"קרקע משלימה" בשכונת נחלת יצחק בתל אביב / צילום: איל יצהר, גלובס
תוכנית איחוד וחלוקה היא מנגנון תכנוני שבאמצעותו מתבצע איחוד של מגרשים וחלוקתם מחדש, בין היתר לשם פיתוחם של המקרקעין לטובת בעלי הקרקע והציבור בכלל.
על-פי רוב, במתחמים המיועדים למיזמי התחדשות עירונית, עשוי המתווה התכנוני של איחוד וחלוקה לכלול גם שימוש ב"קרקע משלימה", אשר לרוב מצויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל. באשר לתמורה שיש לשלם עבור הקרקע המשלימה, בהוראות חוק התכנון והבנייה נקבע כי "מקבל הקרקע המשלימה ישלם לבעלים הקודם את שוויה של הקרקע המשלימה".
לאחרונה ניתן פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל-אביב, שדן בתביעה של חברה יזמית נגד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), בטענה כי התמורה שביקשה רמ"י עבור הקרקע המשלימה אינה סבירה, והיא חורגת באופן ניכר משוויה הריאלי.
נסיבות המקרה: בשנת 2016 אישרה הוועדה המחוזית תוכנית לשינוי ייעוד של מקרקעין המצויים בשכונת נחלת יצחק שבתל-אביב, מייעוד "תעסוקה" לייעוד "מגורים ושטחי ציבור". כמו כן, אושרה תוכנית לאיחוד ולחלוקה של המקרקעין המקוריים, אשר יצרה שלושה מתחמים - שניים שהוקצו לעיריית תל-אביב לטובת מבני ציבור ושטחים פתוחים, ואילו המתחם הנוסף יועד להקמת מגדל מגורים בן 36 קומות, ובו רוכזו כל זכויות הבעלים הפרטיים והחברה היזמית שהתקשרה עימם. בנוסף כללה התוכנית חלקת מקרקעין בבעלות רמ"י, שסומנה בתוכנית כ"קרקע משלימה".
במהלך קידום התוכנית ובטרם אישורה, נכללה חלקת ההשלמה בטבלת ההקצאה והאיזון של התוכנית, ושוויה הוערך על-ידי שמאי התוכנית בסך של כ-110 אלף שקל. ואולם לאחר דין ודברים שקיימה החברה היזמית עם רמ"י, נקבע כי שווי החלקה יעמוד על כ-1.4 מיליון שקל, לצורך חישוב החלק היחסי של רמ"י בטבלת ההקצאה.
בשלב מאוחר יותר ביקשה רמ"י להוציא את חלקת ההשלמה מטבלת ההקצאה והאיזון, כנגד התחייבות החברה היזמית לרכוש את החלקה, ומשהסכימה החברה לכך - נרשמה התחייבות זו כהערה בטבלת ההקצאה, ללא ציון סכום כלשהו. לאחר אישור התוכנית הפיקה רמ"י שומת מקרקעין על-ידי שמאי מטעמה, וזה העריך את שוויה של חלקת ההשלמה בסכום העולה על 37 מיליון שקל.
משכך עתרה החברה לבית המשפט בבקשה לביטול שומת רמ"י. לטענתה, התמורה שאותה מבקשת רמ"י עבור חלקת ההשלמה מהווה ניסיון פסול לגביית סכומים מופרכים. החברה ציינה החברה כי אילו רמ"י הייתה בוחרת להכליל את החלקה בטבלת ההקצאה, היא הייתה זכאית לכל היותר לזכויות בשיעור של כ-1% משווי הפרויקט, ואילו דרישתה הנוכחית מהווה למעלה מ-15% משווי הזכויות בפרויקט.
מנגד טענה רמ"י כי אין להתערב בעבודה השמאית שנערכה עבורה על-ידי השמאי הממשלתי, וכי הערכת השווי לחלקה נערכה לפי תרומתה היחסית למגרש המגורים המהווה לשיטתה כ-15.5% מכלל שטח מגרש המגורים שיצרה התוכנית.
ההחלטה: בראשית דבריו ציין בית המשפט כי אכן אין מתפקידו לשמש כ"שמאי-על" להערכת שוויה של החלקה, אך ביכולתו לבחון ולבקר את ההנחיות שניתנו לשמאי על-ידי רמ"י. בית המשפט פסק כי בנסיבות מקרה זה לא היה מקום להנחיות רמ"י אשר ביקשו מהשמאי לנתק בין עריכת השמאות לבין מאפייניה של התוכנית והמשא-ומתן המקיף שניהלו הצדדים טרם אישורה.
בהמשך קבע בית המשפט כי יש להעריך את שוויה של החלקה לפי תרומתה השולית למגרש שיצרה התוכנית ובהתאם לכוח המיקוח של הצדדים, שכאמור הסכימו על תמורה בסך של כ-1.4 מיליון שקל.
משכך, בית המשפט קיבל את תביעת החברה, ביטל את שומת רמ"י והורה על עריכת שומה שלפיה תהיה רמ"י זכאית לתמורה בשיעור של כ-1% משווי פרויקט המגורים.
הפ (ת"א) 27240-06-18 מגדלי הנחלה בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל
הכותב ראש מחלקת ליטיגציה במשרד עורכי הדין גינדי כספי ושות'