בית במתנה / אילוסטרציה: שאטרסטוק
נגה וחיים שמרת היו בעלים של בית בכורזים, כשהחליטו לקנות גם בית חדש בטבעון. במשך זמן מה הם ניסו למכור את הבית בכורזים - ללא הצלחה. ביום האחרון של תקופת חפיפת הבעלות על שני הבתים, תוך אפשרות ליהנות ממס רכישה מופחת, חתמו בני הזוג על הסכם שבמסגרתו העבירו את הבית בכורזים לאמה של נגה - במתנה. במקביל, באותו מעמד, חתמה האם על צוואה, אשר במסגרתה הורישה לבני הזוג את אותו הבית שקיבלה מהם במתנה.
לאחר כחודש נפטרה האם, ואז גם התעוררה מחלוקת מול רשות המסים סביב השאלה האמנם העבירו בני הזוג את הדירה בכורזים במתנה לאם - או שמא ביצעו עסקה מלאכותית, שכל מטרתה התחמקות ממס הרכישה הגבוה.
המחלוקת הזאת הוכרעה בשבוע שעבר בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בנצרת, בקביעה המאמצת את גרסת רשות המסים, ולפיה עסקת המתנה לאם המנוחה הייתה עסקה מלאכותית. זאת, חרף העובדה שמות האם בחודש שלאחר ביצוע העסקה היה בלתי צפוי.
השופטת עירית הוד, בהסכמת חברי ועדת הערר, אברהם הללי ונתן מולכו, קבעה כי ללא קשר למות האם, בבסיס עסקת המתנה עמד טעם פיסקאלי יסודי - הפחתה משמעותית של מס הרכישה, ובמקביל לא הוכח כי קיים טעם מסחרי יסודי לעסקה מלבד הטעם הפיסקאלי. עסקה אשר מחוסרת טעם מסחרי מלבד הימנעות ממס - רואים בה כמלאכותית.
דלת מסתובבת
השופטת ציינה כי "מדובר היה למעשה ב'דלת מסתובבת', כך שהבית אמור היה לעבור לאם כדי שהעוררים (בני הזוג שמרת, אל"ו) ישלמו מס מופחת על הבית בטבעון, ובהמשך הבית יחזור אליהם בהתאם לצוואת האם, כשלכל אורך התקופה העוררים הם אלה שנהנים מההכנסה מהבית ונוהגים בו למעשה מנהג בעלים".
הערר סבב סביב החלטת מנהל מיסוי מקרקעין (מסמ"ק) טבריה, לפיה עסקת המתנה היא עסקה מלאכותית. לאור קביעה זו מסמ"ק חיפה קבע שומת מס רכישה על הבית בטבעון בהתאם למדרגות החלות בעת רכישת דירה שנייה, כולל קנס גירעון. זאת, מאחר שהקביעה כי עסקת המתנה היא עסקה מלאכותית שנועדה להתחמקות ממס משמעה כי הבית בטבעון הוא דירתם השנייה של בני הזוג, וחלים על רכישתו מסים בהתאם.
בני הזוג שמרת טענו כי מדובר בעסקת מתנה אמיתית. לטענתם, הם לא הצליחו למכור את הבית בכורזים, אף במחיר נמוך משמעותית מהמחיר שפרסמו במקור, ולכן החליטו להעביר את הבית בכורזים במתנה לאמה של נגה. לטענתם, במועד חתימת הסכם האם הייתה פעילה ועצמאית, התגוררה בביתה השכור בכפר עזה, התהלכה עצמאית באמצעות הליכון וביצעה את כל הפעולות היומיומיות באופן עצמאי. באותו מועד, נטען, לא היה כל צפי או השערה למותה העתידי של האם כחודש לאחר מכן.
עוד נטען כי האם התגוררה בשכירות והתקיימה מקצבה זעומה שהספיקה בקושי לתשלום הוצאות שכר הדירה והמחיה השוטפת, ולא הייתה בבעלותה דירה, ובני הזוג ביקשו לסייע לה. לטענת בני הזוג, השומה החדשה נבעה מפטירת האם בסמוך לאחר עסקת המתנה - עובדה שלא נבעה מתכנון מוקדם ולא הובאה בחשבון בעת חתימת הסכם המתנה.
מנגד טען מסמ"ק (מיסוי מקרקעין) טבריה כי אין קשר בין פטירת האם לבין קביעתו כי מדובר בעסקה פיקטיבית. לטענתו, עסקת המתנה דווחה ביום פטירת האם, כאשר הבית בכורזים היה רשום על שם בני הזוג עדיין, וכבר לא היה צורך לדווח על עסקת המתנה, זולת הכוונה להימנע מתשלום מס רכישה על הבית בטבעון. לכן, נטען, התנהלות בני הזוג, והאופן בו דיווחו על עסקת המתנה ביום פטירת האם ולאור הצוואה, מעידה על כוונה ברורה של העוררים להתחמק מתשלום מס.
השופטת הוד קיבלה את טענות מסמ"ק וקבעה כי נסיבות העברת הדירה במתנה מלמדות על כך שכל מטרתה הייתה התחמקות ממס. כך ציינה השופטת כי כשבוע לפני עסקת המתנה אמרו בני הזוג כי אם לא יעלה בידם למכור את הבית עד תום תקופת החפיפה, הם יחתמו על הסכם להעברת הבית לידי אחד מילדיהם, אך לבסוף הם בחרו להעבירה במתנה, לכאורה, לאם של נגה. על כך כתבה השופטת כי "השינוי האמור בזהות מקבל הבית מחזק את הטענה כי העברת הבית נעשתה על פניו בלבד, כאשר המטרה היחידה היא הקטנת החבות במס".
עוד דחתה השופטת את טענת בני הזוג, שלפיה העבירו את הבית לאם כדי שתנהל את מכירתו או השכרתו, על אף גילה והמרחק בו התגוררה. השופטת ציינה כי אף אם הייתה מתקבלת טענה בנוגע לסיוע אותו ביקשו מהאם בניהול הנכס, ספק אם היה בכך כדי ללמד על טעם מהותי בגינו בוצעה עסקת המתנה.
על טענה נוספת שהעלו בני הזוג כי הבית ניתן לאם כדי שתסייע בתשלום משכנתא לאור הקושי הכלכלי בו היו, כתבה השופטת כי היא "לא הותירה עליה רושם מהימן במיוחד", וכי היא אף עומדת בסתירה לעסקת המתנה, בה צוין כי הבית מועבר לאם ללא תמורה. לכך התווספה העובדה שתשלומי השכירות שהתקבלו מהבית בכורזים לא הועברו לאם אלא אל בני הזוג, ולעובדה שטענת הקושי הכלכלי מעוררת ספק באשר לסבירות של מתן בית במתנה.
"אין זה בלתי מתקבל על הדעת כי אדם ייתן בית במתנה לקרובי משפחתו, ובין היתר להוריו. אולם כאשר הוא טוען כי מצבו הכלכלי קשה, הרי שמתנה כאמור היא תמוהה", כתבה השופטת.
לא נוצרה הנאה לאם מהמתנה
בנוסף, נקבע כי העובדה שבצוואת האם, עליה חתמה במועד עסקת המתנה, נקבע כי העוררים ירשו את הבית בכורזים, מחזקת משמעותית את הטענה כי לא היה מדובר בעסקת מתנה אמיתית; שכן אז הנכס אמור היה להצטרף לקופת העיזבון של האם ולהתחלק בין כל יורשיה. תחת זאת, צוין, דאגו בני הזוג והאם לשמור על קשר ישיר בין בני הזוג לנכס, כך שהוא יחזור לבעלותם.
עוד נקבע כי גם העובדה שבני הזוג המשיכו לנסות ולרשום את עסקת המתנה לאחר שהאם נפטרה, ולא היה כל טעם לעשות כן, בשים לב לצוואה, מלבד הקטנת המס, מחזקת את קביעת מסמ"ק טבריה בנוגע להיות העסקה עסקה מלאכותית".
לבסוף צוין בפסק הדין כי "קבלת עמדת העוררים בנוגע לעסקת המתנה, משמעה כי האם קיבלה במתנה בית אשר עתיד היה לחזור לבעלות העוררים עם פטירתה, כאשר מנגד היא אמורה לשלם את המשכנתא של העוררים. מי שנהנה מדמי השכירות עבור השכרת הבית הם העוררים, ולא הייתה גם כל כוונה כי האם תעבור להתגורר בשלב זה או אחר בבית בכורזים. למעשה מדובר לכל היותר בסיוע של האם בתשלום משכנתא, אשר אף הוא לא הוכח, כאשר לא ברור איזו הנאה נוצרה לאם מעסקת המתנה הנטענת... ככל שהיה נוצר לאם רווח כלשהו מהמתנה, ניתן היה אולי לקבל את הטענה כי בבסיס עסקת המתנה היו טעמים לגיטימיים מלבד התחמקות ממס. במקרה שלפנינו לא הוכח טעם כלשהו לעסקת המתנה, מלבד הקטנת המס החל על רכישת הבית בטבעון".
הבעיה: מדיניות המס של כחלון
מאז שניתן, מעורר פסק הדין סערה בקרב מומחי מיסוי המקרקעין, אשר סבורים, בין היתר, כי הוא מעיד על בעיות שורשיות הרבה יותר מאלה הנחשפות בו. כך, לדברי עו"ד מאיר מזרחי, מומחה למיסוי מקרקעין, "הכול מתחיל ממדיניות מיסוי לא נכונה".
לגישת מזרחי, שורשי הבעיה שמשתקפת בפסק הדין היא הרפורמה שביצע שר האוצר משה כחלון במיסוי הנדל"ן בישראל. "מס הרכישה הגבוה במדינת ישראל ברכישת דירה שנייה יצר שפע של תכנוני מס, כאשר הסוגים הנפוצים שבהם הם העברת דירה במתנה לבן משפחה, ילד או הורה, או רישום דירה על שם הילדים מלכתחילה. פעולה זו מחויבת ב-1/3 ממס הרכישה הרגיל, אך פטורה ממס שבח ומותירה את נותן המתנה ללא דירות, וכך הוא יכול לרכוש דירה בתשלום מס רכישה מופחת - לפי שיעור מס של דירה יחידה. כשמכבידים את המס על דירה שנייה, ההכבדה מביאה למצב שהציבור מתחיל למצוא תכנוני מס, ובתכנונים האלה טמון חומר נפץ לעתיד. אם רשמת דירה על שם הבן, ומחר הוא מתחתן - הבעיה עוברת אליו, וזה מייצר עוד פעם בעיה פנים-משפחתית".
לדברי מזרחי, "הבעיה היא לא בפסק הדין בעניין משפחת שמרת. הבעיה היא במדיניות שכחלון הוביל, שבאה להכביד על משקיעים, ובסופו של דבר רק גרמה לעיוות מס ולגבייה של מס רכישה של 4.5 מיליארד שקל בשנה מהמקור הלא נכון. צריך להחזיר את המצב לקדמותו. רוצים לגבות מס? זה בסדר, אבל לא על-ידי מס עקיף, על-ידי מס רכישה. כשאתה קונה דירה, אתה כבר משלם מס הכנסה, אז מס הרכישה הוא עונש שמוטל על מה? אתה משלם גם מע"מ וגם מס רכישה וגם מס רכישה על מרכיב המע"מ כשמדובר בדירה מקבלן. זה מס עקיף שקיבל ממדים עצומים, וחייבים לצמצם אותו ולהחזיר מצב לקדמותו".
מזרחי מוסיף כי "פסק הדין הוא סממן של הבעיה. הוא מקרה אחד מתוך מאות ואלפי מקרים כאלה, שהנסיבה העיקרית שהביאה לחשיפה שלו זו העובדה שהאימא נפטרה בתוך חודש מביצוע עסקת המתנה. אם האם לא הייתה נפטרת בתוך חודש, אז תכנון המס לא היה מתגלה, ולא היינו מגיעים לפסק דין מסוג זה. פסק הדין בסך-הכול חושף את המדיניות של מס הרכישה במערומיה.
■ "אנשים מזיזים דירות בתוך המשפחה כדי להימנע מתשלום מס"
יועצת המס קרוליין עובד, מחברת GO נדל"ן פתרונות מיסוי, מוסיפה כי "פסק הדין של משפחת שמרת ופסק דין קודם שניתן בעניין יעקב ארביב שפורסם לאחרונה ועוסק בדירה שהועברה במתנה מאב לבניו, מעידים על מגמה הולכת וגוברת של רשות המסים של הגברת הבדיקה של עסקאות נדל"ן, בייחוד עסקאות מתנה בין קרובים, ובפרט כאשר דמי השכירות מהנכס המועבר לא מועברים לבעל הנכס החדש. בתי המשפט מקבלים את הגישה של הרשות שאין די בכך שנכס יהיה רשום על שם מישהו בכדי ליחס את הבעלות אליו. בפסק דין ארביב שפורסם בספטמבר אשתקד, הנכסים היו רשומים על בניו של האב, ארביב, אך הוא זה שקיבל את דמי השכירות, והוא נהג בנכס כבשלו; וגם כאן, בפסק הדין של משפחת שמרת, דמי השכירות לא הגיעו לבעל הנכס, וזה היווה אינדיקציה לכך שהנכס לא הועבר אל האם המנוחה באמת, ומדובר בעסקה מלאכותית".
לדברי עובד, "המסר שעולה מהמקרים הללו הוא שכשאנחנו מבצעים העברה במתנה, אנחנו חייבים לנהוג בהתאם לכך גם בפעילות השוטפת, ולא רק למראית-עין. גם החוזים לדיירים צריכים להיות מול בעלי הנכס, הכספים שנכנסים צריכים להיכנס לחשבון בעלי הנכס, וגם הדיווחים על דמי השכירות לרשויות המס צריכות להיות על שם בעל הנכס. לאחר מכן, זכותו של בעל הנכס לעשות עם הכספים מה שהוא רוצה. ביום שאחרי אין מגבלה על השימוש בכספים, והוא יכול להעביר את כל הכסף לילדיו או לאחרים".
תיקים בעלי גוון פלילי
לדברי עו"ד שי עינת, מתמחה במיסוי מקרקעין ומייצג בפני משרדי מיסוי מקרקעין, "זו הייתה רק שאלה של זמן עד אשר רשויות המס ישימו ידן על תופעת 'המתנות הפיקטיביות', אשר הפכה למכת מדינה ממש, כאשר כל מטרתן הייתה אחת - ניצול הטבת מס הרכישה בידי מעביר המתנה ולעתים גם הפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה".
עינת מוסיף כי הוא לא יופתע אם רשות המסים תעביר תיקים מעין אלה לאפיק פלילי, ולא תסתפק רק בהליך אזרחי. "במקרים שאין שום מתנה אמיתית, הרי מדובר ברצון להתחמקות ממס. יש פה תחום אפור רחב מאוד ומתעתע. לטעמי, כל מי שמעביר דירה במתנה כאשר העברת הדירה אינה מתנה שלמה מלאה ומוחלטת, ולאחר מכן נעשית עסקת רכישה של דירה אחרת תוך ניצול הטבת מס רכישה - נמצא בבעיה.
"רשימת הסממנים להעברה פיקטיבית היא זו: הותרת דמי השכירות בידי המעביר, רישום הערת אזהרה בידי המעביר על הימנעות מעשית עסקה, 'בישול' צוואה בה הדירה חוזרת לנותן המתנה, המשך פירעון המשכנתא בידי המעביר והחזרת הדירה ללא תמורה למעביר כעבור תקופה. כל הסממנים הללו מלמדים כי המשך השליטה בדירה נותר למעשה בידי נותן המתנה".
עוד מוסיף עינת כי "בעלי דירות מוכנים לבצע מהלכים מסוכנים של העברת דירה באופן פיקטיבי, ולו רק כדי לחסוך מסים".
עו"ד אורית קוך, ראש תחום מיסוי מקרקעין במשרד זיו שרון ושות', מוסיפה כי "פסק הדין מהווה תמרור אזהרה לרוכשי דירות שרואים בהעברה דירה במתנה לקרוב 'פתרון קסם' להפחתת מס הרכישה.
"יחד עם זאת, חשוב לזכור שהנסיבות בפסק הדין היו קיצוניות, ושהעברת נכסים במתנה בין בני משפחה וחלוקת ההון המשפחתי בין בני המשפחה בצורה מושכלת - היא עסקה לגיטימית, כל עוד היא עסקה אמיתית ולא בדויה".