם מעט בני 74), ומכיוון שאנשים אינם עוברים לדיור מוגן או לבית אבות עד גיל 78 או 80, יעברו עוד שש עד שמונה שנים עד שתתחיל הנהירה הגדולה שלהם לפתרונות דיור לקשישים. "מה זה אומר על שנות ה-2020?", הוא תוהה. הבייבי בומרס האחרונים יגיעו לגיל 80 רק ב-2044, כך שיש עוד זמן שבו רובם חיים בבתיהם ואינם מפנים אותם. מרואיינים בחברה גדולה לביטוח חיים אמרו שמי שירוויח מהמצב הזה הם מרכזי הערים, הפרברים בעלי האופי העירוני, ובכלל מגזר ההשכרה של דירות בבניינים.

7. השקעות אחראיות: טרנד שיישאר לשנים

המחויבות לעקרונות חברתיים, סביבתיים ואחריותיים בפעילות של חברות תקפה גם בנדל"ן. 55% מהמילניאלס העידו שהם מביאים עקרונות כאלה בחשבון כשהם משקיעים בעצמם - הרבה יותר מאשר בני דור ה-X, אשר רק 25% מהם העידו כך על עצמם. זה אומר שטרנד ה-ESG (ראשי תבות של Environmental, Eocial, Governance) רק ילך ויתגבר. קרן ריט שמשקיעה במשרדים הנפיקה "אג"ח ירוקות" בהיקף מיליארד דולר בשלהי 2018, ועוד 850 מיליון דולר באמצע 2019. האג"ח הירוקות שלה מכוונות להשקעה בקיימות, בעיקר בפרויקטים של התייעלות אנרגטית, תחבורה ירוקה, ניהול מים ועוד. בכיר בקרן אמר ל-PWC: "עקרונות ESG יותר ויותר חשובים ללקוחות שלנו, לעובדים, לבעלי המניות ולקהילות שאנחנו פעילים בהן".

8. משבר האקלים: להיערך לפגעי הטבע

על רקע ההצפות בישראל, השריפות באוסטרליה ובקליפורניה, וההוריקנים שפגעו בדרום ארה"ב, צריך לחשוב על השפעות האקלים על הנדל"ן. זאב גוורץ, שותף בפירמת Goulston & Storrs, אמר בכנס בשבוע בעניין זה: "לשינויים האקולוגיים יש השפעה משמעותית. אנחנו רואים כניסה של תוכניות מורחבות למניעת הצפה וצמצום נזקים - מתכננים בניינים כך שהמערכות המרכזיות יהיו בקומות הגבוהות ולא ייפגעו, מקימים מחסומים שאמורים לסייע במקרים של הצפות. בעלי הנכסים צריכים לעשות יותר ביטוחים. יש לזה משמעות כלכלית וצריך להביא את זה בחשבון, זה רלוונטי להרבה מאוד בניינים ואזורים, לכל מה שקרוב לים.

מפגינים למען שינוי במדיניות האקלים במומביי / צילום: Francis Mascarenhas, רויטרס

"מבחינת אנרגיה, אנחנו רואים יותר רגולציות והתערבות, יכול להיות שכבעל דירה או בניין תצטרך להחליף את האורות בבניין, את מערכות החימום והקירור, אולי תצטרך לשתול עצים שיסייעו בהצללה".

9. הטכנולוגיה משבשת: הנדל"ן לא ייראה אותו דבר

ענף הנדל"ן נחשב למאמץ איטי של טכנולוגיות, אבל אנחנו שומעים שוב ושוב על טכנולוגיות משבשות חדשות בענף. המסחר המקוון כבר התחיל לפגוע בחנויות הפיזיות, והבלוקצ'יין עתיד לשנות כליל את תעשיות השירותים והבנקאות ואינטליגנציה מלאכותית תחליף מהר ממה שאנחנו חושבים מיליוני מקומות עבודה.

מה שעוד צפוי להשתנות הם חלק מסוגי הנדל"ן שאנחנו מכירים. חלק ייעלמו, ואחרים יתפסו את מקומם.

ב-PWC מזכירים שבתחילת המילניום, אף אחד לא חשב שיהיה ביקוש גבוה לנכסים תעשייתיים גדולים בתוך הערים, שיכולים לשמש מרכזים לוגיסטיים ומרכזי חלוקה למה שמכונה המייל האחרון עד בית הלקוח.

10. השווקים המובילים: גיוון גיאוגרפי ודמוגרפי

בעשר הערים המובילות יש ייצוג נרחב לשווקים בגודל בינוני: אוסטין, ראליי/דורהאם, נשוויל, שרלוט ואורלנדו, לכולן אוכלוסייה שבין 1.9 מיליון ל-2.6 מיליון בני אדם - ובכולן צפוי גידול באוכלוסייה. עשר הערים המובילות מושכות השקעות בקביעות. מ-2016 ועד 2018 קיבלו השווקים הללו ביחד 25.8% מסך ההשקעות הכללי, ובמחצית הראשונה של 2019 הן שמרו על הקצב עם 26% של ההשקעות.

אוסטין עלתה מהמקום השישי בשנה שעברה למקום הראשון בתחזיות הנדל"ן בכל הסגמנטים. "היא מתאפיינת בכוח אדם איכותי, מחויבות לעסקים, וסגנון חיים ייחודי". מצד שני, פקקי התנועה הם בעיה מתמשכת, ומחירי הדירות עולים.

באוסטין גידול האוכלוסייה צפוי להיות התלול ביותר מבין 80 שווקים שנבדקו על ידי PWC. יש בה בנייה אינטנסיבית וקו הרקיע מתמלא פרויקטים חדשים. אפל בונה בצפון העיר קמפוס בהשקעה של מיליארד דולר. באוניברסיטת טקסס נפתח בית ספר דל לרפואה, ונמל התעופה עומד לעבור הרחבה.

כל הערים בדרום ארה"ב, בהן שרלוט, נשוויל, ראליי/דורהאם, אורלנדו ואטלנטה, נבחרו בגלל דמוגרפיה, מתודלקת במוניטין האזורי של אווירה ידידותית לעסקים, עלויות נמוכות ומסים נמוכים - והן עתידות למשוך מהגרים מערים שהמיסוי בהן גבוה יותר. 

עוד כתבות

איתן אורנשטיין / צילום: שלומי יוסף

הערכות: השופט אורנשטיין יאשר את הסדר הנושים של משפחת פישמן

ההסדר צפוי להסדיר את התביעות נגד רעייתו של פישמן וילדיהם ואת עניינה של רונית אבן ● הנאמן מתנגד נחרצות להסכם אולם לבקשת משפחת פישמן נאסר לפי שעה לפרט את פרטי ההתנגדות עו"ד בנקל: "הסדר פישמן תרמית" ● ב"כ פישמן: "טענות חסרות בסיס"

ד”ר יניר בר–ים / צילום: יח"צ

"ישראל צריכה סגר מלא. מיד": ראיון עם המומחה העולמי שמאמין שאפשר לחסל את הקורונה בישראל בתוך שבועות

ד"ר יניר בר-ים ושותפו פרופ' נאסים טאלב מזהירים כבר חודשים כי הצעדים הסטנדרטיים לא יספיקו לבלימת הקורונה, והם קוראים לפעולות נחרצות ואגרסיביות ● בראיון ל-G שיפורסם בסוף השבוע מסביר בר-ים מדוע אבל גם נותן תקווה: "ישראל יכולה לחסל לחלוטין את המחלה בתוך שבועות ספורים"

בדיקת קורונה בירושלים. "בסוף יצטרכו חמ"ל שינהל את כל החמ"לים" / צילום: Ammar Awad, רויטרס

משרד הבריאות מחמיר את מדיניות בדיקות הקורונה

משרד הבריאות מורה לקופות החולים שלא לבדוק אנשים ללא תסמינים המזוהים עם המחלה, אלא אם שהו בבית עם חולה מאומת או שהם מוגדרים כאוכלוסייה בסיכון (דוגמת המתגוררים בבתי האבות)

שלט עידוד שנתלה מחוץ לחלון דירה בארץ בצל הסגר / צילום: שלומי יוסף, גלובס

בתוך חודשיים של קורונה נמחקו עליות המחיר של תחילת השנה

ירידה בסדר הגודל שנרשמה במחירי הדירות באפריל, לא רואים כל יום ● למעשה, ירידה כזו מופיעה רק אחת לכמה שנים ● האם זה סוף הדרך? – אף אחד לא יהיה מוכן להמר ● על פי הטיפול הממשלתי במשבר עד כה נראה, כי הירידות שבהן אנו נתקלים בימים אלה, יהיו רק הסיפתח

הנפקת פורסקאוט בנאסד"ק לפני כשנתיים / צילום: יח"צ

פורסקאוט מזנקת ב-15%: הסכם חדש עם קרן הפרייבט אקוויטי אדוונט

לפי ההסכם, אדוונט תרכוש את פורסקאוט במחיר של 29 דולר למניה, שמשקף לחברה שווי של כ-1.4 מיליארד דולר

לשכת תעסוקה / צילום: אריאל ירוזלימסקי

מספר דורשי העבודה החדשים כפול ממספר החוזרים למעגל התעסוקה

המגמה המדאיגה בשוק התעסוקה נמשכת: מאתמול ועד היום ב-7:00 התקבלו בשירות התעסוקה 1,517 דיווחים על חזרה לעבודה, ובמקביל נרשם מספר יותר מכפול של 3,289 דורשי עבודה חדשים

יו"ר ועדת הכספים משה גפני / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

יו"ר ועדת הכספים: "כבר העבירו כמה חוקים בלעדינו, בואו נסגור את הכנסת"

יו"ר ועדת הכספים מתח ביקורת חריפה על התנהלות הממשלה בנוגע לאישור בכנסת של התוכנית הכלכלית לפיצוי על נזקי הקורונה ● ראש אגף התקציבים באוצר: "בתסריט האופטימי נעמוד על 13.1% גירעון השנה, אלה מספרים שישראל לא ידעה בכל שנותיה"

יועז הנדל / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

שר התקשורת החליט לדחות את הבקשות לביטול ההפרדה המבנית בבזק

שר התקשורת ביקש עוד זמן כדי ללמוד את הנושא ● במקביל, הנדל הצהיר שהוא מוכן לשקול הקלות בתחום שיתוף הפעולה של החברות בנות בבזק והבהיר שהוא בוחן שינויים לגבי ביטול הפיצול בין ספק לתשתית באינטרנט

בנימין נתניהו ובני גנץ בדיון בכנסת, היום / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

פרויקטור לטיפול במגפה ותקציב מדינה? בליכוד ובכחול לבן עסוקים בכיפופי ידיים פוליטיים

למרות ההבטחות, הממשלה עדיין לא אישרה את תקציב המדינה ולא מונה אחראי לטיפול בקורונה

יהודה בן אסאייג, מנכ"ל מנורה מבטחים / צילום: תמר מצפי

מנורה מבטחים מאפשרת גישה לאזור האישי באתר באמצעות זיהוי פנים

בקבוצה שבניהול יהודה בן אסאייג טוענים שהם הראשונים בענף הביטוח לאפשר זאת  ● הפיתרון הטכנולוגי הינו של הסטארט-אפ סקנוויט

ג'ון רוברטס, נשיא בית המשפט העליון / צילום: AP Photo, AP

למה השופטים שטראמפ מינה לעליון לא מספקים את הסחורה - בינתיים

בית המשפט העליון האמריקאי סיים מושב דרמטי, עם הרבה אכזבות לתומכיו של טראמפ ● איך כל זה ישפיע על הבחירות, ומהי אג'נדת הצללים של בית המשפט? ● ד"ר אודי זומר, ראש המרכז לחקר ארה"ב באונ' ת"א, מגיע לפודקאסט 'המדריך לטראמפיסט' כדי לסכם עונה משפטית חסרת תקדים ● האזינו

שאולי לב רן, מייסד המרכז להתמכרויות / צילום: איל יצהר, גלובס

המרכז הישראלי להתמכרויות: טיפול מרחוק הגביר את ההיענות

לפי נתוני המרכז, בימי הסגר שיעור ההתייצבות לטיפול עלה מ-70% ליותר מ-90% ● "ההשתתפות מרחוק מצריכה פחות מחויבות נפשית לתהליך הטיפול"

ניר גלעד, משה ברקת, שלמה אליהו / צילום: אלון רון, איל יצהר, תמר מצפי

לא רק כלל ביטוח: הוצאת אליהו ממשרדי מגדל היא סמל לכל השוק

הממונה על רשות שוק ההון זעם על החלטת דירקטוריון מגדל אחזקות להדיח את יו”ר מגדל ביטוח, והורה לאליהו שייצא ממשרדי מגדל ושיוותר על אחד מתפקידיו בקבוצה

אריק קוטלר / צילום: יחצ

עסקה חלומית באמצע משבר הקורונה: מה עומד מאחורי זינוק של 150% במניית חברת תחנות הדלק ארקו

ארקו צפויה להתמזג לתוך חברת רכישה ייעודית שגייסה 400 מיליון דולר ● בשווי נוכחי של 1.5 מיליארד שקל מחיר המניה של ארקו עדיין משקף אפסייד ניכר, אבל גם את הסיכונים המשמעותיים שעדיין קיימים, ובתוכם קבלת אישור העסקה ע"י הרוכשת

איתי בן זאב, מנכ"ל בורסת ת"א  / צילום: תמר מצפי

הקורונה מגדילה את עניין הציבור בבורסה: מספר שיא של חשבונות מסחר חדשים

בינואר עד יוני השנה נפתחו 77.3 אלף חשבונות מסחר חדשים אצל חברי הבורסה, גידול של 56% ● בבתי ההשקעות חל זינוק של 180% במספר החשבונות החדשים

 

ד"ר דליה מגידו ואודי גלבוע / צילום: איל יצהר, גלובס

היזמים דליה מגידו ואודי גלבוע חוזרים עם טיפול בהרעלת אופיאטים ומוצר לקורונה

אחרי שנסקו וירדו עם אלקוברה וביובלאסט בגל ההנפקות של החברות הישראליות בנאסד"ק, מגידו וגלבוע הקימו חברה חדשה - נאסוס פארמה, המפתחת מוצרים עם טכנולוגיית הולכה ייחודית דרך האף ● המוצר למניעת הידבקות בווירוסים כבר נמצא על המדפים

הפגנת הדגלים השחורים בירושלים / צילום: רויטרס

מחאה מכוננת או מפגן עצוב של חוסר אחריות: שתי דעות על ההפגנה בירושלים

ההפגנה אתמול בירושלים ממשיכה לעורר גלים ולהעלות שאלות: האשמות על אלימות מצד המפגינים ומצד המשטרה, גינויים פוליטיים ואפילו תקיפת עיתונאים ● יריב אופנהיימר ואלי ורד חזן מציגים שתי דעות שונות על המאורעות

דירה למכירה דרך תיווך / צילום: גיא ליברמן

הזוגות הצעירים התנפלו על שוק הנדל"ן, עכשיו יתחילו הבעיות

לפי נתוני הכלכלנית הראשית, משפרי הדיור והמשקיעים לא התרשמו מהאיתותים בדבר הצלחה בהתמודדות עם מצב הקורונה ועצרו עסקאות • לעומתם, הזוגות הצעירים דווקא קנו דירות בהמוניהם וכעת הם חשופים לסיכון כלכלי שעשוי להתגלגל לגל חדש של הקפאת משכנתאות

צבי האוזר / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

חברי הכנסת צבי האוזר ואסנת מארק נבחרו לכהן בוועדה לבחירת שופטים

ההצבעה הייתה חשאית, אך התנהלה לפי ההסכם הקואליציוני בין הליכוד לכחול לבן ● הפתעה בוועדה למינוי דיינים: ח"כ מרב מיכאלי נבחרה באמצעות 66 קולות, קול אחד יותר לעומת ח"כ אילת שקד

אלפים בהפגנת העצמאים בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס

"הממשלה תוציא סכומים אדירים בכל מקרה. עדיף שזה יהיה במשכורות, ולא בדמי אבטלה"

לפצות גם עסקים עם מחזור שנתי מעל 100 מיליון ש', ליצור תוכניות למשיכת דיבידנדים כלואים, ולאפשר לאנשים לדווח על הון שלא דווח בלי הליך פלילי ● "גלובס" מארח פאנל מומחים בניסיון לסגור את הוואקום ולסייע במציאת פתרונות יצירתיים לקורונה הכלכלית ● סוגרים את הוואקום, מדור יומי חדש