דירות בכרמי גת / צילום: איל יצהר
דצמבר 2019 שבר את שיאי עסקאות הנדל"ן שבוצעו בשוק הישראלי מאז יוני 2015, והוא מהווה את החודש השלישי ברמת העסקאות שבוצעו בו בעשור האחרון. חודש זה, שלא בלט במיוחד בהיקפי הדירות שנמכרו בו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, הקפיץ את 2019 להיות השנה הרביעית בהיקף רכישת הדירות שבוצעו בה בעשור האחרון - כך עולה מנתוני הכלכלנית הראשית באוצר שפורסמו היום (ג').
שנה זו הייתה שנה שיזמי הנדל"ן יכולים לברך עליה - כ-32% מכלל העסקאות שבוצעו היו דירות חדשות, כמעט מחצית מהן היו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. לפי בדיקת הכלכלנית הראשית, תזרים המזומנים הפוטנציאלי של היזמים (כלומר התקבולים שצפויים להתקבל בעבור הדירות שמכרו) בחודשים האחרונים של 2019 מתקרב לחודשי השיא מאי-יוני 2015 - נתון שיכול להסביר במידה רבה את הדוחות התקופתיים האופטימיים שחברות נדל"ן ציבוריות הוציאו באחרונה.
2019 הייתה שנת הצעירים, שהשתלטו על השוק וביצעו כ-51% מכלל העסקאות שנעשו בו, לעומת שנים רגילות שבהן שיעורם מגיע לכ-40%. הצעירים נותבו על-ידי מחיר למשתכן לרכוש דירות חדשות במסגרת המבצע, ורבים מהם שלא זכו בדירות מוזלות, מצאו דירות בפרויקטים מוזלים בשוק החופשי. כתוצאה מזה נחלש מאוד שוק הדירות יד שנייה, מה שפגע במשפרי הדיור והוריד את חלקם היחסי בשוק מ-40% ל-36%.
בדצמבר רכשו הצעירים כ-6,000 דירות, מהן כשני שלישים מהדירות נרכשו בשוק החופשי. על אף האינטנסיביות של עסקאות מחיר למשתכן, שיעור העסקאות הללו מתוך כלל העסקאות שביצעו הזוגות הצעירים הגיע ל-28%, מה שמעיד על כך ששוק הדירות בקרב פלח אוכלוסייה זה היה ער ב-2019 גם במסגרת השוק החופשי.
הסבר אפשרי לזה הוא בין היתר אי-הוודאות הפוליטית, התעוררות מחודשת של עליות המחירים והידלדלות מלאי הדירות המוצע במסגרת ההגרלות האחרונות של מחיר למשתכן, כמו גם דברי הביקורת שמושמעים על תוכנית מחיר למשתכן ועל מידת הכדאיות להשתתף בה.
המשקיעים רכשו בשנה החולפת כ-14 אלף דירות, מה שהיווה כ-13% בלבד מכלל העסקאות שבוצעו ב-2019. עיקר פעילותם בשנה שעברה, ולמעשה מאז אפריל 2016 היא להיפטר מעודפי דירות. מזה למעלה משלוש וחצי שנים משקיעים מוכרים יותר דירות ממה שהם רוכשים, וזאת עקב המיסוי הגבוה שמרתיע אותם מרכישת דירות, התשואות החודשיות היורדות והתמתנות עליית המחירים. עד כה מלאי הדירות שבידי המשקיעים ירד במהלך התקופה הזו ב-22 אלף דירות.
המשקיעים והזוגות הצעירים נפגשים לא פעם במקומות פריפריאליים, שבהם מחירי הדירות הזולים מושכות משקיעים, ודירות מוזלות שנמכרות במסגרת מחיר למשתכן מושכות זוגות צעירים. בדצמבר האחרון בוצעו מכירות במסגרת מחיר למשתכן בשכונת כרמי גת, שלפני כחמש שנים "כיכבה" אצל המשקיעים.
הכלכלנית הראשית בדקה ומצאה כי התופעה של זוגות צעירים משקיעים, שנמצאה בלא מעט הגרלות שנערכו בפריפריה, פסחה במידה רבה על ההגרלה הזו בכרמי גת - כמחצית מכלל הרוכשים היו תושבי קרית גת, ובסך-הכול 73% מכלל רוכשי הדירות בהגרלה היו תושבי הדרום, כך שסביר שהם רכשו את הדירות למגורים עצמיים; מאידך, רוכשי הדירות ממרכז הארץ, שרבים מהם היו חרדים, התאפיינו ברמות שכר נמוכות, מה שמחזק את ההערכה כי אף הם רכשו את הדירות לצורך מגורים עצמיים. המשקיעים, לעומת זאת, נוטשים את כרמי גת ומוכרים את הדירות שרכשו, מה שבא לידי ביטוי בכמות גדולה של דירות יד שנייה שנמכרו בשכונה החלה מהמחצית השנייה של 2017.