בנייה בראש העין / צילום: איל יצהר
האם שוק הנדל"ן יצא מהקיפאון של השנים האחרונות? 2020 צפויה לשבור את שיא המשכנתאות שנרשם בשנת 2019 ותתאפיין בגידול בהיקפי העסקאות ובעליות מחירים - כך צופים בבנקים למשכנתאות. הסיבה: פרויקט מחיר למשתכן והתעוררות בשוק החופשי.
ביצועי המשכנתאות בשנת 2019 צמחו ב-13.8% לעומת 2018 והן הסתכמו ב-67.6 מיליארד שקל. בהשוואה לשנת 2015, שנת השיא הקודמת של המשכנתאות, נרשם גידול של 4.6%.
ואולם בעוד שב-2015 נרשם שיא במספר עסקאות, שהגיעו לכ-120 אלף רכישות של דירות, ומיליארדי שקלים של משכנתאות של זכאי משרד השיכון מוחזרו באותה שנה, ב-2019 מספר העסקאות היה קטן בכ-10%. המשמעות היא שגובה המשכנתאות שנלקחו בשנה זו היה גבוה יותר, בממוצע.
תוכנית מחיר למשתכן היא הסיבה העיקרית: מסה גדולה של עסקאות שנחתמו במסגרת התוכנית הממשלתית הקפיצה את ביצועי המשכנתאות. ממרץ 2019, סך העסקאות במסגרת דירה במחיר מופחת (מחיר למשתכן ומעט דירות שנמכרו במסגרת תוכנית מחיר מטרה) היוו כ-17% מסך העסקאות, ו-12% מסך הסכום (כ-7 מיליארד שקל) שניתן באשראי לדיור.
"יש שלושה גורמים עיקריים שמשפיעים על הגאות בשוק", אומר ראש מערך משכנתאות בבנק לאומי, טל בראל. "הראשון הוא הבשלה של פרויקטים במחיר למשתכן, שהביאה את הלקוחות לבנקים למשכנתאות לצורך קבלת מימון, לצורך סגירת העסקאות מול היזמים. הדבר השני זה שיעור הריבית הנמוכה בשוק, שירדה לאורך השנה בחצי אחוז, מה שנתן רוח גבית לרוכשים להיכנס לשוק, והדבר השלישי הוא שילוב של הדברים הללו ביחד: לא מעט זוגות צעירים ישבו על הגדר וקיוו לזכות בהגרלות. לאור העובדה שהבינו שתוכנית מחיר למשתכן מצטמצמת, שכחלון כבר לא יהיה שר אוצר ויש גירעון שצריך לטפל בו, הם עשו את החשבון שלהם והבינו שאין טעם להמתין להגרלות".
מחיר למשתכן: סוף סוף הגיעו לחתום על החוזה
"אני קורא ל-2019 'שנת ההתפכחות'. יותר ויותר לקוחות שמגיעים לבשלות של חתימה על עסקה במסגרת מחיר למשתכן. מתוך 65 אלף זוכים בהגרלות, היו כבר 31 אלף עסקאות, שהגיעו בסופו של דבר אל הבנקים. זה אומר שהיתרה תגיע בשנה הקרובה ובשנה שאחריה", אומר מנהל פעילות המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות, אורי יוניסי. "מי שנמצא במסלול הזה, ממשיך בדרך אל הבנקים.
"מצד שני יש להביא בחשבון שבכל שנה מיתוספים למדינה 50 אלף בתי אב והם גם מחפשים פתרונות דיור ועדיין חסרות במדינה 106 אלף יחידות דיור.
"יש לא מעט שזכו בהגרלה במחיר למשתכן, ואז נוכחו לדעת שלפרויקט אין היתר והם ממשיכים לחפש בשוק. אם הם מוצאים עסקה שנראית להם טובה יותר - הם מוותרים והולכים עליה. זו ההתפכחות הראשונה של אלה שהחליטו שלא לממש את הזכייה ולבצע עסקה בשוק החופשי.
"ההתפכחות השנייה הגיעה מצד אלה שחשבו בשנים האחרונות שהצעדים הממשלתיים ישפיעו על השוק כולו ומחירי הדיור יירדו, ואז החליטו להמתין מתוך תקווה למצוא עסקאות טובות יותר בעוד חצי שנה-שנה. הם ישבו על הגדר. והנה הם רואים שאנחנו נמצאים במצב פוליטי לא ברור, אבל מה שברור הוא שהתוכנית הזו לאתוריד כנראה את המחירים. ואז גם הם עברו תהליך של התפכחות והחלו לבצע עסקאות".
משפרי הדיור: שרשרת ההיצע הצטמצמה
אם רוב השוק הוא של רוכשי דירה ראשונה, מה חלקם של משפרי הדיור? על פי נתוני הכלכלנית הראשית באוצר, קצב רכישת הדירות שלהם בשנה שעברה הגיע לממוצע חודשי של כ-3,400 דירות, לעומת קצב של 3,000 דירות בחודש ב-2018, ו-3,100 דירות ב-2017. כלומר יש גידול של 10% ויותר ברכישת דירות של פלח זה של הרוכשים, ואולם הפלח הזה, שהוא אחד מהמנועים הגדולים של השוק, עדיין לא מגיע למספרים שמאפיינים אותו בדרך כלל, שעומדים על 3,500 דירות בחודש ומעלה.
בראל רואה את הבעיה שלהם במצוקה שאליה הם נקלעו שעה שהממשלה דחפה את הזוגות הצעירים לרכוש דירות חדשות במחיר למשתכן, ואת המשקיעים דחקה החוצה - מה שגרם לירידה בביקושים לדירות יד שנייה, ולמשפרי הדירות להישאר בדירות שלהם.
"כשזוגות צעירים יחזרו לשוק החופשי וירכשו דירות, גם משפרי הדיור יגדילו את הביקושים שלהם. אנחנו מסתכלים ובוחנים את זה כל הזמן. עדיין אין מגמה כזו", הוא אומר.
יוניסי סבור אחרת: "הלחץ של משפרי הדיור נובע מהמחסור בהיצע. למעלה מ-90% מהקרקעות שמשווקת רמ"י מופנות למחיר למשתכן, וכתוצאה מזה, אין מספיק היצע של דירות יד ראשונה למשפרי דיור. ולמשפר דיור, כל עוד אין עסקת רכישה, הוא חושש למכור את הדירה שלו. ואם למשפר דיור יש דירה ששווה 2.5 מיליון שקל, הוא מחליט לתת לה תג מחיר של 2.8 מיליון, והוא אומר, נראה אם יגיע מישהו שייתן לי. אין להם אינטרס להאיץ את התהליך, כי התהליך נתקע מלמעלה. שר האוצר קיבל החלטה להקצות כל כך הרבה קרקעות למחיר למשתכן, וזה אומר שכל שרשרת היצע הדירות שמוצעות למשפרי הדיור מצטמצמת והולכת ולכן גם המחירים עולים".
המשקיעים: הורידו הילוך אבל לא יצאו מהשוק
בדצמבר 2019 נקבע שיא חודשי של משכנתאות, שעה שניתנו למעלה מ-10,000 משכנתאות, מהן 1,434 לצורכי רכישת דירות להשקעה. זהו המספר הגבוה ביותר מאז דצמבר 2014. האם המשקיעים שבים לרכוש דירות, על אף נטל המס הגבוה שכחלון הטיל עליהם מאז 2015? לבנקאים אין הסבר נקודתי לגבי דצמבר, אבל יש להם הערכות קצת שונות בנוגע להתנהלות המשקיעים: "אנחנו רואים שהיקף רכישות המשקיעים, שהיה ברמה של 22%-23% מכלל השוק ערב העלאת המיסוי ב-2015, ירד ל-13%-14%. אז המשקיעים לא יצאו מהמשחק, פשוט כי אין להם השקעה אלטרנטיבית טובה יותר. יש לא מעטים שמוכנים לשלם מס רכישה בגובה 8% והם מעדיפים ללכת לאזורים שבהם התשואה תהיה של 5%-6%", אומר יוניסי.
בראל מנגד אומר, שבלאומי עוד לא מזהים תנועה חזרה של המשקיעים: "אנחנו לא רואים אותם חוזרים לשוק. עדיין יש גירעון בכמות המשקיעים - יותר משקיעים יוצאים מאשר נכנסים", הוא אומר.
בנקודה אחת שניהם מסכימים, והיא שהשנה קיים סיכוי סביר שהמצב ישתנה: "אני חושב שבמהלך 2020 הם יחזרו לשוק, כי מחירי הדירות בטווח הבינוני והארוך יעלו. הם יעלו כתוצאה ממחסור בדירות שנוצר כתוצאה משיווק קרקעות בשנתיים-שלוש האחרונות רק לתוכנית מחיר למשתכן ודירות בשוק החופשי, ועבור דירות בשוק החופשי יש ירידות בהתחלות בנייה. לכן הם יעשו את החישוב שלהם ולמרות המיסוי הגבוה, יבחנו מחדש את ההשקעות בנדל"ן", אומר בראל.
"אנחנו בין מערכות בחירות ואנחנו בסוג של אי ודאות. הבורסה בשיא כל הזמנים אז כנראה הנכונות לגשת לשוק ההון כנראה נמוכה יותר והריבית על פיקדונות שמקבלים בבנקים נמוכה מאוד, אז לקוחות בבנקים כנראה עושים את החשבון שלהם. ייתכן שמשקיעים התפכחו, והבינו שמחיר למשתכן עתידה להסתיים בסיכויים הולכים וגוברים והם אומרים - המחירים לא יירדו, ולכן הם מתחילים לחזור אל השוק. זו סברה אישית שלי", אומר יוניסי.
הממנפים הגדולים: עלייה בשיעור המימון
השיא בהיקפי המשכנתאות נרשם כתוצאה ישירה מחלקן הגבוה של ההלוואות בשיעור מימון גבוה, כלומר שיעור (LTV (Loan To Value בגובה 60% ומעלה משווי הנכס.
"העלייה בהלוואות עם שיעור מימון גבוה קשורה לתמהיל של מחיר למשתכן שהולך וגדל בקרב רוכשי הדירות, משום שהם זוכים להקלות והטבות מבחינת שיעורי מימון", אומר בראל. "לפי ההנחיות של בנק ישראל, אנחנו מונחים לתת משכנתאות בשיעור של עד 75% מערך הדירה לפי הערכת שמאי, אולם בפרויקטים של מחיר למשתכן, שבהם יש הנחה על הדירה, לא מביאים בחשבון את ההנחה בחישוב ערך הדירה, כך שהרוכשים יכולים לקחת משכנתה של 80% או 85% ממחיר הדירה. זו הקלה גדולה לזוגות הצעירים שיכולים להביא הון עצמי נמוך יותר".
יוניסי מדגיש כי "דווקא בפרמטרים של שיעור המימון, ההחלטות רגולטיביות של בנק ישראל, הביאו למצב שכיום שיעור המימון בשוק מגיע לממוצע כולל של 52%-53%, וזה פחות ממה שהיה בעבר. לפני ההחלטות של בנק ישראל היינו במצב של 65% ויותר".
תושבי חוץ: "שולחים קודם ילד אחד כשליח"
נושא אחר ששני הבנקאים חלוקים אודותיו הוא מידת השתתפותם של תושבי החוץ בשוק. יוניסי מספר, כי בתקופה האחרונה חשים בבנק מזרחי טפחות מגמה חזקה של יהודים מחו"ל לרכוש דירות בישראל, על רקע ההתפרצויות האנטישמיות ברחבי העולם, שהולכות ומתרבות.
"אנחנו גם רואים תוספת של ביקושים של תושבי חוץ, בעיקר מצרפת וגם מבריטניה שחושבים לעשות עלייה. הם שולחים ילד אחד כשליח, ודבר ראשון הם רוצים להיות מסודרים עם דירה, וכך הם מתחילים את המסע וההתארגנות שלהם, בדרך לקבוע את משכנם בישראל. הדירות שהם קונים הן לא דירות זולות יותר", אומר יוניסי. להערכתו, הגידול ברוכשי הדירות תושבי החוץ שהגיעו לבנק שלו הגיע ל-25% בשנתיים האחרונות.
בראל, לעומת זאת, אומר כי בלאומי לא הבחינו בתנועה יוצאת דופן של תושבי חוץ.
2020: "לפחות כמו 2019 ואולי יותר"
כיצד תיראה השנה הנוכחית? כאן שני הבכירים תמימי דעים ש-2019 לא הייתה אירוע נקודתי, וש-2020 אף תאפיל עליה.
"2020 תהיה טובה מ-2019 ב-5%-10%, כי ב-2019 המחצית הראשונה הייתה חלשה יותר, ומיולי ראינו את הגאות, שהולכת ומתחזקת מחודש לחודש וגם בינואר 2020 לא ראינו שינוי במגמה. ההיקפים גדלים והולכים, כי כל התהליכים שהחלו ב-2019 יימשכו ב-2020. אם אנחנו מסתכלים על שנה שלמה, ובהנחה שלא יהיו דרמות בשוק מבחינה כלכלית ומבחינה פוליטית, סביר להניח שנראה שנת שיא נוספת בסוף 2020", אומר יוניסי. "השוק נמצא במגמה חד כיוונית. אני לא רואה כרגע שום מגמה שתעצור את הביקושים שיאמירו מחודש לחודש".
בראל מסכים: "קיים סיכוי סביר ש-2020 תהיה חזקה יותר מ-2019, כי כשאנחנו מסתכלים על כל אותם גורמים שהשפיעו על 2019, הם עדיין איתנו כאן. אני חושב שמבחינת תוכנית מחיר למשתכן, פרויקטים ממשיכים להבשיל וכמויות גדולות יותר של לקוחות מגיעים אלינו לקבל מימון; הריבית נמוכה והצפי שתישאר נמוכה גם השנה ימשוך לשוק גם זוגות צעירים שמבינים שמחיר למשתכן הולכת ומסתיימת והם יחזרו לשוק החופשי לנצל את הריביות הנמוכות. לכן 2020 תהיה לפחות בקצב של 2019 ואולי אפילו חזקה יותר".
גם המחלקות הכלכליות של הבנקים סבורות ש-2020 תהיה שנה עם נפח עסקאות גדול יותר מאשר ב-2019, וכנראה שגם תלווה בעליות מחירים.
"ראשית, בשנה הקרובה צפוי היקף המשכנתאות הנלקחות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן להישאר משמעותי, ברמה דומה ואולי אף גבוהה יותר מזו של שנת 2019, שכן מרבית הדירות שהוגרלו במסגרת התוכנית טרם נמכרו לזכאים", כתבו אנשי אגף הכלכלה בחטיבת שוקי הון של לאומי, בראשות ד"ר גיל מיכאל בפמן.
"שנית, רמתה הנמוכה של ריבית המשכנתאות צפויה גם בחודשים הקרובים להשפיע לחיוב על רכישת הדירות ועל מחזורי משכנתאות;
"בהמשך השנה, מגמת מכירת הדירות בשוק החופשי תושפע במידה רבה ממדיניות הדיור שתתווה הממשלה החדשה, לכשתוקם".
המחלקה הכלכלית של הפועלים סבורה כי "שוק הנדל"ן יהיה מנוע צמיחה מרכזי ב-2020". בהפועלים הסבירו כי גם אם מנטרלים את עסקאות מחיר למשתכן, ניכרת עלייה בנפח העסקאות שנסגרות בחודשים האחרונים, כך שניתן להסיק, שהשוק התעורר לחלוטין מהקפאון שאיפיין אותו ב-2017 וב-2018.
והלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), אומרת את שלה כבר זמן רב: מחירי הדירות שבו לעלות.