מתחם לפינוי בשכונת נווה דוד, חיפה / צילום: פאול אורלייב
ביום שלישי לפני שבועיים (4.2) התקיימה במועצת העיר חיפה הצבעה על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעניין עדכון מדיניות ההתחדשות העירונית. בישיבה נקבעה מדיניות חדשה אשר מגבילה, בין השאר, את התוספת לדירות הוותיקות לשטח של 12.5 מ"ר, למעט מקרים שבהם יש הכרזה מקדמית למתחם, או פרויקט שנדון בוועדה, או מתחמים שבהם חתמו 40% מהדיירים על הסכמים סופיים.
"ראינו שיש תופעה של קבלני חתימות שמבטיחים הבטחות ומחתימים דיירים תמימים על תמורות כמו שטח דירה כפול, בלי שום מגבלה", מסביר האדריכל אריאל ווטרמן, מהנדס העיר חיפה, את הרציונל להגבלה. "הבנו שהם בעצם גורמים להקפאה כי לא יהיה אפשר לממש את ההבטחות. הבעיה הלכה והחמירה לאור העובדה שיזמים מגלים עניין בעיר והתופעות האלה היו חייבות לקבל התייחסות.
"בהוראות החדשות הצלחנו לקבל החתמה על בסיס כלכלי ולא על סמך הבטחות שווא. עשינו הוראות מעבר כדי לא ללכת אחורה בדברים שכן היו הגיוניים. אנחנו מסתכלים על זה כעל משהו שייצור ודאות בשוק. הבסיס הוא אחיד, אבל אנשים יוכלו להגדיל את התמורה אם ירצו".
הוסכם שהמסמך החדש ייכנס לתוקף רק אחרי 45 ימים מהחלטת הוועדה, ואי אפשר להקל ראש בעניין: ההחלטה החדשה מעוררת בעיר הצפונית בולמוס החתמות כדי לעמוד בלוח הזמנים.
"חלון הזדמנויות קצר"
יוסי כהן, מנכ"ל חברת נקסט אורבן, מספר על זירוז משמעותי של ההחתמה באזורי השיכונים בחיפה, בעיקר בשכונות החוף, קריית אליעזר, שער עלייה ונווה דוד, וגם בנווה שאנן: "במתחמים שבהם לא נחתמו הסכמים סופיים, וכבר ניתן לחתום, נוצר חלון הזדמנויות קצר להגיע ל-40% חתימות ולהציג אותן לעירייה, ואז הדיירים יהיו זכאים לתוספת של 25 מ"ר".
כהן חושב שהאופן שבו קודם הפרויקט בחיפה דווקא מסייע לעניין קידום ההתחדשות העירונית: "במתחמים שבהם היינו בסוג של מו"מ והדברים נמשכו, הבינו פתאום עורכי הדין ובעלי הדירות שיש פרק זמן מאוד קצר להגיע להבנות. זה קיצר טווחים בצורה משמעותית. חשוב לי לברך את עיריית חיפה שנתנה תקופת מעבר. בכל הערים האחרות רק פרויקטים שכבר היו בתהליך קיבלו את התמורות הישנות. השאר נדרשו לקצץ ל-12.5 מ"ר".
עו"ד רון ברנט, שפועל גם הוא בחיפה, מספר על "בליץ" של יזמים ועורכי דין שעובדים מבוקר עד ליל בהחתמת דיירים על חוזים של עשרות עמודים: "יש מרוץ למיליון. אני מייצג הרבה מאוד יזמים שנמצאים עכשיו באיזשהו מאמץ לחתום. צריך להבין שיזמים, בעיקר בפרויקטים בשכונות החוף, הם בשלב די מתקדם מול ציבורים גדולים של עורכי דין ורוכשי דירות ויש כבר הסכמות על 25 מ"ר. אם היזמים היו באים היום לאותם תושבים שכבר שבעים מקבלני קולות ומאכערים ואומרים שהתמורות עומדות רק על 12.5 מ"ר זה היה יוצר משבר אמון קשה מאוד והיה תוקע פרויקטים לשנים. ההחלטה מאפשרת ליזמים להציג תוך 45 יום הסכמים חתומים של לפחות 40% מבעלי הדירות במתחם וזה מאפשר לתת את התמורה המוגדלת. הפרויקטים החדשים יהיו בנפח המצומצם.
"הרציונל של העירייה הוא לתת ליזמים מצב שבו הם יידרשו להגיע למכפיל יותר צנוע ועדיין הפרויקט יהיה כלכלי. ההחלטה של עיריית חיפה לכאורה מיטיבה עם היזמים, כי ליזם יש עכשיו קלף או צידוק לבוא לדיירים ולהגיד להם שעיריית חיפה היא שמגבילה אותו מלתת יותר".
רז מנשה, מנכ"ל חברת מבנים, מתאר מצב דומה: "יש כעת סוג של מרוץ כדי שאנשים יחתמו על ההסכם המפורט. יש חשש שלא נספיק להחתים, וברור שאני מעדיף לתת לדיירים 25 מ"ר ושהפרויקט הזה יצא לפועל. אני צריך להוציא פרויקטים לפועל - מזה אני מתפרנס. זה דבר דרמטי, השאלה אם דייר שיש לו דירה בגודל 70 מ"ר יקבל דירת 4 חדרים בגודל של 95 מ"ר, או דירת שלושה חדרים. זה משמעותי".
עידן בכור, יועץ לשיווק וחדשנות, הוא בעלים של דירה במתחם שיכון ברחוב אמיל זולא ברמת שאול, שאותו מקדמת חברת מבנים: "אנחנו צריכים לעשות את זה מהר. זו הדינמיקה. יש אצלנו כאלה שכבר שיפצו והגדילו את שטח הדירות שלהם, אחרים, בקומות הקרקע, שעשו יציאות החוצה, הם חלק מאלה שלא רוצים את השינוי הזה. עבורנו, שיש לנו דירה בקומה שלישית, בלי מעלית ובלי חניה, זו עסקה נהדרת. זה מתחם גדול מאוד, חצי שכונה. זה טוב גם לעירייה".
"החלטה חד-צדדית"
לתיקון בנושא התמורות יש גם מתנגדים. אביהו האן, יו"ר סיעת הירוקים של חיפה וחבר מועצת העיר, מאמין שמסמך המדיניות הוא "בוסר". לטענתו, לא נערך הליך שיתוף ציבור ומדובר בהחלטות "חד-צדדיות": "החוכמה נמצאת כנראה רק אצל ראשת העיר וסגנה מיכאל אלפר. מנקודת מבטם, התושבים אינם מבינים דבר. זו גישת המדיניות היום בעיריית חיפה, כמה חבל!"
הפגמים, או החוסרים שהוא מוצא בתוכנית כוללים את היעדר ההתייחסות לחניה כחלק מהתמורה, היעדר מענה דיור לזוגות צעירים, דיור מוגן ודיור להשכרה, תמהיל דירות מגוון, שטחי ציבור נדרשים ועוד.