מנור וכפיר גינדי / צילום: דן שטרן
בשוק ההון הישראלי, מתברר, קנאביס ונדל"ן הולכים יד ביד. ברק רוזן, מבעלי יזמית הנדל"ן ישראל קנדה, הוא בעל השליטה בפועל בחברת קנביט, ואילו עידו חג'ג', מבעלי קבוצת חג'ג', הוא המשקיע המוביל בחברת יוניבו . נראה כי התפיסה לפיה פעילות בתחום הקנאביס מתבססת על בניית מתקן על פני שטח קרקע, מושכת אליה גורמים מתחום הנדל"ן, בארץ וברחבי העולם.
ובכל זאת, נרשמה הפתעה מסוימת כאשר חברת קאנומד דיווחה לאחרונה על זהותו של "האביר הלבן" שלה, לאחר שלושה ניסיונות לגיוס הון מגורמים מעולם הקמעונאות המקומי, וזמן קצר לפני שהייתה אמורה להימחק מהמסחר בבורסה (לולא הייתה יוצאת מרשימת השימור). קאנומד הודיעה כי היא מתכוונת להתמזג עם חברת ביופארם שהקימו האחים מנור וכפיר גינדי, מבעלי חברת הנדל"ן הפרטית גינדי השקעות, שלאחרונה עלתה לכותרות לנוכח מימוש נכסים מרכזיים שבבעלותה ובראשם החזקותיה (25%) בקניון האופנה TLV במרכז ת"א.
קאנומד הצליחה לחתום על עסקת מיזוג עם ביופארם ולגייס את ההון הנדרש לשימורה בבורסה (27 מיליון שקל - מהם 3 מיליון מידי הגינדים) ימים ספורים לפני המחיקה הצפויה מהמסחר. לשם כך הייתה קאנומד צריכה להתפשר על מחיר מניה נמוך מאוד, ששיקף לה שווי של כ-36 מיליון שקל בלבד. המשקיעים הקיימים בחברה עוד יעברו דילול נוסף עם השלמת המיזוג שיקנה לבעלי ביופארם 50% מהחברה. זו אולי הסיבה לכך שגם כשהוסר איום המחיקה מן המסחר, המניה עדיין לא התאוששה מן המכה שקיבלה בהנפקה הבהולה, ונסחרת במחיר שניתן לה במסגרתה.
קאנומד מפעילה חווה לגידול קנאביס רפואי במושב משואה בבקעת הירדן. החברה קיבלה אישור שיווק למוצריה ממש בשבועות האחרונים, תחת האסדרה החדשה. היא עדיין צריכה להתאושש מנזקי שריפה שהתרחשה במתקן הגידול, אך לדבריה לאחר תהליך שיקום שצפוי להסתיים באפריל, היא תוכל לגדל קנאביס על שטח של 11.5 דונם, הנחשב שטח גדול למדי בשוק הקנאביס הישראלי.
לביופארם, שהוקמה על-ידי האחים גינדי אשתקד, יחד עם עו"ד חגית ויינשטוק ודודו זהבי, יש חווה ומפעל עיבוד קנאביס בהקמה באזור התעשייה ציפורית. לאחרונה, חתמה ביופארם על הסכם לרכישת השליטה בבית מרקחת באזור ת"א, המנפק קנאביס רפואי, בו היא צפויה למכור את מוצרי קאנומד. המוצרים שיגדלו בחווה של ביופארם בציפורית מיועדים ליצוא. פעילותה של ביופארם מוערכת לצורך המיזוג ב-60 מיליון שקל, לאחר דיון עם רשות ניירות ערך שהוביל להפחתה משמעותית בהערכת השווי שלה מ-83 מיליון שקל.
"הריקוד שלנו עם המשקיעים היה שונה"
בראיון ראשון לאחר החתימה על העסקה שתהפוך אותו לאחד מבעלי השליטה בקאנומד, מספר מנור גינדי מה הוביל את האחים להיכנס לתחום הקנאביס ומה התוכניות לעתיד: "זה לא שאנחנו 'בתחום הקנאביס', אנחנו בתחום הייזום, כפי שהיינו תמיד. הרעיון עלה כשהתחלנו ללמוד את התחום של מעבדות שיתופיות, וראינו ששיתוף מעבדות מביא יותר ערך לשוכרים מאשר שיתוף משרדים. דרך החשיפה לעולם המעבדות, נחשפנו להזדמנויות נוספות בתחום, כמו קנאביס רפואי. בתחילת 2019 ראינו את הייצוא מתקרב ואת התחום נהיה יותר לגיטימי. ראינו חומות נופלות סביבו והזדמנויות צומחות, כי הוא תחום חדש, לא כמו תחום היהלומים, למשל, שהוא בירידה כבר כמה שנים.
"אנחנו אוהבים מאוד חדשנות. גם בפרוייקטי הנדל"ן שלנו אנחנו תמיד נותנים טאץ' תכנוני, שיווקי, קהילתי. גם במקרה הזה אמרנו שניכנס לתחום אם נאמין שנוכל ליצר מותג שיהיה משמעותי לצרכן האירופאי, זה מה שמוביל אותנו, ולכן אנחנו מקימים בציפורית מתקן מקורה מאוד ייחודי".
חגית ויינשטוק, עורכת דין מחלוצות תחום הקנאביס בארץ, שהפכה למתווכת בעסקאות בתחום הקנאביס ובעלת מניות בביופארם: "האחים גינדי הגיעו אלינו כדי להתעניין ברגולציה באירופה ובישראל, עוד לפני שחיפשו את הפן הציבורי לביופארם. עלו הצעות להיכנס כמשקיעים לאחת החברות הקיימות, אבל הגישה שלהם הייתה שונה משל האחרים. הניסיון המתגבש שלנו אמר שחממות הגידול טובות לשוק הישראלי - וזה ההיגיון מאחורי המיזוג עם קאנומד - אבל עבור השוק האירופאי צריך משהו אחר, מתקן מקורה.
"תקופת הביניים בין האסדרה הישנה לחדשה הייתה תקופה אפלה לכולם. הם (משרד הבריאות) חשבו שחברות יצליחו לעמוד בקריטריונים בתוך חצי שנה. עשו קפיצה גדולה מדי: ממצב של שמונה מגדלים ללא שום קריטריון, הלכו לשוק פתוח לגמרי עם רגולציה מחמירה. זה יצר נזק. אבל כל הכבוד לישראלים - היום מעל עשר חוות עומדות בזה".
הייתה לכם מחשבה להקים את מתקן הגידול עבור חברת קנאביס אחרת, ולא להתעסק עם תפעול?
גינדי: "אנחנו מאמינים שאנחנו יודעים לבנות מותג, וזה ערך מוסף שלנו. אנחנו רוצים לבנות מותג קנאביס אמיתי באירופה".
מה הוביל להחלטה להתמזג עם קאנומד?
גינדי: "קאנומד מחזיקה כבר היום רישיון למכירת קנאביס בישראל והיא עומדת בכל תקני הרגולציה. קאנומד הייתה במחול מתמשך עם משקיעים שונים אבל הריקוד שלנו איתם היה שונה מלכתחילה. כיוונו להנפקה ציבורית ולא להשקעה פרטית. השלמנו את אחת ההנפקות הציבוריות המשמעותיות בתחום - 27 מיליון שקל, שזה הרבה כשהשוק נכנס לתרדמת ואין מוסדיים בשלב הזה. זו הייתה הנפקה מיוחדת, שהובילו ארבעה חתמים חזקים - איפקס, שגם השקיעו מהנוסטרו, רוסאריו, אוריון ואוורסט".
המחיר בהנפקה היה נמוך יחסית.
"בחנו את החברה הזו לפי הערך ולא לפי המחיר. החברה נסחרה לפי מחיר מצחיק, כי עמדה להימחק מהבורסה, אבל בינתיים, נבנתה פעילות אמיתית. להיות חברה אמיתית ומכניסה, מהניסיון שלי יש בזה משהו טוב גם לאמון הציבור. יש היום מחסור של קנאביס בארץ וברור שכל מה שנציע, ייבלע. אנחנו מאמינים שנרשום הכנסות יפות כבר ב-2020 ומיצוא ב-2021".
ביופארם מחזיקה ב-55% מבית מרקחת שכבר מוכר קנאביס באזור המרכז ולאחרונה הודיעה על עסקה לרכישת 22% מחברה המחזיקה בשני בתי מרקחת נוספים. אחד מהם, בית מרקחת גבעול בת"א, יחל למכור קנאביס בתוך שבועיים.
ציינתם במצגת לשוק ההון כי בית המרקחת שרכשתם, צפוי למכור קנאביס רפואי שיהווה כ-80% מפעילותו. איך נראה עסק כזה?
גינדי: "נקים רשת של בתי מרקחת. זה לא יהיה מקום שייראה כמו בית מרקחת רגיל, אבל גם לא חנות של מוצרי קנאביס לפנאי. תהיה בו הדרכה ייחודית למוצר ונראות שתיתן חוויית קניה".
מבחינת היצוא, ציינתם במצגת המקורית שלכם כי תגיעו ל-12% מהשוק הגרמני. אחרי שרשות ני"ע התערבה, הצגתם תרחיש מעודכן לפיו תכבשו 2% משוק זה.
גינדי: "היום אנחנו מחזיקים רישיונות הפצה בגרמניה עם מחיר סיטונאי של 10 אירו לגרם קנאביס רפואי שאנחנו מייצרים בדולר וחצי. אנחנו יודעים לייצר 8 טון ולייצא אותם ומאמינים שהמוצרים ייחטפו שם. אנחנו לא רואים שם תחרות גוברת, רק פוטנציאל".
ויינשטוק: "לא קל להיכנס לשוק האירופאי, אבל לפחות הדרך ברורה ואנחנו יודעים מה צריך לעשות. הרגולציה באירופה מייקרת מאוד את היצור, אבל זה משאיר בפנים שחקנים רציניים. יש מחסור כלל עולמי בקנאביס. מי שנמצא פה בישראל, לא מבין עד כמה יש מחסור. היום כל קילו שמן שעובר רגולציה,יש עליו כמעט 200 קונים. בגרמניה תורים משתרכים מחוץ לבית המרקחת".
"אנחנו ממשיכים בנדל"ן במלוא הכוח"
חברת גינדי השקעות, הנמצאת בבעלות האחים מנור וכפיר גינדי, אורי לוי ואייל פרידמן (בניו וחתניו של משה גינדי) נמצאת בשנה האחרונה במהלך של מימוש חלק מנכסיה על רקע צורך במזומנים. כך, השלימה החברה לאחרונה את מכירת זרוע ההתחדשות העירונית שלה גינדי ייזום, לידי חברת אחים דוניץ, תמורת 65 מיליון שקל, כאשר עוד לפני כן מכרו הגינדים את חלקם (25%) בפרויקט המסחר והמגורים TLV לידי חברת רבוע נדל"ן של מוטי בן משה.
לדברי מנור גינדי, "בנינו עד היום בהיקף של מיליון מטר בישראל ו-TLV הוא פרויקט הדגל שלנו שאנחנו מעורבים בו ברמה האישית. זהו פרויקט הנדל"ן הגדול בישראל. בנוסף לקניון יש בו 2,500 יחידות דיור וקאנטרי. אנחנו מפתחים במו ידינו ממשק בין הדיירים, מערכת קהילתית, אם ברמת השמירה על הכלב, או בייביסיטר או מורה פרטית. זו שכונה קהילתית של 10,000 איש".
אבל בסופו של דבר מכרתם את הקניון בהפסד של עשרות מיליוני שקלים.
"מימשנו את הקניון כמו שאנחנו מממשים נכסים מעת לעת, בין היתר כדי להיכנס גם לתחומים אחרים, אבל אנחנו ממשיכים בנדל"ן בכל הכוח. האהבה הגדולה שלי ושל אחי היא ייזום מאפס למאה. את הקניון אמנם מכרנו, אבל המגדלים שבסמוך הם עדיין פרויקט בהובלה שלנו. אנחנו פותחים בקרוב את המגדל הרביעי. כל מגדל זה 400 דירות. זה לא סתם בניין".
נזכיר כי במסגרת העסקה שהושלמה בתחילת ינואר, רכשה רבוע כחול נדל"ן של מוטי בן משה, שהחזיקה ב-50% ממניות פרויקט TLV (הקניון ומתחם המגורים הכלולים בפרויקט השוק הסיטונאי בת"א), את המחצית השנייה של המניות מידי גינדי השקעות והאחים משה ויגאל גינדי - תמורת 225 מיליון שקל במזומן. סכום זה היווה פירעון של מרבית הלוואות הבעלים שהזרימו החברות של הגינדים לחברת הפרויקט, כאשר יתרת הלוואות הבעלים ושטרי ההון, בסך כ-80 מיליון שקל, נרכשה על-ידי רבוע כחול נדל"ן בתמורה לשקל אחד.