גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מעדיפים פינוי-בינוי? צריך לעבוד קשה בשביל זה

המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה לסיים את תמ"א 38 באוקטובר 2022, אבל בשביל שהחלופה, פינוי-בינוי, תתפוס תאוצה של ממש, דרושים כמה מהלכים הכרחיים

פרויקט תמ"א 38 בקריית ביאליק / צילום: פאול אורלייב
פרויקט תמ"א 38 בקריית ביאליק / צילום: פאול אורלייב

באוקטובר האחרון החליטה המועצה הארצית על סיום תמ"א 38 בתוך שלוש שנים, במטרה להפנות את המאמץ לכיוון של פרויקטים של פינוי-בינוי ותכנון מתחמים שלמים.

בכך נדמה היה שהוויכוח הגדול בין החשיבות של תמ"א 38 לחיזוק המבנים לבין מדיניות התכנון הבעייתית המתייחסת למבנה אחד בלבד ללא ראייה מרחבית - מיצה את עצמו. ברור שתכנון רחב היקף יהיה נכון יותר לכולם. אבל האם העדפת מתחמים גדולים בלבד היא עניין מעשי? רוב הגורמים שעוסקים בתחום לא סבורים כך, כי יש מכשולים רבים בדרך.

נתחיל במספרים. על פי נתונים שנאספו עבור "גלובס" ביד 2 וויזר, נכון ליולי 2019 אוכלסו ברחבי הארץ 1,427 בניינים שונים בתמ"א 38 (בשני המסלולים). בדוח האחרון שפרסמה הרשות להתחדשות עירונית ל-2018, המספר עמד על 955 מבנים. מדובר בתוספת של 472 בניינים תוך פחות משנה - קצב משמעותי שעוד צפוי להתגבר לפני שהתוכנית תסתיים, בתוכנית שלא עלתה למדינה שקל אחד בהוצאה ישירה.

רוב מכריע של בניינים שחוזקו בתמ"א 38 ולא בפינוי בינוי

עוד על פי הנתונים, בעוד תמ"א 38 בשני המסלולים (חיזוק ותוספת, הריסה ובנייה) מהווה 91% מכלל הבניינים שאוכלסו בהתחדשות עירונית, פינוי-בינוי מהווה רק 9% - אף שהיא ותיקה יותר. זו תמונת מצב לא מחמיאה לתוכנית המועדפת כיום על הממשלה.

השיאניות

מה אפשר לעשות כדי לקדם את התחום בצורה שבאמת תיתן לפינוי-בינוי יתרון? הנה כמה דברים הכרחיים.

1. מיפוי של כל המתחמים

בתור התחלה, יש לייצר מיפוי שיטתי ומסודר של המתחמים בכל רחבי הארץ, עם פירוט של זכויות בנייה אפשריות, עמידות התשתיות הציבוריות וגם החברתיות והתייחסות להשלכות החברתיות והכלכליות על העיר.

מיפוי כזה הכרחי גם במגזר הערבי והחרדי, וצריך לכלול גם צוותי ליווי מקצועיים ומימון לרשות מקומית שאינה יכולה לבצע או לממן את הדברים לבד.

2. לקבוע סטנדרט אחיד (עם חריגים)

מה יכולים בעלי הדירות לקבל, מה יכולים הקבלנים והיזמים לקבל. כמו כן יש לקבוע לוחות זמנים ברורים לאישור תוכניות ולשלבי ביצוע.

לא ניתן לקבוע סטנדרטים קבועים לכל הארץ, ויש לקבוע כללים על בסיס אזור גיאוגרפי ואשכול חברתי כלכלי, המתחשבים גם ברווח היזמי אבל גם בסוגיות חברתיות. זה לא יקרה מהיום למחר - אבל צריך ליישר קו בשלב זה או אחר, עם תקופת מעבר שתאפשר לחוזים שכבר נחתמו מרווח נשימה. ואגב, קביעה ספורדית שבכל הארץ מספיקה תמורה של כ-12 מ"ר (ראו ידיעה משמאל) למשל לא מסייעת לוודאות אלא עושה בדיוק את ההפך. ממתי דין תל אביב, רמת גן והרצליה הוא דין נהריה, אשדוד ובאר שבע?

3. סבסוד אחזקת הבניין

לחזק מבנים בפני רעידות אדמה או להרוס בניינים ישנים ומסוכנים כדי לבנות חדשים זה מעולה, אבל אם הדיירים הוותיקים לא יוכלו לממן את המגורים בדירה החדשה - מה התועלת? וגרוע מכך, אם התחזוקה והאחזקה לא יפוקחו, מי ימנע מהמקומות שהיום אנחנו מחזקים ומחדשים להפוך לסלאמס עוד 15 שנה?

קביעה ברורה ופשוטה של מנגנון סבסוד או מימון תחזוקה בבניינים החדשים לצד קידום ואישור חקיקה הנוגעת לנורמות תחזוקה, תו תקן לחברות ניהול ותחזוקה וגם פיקוח אמיתי ויעיל - הם הכרחיים. גורמים שונים במשרדי הממשלה כבר עובדים על היבטים שונים של הנושא, אבל צריך להסתכל על הכול כמכלול אחד ולהעניק לנושא את החשיבות וההתייחסות הראויה לו.

4. להבטיח יותר דירות קטנות

הפרויקטים החדשים אמנם מגדילים את היצע הדירות החדשות, אבל בתמ"א 38 יש מלכוד: הדירות הקטנות שהיו בבניין הישן כמעט תמיד יגדלו בלפחות עוד חדר (ממ"ד) והדירות החדשות שנבנות בדרך כלל יהיו גם הן גדולות (בגלל קווי המתאר הקיימים של הבניין) או יקרות (פנטהאוזים).

המשמעות המעשית במקרים הללו היא היעדר היצע מספק של דירות קטנות. בשכונות שהן שיאניות התמ"א, הביקוש לדירות בנות 2-3 חדרים דווקא מרקיע שחקים. על פי נתוני יד 2 ווייזר לשנים 2018-2019, אפשר לראות ביקוש גדול מאוד לדירות קטנות - בהרצליה הירוקה למשל, מספר המתעניינים בדירות שני חדרים עמד על 78 לכל מודעה שפורסמה, ול-3 חדרים על 50, בעוד הביקוש לדירות הגדולות יותר קטן משמעותית (בין 28 ל-43 לדירות 4 עד 6 חדרים). המסקנה היא שכדאי לאשר יותר דירות קטנות, על פי הנתונים זה מה שהשוק רוצה/צריך.

5. להקצות דיור בר השגה

לפני שנתיים אושר בכנסת תיקון לחוק התכנון והבנייה שמאפשר שילוב דיור בר השגה גם בפרויקטים של התחדשות עירונית. התיקון לחוק, שאושר בסיוע מרכז הגר לפיתוח מדיניות דיור חברתי באוניברסיטת ת"א וביוזמתו של ח"כ לשעבר רועי פולקמן (כולנו ז"ל), מעניקה לרשות המקומית אפשרות לאשר תוספת של עד 25% בשטח הבנייה בפרויקט בתנאי שהדירות יהיו להשכרה בלבד למשך 20 שנה, רבע מהן בשכ"ד נמוך ממחיר השוק.

השאלה המרכזית היא אם ניתן להוסיף עוד זכויות בנייה בפרויקטים שגם ככה גבוליים מבחינה כלכלית. אין לבעיה הזו תשובה אחת, אבל כל רשות מקומית שמעוניינת בדיור בר השגה, יכולה לבחון האם יישום התיקון לחוק אפשרי בשטחה ובאיזה שיעור. 

***גילוי מלא: הכותב הוא מנהל פרויקטי תוכן ב"גלובס". אלונה בר-און, בעלים משותף ויו"ר דירקטוריון "גלובס" מכהנת גם כיו"ר "בית וגג", קרן יזמית בהתחדשות עירונית.

עוד כתבות

מחסום משטרתי בבני ברק / צילום: Ammar Awad, רויטרס

האם קבלת ההחלטות במשבר הקורונה מתייחסת מספיק להיבטים שהם לא רק בתחום הבריאות?

אי-הוודאות כיום מקשה מאוד על היכולת למצוא הזדמנויות במשבר, ולא נראה שהמצב הולך להשתפר מהותית בקרוב ● במקום להבטיח הבטחות סרק, ראוי להודות שבמשבר בהיקף כזה, ספק אם כולנו נוכל למצוא הזדמנות; מצד שני, כולנו יכולים לנסות

הפגנת העצמאים / צילום: שלומי יוסף, גלובס

בשורת החג לעצמאים: מענק הפיצוי יעלה ל-10,500 שקל באפריל

מאבק העצמאים והביקורת שמתח "גלובס" על החורים בסיוע נשאו פרי: אמש הגיע האוצר לסיכום כי מענק אפריל יוגדל, יבוטל חישוב הכנסות בני הזוג יחד וגם שכירים בעלי שליטה יזכו לפיצוי

אריק יואן מנכ"ל זום /  REUTERS/Carlo Allegri

זהירות, זום! מה כל כך מסוכן באפליקציה הפופולרית של ימי הקורונה?

אפליקציית שיחות הווידאו הפופלרית כבר הפכה לסוג של מוצר צריכה בסיסי בכל בית ומשרד, ולאחת החברות הבודדות ששורדות את ההתרסקות בנאסד"ק • האם למרות אזהרת שימוש של ה-FBI היא תשנה את דפוסי העבודה וחיי שלנו שלנו, לתמיד? ● האזינו

אתר בנייה של פרויקט התחדשות עירונית בתל אביב, בשבוע שעבר. ממשיכים לבנות למרות משבר הקורונה / צילום: שלומי יוסף, גלובס

מריחות הזדמנות: חברות המימון החוץ בנקאי מסתערות על השוק

התפרצות הקורונה, אומרים יזמים, הכניסה את הבנקים למצב של "נחכה ונראה" בכל הקשור למימון פרויקטים של בנייה ● המרוויחות הגדולות הן חברות המימון החוץ בנקאי ● "מה שמשפיע זה הפאניקה", אומרים בשוק

עוברת אורח מסתכלת בנייד כשברקע גרפיטי בבריטניה על ההסטריה בצל הקורונה / צילום: Massimo Paolone/LaPresse, Associated Press

מצבו של ג'ונסון השתפר קלות; בספרד שוקלים לצאת מהסגר ב-26 באפריל

החום ממנו סבל בוריס ג'ונסון במשך קרוב לעשרה ימים ירד, והוא נושם בסיוע חמצן ● ברוב מדינות אירופה מספר הקורבנות ממגפת הקורונה נמצא בירידה, בבריטניה המספר ממשיך לשבור שיאים

חוסן כלכלי / צילום: איל יצהר, גלובס

מדד החוסן הכלכלי של גלובס: מה עשתה הקורונה לכיס שלנו, ומה להערכת הישראלים היא עוד תעשה

"גלובס" ומכון שילוב משיקים מדד דו-שבועי לבדיקת הדופק הכלכלי: ההכנסות של למעלה מ-60% ממשקי הבית כבר נפגעו, כ-40% מהאזרחים מעריכים שמצבם הכלכלי יורע וכרבע לא יוכלו לעמוד בחודש הבא בהוצאה בלתי צפויה • אצל העצמאים, התמונה חריפה עוד יותר: 85% איבדו מהכנסתם

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ עומד לנאום על סכנות נגיף הקורונה / צילום: Patrick Semansky, Associated Press

הצבעה בצל המגיפה: "טראמפ לא יכול לדחות את הבחירות"

האם הבחירות לנשיאות ארה"ב ייערכו במועד ● איך מקיימים פריימריז בזמן מגפה ● ולמה הצבעה במעטפות הפכה לשאלה המכרעת של הקמפיין ● יפתח דיין, פרשן ובלוגר לפוליטיקה האמריקאית, מתארח בפודקאסט ׳המדריך לטראמפיסט׳ כדי להסביר מה עושה נגיף אחד לקמפיין 2020 ● האזינו

צעיר עם מסיכה ועם הטלפון שלו בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס

מגפת הקורונה צריכה ללמד אותנו גם שיעור בצניעות

במלחמתם במידע כוזב, עיתונאים ובודקי עובדות עלולים להתמכר לאשליה ההפוכה: שהעובדות הוודאיות על המגפה נמצאות במספרים הרשמיים ובעמדות של המומחים ● לפעמים מוטב להודות בצניעות, שלא על כל הסוגיות יש כבר תשובה חד־משמעית

בני גנץ / צילום: יוסי זמיר

גנץ: "לא אכנס לממשלת חירום עם הליכוד בכל מחיר"

לדברי גנץ על אף שהיו הסכמות כמעט סופיות וניתן היה כבר לברך על המוגמר, ראש הממשלה נתניהו ביקש לשנות את הרכב הוועדה לבחירת שופטים ● הליכוד: "ספינים תקשורתיים כוזבים של כחול לבן אינם מקרבים את האחדות אלא מרחיקים אותה"

סיפורי ליל סדר בימים שלפני הקורונה

עברנו את פרעה, נעבור גם את הקורונה: שייקה לוי, דב מורן ואחרים על לילות סדר בלתי נשכחים

ליל סדר כזה לא היה לנו מעולם ● רגע לפני שהציבור מתיישב לשולחן הסגר, ביקשנו מבכירים במשק, אנשי רוח ופוליטיקאים לחזור אל ליל הסדר הזכור להם ביותר בחייהם ● בימים שלפני הקורונה

דירת 4 חדרים בלוד / צילום: יח"צ

עסקה בעיצומם של ימי המגפה: כמה עלתה דירת 4 חדרים בלוד

אילו נכסים נוספים נמכרו והושכרו לאחרונה בערד ורמת גן?

הקורונה במספרים / אינפוגרפיק: אפרת לוי, גלובס

האם מספר החולים היומי באמת בירידה? הגרפים של מגפת הקורונה בישראל

כמה חולים אובחנו היום לעומת השבוע שעבר? כמה מהם במצב קשה וכמה כבר החלימו? כמה בדיקות כבר בוצעו בישראל וכמה מהן יצאו חיוביות? ● ״גלובס״ מציג את סיפורה של המגפה בישראל בשישה גרפים פשוטים ● בשיתוף עידן דרדיקמן ורות השקס

מיצג של בית מעוקל בתוצאה ממשבר הסאב פריים, 2010. האם ארה"ב בדרך למשבר נדל"ן חריף יותר? / צילום: Mike Segar, רויטרס

חובות המשכנתאות מאיימים לכתוש את כלכלת ארה"ב הרבה אחרי שהקורונה תיעלם

בחסות חוק התמריצים החדש, רוב המפוטרים הפסיקו לפרוע את המשכנתאות החודש ● באמריקה חוששים כי שוק הנדל"ן עומד בפני קריסה

נתניהו וכחלון / צילום: מארק ישראל סלם - ג'רוזלם פוסט

דעה: כדי להתמודד עם המשבר, ובכלל - חייבים להגדיל את היחס חוב תוצר

בניגוד למבקרים הקבועים, הגדלת החוב היא הדרך הנכונה להבטיח את השיקום הכלכלי של המשק הישראלי עם תום המשבר, מבלי לייצר צמצום נוסף בשירותים החברתיים שיחבל בסיכוייה של ישראל להתמודד עם משברים עתידיים

רוני חזקיהו / צילום: תמר מצפי

עוד קרן אשראי בדרך: 6 מיליארד שקל לעסקים גדולים

קרן אשראי נוספת תספק הלוואות לעסקים בעלי מחזור של 200 מיליון שקלים ומעלה בערבות מדינה חלקית ● חשיפת המדינה לקרן הוגבלה ל-720 מיליון שקל

כחלון ונתניהו / צילום: Amir Cohen, רויטרס

"העליה החדה תימשך": הגירעון בתקציב המדינה הגיע ל-4% במרץ

מדובר בנתון שאין לו משמעות רבה היות והוא מבטא באופן חלקי ביותר את הזינוק הדרמטי שהחל בחודש מרץ, ומושפע עדיין מנתוני 11 החודשים שלפני תחילת המשבר ● ההכנסות במסים במרץ צללו ב-17.6% לעומת מרץ 2019

ברני סנדרס / צילום: ג'ונתן ארנסט, רויטרס

הסנאטור ברני סנדרס פורש מהמירוץ לנשיאות ארה"ב

הסנאטור מוורמונט הודיע על פרישתו בשיחת ועידה עם הצוות שלו, ויישא דברים בהמשך היום ● טראמפ צייץ בחשבון הטוויטר שלו מיד לאחר ההודעה "ברני בחוץ!"

חלוקת חבילות סיוע לנזקקים בחיפה / צילום: ברק סלע

מהצעירים של חיפה דרך השכנים בבני ברק ועד המתנדבים בקיבוץ גת: הקהילות שלא מחכות לסיוע מהמדינה

בימים של ניתוק פיזי וסגר תחבורתי, קמות באזורים שונים בארץ יוזמות מקומיות, שהופכות את החיים של הנזקקים לקצת יותר טובים ● מהמתנדבים בקיבוץ גת, דרך השכנים בבני ברק ועד לצעירים בחיפה - כך פועלות הקהילות שמעדיפות לא לחכות לסיוע מהמדינה

אדם עם מסכה עובר ליד בניין בורסת ניו יורק / צילום: Mark Lennihan, AP

עליות חדות בסיום המסחר בוול סטריט לאחר שסנדרס פרש מהמרוץ לנשיאות

הסנאטור ברני סנדרס נשר מהמירוץ לנשיאות ● נעילה שלילית בבורסות סין, יפן עלתה בלמעלה מ-2% ● טראמפ האשים אתמול את ארגון הבריאות העולמי בכך שטעה "בכל היבט" של הטיפול במגפת הקורונה

מפלס הכנרת עולה? מה אפשר לקנות מסביב לה / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי , גלובס

מפלס הכנרת בעלייה? איזה נכס אפשר לקנות מסביב לה

קוטג' בן 5 חדרים ב-1.63 מיליון שקל או בית בן 8 חדרים ב-1.2 מיליון