אחמד עמלה ואיסמעיל ושאחי / צילום: איל יצהר, גלובס
אחמד עמלה מבית חנינא ואיסמעיל ושאחי ממבשרת היו שני קבלני ביצוע, שעבדו כל אחד בנפרד. כשאיחדו כוחות, ב-2014, החליטו להיכנס גם ליזמות, שם לדבריהם מתח הרווחים גבוה בהרבה: 18% לעומת 5%-6% בביצוע. "לא צריך את ה'מתווכים' - החברות היזמיות שיושבות במגדלים בתל אביב", אומר עמלה. "אנחנו בונים לכל החברות הגדולות במשק, אבל אנחנו אלה שמוסרים את הדירות לדיירים, מביאים את העובדים, ואנחנו הקשר של הדיירים. אז החלטנו להיכנס לשוק הזה - בתחילה למשש את הדופק, ואח"כ עשינו כמה שותפויות טובות. היום אנו יכולים להגיד שאנו יודעים לתת את המוצר מיד ראשונה לצרכן".
וכך, בצד פרויקטים לאזורים (דירות יוקרה במוצא עלית), בליליוס (תלפיות), וקנין עמרם (במודיעין), ושיכון ובינוי (צור הדסה), יש להם גם פרויקטים יזמיים: פרויקט נופי ארגמן בשכונת מורשת במודיעין, הכולל בניינים בני 13 קומות ואחרים בני 9 קומות, ופרויקט טופיה בצור הדסה, הכולל שבעה בניינים, מרביתם מדורגים, ומתחם וילות דו משפחתיות. "כשיש בפרויקט קבלן ויזם בנפרד", אומר ושאחי, "לקבלן יש המערכת שלו וליזם יש המערכת שלו, וכל אחד מהם מנסה לגלגל את האחריות על האחר, והדייר משלם על זה. לעומת זאת, כשהקבלן הוא קבלן יזם, אין לו לאן לברוח, הוא ישירות מול הדייר ויש לו מחויבות כלפיו, כך שמבחינת הרוכשים, עדיף להם פרויקטים שבהם היזם הוא גם הקבלן.
"נקודה נוספת היא שמבחינת קבלן הביצוע, הרווח שלו מאוד נמוך, כמעט ולא קיים, אז הוא ירצה לחפף. לעומת זאת, כשיש לי הכובע גם של היזם וגם של הקבלן, אני מרוויח בשני הכובעים ויש לי מאיפה לתת, וכך גם הדירה שהדייר מקבל טובה יותר, כי לי כיזם יש רווח גם מהביצוע וגם מהיזמות. אם היום הבן שלי ילך לקנות דירה, אני אגיד לו: תחפש קבלן יזם, שתקנה ממנו, ולא מ'חברות שרשרת': חברה יזמית שלוקחת קבלן ביצוע שעובד לפי מיזמים".
"אפשר להרוויח כסף גם במחיר למשתכן"
במורשת במודיעין זכתה חברת ושאחי את עמלה גם בשני פרויקטים של מחיר למשתכן, ובניגוד לרבים בענף, הם דווקא חושבים שהתוכנית טובה. "הכול מתחיל ונגמר במחיר", אומר ושאחי, "והמחיר נגזר מהמיקום. בבית שמש יכולים למכור מ"ר ב-7,000 שקל, בדרום בפחות, בצפון בפחות, במודיעין קצת יותר מכפול, ולכן הכול שאלה של המיקום. במודיעין המחירים עדיין טובים וניתן להרוויח כסף.
"מה שכן, זה יוצר הפליה בין הזוכים: אם אחותך זכתה במחיר למשתכן בחריש, ואת במודיעין, ההטבה שאת מקבלת היא הרבה יותר גדולה מאשר ההטבה שמקבלת אחותך. את מקבלת דירה בהטבה של 800 אלף שקל, והיא בהרבה פחות. אני דווקא הייתי הולך על מחיר ללא מע"מ של יאיר לפיד, אני חושב שזה נכון יותר לעשות, כי זה לא יוצר הפליה".
"אנחנו רגילים להרוויח בביצוע מעט", מסביר עמלה את הרציונל שלהם להשתתף בהגרלות, "ואנו מוכנים להסתפק במעט (לטענתם, שיעור הרווחית במחיר למשתכן עומד על 10%-12% לעומת כאמור, 18% ביזמות רגילה - ה"מ), כי אנו מבינים שהיום זה אינטרס לאומי להוציא דירות לשוק".
הייתה הרבה ביקורת על זה שהתוכנית לא משיגה את המטרה. אחת המטרות שלה הייתה לחזק את הפריפריה, ואנו רואים שמי שזוכה במחיר למשתכן בפריפריה, משכיר את הדירות והולך לשכור דירה במרכז.
"אצלנו היהודים", אומר עמלה בבדיחות, "יש פתגם: נותנים לך - תיקח, מרביצים לך - תברח. אני אומר דבר כזה: עצם זה שקיבלת מתנה, זה דבר חיובי. אי אפשר לזלזל בזה, אם המתנה הזו חולקה באופן שווה או לא, זו שאלה שתיבדק.
"אני חושב שמה שחשוב זה שהזוגות הצעירים מקבלים דירות בהנחה. זה שיש לזוג הצעיר דירה, ולא משנה איפה היא, זה מה שחשוב. אם הם החליטו לגור במקום אחר, זה עניין שלהם. עדיין הדירה בחריש או בנהריה היא רכוש שאפשר להסתמך עליו. אנשים היום קונים דירות באיסטנבול ומשכירים אותן כדי שיהיה להם נכס. אז ברגע שיש להם דירה, יש להם חיסכון.
"דבר שני: הניסיון שלנו מלמד, שיכול להיות שהכול יירד, אך מחיר הנדל"ן רק יעלה, כך שהדירה בחריש שהיום היא במחיר נמוך, תעלה את ערכה. כמעט בכל הקטגוריות, חריש הכפילה את עצמה. דירה שהייתה שווה 700 אלף, היום מוכרים אותה ב-1.4 מיליון שקל".
אבל תיקח למשל את גליל ים. ילדי עשירים מהרצליה פיתוח קנו שם דירות במחיר למשתכן.
"קודם כול, בגליל ים נרשמו עשרת אלפים אנשים על 100 דירות. זו הגרלה. שנית, ההיסטוריה תשפוט את כחלון, אם עשה מעשה טוב במחיר למשתכן. אני אמור להיות נגד התוכנית, כי זה נגס לי ברווח, אבל כאזרח וכאבא לילדים, אני חושב שזה דבר טוב. זה נותן סיכוי היום לילד שלי שיזכה".
במבחן המציאות, פרויקט מחיר למשתכן הוא באמת בגדר הטבה?
"במיליון אחוז יש פה הטבה, שאני כקבלן סופג חלק ממנה, אך מי שסופג בעיקר זו המדינה, כי הקבלנים לא משלמים על הקרקע. היו יכולים לקבל עוד 7-8 מיליארד שקל על הקרקע, אבל כל צד עושה לו את השיקולים שלו".
"אלה שבתיכון היום ירצו דירות בעוד עשור"
אחד משני הפרויקטים של מחיר למשתכן שיש לחברה במודיעין (30% מהדירות מיועדות למכירה בשוק החופשי), כולל 112 יח"ד, שנחטפו, הם אומרים, בתוך שלושה חודשים. למרות הבנייה המסיבית במודיעין, אין להם ספק שהצורך ביח"ד רק יילך ויגדל.
"צריך להביא בחשבון", אומר עמלה, "שבכל 20 שנה, האוכלוסייה מכפילה את עצמה. יכולת הבנייה של ישראל היא בין 35 ל-40 אלף יח"ד בשנה. אם ניקח את שכבת התלמידים בתיכון, בעוד עשור הם גם ירצו דירות, כך שצריך להכפיל את כמות הדירות שאנו בונים היום, כדי לענות על הגידול הטבעי, ואני לא חושב שיש מישהו שחושב כיום בצורה אסטרטגית איך לספק את הביקוש, וזו הסיבה שכל דירה שתיבנה, תימכר, והמחיר רק ימשיך לזנק ולעלות".
"ירידה במחירי הנדל"ן", אומר ושאחי, "תקרה כשיהיו הרבה דירות, ואם המדינה תחליט להוציא 100 מגרשים למכרזים, זה ישפיע. אבל אם המצב יישאר, ההיצע לעולם לא ידביק את הביקוש, וזה לא יספק את כולם".
2019 הייתה שנת שיא מבחינת לקיחת משכנתאות. אתם חושבים שזה בגלל מחיר למשתכן?
"אני זוכר כשנתניהו היה שר האוצר", אומר עמלה. "הוא בא אלינו ואמר: אני מעוניין בשוק חופשי ליברלי פתוח, לא להתערב, לפתוח הכול. ופתאום היום יש נסיגות מהמדיניות הזו, עם מחיר למשתכן. מי שמתווה את המדיניות זה ראש הממשלה ושר האוצר. אנחנו כקבלנים יזמים, גם כאזרחים, מנסים ללכת ולהיבנות על מה שהם מציעים, על כל בסיס שהם מציעים. אם תשאלי אותי היום, אנחנו אובדי עצות, לא יודעים מה הכיוון. אנו זוכרים את מחיר מטרה, מע"מ אפס, שוק חופשי של נתניהו, מחיר למשתכן. נחכה לשר החדש וננסה לכוון את האמצעים והיכולת שלנו לפי המדיניות שלו. אבל כולנו מסכימים שיש מצוקת דיור והמחירים לא הגיוניים. מה שאנחנו הצלחנו לעשות (לרכוש דירה), הילדים שלנו יתקשו, ויש צורך לשחרר חסמים. השאלה מי יעשה את זה ואיך יעשו את זה".
זה נכון שהמשכורות בבנייה מאוד גבוהות?
"יבוא יום, בעזרת השם, שכל אמא יהודייה תרצה שהבן שלה יילך לעבוד בבניין. לנו יש כ-250 עובדים, ואנו מנצלים את העובדה שיש לנו את השפה והמנטליות הערבית, וגם העברית, ואנו יודעים לחבר בין שני האגפים. בשנה רגילה בנינו בין 25-30 אלף יחידות דיור, עכשיו 40 אלף. אם היקף הבנייה יגדל, יידרשו עוד פועלים, ולפי המכרזים, אני צופה שהמחסור יגדל".
אגב, מה קורה במגזר הערבי מבחינת מצוקת בנייה?
"בערים המעורבות יש מצוקה קשה, בכפרים הקטנים פחות, אבל יש מצוקה אחרת, של היתרי בנייה. התוצאה היא שיש בנייה לא חוקית.
"בעוד שמצוקת הדיור במגזר היהודי התעצמה בגלל חוסר טיפול או רשלנות בטיפול, בעיית הדיור במגזר הערבי היא מצוקה שהמדינה יוזמת אותה. היא לא מפשירה קרקעות, לא מוסיפה קרקעות לערים, ואין שום תוכניות בנייה.
"ב-20 השנים האחרונות, אף עיר ערבית לא עברה תב"ע חדשה. אם יפשירו קרקעות ויכינו תב"עות והיתרי בנייה, הבעיה תיפתר".
"עד שלא יתפסו את המנכ"ל הבכיר ביותר לא יקרה כלום"
כשאני מגיעה לדבר איתם על הנושא הבוער של תאונות העבודה בענף הבנייה, לוושאחי ולעמלה יש הרבה מה לומר, ודברים לא קלים: "היום, בשביל להוציא רישיון נהיגה", אומר עמלה, "אתה צריך לעבור הכשרה, ובעצם בשביל כל רישיון אתה צריך לעבור לימוד כלשהו. לצערי הרב, משום שרוב העובדים בענף הבנייה הם זרים או ערבים מהשטחים, פחות חשוב לגורמים השונים להכשיר אותם, כי אלה האנשים השקופים. אנו מכירים אותם רק במספרים, את השמות אנו לא מזכירים ("גלובס" מפרסם במוסף הנדל"ן בכל שבוע את שמותיהם של הנספים בתאונות אלו - ה"מ).
"משרד האוצר גובה כל כך הרבה על העובדים הפלסטינים - כל אישור שמונפק לעובד עולה כסף (1,600-2,000 שקל), שיותר ממחצית הולך לרשות הפלסטינית ולאוצר. אם האוצר וארגון הקבלנים יקימו איזה ארבע-חמש סדנאות במחסומים בקו התפר, אפשר למנוע מצב שאנשים יקבלו אישור לעבוד בבנייה, לפני שהם עברו הכשרה".
מה אתם עושים כדי למנוע תאונות בנייה?
"יש לנו קשר קרוב עם העובדים שלנו והמשפחות שלהם, ולכן חשוב לנו מאוד שהעובדים יחזרו לביתם שלמים. לצורך זה, אנו מחזיקים במשרה מלאה שני ממוני בטיחות שעושים הדרכות. אנו עושים בקרה פנימית אצלנו בחברה. הם שניהם כפופים ישירות לאיסמעיל, לא לשום מהנדס ולא לאף אחד בדרך, ויש להם סמכות לעצור כל פרויקט בכל רגע נתון, וגם לסגור את האתר, אם הם מגלים עבירת בטיחות".
היו לכם מקרים כאלה?
"לא הייתה שום תאונה קטלנית. אם קרו תאונות, אלה תאונות קטנות שהסתיימו בפציעות, ואני יכול לומר היום שאין אחד שהפסיק לעבוד עקב פציעה בעבודה".
"אני חבר הנהלה בהתאחדות הקבלנים הארצית", מוסיף ושאחי. "כשיש תאונה בצבא או במשטרה, הולכים לקצינים הבכירים ביותר, מתחקרים אותם ומענישים אותם או מפטרים אותם. בתחום הבנייה, הולכים לש"ג: הולכים לקבלן, שלוקח קבלן משנה, ובסוף זה מתגלגל למנהל העבודה המסכן. כל עוד זה לא ישונה ולא יתפסו את המנכ"ל הבכיר, לא יקרה כלום. שוט כזה יוריד את ההוראה לדרגים היותר נמוכים והם יודעים שאם תהיה פאשלה, כולם משלמים. כיום, החברות לוחצות את הפועלים להביא תפוקה וכשרוצים להשיג תפוקה גבוהה, אין להם אמצעי בטיחות. כשהמנכ"ל יידע שאם קורה משהו, הוא נכנס לכלא, הדברים האלה ישתנו, חד וחלק. אבל אף אחד לא מעז לעשות את זה, כי לכל החברות הגדולות יש לובי".