קריית גת. שיווק של 7,600 יחידות דיור בשלוש שנים / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
"בדיוק סיימנו עשור עם שיווקי קרקע מאוד מאתגרים, והיה ניסיון לפתור את המורכבות באמצעות המנגנון של הסכמי הגג", אמרה דניאלה פז-ארז , בעלי חברת פז כלכלה, וממנחי רב-שיח בנושא הסכמי הגג שערך בשבוע שעבר מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה. בין המשתתפים בדיון היו רגולטורים מובילים, ראשי ערים, מהנדסי ערים וגורמים מהמגזר הפרטי. נוסף לה הנחו את הכנס כתב "גלובס" אריק מירובסקי וד"ר אפרת טולקובסקי, מנכ"לית מכון גזית-גלוב. סוגיית המורכבות של ההסכמים, שהעלתה פז-ארז, עלתה מדברי כל המשתתפים.
המחסור בתעסוקה: "כמה כבר אפשר לבנות במדינה בשנה"
מי שפתחה את הדיון הייתה מנהלת מנהל הפיתוח במשרד הפנים, אדית בר. המשרד הוא אמנם הרגולטור הישיר של הרשויות המקומיות, אולם איננו בורג מרכזי במנגנון של הסכמי הגג. לדבריה, בכוונתם לשנות את המצב. "אנחנו צריכים מלכתחילה לחשוב על חוסן מוניציפלי של רשות. אם באמת הסכם הגג יקרה - מה הקצב הראוי לגידול בדיור מול קצב הגידול במימושים של תעסוקה", אמרה בר.
"בנינו מודל כלכלי שבוחן האם יש גירעון צפוי ומהו", הוסיפה. "ידוע שיחידת דיור שנוספת היא גירעונית, ובחלק מהרשויות אנחנו מאוד מודאגים מכך. בני עייש, למשל, היא מקרה קיצון. זו רשות שאמורה לקפוץ מ-7,000 ל־28 אלף תושבים, ויש תכנון ל-250 אלף מ"ר לתעסוקה. אבל בכל הנפה היו 118 אלף מ"ר תעסוקה, וזה מעורר סימני שאלה לגבי ההיתכנות של הדבר הזה.
"דבר נוסף שמטריד אותנו זה שרשויות לא ערוכות - אין אגף אסטרטגיה ואין תחזיות צמיחה, דבר שמשפיע על אגפים כמו שפ"ע וחינוך. יש מקומות שהגזבר בורח כשהוא רואה את מנהלת אגף החינוך כי היא באה אליו ואומרת שמגיעים תושבים חדשים וצריכים לדאוג להם".
בעלי קבוצת גיאוקרטוגרפיה, ד"ר רינה דגני, הסכימה איתה: "צריך לשאול כמה מ"ר אפשר לבנות במדינה לשנה? זה בסך הכול 1.5 מיליון מ"ר תעסוקה, משרדים ומסחר. אלא שאנחנו מתכננים בכל יישוב עשרות ומאות אלפי מ"ר, ולא מבינים שהמימוש לא יקרה. הפכנו כל ראש עיר למשווק נדל"ן. לדוגמה, אם מישהו בממשלה היה חושב כמה תעסוקה צריך לבנות בכל בקעת אונו הוא לא היה עובר את ה-40 אלף. אז איך אפשר לתכנן בכל אחד מהיישובים שם מאות אלפי מ"ר בשנה?"
יו"ר הוועדות המחוזיות לתכנון ובנייה ת"א וחיפה לשעבר, גילה אורון, הכריזה ש"ברור שהפריפריה סובלת יותר מכול", וטענה כי שיטת הארנונה היא שמביאה לעיוות הגדול בתחום. "רפורמה בארנונה נמצאת על השולחן למעלה מ-15 שנה. אם לא היה העיוות שלפיו תושב שווה גירעון, ומנגד מסחר או תעסוקה שווה רווח - לא היינו בסיפור הזה".
משבר התחבורה: "ביטלו את הקו החום ומדברים על מטרו"
ראש עיריית ראש העין, שלום בן משה, שבעירו חתמו על הסכם גג נרחב, הדגיש כי יש לדרוש "התניות תחבורתיות", והגדיר זאת כ"דבר הכי אפקטיבי" לקיום ההסכם.
"יש אי ודאות תחבורתית", הצהיר ראש מועצת באר יעקב ניסים גוזלן, שרק לאחרונה התוודע לביטול הקו החום של הרכבת הקלה שהיה אמור לשרת את תושביו. "לא יעלה על הדעת שאומרים לי שהקו החום הוא חלק אינטגרלי מהתוכנית ואתה לא יודע בכלל אם הוא יקום. למחרת מתקשרים אליי ואומרים לי שרוצים לשבת איתי על תכנון המטרו. יד ימין בתכנון לא יודעת מה עושה יד שמאל. אני צמחתי מארבעה גנים ל-96 כיתות גן, מבית ספר יסודי של שתי כיתות א' עם 44 תלמידים - והשנה אני מעלה 930 תלמידים לכיתה א'. אם לא יישבו כל משרדי הממשלה ביחד ולא ישלבו ידיים לא נעמוד במשימה".
מנכ"ל החברה הכלכלית של לוד, בן מיוסט, טען כי נושא ההתניות מכל סוג איננו רלוונטי וכי ערים צריכות לקדם את ההסכם לפי הקצב הראוי בעיניהן. בנוסף הוא טען שיש לתקצב את הרשויות כיום לפי צורכי הגידול העתידיים. ברוח דומה פנה מהנדס עיריית אשדוד, דורון חזן, לאדית בר ואמר - "אתם רוצים יחידות אסטרטגיות - תביאו תקן, תתקננו. אבל אתם לא מתקננים ובאים בטענות".
מנכ"לית מכון גזית-גלוב, אפרת טולקובסקי: "מספיק שהמדינה תקבל על עצמה את עלויות החינוך. אנחנו פותחים פער בין מה שהרשות צריכה לספק לבין מה שהמדינה מספקת", אמרה. טולקובסקי התכוונה לכך שכל התקצוב נופל רק על הרשות המקומית, בשונה מבעבר שהמדינה קיבלה על עצמה חלק משמעותי מתקצוב החינוך.
השת"פ בין המשרדים: "לא לראות בתוספת תושבים עלות שלילית"
ראש עיריית קריית גת, אבירם דהרי, שהיה הראשון שחתם על הסכם גג (וגם על הסכם גג שני), אמר כי לדעתו מדובר במתווה נכון, אלא שיש לדבריו משרדי ממשלה שלא מחוברים לתוכנית. "מעיר שמשווקת 100 דירות בשנה לאורך שנים רבות, בזכות ההסכם הגענו ל-7,600 יח"ד ששיווקנו בשלוש שנים. 76 שנה דחסנו לשלוש שנים. אבל אז אתה מגיע למשרד החינוך. אתה אומר 'יש לי הסכם גג עם האוצר, מגיעים לי שישה בתי ספר יסודיים, שלושה תיכונים ו-55 גנים, תתחילו להנפיק הרשאות'. אז הם אומרים לי 'סליחה, אתה רוצה לגמור לי את כל התקציב השנתי'. ממשרד הרווחה אתה מבקש 84 כיתות מיוחדות ומקבל אותה תשובה. וגם בנתיבי ישראל לא מתחילים לתכנן מחלפים בזמן".
לדבריו, מהצד השני נמצאים היזמים. "הם באים ואומרים, 'קניתי, תתחיל לעשות פיתוח'. ואני יודע שאם אני נותן היתרי בנייה אני מטעה בנקים ולקוחות שקנו דירות כי כל ההסכם בנוי על דברים סטטוטוריים שלא מתקיימים".
סגן הממונה על התקציבים באוצר, אריאל יוצר, אמר: "הסכמי הגג זה דבר מעולה וצרך לבחון אותם מול האלטרנטיבה. פעם היינו מדברים על שיווק נקודתי של 500 יח"ד ואז ראש עיר היה הולך למשרדי התחבורה ואח"כ מבקש 10 כיתות לימוד ממשרד החינוך. זה נקודתי, זה לא אירוע אסטרטגי. שיטת העבודה הזו השתנתה למהלך של מחויבות לשיווקים גדולים יותר ובקצב מהיר יותר". יוצר הסביר שבמשרד מודעים לבעייתיות בתוכניות, אלא שלרוב מדובר באתגרים נקודתיים.
האתגר המבני הבא, לדבריו, הוא סיוע לרשויות בפריפריה שמתקשות לאכלס שטחי תעסוקה בקצב שבו זה קורה ברשויות חזקות שבמרכז הארץ. "מכל התחשיבים שאני מכיר העלות הגירעונית פר יחידת דיור למגורים היא 5,000 שקל לשנה". לדבריו, יש להקים "מנגנון שיעזור לרשות לקלוט תושבים ולא לראות בהם עלות שלילית".
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בני דרייפוס, הזכיר בדיון את ההבדלים בין רשויות במרכז לבין רשויות בפריפריה: "אם מסתכלים על העשור הבא זה דרמטי, וצריך לעשות דיפרנציאציה בין הסכם גג במרכז לבין רשות בפריפריה".
מנהל רמ"י, עדיאל שמרון: "ראשי הערים שפה וכאלה שחותמים על הסכם גג הם מנהיגים, כי אין שיח שלא בונים - ברור שבונים", הוא אמר ושיבח ראשי ערים בעיקר בדרום הארץ. "דיברתם על עבודה בין-משרדית? זה בדיוק מה שהממשלה עושה. היא מתכנסת בכל יום ראשון, יש לה ועדות שרים לכל מיני עניינים והיא מתכללת. אני ממליץ לא להקים עוד גופים שיתכללו אלא לשכלל את עבודת הממשלה. משרד הפנים קצת יצא מארגז הכלים של מטה הדיור וצריך להחזיר אותו".
***גילוי מלא. כתב "גלובס" אריק מירובסקי היה בין מנחי הכנס.