גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מעדיפים פינוי-בינוי? צריך לעבוד קשה בשביל זה

המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה לסיים את תמ"א 38 באוקטובר 2022, אבל בשביל שהחלופה, פינוי-בינוי, תתפוס תאוצה של ממש, דרושים כמה מהלכים הכרחיים

פרויקט תמ"א 38 בקריית ביאליק / צילום: פאול אורלייב
פרויקט תמ"א 38 בקריית ביאליק / צילום: פאול אורלייב

באוקטובר האחרון החליטה המועצה הארצית על סיום תמ"א 38 בתוך שלוש שנים, במטרה להפנות את המאמץ לכיוון של פרויקטים של פינוי-בינוי ותכנון מתחמים שלמים.

בכך נדמה היה שהוויכוח הגדול בין החשיבות של תמ"א 38 לחיזוק המבנים לבין מדיניות התכנון הבעייתית המתייחסת למבנה אחד בלבד ללא ראייה מרחבית - מיצה את עצמו. ברור שתכנון רחב היקף יהיה נכון יותר לכולם. אבל האם העדפת מתחמים גדולים בלבד היא עניין מעשי? רוב הגורמים שעוסקים בתחום לא סבורים כך, כי יש מכשולים רבים בדרך.

נתחיל במספרים. על פי נתונים שנאספו עבור "גלובס" ביד 2 וויזר, נכון ליולי 2019 אוכלסו ברחבי הארץ 1,427 בניינים שונים בתמ"א 38 (בשני המסלולים). בדוח האחרון שפרסמה הרשות להתחדשות עירונית ל-2018, המספר עמד על 955 מבנים. מדובר בתוספת של 472 בניינים תוך פחות משנה - קצב משמעותי שעוד צפוי להתגבר לפני שהתוכנית תסתיים, בתוכנית שלא עלתה למדינה שקל אחד בהוצאה ישירה.

רוב מכריע של בניינים שחוזקו בתמ"א 38 ולא בפינוי בינוי

עוד על פי הנתונים, בעוד תמ"א 38 בשני המסלולים (חיזוק ותוספת, הריסה ובנייה) מהווה 91% מכלל הבניינים שאוכלסו בהתחדשות עירונית, פינוי-בינוי מהווה רק 9% - אף שהיא ותיקה יותר. זו תמונת מצב לא מחמיאה לתוכנית המועדפת כיום על הממשלה.

השיאניות

מה אפשר לעשות כדי לקדם את התחום בצורה שבאמת תיתן לפינוי-בינוי יתרון? הנה כמה דברים הכרחיים.

1. מיפוי של כל המתחמים

בתור התחלה, יש לייצר מיפוי שיטתי ומסודר של המתחמים בכל רחבי הארץ, עם פירוט של זכויות בנייה אפשריות, עמידות התשתיות הציבוריות וגם החברתיות והתייחסות להשלכות החברתיות והכלכליות על העיר.

מיפוי כזה הכרחי גם במגזר הערבי והחרדי, וצריך לכלול גם צוותי ליווי מקצועיים ומימון לרשות מקומית שאינה יכולה לבצע או לממן את הדברים לבד.

2. לקבוע סטנדרט אחיד (עם חריגים)

מה יכולים בעלי הדירות לקבל, מה יכולים הקבלנים והיזמים לקבל. כמו כן יש לקבוע לוחות זמנים ברורים לאישור תוכניות ולשלבי ביצוע.

לא ניתן לקבוע סטנדרטים קבועים לכל הארץ, ויש לקבוע כללים על בסיס אזור גיאוגרפי ואשכול חברתי כלכלי, המתחשבים גם ברווח היזמי אבל גם בסוגיות חברתיות. זה לא יקרה מהיום למחר - אבל צריך ליישר קו בשלב זה או אחר, עם תקופת מעבר שתאפשר לחוזים שכבר נחתמו מרווח נשימה. ואגב, קביעה ספורדית שבכל הארץ מספיקה תמורה של כ-12 מ"ר (ראו ידיעה משמאל) למשל לא מסייעת לוודאות אלא עושה בדיוק את ההפך. ממתי דין תל אביב, רמת גן והרצליה הוא דין נהריה, אשדוד ובאר שבע?

3. סבסוד אחזקת הבניין

לחזק מבנים בפני רעידות אדמה או להרוס בניינים ישנים ומסוכנים כדי לבנות חדשים זה מעולה, אבל אם הדיירים הוותיקים לא יוכלו לממן את המגורים בדירה החדשה - מה התועלת? וגרוע מכך, אם התחזוקה והאחזקה לא יפוקחו, מי ימנע מהמקומות שהיום אנחנו מחזקים ומחדשים להפוך לסלאמס עוד 15 שנה?

קביעה ברורה ופשוטה של מנגנון סבסוד או מימון תחזוקה בבניינים החדשים לצד קידום ואישור חקיקה הנוגעת לנורמות תחזוקה, תו תקן לחברות ניהול ותחזוקה וגם פיקוח אמיתי ויעיל - הם הכרחיים. גורמים שונים במשרדי הממשלה כבר עובדים על היבטים שונים של הנושא, אבל צריך להסתכל על הכול כמכלול אחד ולהעניק לנושא את החשיבות וההתייחסות הראויה לו.

4. להבטיח יותר דירות קטנות

הפרויקטים החדשים אמנם מגדילים את היצע הדירות החדשות, אבל בתמ"א 38 יש מלכוד: הדירות הקטנות שהיו בבניין הישן כמעט תמיד יגדלו בלפחות עוד חדר (ממ"ד) והדירות החדשות שנבנות בדרך כלל יהיו גם הן גדולות (בגלל קווי המתאר הקיימים של הבניין) או יקרות (פנטהאוזים).

המשמעות המעשית במקרים הללו היא היעדר היצע מספק של דירות קטנות. בשכונות שהן שיאניות התמ"א, הביקוש לדירות בנות 2-3 חדרים דווקא מרקיע שחקים. על פי נתוני יד 2 ווייזר לשנים 2018-2019, אפשר לראות ביקוש גדול מאוד לדירות קטנות - בהרצליה הירוקה למשל, מספר המתעניינים בדירות שני חדרים עמד על 78 לכל מודעה שפורסמה, ול-3 חדרים על 50, בעוד הביקוש לדירות הגדולות יותר קטן משמעותית (בין 28 ל-43 לדירות 4 עד 6 חדרים). המסקנה היא שכדאי לאשר יותר דירות קטנות, על פי הנתונים זה מה שהשוק רוצה/צריך.

5. להקצות דיור בר השגה

לפני שנתיים אושר בכנסת תיקון לחוק התכנון והבנייה שמאפשר שילוב דיור בר השגה גם בפרויקטים של התחדשות עירונית. התיקון לחוק, שאושר בסיוע מרכז הגר לפיתוח מדיניות דיור חברתי באוניברסיטת ת"א וביוזמתו של ח"כ לשעבר רועי פולקמן (כולנו ז"ל), מעניקה לרשות המקומית אפשרות לאשר תוספת של עד 25% בשטח הבנייה בפרויקט בתנאי שהדירות יהיו להשכרה בלבד למשך 20 שנה, רבע מהן בשכ"ד נמוך ממחיר השוק.

השאלה המרכזית היא אם ניתן להוסיף עוד זכויות בנייה בפרויקטים שגם ככה גבוליים מבחינה כלכלית. אין לבעיה הזו תשובה אחת, אבל כל רשות מקומית שמעוניינת בדיור בר השגה, יכולה לבחון האם יישום התיקון לחוק אפשרי בשטחה ובאיזה שיעור. 

***גילוי מלא: הכותב הוא מנהל פרויקטי תוכן ב"גלובס". אלונה בר-און, בעלים משותף ויו"ר דירקטוריון "גלובס" מכהנת גם כיו"ר "בית וגג", קרן יזמית בהתחדשות עירונית.

עוד כתבות

וואטסאפ / צילום: שאטרסטוק

על רקע הביקורת: וואטסאפ דוחה את השינוי בתנאי השימוש והפרטיות

וואטסאפ, הנמצאת בשליטת פייסבוק, הודיעה כי היא דוחה מ-8 בפברואר ל-15 במאי את השינוי המתוכנן בתנאי השימוש שלה

אנדרו אביר ראש חטיבת השווקים בבנק ישראל / צילום: ליאור מזרחי

המשנה לנגיד בנק ישראל מגיב על הצעד הדרמטי: "מצטער אם מכרתם שלשום דולרים. Tough luck"

אנדרו אביר: "המצב הנוכחי הוא חריג ולכן הודענו על צעד שהוא חריג לא משנה לנו אם היתרות הם 150 מיליארד או 200 מיליארד" ● פעילים בשוק אמרו ל"גלובס" כי המהלך של בנק ישראל הוא "לא פחות מגיים צ'יינג'ר"

רוברט אנטוקול מנכ"ל ומייסד פלייטיקה. / צילום: יח"צ אוהד רומנו

"בתור חברה רווחית עם צמיחה כמו של פלייטיקה, אנחנו במקום נורמלי"

מייסד ומנכ"ל פלייטיקה, רוברט אנטוקול, אומר בריאיון ל"גלובס" לאחר ההנפקה המוצלחת: "אם היו שואלים אותי לפני עשר שנים לא הייתי אומר שאני רואה את עצמי מתראיין ממיאמי לכל כלי התקשורת. היום אני אומר שאנחנו רוצים להיות חברת המשחקים הגדולה ביותר בעולם"

בנימין נתניהו / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

נתניהו מוביל בשחמט. במרכז-שמאל עדיין משחקים דמקה

אחרי שראש הממשלה ואנשיו הופתעו מעוצמת התמיכה שקיבל מנסור עבאס, הגיע "נאום נצרת". תוך זמן קצר הגיעה גם ההתכחשות ליו"ר רע"ם ● בחברה הערבית הדעות חלוקות, אבל סער כבר מנסה להשיג קולות גם שם ● ומפלגת העבודה עדיין לא יודעת עם מי תלך

עמית טולדו / צילום: לירון בן ארי

השם החם שלא הכרתם: היינן הצעיר עם היינות הקלים, השמחים והרעננים

רבים מדברים על יינות יותר קלילים, אבל רק מעטים מבצעים ● לפתע הגיח יינן צעיר, עמית טולדו, והצליח במקום שגדולים וותיקים ממנו נכשלו

משה מרי, מנכ"ל נספרסו / צילום: שלומי יוסף

"בזכות הגישה לא לפטר אף אחד, העובדים התגייסו לעזור"

משה מרי, מנכ"ל נספרסו בישראל, מסביר איך מצליחים למכור גם במצב שבו כל החנויות סגורות

קשישה ממתינה בקור לחיסון נגד הקורונה, ברלין, בשבוע שעבר / צילום: Associated Press, Christophe Gateau

מבצע איטי: קשישי ברלין זורמים במוניות חינמיות לקבל חיסונים

מאז שנפתח מבצע החיסון לקורונה ב-27 בדצמבר, רק 35 אלף בני אדם חוסנו בבירת גרמניה, מתוך אוכלוסייה של 3.7 מיליון. המצב לא טוב יותר בחלקים אחרים של המדינה ● בניגוד לקשישים, דווקא הצוותים הרפואיים והאחיות, מי שזכאים כבר עכשיו לחיסון, אינם ששים להתחסן

איך מגיעים להסכמות עם צוות חדש אחרי מיזוג? / צילום: Shutterstock

איך מגיעים להסכמות עם צוות חדש אחרי מיזוג?

שתי חברות עם תרבות ארגונית מאוד שונה התמזגו לחברה אחת. איך אפשר להגיע להסכמות לגבי הדרך המשותפת? ● טור ייעוץ

בורסת פרנקפורט / צילום: shutterstock

וול סטריט ננעלה באדום בהמתנה לתוכנית הכלכלית של ביידן

מדד S&P 500 איבד 0.4%, הנאסד"ק ירד ב-0.1% ומדד דאו ג'ונס השיל 0.2% ● התוכנית של ביידן להתמודדות עם משבר הקורונה תהיה בהיקף של 1.9 טריליון דולר, כך לפי הניו יורק טיימס ● למונייד צנחה בצל 'המלצה' של גוף המחקר סיטרון המתמחה במכירה בחסר של מניות

דירות בבנייה / צילום: רפי קוץ, גלובס

מדד המחירים לצרכן השלים ירידה שנתית של 0.7%; מחירי הדירות עלו ב-3.2%

אחרי שלוש שנים האינפלציה חוזרת לטריטוריה שלילית ● בחודש דצמבר לבדו ירד מדד המחירים לצרכן ב-0.1% ובהסתכלות שנתית הוא ירד ב-0.7% ● העלייה במחירי הדירות היא בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ● ירידות מחירים בולטות נרשמו בסעיפי ירקות ופירות טריים ובשירותי החינוך

ויפאסנה במנזר בתאילנד. אפקט הסינכרון מעמיק את המדיטציה / צילום: Shutterstock

לבד אבל ביחד: מה קורה בעולם החברתי של סדנאות הוויפאסנה

אנשים לוקחים חופש מהחיים, מסירים מעליהם את שלל התפקידים שהם ממלאים, ויוצאים למסע פנימי בשתיקה, אבל בקבוצה ● איזו מערכת יחסים יכולה להיווצר במקום שבו כולם זרים ולא מדברים? האנתרופולוגית ד"ר מיכל פגיס, חקרה את הפרדוקס הזה

סקוט גאלוויי / צילום: Jim Block

גורו העסקים סקוט גאלווי חושף את "הסוד המלוכלך של המגפה" ומדבר על החיים שאחרי הקורונה

שבועיים לאחר שיצא, כבר הוכתר ספרו של פרופ' סקוט גאלוויי, "פוסט־קורונה", לאחד מהספרים הכי מעוררי מחשבה שנכתבו על המציאות אחרי המשבר ● בראיון בלעדי ל־G לרגל אירוע פתיחת השנה של גלובס מסביר גורו העסקים: הקפיטליזם יציל את הכלכלה, אבל רק אם נעשה את הדברים אחרת

אילוסטרציה - בורסה ת"א / צילום: שלומי יוסף

הבורסה ננעלה בעליות: ת"א 35 טיפס ב-0.5%, פורסייט זינקה ב-30%

הדולר זינק בחדות מול השקל לאחר ההודעה של בנק ישראל ● מגמה חיובית בוול סטריט  ● אנרג'יאן הודיעה על פיתוח מאגר כריש צפון ● דלק רכב זינקה ב-9.3%, נובה עלתה ב-6.8% ● בסיכום שבועי מדד הבנקים זינק ב-9.9%, ת"א 35 ב-3.4%

ויקטוריה חנה. "גנוזים" / צילום: צילום מתוך קליפ

“המון חיים אצורים בדפים המתים": פרויקט גנוזים מעיר מכתבים ישֵנים

אלפי מכתבים של אנשי רוח ופוליטיקאים, שהיו נגישים רק לחוקרים, נמנמו בארכיון "גנזים" במרתפי ספריית בית אריאלה ● עד שבא פרויקט "גנוזים" והפיח בהם חיים. ועוד איזה חיים

נתב"ג / צילום: איל יצהר

משרד הבריאות: הנוחתים מברזיל יידרשו להיכנס לבידוד במלונית

משך הבידוד יהיה 14 ימים, או 10 ימים בכפוף לביצוע של שתי בדיקות עם תוצאות שליליות לנגיף הקורונה ● זאת בשל וריאנט שהתגלה בו קיימות מוטציות שעלולות להיות משמעותיות מבחינת קצב הדבקה ● ממשלת ארה"ב תדרוש מכל הנוחתים במדינה מיעדים בינלאומיים להציג בדיקת קורונה שלילית שנעשתה לפני הטיסה

אמיר אוחנה +  - מנהלת אכיפה ארצית קורונה / צילום: יח"צ פלאש 90

הסירוב לחסן אסירים: שפל חדש בניהול משבר הקורונה

כשחשבנו שהשיאים השליליים נשברו, הגיע השר אמיר אוחנה והודיע שהוא מתנגד לחיסון אסירים בשלב זה • אוחנה מתעלם מכך שהרוב המוחלט של האסירים אינם אנסים או רוצחים, אלא אנשים שרובם הגיעו משולי החברה ורבים מהם נקלעו למעגל העוני והפשיעה כבר בילדותם

הבורסה בניו יורק - וול סטריט / צילום: תמר מצפי

נעילה שלילית בוול סטריט; פלייטיקה זינקה ב-17% ביום המסחר הראשון

בורסות אירופה ננעלו בירידות של 1%-1.5% ● המכירות הקמעונאיות בארה"ב רשמו ירידה של 0.7% בדצמבר, לעומת צפי כלכלנים ליציבות ● עונת הדוחות נפתחה: סיטיגרופ, וולס פארגו וג'יי.פי. מורגן פרסמו תוצאות

רוברט אנטוקול מנכ"ל ומייסד פלייטיקה. / צילום: יח"צ אוהד רומנו

פלייטיקה תחל להיסחר היום; השווי בהנפקה קפץ ל-11 מיליארד דולר

פלייטיקה הודיעה היום על התמחור להצעה הראשונית שלה לציבור, במחיר של 27 דולר למניה ● פלייטיקה, שנחשבת לאחת מחברות הסושיאל גיימינג הגדולות בעולם, תתחיל להסחר הערב תחת הסימול PLTK ● החברה מתכוונת לגייס סכום של קרוב ל-2 מיליארד דולר

דוד ושלמה סער, בעלי "ישראל בידור" / צילום: מור צידון

מעמוד אינסטגרם לתקווה החדשה של וואלה: אלי עזור במו"מ לכניסה כשותף "ישראל בידור" במיליוני שקלים

ישראל בידור הוקמה לפני חמש שנים על ידי דוד סער בהיותו בן 19 בלבד והפכה תוך זמן קצר למובילה בתחום סיקור הסלבס בישראל ● בישראל בידור מבקשים 15 מיליון שקל עבור השותפות, אך הפערים הכספיים בין הצדדים עדיין גבוהים

סקר הסקרים: משתה המנדטים של נתניהו התחיל מוקדם השנה

מדינת ישראל הולכת לבחירות בפעם הרביעית בתוך שנתיים ● גלובס מביא את הסקרים העדכניים ביותר מכל כלי התקשורת ובודק מי מתחזק, מי נחלש ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה ● העמוד מתעדכן באופן שוטף עם כל סקר חדש שמתפרסם