גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מעדיפים פינוי-בינוי? צריך לעבוד קשה בשביל זה

המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה לסיים את תמ"א 38 באוקטובר 2022, אבל בשביל שהחלופה, פינוי-בינוי, תתפוס תאוצה של ממש, דרושים כמה מהלכים הכרחיים

פרויקט תמ"א 38 בקריית ביאליק / צילום: פאול אורלייב
פרויקט תמ"א 38 בקריית ביאליק / צילום: פאול אורלייב

באוקטובר האחרון החליטה המועצה הארצית על סיום תמ"א 38 בתוך שלוש שנים, במטרה להפנות את המאמץ לכיוון של פרויקטים של פינוי-בינוי ותכנון מתחמים שלמים.

בכך נדמה היה שהוויכוח הגדול בין החשיבות של תמ"א 38 לחיזוק המבנים לבין מדיניות התכנון הבעייתית המתייחסת למבנה אחד בלבד ללא ראייה מרחבית - מיצה את עצמו. ברור שתכנון רחב היקף יהיה נכון יותר לכולם. אבל האם העדפת מתחמים גדולים בלבד היא עניין מעשי? רוב הגורמים שעוסקים בתחום לא סבורים כך, כי יש מכשולים רבים בדרך.

נתחיל במספרים. על פי נתונים שנאספו עבור "גלובס" ביד 2 וויזר, נכון ליולי 2019 אוכלסו ברחבי הארץ 1,427 בניינים שונים בתמ"א 38 (בשני המסלולים). בדוח האחרון שפרסמה הרשות להתחדשות עירונית ל-2018, המספר עמד על 955 מבנים. מדובר בתוספת של 472 בניינים תוך פחות משנה - קצב משמעותי שעוד צפוי להתגבר לפני שהתוכנית תסתיים, בתוכנית שלא עלתה למדינה שקל אחד בהוצאה ישירה.

רוב מכריע של בניינים שחוזקו בתמ"א 38 ולא בפינוי בינוי

עוד על פי הנתונים, בעוד תמ"א 38 בשני המסלולים (חיזוק ותוספת, הריסה ובנייה) מהווה 91% מכלל הבניינים שאוכלסו בהתחדשות עירונית, פינוי-בינוי מהווה רק 9% - אף שהיא ותיקה יותר. זו תמונת מצב לא מחמיאה לתוכנית המועדפת כיום על הממשלה.

השיאניות

מה אפשר לעשות כדי לקדם את התחום בצורה שבאמת תיתן לפינוי-בינוי יתרון? הנה כמה דברים הכרחיים.

1. מיפוי של כל המתחמים

בתור התחלה, יש לייצר מיפוי שיטתי ומסודר של המתחמים בכל רחבי הארץ, עם פירוט של זכויות בנייה אפשריות, עמידות התשתיות הציבוריות וגם החברתיות והתייחסות להשלכות החברתיות והכלכליות על העיר.

מיפוי כזה הכרחי גם במגזר הערבי והחרדי, וצריך לכלול גם צוותי ליווי מקצועיים ומימון לרשות מקומית שאינה יכולה לבצע או לממן את הדברים לבד.

2. לקבוע סטנדרט אחיד (עם חריגים)

מה יכולים בעלי הדירות לקבל, מה יכולים הקבלנים והיזמים לקבל. כמו כן יש לקבוע לוחות זמנים ברורים לאישור תוכניות ולשלבי ביצוע.

לא ניתן לקבוע סטנדרטים קבועים לכל הארץ, ויש לקבוע כללים על בסיס אזור גיאוגרפי ואשכול חברתי כלכלי, המתחשבים גם ברווח היזמי אבל גם בסוגיות חברתיות. זה לא יקרה מהיום למחר - אבל צריך ליישר קו בשלב זה או אחר, עם תקופת מעבר שתאפשר לחוזים שכבר נחתמו מרווח נשימה. ואגב, קביעה ספורדית שבכל הארץ מספיקה תמורה של כ-12 מ"ר (ראו ידיעה משמאל) למשל לא מסייעת לוודאות אלא עושה בדיוק את ההפך. ממתי דין תל אביב, רמת גן והרצליה הוא דין נהריה, אשדוד ובאר שבע?

3. סבסוד אחזקת הבניין

לחזק מבנים בפני רעידות אדמה או להרוס בניינים ישנים ומסוכנים כדי לבנות חדשים זה מעולה, אבל אם הדיירים הוותיקים לא יוכלו לממן את המגורים בדירה החדשה - מה התועלת? וגרוע מכך, אם התחזוקה והאחזקה לא יפוקחו, מי ימנע מהמקומות שהיום אנחנו מחזקים ומחדשים להפוך לסלאמס עוד 15 שנה?

קביעה ברורה ופשוטה של מנגנון סבסוד או מימון תחזוקה בבניינים החדשים לצד קידום ואישור חקיקה הנוגעת לנורמות תחזוקה, תו תקן לחברות ניהול ותחזוקה וגם פיקוח אמיתי ויעיל - הם הכרחיים. גורמים שונים במשרדי הממשלה כבר עובדים על היבטים שונים של הנושא, אבל צריך להסתכל על הכול כמכלול אחד ולהעניק לנושא את החשיבות וההתייחסות הראויה לו.

4. להבטיח יותר דירות קטנות

הפרויקטים החדשים אמנם מגדילים את היצע הדירות החדשות, אבל בתמ"א 38 יש מלכוד: הדירות הקטנות שהיו בבניין הישן כמעט תמיד יגדלו בלפחות עוד חדר (ממ"ד) והדירות החדשות שנבנות בדרך כלל יהיו גם הן גדולות (בגלל קווי המתאר הקיימים של הבניין) או יקרות (פנטהאוזים).

המשמעות המעשית במקרים הללו היא היעדר היצע מספק של דירות קטנות. בשכונות שהן שיאניות התמ"א, הביקוש לדירות בנות 2-3 חדרים דווקא מרקיע שחקים. על פי נתוני יד 2 ווייזר לשנים 2018-2019, אפשר לראות ביקוש גדול מאוד לדירות קטנות - בהרצליה הירוקה למשל, מספר המתעניינים בדירות שני חדרים עמד על 78 לכל מודעה שפורסמה, ול-3 חדרים על 50, בעוד הביקוש לדירות הגדולות יותר קטן משמעותית (בין 28 ל-43 לדירות 4 עד 6 חדרים). המסקנה היא שכדאי לאשר יותר דירות קטנות, על פי הנתונים זה מה שהשוק רוצה/צריך.

5. להקצות דיור בר השגה

לפני שנתיים אושר בכנסת תיקון לחוק התכנון והבנייה שמאפשר שילוב דיור בר השגה גם בפרויקטים של התחדשות עירונית. התיקון לחוק, שאושר בסיוע מרכז הגר לפיתוח מדיניות דיור חברתי באוניברסיטת ת"א וביוזמתו של ח"כ לשעבר רועי פולקמן (כולנו ז"ל), מעניקה לרשות המקומית אפשרות לאשר תוספת של עד 25% בשטח הבנייה בפרויקט בתנאי שהדירות יהיו להשכרה בלבד למשך 20 שנה, רבע מהן בשכ"ד נמוך ממחיר השוק.

השאלה המרכזית היא אם ניתן להוסיף עוד זכויות בנייה בפרויקטים שגם ככה גבוליים מבחינה כלכלית. אין לבעיה הזו תשובה אחת, אבל כל רשות מקומית שמעוניינת בדיור בר השגה, יכולה לבחון האם יישום התיקון לחוק אפשרי בשטחה ובאיזה שיעור. 

***גילוי מלא: הכותב הוא מנהל פרויקטי תוכן ב"גלובס". אלונה בר-און, בעלים משותף ויו"ר דירקטוריון "גלובס" מכהנת גם כיו"ר "בית וגג", קרן יזמית בהתחדשות עירונית.

עוד כתבות

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

ישראל תקפה בשדה התעופה בסוריה / צילום: נלקח מרשתות חברתיות לפי סעיף 27 א' לזכויות יוצרים

חיזבאללה מפרסם את שמותיהם של 5 מפעילי הארגון שנהרגו בחלב

בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

הפגנה הקוראת לשוויון בנטל. בלי נתונים מסולפים / צילום: שב״פ sha_b_p@

אותה אוזלת היד מאפשרת למגזר גדול לא לשאת בנטל וחונקת אותנו בפקקים

משבר הגיוס הוא משבר המטרו: שניהם יחד הוא אותו כישלון תשתיות ענק, של התחבורה המקרטעת פה ושל יסודות המדינה המתפוררים אחרי 76 שנותיה ● הסטטוס קוו מת. הגיע הזמן להיפרד מפתרונות הישראבלוף

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו