מתחם עזריאלי באזור התעשייה בחולון / צילום: גיא ליברמן, גלובס
מי שמגיע לאזור התעשייה של חולון דרך כביש 44, בדרך מיפו לרמלה, נתקל בבתי מלאכה מיושנים, מוסכים, מגרשים למכירת רכבים משומשים. החלק השני של אזור התעשייה, זה שקרוב יותר לשדרות ירושלים ולפארק פרס, נראה כמו אתר בנייה עצום, עם הרבה התחלות בנייה של מבנים בעלי אדריכלות חדשנית.
תוכנית המתאר של העיר חולון, שהופקדה בשנת 2016, סימנה את אזור התעשייה המוזנח של העיר כיעד חשוב לפיתוח. המחשבה הייתה לייצר מקור הכנסה באמצעות יבוא של תעסוקה "נקייה", שתכניס ארנונה. התוכנית הזו זכתה להתנגדויות מרובות, ובינתיים גם הרוח התכנונית השתנתה, ובעיריית חולון החליטו בצעד חריג לעצור את קידום תוכנית המתאר.
האדריכלית מימי פלג, מהנדסת העיר חולון, מסבירה שבשנים האחרונות הבינו בחולון שלא די ביצירת עוד אזור תעסוקה: "בעבר היה כל אזור התעשייה אחיד באופיו: בתי מלאכה, תעשייה מלוכלכת. בשלב מסוים העירייה החליטה שהיא מייעדת את האזור הפנימי, שהיו בו לא מעט קרקעות פנויות, לתעשייה נקייה - זה האזור שבו הוקם מרכז עזריאלי בחולון. התפיסה הייתה שאדווה אחת תתפשט ותביא יזמים נוספים.
"בחמש השנים האחרונות חלו הרבה שינויים. הבנו שאנחנו חייבים להעצים זכויות ליד צירי הרכבת הקלה והמטרו. אתה לא יכול להישאר עם אחוזי בנייה של 300-400. אנחנו רוצים להגיע באזור התעשייה והמלאכה ל-360% ובאזור התעסוקה הנקייה ל-700%. במוקדים שיושבים על הצירים לעד 1,200%. מנהל התכנון מדבר על הכפלת אוכלוסיית העיר. עיר בסדרי גודל כזה זה גם תעסוקות נוספות. בנוסף, הבנו שאנחנו צריכים לייצר רצף בין העיר לאזור התעשייה".
"חושבים על מיקרו-דירות לצעירים"
אחד החידושים שחולון הוסיפה הוא ההחדרה של מגורים לאזור התעשייה: "כולם באים לעבוד בחולון, אבל רוב החולונים יוצאים החוצה. עד היום התעסוקה הייתה ירודה בעיר. המטרה שלנו היא שיתחילו לעבוד בחולון.
"כשהתחלנו בפיתוח אזור התעשייה היינו מאוד ממוקדים להביא את היזמים ולהעלות את ערכי הקרקע. היום אנחנו מזליגים את התעסוקה לתוך העיר ומזליגים את המגורים לתוך אזור התעסוקה".
הכוונה של העירייה היא לאפשר גם בנייה של דירות קטנות (דיור מוגן, מעונות סטודנטים או דירות להשכרה) גם בתוך אזור התעסוקה.
איזה יתרון יש לאזור התעשייה של חולון על פני מקומות אחרים?
פלג: "קודם כול, יש לו נגישות מצוינת. שנית, אנו רוצים לטפל במרחב הציבורי. עיריית ברצלונה החליטה שכדי להרים את אזור 22@Barcelona היא לוקחת 25% מכל תא שטח לטובת שימושים ציבוריים. בכל רחוב יש אתנחתא. אנו רוצים שגם אצלנו ייווצרו חללים ציבוריים לאורך הצירים.
"אני נותנת ליזם 1,000% זכויות ומבקשת ממנו לייצר שטחים ירוקים (שפ"פ עם זיקת הנאה) וגם שטחי ציבור בנויים - גני ילדים, בית ספר, מועדון קשישים. בדרך הזאת כולם מרוויחים".
קבוצת מבנה היא אחת היזמיות הדומיננטיות הפועלות באזור התעשייה המתחדש של חולון. בבעלות החברה שתי חטיבות קרקע. האחת היא מגרש בשטח של 59 דונם ברחוב הפלד שעליו מבנה מסחרי בשטח של 14,000 מ"ר ובו חנויות של רמי לוי, מקס, דלתא, אדידס. בכוונת החברה להוסיף עוד מבנה בהיקף של 15 אלף מטר ובגובה 9 קומות מעל המרכז המסחרי ולהקים עוד ארבעה בנייני משרדים נוספים בהיקף של 125 אלף מ"ר. מגרש נוסף, בשטח של 40 דונם, ממוקם ברחוב המרכבה ועליו קיימים מבני תעשייה ויש בו זכויות בנייה של 100,000 מ"ר.
דודו זבידה, מנכ"ל מבנה: "אלה שתי עתודות קרקע גדולות מאוד, ולכן הן יכולות להיות מאופיינות בבניית קמפוסים גדולים, מסחר, אנחנו חושבים גם על מיקרו-דירות.
"לאורך זמן, לכמות המשרדים שתהיה באזור הזה יהיה ביקוש: זה אזור נגיש תחבורתית, תקני החניה גבוהים ולדעתנו למקום יש פוטנציאל, אבל בשלביות. זה לא יקרה בבת אחת. היתרון של רחוב הפלד הוא שהבנייה בו יכולה להשתלב בשכונת 'מפדה אזרחי'. ממערב אתה מוצא את האדמות של מקוה ישראל, שאני מאמין שבעתיד חלק מהן גם יופשר למגורים".
זבידה מאמין בשילוב של דירות קטנות באזור תעסוקה: "באזור התעשייה של הרצליה פיתוח התחלנו עם דירות קטנות, לא למשפחות עם ילדים. זה תלוי מאוד באיך אזור התעשייה נראה. אם הוא מייצר חיים בשעות אחרי הצהריים, בערב. זה מייצר פתרון לחלקים באוכלוסייה שלא רוצים לגור בשכונה עם פארקים, אלא אווירה צעירה עם פאבים ומסעדות. באזור הזה של רחוב הפלד יש קירבה לשכונת המגורים. בטווח הארוך אנחנו רואים יציאה של מוקדי הבילוי מהעיר חולון לאזור הזה".
חברת אמות השקעות חנכה בשבוע שעבר את מגדל אמות קמפוס במגרש בן 11 דונם בפינת הרחובות שדרות ירושלים ודרך המלאכה. מדובר בעסקת קומבינציה שהחברה חתמה עליה עם עיריית חולון, בעלת המגרש. היקף ההשקעה של אמות בפרויקט מוערך ב-320 מיליון שקל.
אבי מוסלר, מנכ"ל אמות, אומר ל"גלובס": "אם היית שואל אותי לפני חמש שנים, הייתי אומר לך שזה המקום הבא. היום, אני אומר בוודאות שזה המקום. האזור הזה הפך למקום מאוד נגיש, יש ביקושים של חברות מובילות. אנחנו נמצאים בקרבת הקו הירוק של הרכבת הקלה וגם לתחנת המטרו. וחוץ מזה, יש לנו תקן חניה שהקדים את התקנות החדשות ולכן יש לנו 1,000 מקומות חניה, שזה נותן פתרון מלא לכל שוכר עתיר לקוחות. זה דבר שלא ניתן לקבל במרכז. אני חושב שבעוד שנים זה יהיה הרצליה פיתוח הדרומי".
"במקרה הטוב בעוד שבע שנים"
ד"ר רינה דגני ממכון גיאוקרטוגרפיה, אינה חושבת שקצב אכלוס המבנים החדשים יהיה מהיר: "המסקנה העיקרית מהעבודות שלנו על כל אזור בת ים, חולון וראשון לציון היא שההיתכנויות הכלכליות העיקריות למתחמי תעסוקה חדשים קשורות למערכות להסעת המונים, לקירבה לתחנות הרכבת הכבדה ובעיקר, היכולת להקטין למועסקים ולמעסיקים את זמני הנסיעה על הכביש.
"על מנת להצליח לשווק ולאכלס את כל השטחים המתוכננים תידרש פתיחת הקו הירוק, והתאריך המשוער לפתיחתו הוא במקרה הטוב בעוד שבע שנים מהיום, אם ללמוד ממשך הזמן שלקח לפתח את הקו האדום. אם לחברה מובילה כמו עזריאלי נדרשו כמעט חמש שנים לשווק את כל השטחים, וזה ביחד עם העתקת שוכרים קיימים משטחי משרדים שבבעלות עזריאלי בתל אביב, המשמעות היא שיידרשלפחות עשור לאכלס את המתוכנן בחולון".
תקן חניה גבוה ושכירות וארנונה נמוכות
עד שייסלל הקו הירוק של הרכבת הקלה, שלא צפוי להיפתח לפני 2026, הגישה בתחבורה ציבורית אינה קלה במיוחד, ובעלי הנכסים והשוכרים נהנים מתקן החניה הגבוה שיש באזור.
דורון זנדר, סמנכ"ל הכספים של חברת בוני התיכון, ששוכרת בחמש השנים האחרונות משרד בבניין B של מתחם עזריאלי, לא מפסיק לשבח את הפרויקט: "אני לא מרגיש שזה אזור תעשייה. אנחנו מרגישים שאנחנו בסמי אזור בילוי. יש לנו למטה אינסוף מסעדות, יש פה אירועים בחגים, פעילויות לילדים, שווקים, ארוחות צהריים, כביסה. אנחנו רואים שמסביבנו מקימים עוד בנייני משרדים. לא הייתי נותן לזה הגדרה של אזור תעשייה".
מבחינתו של זנדר לאזור התעשייה של חולון יש רק יתרונות: "יש פה נגישות מאוד גבוהה לת"א, אבל אנחנו לא צריכים להגיע לת"א בבוקר. זה נתן לנו אפשרות להגיע למשרדים חדשים. שכרנו חור שחור ועשינו הכול בעצמנו, כך שיש לנו משהו שאנחנו מאוד אוהבים להיות בו ויש לנו פה חניון תת קרקעי, מה שנותן לעובדים תחושה של ביטחון. כשהאורחים שלנו באים הם לא צריכים להיכנס לתל אביב, מצד שני הם לא מרגישים שהם באזור תעשייה. וחוץ מזה שלא מזמן עשינו חישוב ואנחנו משלמים כ-52 שקלים למטר".
לצד בוני התיכון עברו למרכז עזריאלי בחולון משרדי עמידר, טלדור, נתע, הלמן אלדובי ועוד. לצד אמות ומבנה, בונה עזריאלי מבנה נוסף, פרויקט המנור, שיאוכלס בסוף השנה ובזק כבר שכרה בו 20 אלף מ"ר, וחברת אלדר השקעות בונה שני מבני משרדים באזור.
"עבדנו קשה מאוד בשביל שיבנו מחלף"
מוטי ששון, ראש העיר הוותיק של חולון, הוא הוגה הרעיון של התחדשות אזור התעשייה: "הדבר הכי חשוב בעיניי, לאזור תעשייה, הוא הנגישות. עבדנו קשה מאוד מול משרד התחבורה כדי לבנות את מחלף חולון מזרח, והמיקום של חולון הוא על כביש 44, עשר דקות מנתב"ג ומנמל אשדוד. אין מיקום יותר טוב מאיתנו. בלי להיכנס לת"א עם כל הפקקים. הראיה היא שיותר ויותר יזמים נכנסים לכאן. ההישג הכי גדול שלנו היה שעזריאלי נכנס. המגרש שייך לעירייה ועשינו עם עזריאלי עסקת קומבינציה. זה צמצם מאוד הרבה סיכונים שיזמים צריכים לקחת. הגישה שלנו משכה לפה את היזמים. הארנונה שלנו לעסקים היא הזולה ביותר בגוש דן. אנחנו לא מחשבים את המעטפת וזה יוצא 25% פחות. זה עובדה, אם עזריאלי הגדול בא לחולון והשקיע קרוב ל-900 מיליון שקל, ועכשיו הוא בונה עוד 300,000 מ"ר. אחרים רואים כי טוב ולכן הם באים לפה".
שילוב מגורים באזור התעשייה זה לא דבר שגרתי.
"אנחנו רוצים הרבה שימושים באזור התעסוקה. יש הרבה חברות שרוצות לבנות למגורים כי היום זה להיט, טוב ליזמים. בשנים הקרובות ייבנו 500 אלף מ"ר של תעסוקה ככה שיש לנו מספיק ארנונה. אנחנו נגישים לכל הרעיונות של היזמים".
*** גילוי מלא: אלונה בר און יו"ר גלובס היא בעלת מניות מיעוט בחברת מבנה תעשייה.