אבי יעקובוביץ / צילום: איל יצהר
חברת הנדל"ן המניב גב-ים הבטיחה אתמול גיוס ענק של 777 מיליון שקל בהנפקת איגרות חוב מסדרה ט' החדשה בריבית של 0.01%- (ריבית שלילית של 0.01%) הצמודה למדד המחירים לצרכן. לדברי החברה, היא ביקשה בתחילה לגייס סכום נמוך בהרבה של כ-220 מיליון של בלבד, אולם ביקוש גבוה במיוחד של 1.43 מיליארד שקל בשלב המוסדי הביא להגדלת היקף ההנפקה.
לגב-ים שתי סדרות אג"ח קיימות (ו', ו-ח') בהיקף כולל של 3.19 מיליארד שקל ערך נקוב, שנסחרות כיום בבורסה. אג"ח ו', הצמודה למדד המחירים לצרכן, היא בעלת משך חיים ממוצע (מח"מ) של 3.4 שנים ונסחרת כיום לפי תשואה שנתית לפדיון של 0.17%- (תשואה שלילית של 0.17%).
לחברה סדרה נוספת (ח') בעלת מח"מ של 6.56 שנים, שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן ושנסחרת לפי תשואה שנתית לפדיון של 1.54%. אתמול קיימה גב-ים את השלב המוסדי המקדים להנפקת סדרה ט' החדשה, שצמודה למדד המחירים לצרכן ומייצגת מח"מ של 5.77 שנים.
האג"ח הונפקו עם ריבית שנתית קבועה של 0.5%, כאשר המכרז המוסדי התנהל על המחיר לפיו יונפקו האג"ח לציבור (ושממנו תיגזר התשואה השנתית לפדיון). במכרז המוסדי התקבלו כאמור ביקושים גבוהים להנפקה, שהקפיצו את המחיר בו תונפק הסדרה ל-1.03 לאג"ח.
מחיר זה מגלם תשואה שלילית של 0.01%- לפני ההצמדה למדד. עם זאת, לתשואה זו יש להוסיף את ציפיות האינפלציה השנתית הממוצעת לאג"ח במח"מ זה, הנגזרות מפערי התשואות בין האג"ח הממשלתית הלא צמודה לאג"ח השקלית הצמודה.
פער התשואות הנוכחי עומד היום על כ-1.47%. כך שאם גב-ים הייתה בוחרת לוותר על ההצמדה למדד המחירים לצרכן, היא הייתה משלמת לכאורה ריבית שקלית של כ-1.46% בשנה.
אג"ח ט' זכו לדירוג Aa2 של חברת מידרוג ולדירוג מקביל של AA מחברת S&P מעלות, שגם ציינה כי תמורת ההנפקה תשמש לפעילותה השוטפת של גב-ים. את הנפקת אג"ח ט' הובילה חברת אפסילון חיתום והתשואה לפיה הונפקה הסדרה משקפת מרווח של 0.99% מהאג"ח הממשלתי הצמוד למדד בעל אותו המח"מ).
"הנדל"ן המניב עדיין אטרקטיבי"
בתגובה לתוצאות ההנפקה, אמר היום יאיר שני, מנכ"ל בית ההשקעות סיגמא, כי "שוק ההון בישראל הצטרף לשורה של שווקים עולמיים שבהם חברות מגייסות בריביות שליליות". לדבריו, "הגיוס בריביות שליליות צפוי להתרחב ולהימשך גם בעתיד בחברות נוספות בשל הערכה כי סביבת הריבית הנמוכה מאוד היא כאן בכדי להישאר".
שני ציין עוד כי "המרווח בין תשואת שוק המניות לאג"ח ל-10 שנים של ממשלת ארה"ב הוא הגבוה ביותר ב-10 השנים האחרונות ועומד כיום על שיא של 3.6% ומשקף המשך אטרקטיביות לשוק המניות העולמי בכלל. שיעורי ההיוון של נכסים מניבים ימשיכו לרדת משמעותית בשנים הקרובות, על רקע סביבת הריבית ארוכת הטווח הנמוכה מאוד שצפויה להימשך עוד שנים רבות.
"בנוסף, חברות הנדל"ן המניב הן חברות ממונפות והירידה הדרמטית בעלויות הגיוס, מגדילה בצורה משמעותית את התשואה על ההון של החברות האלה. כפועל יוצא של שני הגורמים האלה, חברות הנדל"ן המניב עדיין לשיטתנו אטרקטיביות להשקעה".
חברת גב ים מחזיקה בנדל"ן להשקעה (כולל נכסים בהקמה ונכסים למכירה) בשווי של 7.77 מיליארד שקל, מתוכו נכסים מניבים בשווי של כ-6.9 מיליארד שקל. כ-75% מנכסי החברה הם פארקי הייטק ומשרדים להשכרה, כאשר יתרת הנכסים מתחלקת בין לוגיסטיקה ותעשייה (18%) ומסחר (7%).
גב-ים: ההכנסות והרווח ב-2019 עלו ב-11%
גב ים נסחרה היום בבורסה לפי שווי של 6.34 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה הניבה למשקיעים תשואה מתואמת דיבידנדים של 152% בשלוש השנים האחרונות. גב ים דיווחה בשבוע שעבר כי סיימה את 2019 עם רווח נקי לבעלי המניות של 463 מיליון שקל, המשקף זינוק של 68% בהשוואה לרווחיה ב-2018.
הכנסות החברה מהשכרת מבנים צמחו ב-2019 ב-11.1% ל-510 מיליון שקל, ואילו הרווח מהפעלת הנכסים המניבים (NOI) צמח גם הוא באותו השיעור ל-490 מיליון שקל (חלק החברה 402 מיליון שקל). ה-FFO (תזרים מזומנים נקי מנכסים מניבים) המיוחס לבעלי המניות צמח ב-2019 ב-16% ל-231 מיליון שקל.
מנכ"ל גב-ים אבי יעקובוביץ אמר היום כי "תוצאות ההנפקה מהוות הבעת אמון של שוק ההון בחברה, באיכות נכסיה ובאסטרטגיה העסקית שלה, אשר מביאה לצמיחה, לאיתנות פיננסית וליציבות לאורך שנים. ביקושי היתר שנרשמו מספקים לחברה רוח גבית בהמשך פעילות הייזום המסיבית והאינטנסיבית".
הוא הוסיף כי "החברה ממשיכה להתרחב ומובילה מהלכי ייזום אינטנסיביים, בראייה ארוכת טווח ובמגמה ברורה, בהיקף של כ-410 אלף מ"ר (כ-325 אלף מ"ר חלק החברה), הכוללים 12 פרויקטים בהשקעה כוללת של כ-2.3 מיליארד שקל, אשר יעמידו את מצבת הנכסים המניבים של החברה על למעלה מ-1.3 מיליון מ"ר עם הכנסות שנתיות של כ-730 מיליון שקל, החל משנת 2024. פרויקטים אלו ימשיכו להוביל את גב-ים להמשך צמיחה ולבסס את המוניטין שלה כחברת הנדל"ן המניב המובילה בישראל".