רגולוציה בנדל"ן, אילוסטרציה / צילום: shutterstock, עיצוב: טלי בוגדנובסקי
יש הרבה מאד סיבות מדוע מחירי הנדל"ן בישראל כה גבוהים ולא מפסיקים לעלות ואם תשאלו כל איש נדל"ן למה מחירי הנדל"ן גבוהים, תשמעו פחות או יותר את אותן התשובות, היצע נמוך וביקוש גבוה, עלויות הבנייה גבוהות, מיסוי, הריביות הנמוכות בבנק שדוחפות משקיעים לנדל"ן, ועוד סיבות שונות, אבל התשובה הפופולרית מכולם היא ללא ספק מחסור בקרקעות זמינות.
המדינה היא מונופול שלא משחרר קרקעות חדשות ולכן עלויות הקרקע גבוהות מההתחלה. זה אומנם נכון מאד אבל גם הגיע הזמן שנהיה כנים ונגיד שזה בתאוריה הפך קצת למיתוס, וזאת מכיוון שמאז שהתחילו הפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי זה משמעותית פחות רלוונטי, וזאת מכיוון שכ-90% מהמבנים אשר זכאים לתהליך לא הוגשו או התקדמו בצורה כלשהי, כלומר התהליך פתח את כמות "הקרקעות" הזמינות ליזמים בכל רחבי ישראל.
כל מבנה שעומד בקריטריונים הוא אופציונלי להפוך לקרקע חדשה וזמינה למגורים, אנחנו באמת רואים את ההשפעה והיתרונות של ההתחדשות העירונית בצורה בולטת בתל אביב, בבת ים ובערים בודדות נוספות. אז אם התהליך של ההתחדשות העירונית פתח מחדש את כל "הקרקעות" הזמינות במדינה, מדוע עדיין אין לזה השפעה כמעט בכלל על ההיצע והמחירים? התשובה החד משמעית לכך היא הרגולציה והביורוקרטיה הנוראית שנאלץ כל יזם, קטן כגדול, להתמודד איתן.
כדי לסבר את האוזן, משך זמן לקבלת היתר בנייה מאושר לפרויקט במסגרת תמ"א 38 בישראל עומד בממוצע באזור השנתיים ואפילו יותר (תלוי בעיר), ונקודת ההתחלה של הזמן הזה היא אחרי הזמן הארוך והמייגע שהיזם, הדיירים ועורכי הדין שביניהם הגיעו להסכמות כלשהן, זמן שנע בין חצי שנה לשנה וחצי. ומובן שגם כשיש ליזם היתר ביד, עד שהוא משיג מימון ובונה מדובר על אזור השנה-שנתיים.
אם נסתכל על הזמנים שציינתי, ובהנחה שמדובר בפרויקט קטן, והכול הלך חלק, אז הגענו כבר לאזור ה-6 שנים. וזה רק בתמ"א 38, בפינוי-בינוי המצב הוא הרבה יותר גרוע, עשר שנים וצפונה (!) שכן מדובר בתוכנית בסמכות ועדה מחוזית, שינויי יעוד קרקע, השפעות סביבתיות, בנייה גבוהה וכדומה.
ביום שיהיה לעובדי הציבור שאחראים על אישור וקידום פרויקטים למגורים, אינטרס אישי לקדם תוכניות והיתרים אז אותן רעות חולות יצומצמו
אם בזמנים עסקינן, אז כשבוחנים מה קורה בחו"ל בפרויקטים אשר דומים לתמ"א 38 באופי התהליך, אז הזמן הממוצע למשל בארה"ב להוצאת היתר בנייה הוא שלושה חודשים, בגרמניה, בין שלושה שבועות לחודש, ביוון עד חודש. אז חודש זה אולי משהו שנשמע כבר על גבול הלא אחראי או מקצועי אבל גם תקופה של חצי שנה תעשה במדינה שלנו מהפכה של ממש.
אם ננסה לשים את האצבע על אלו רגולציות ומנגנונים ביורוקרטים הופכים את תהליך הוצאת ההיתר לארוך ומייאש אז נפנה את האצבע המאשימה על הגורם האנושי - הפקידים, עובדי העיריות וכו'.
ב-4 השנים האחרונות הגשת התוכניות החלה להתבצע באמצעות מערכת רישוי זמין, דרך האינטרנט. צעד מבורך אל עבר העידן המודרני כמובן. רק שזה לא באמת שיפר את לוחות הזמנים והסיבות לכך, שוב, הם הפקידים.
הסיבות העיקריות הן שבגלל שההגשה נעשית דרך האינטרנט, באמצעות מערכת ממוחשבת, רוב עובדי הוועדה הוותיקים/בכירים אינם בקיאים במחשוב, מצב שיוצר חוסר אמון ותלות באנשי שירות ו/או עומס משני לעובדי הוועדות, ומכאן מענה חלקי ואיטי מאוד.
בנוסף, עובד הוועדה/בודק התוכניות אינו "רואה מולו" את המגיש וברוב המקרים לא מכיר אותו בכלל. הרבה יותר קל לדחות בקשות/הגשות בטענות סרק מבלי שנמצא המגיש מולך, מבלי שקיבל הבודק תשובה קלה ופשוטה לסוגיה שלא הבין בהגשה, או בעיה הגורמת לו ל"טרחה" רבה מידיי.
הסיבה הפרוזאית ביותר, היא "קבועי הזמן". 'קבועי הזמן' הנקבעים במערכת 'רישוי זמין' באופן אוטומטי (מתעדכן מעת לעת...), שם נקבע פרק הזמן המקסימלי לבדיקת תוצרי ההגשה, ובאם חלף זמן הבדיקה, הבקשה עוברת אוטומטית לשלב הבא, כאילו קודמה כחוק. דבר זה מעלה ו"מציף" כמה בעיות:
א. יתכן ובקשות שלא עומדות עפ"י חוק תכנון ובנייה יקודמו, ויגרמו ל"כאבי ראש" בהמשך...
ב. כדי למנוע הכשל מסעיף א', פעמים רבות, בודק התוכניות, דוחה תוכניות שלא הספיק לבדוק ולו רק כדי שלא יקודמו ללא בדיקתו. פעמים רבות בטוענות שווא של 'קובץ לא תקין', חוסרים וכו'...
כל זאת ולא הזכרנו "עיכובי מערכת" כמו: עדכונים תקופתיים, נפילת שרתים, וירוסים, השבתת המערכות בחגים ועוד.
לסיכום, ביום שיהיה לעובדי הציבור שאחראים על אישור וקידום פרויקטים למגורים, אינטרס אישי לקדם תוכניות והיתרים אז אותן רעות חולות יצומצמו, ההיתרים יקודמו, ובאמת נראה מהפכה במחירי הדיור בישראל. לצערי, כל עוד שכרו של אותו פקיד בעל הסמכות יישאר זהה בין אם יבנו עוד דירות ובין אם לאו, סביר להניח ששינוי רב לא נראה.
הכותב הוא הבעלים של חברת פלאיה ממון והשקעות - משרד תכנון, יזמות והשקעות בנדל"ן; ומחבר הספר "פרקטיקה בנדל"ן"