בארי שטרנליכט / צילום: רויטרס, Lucy Nicholson
איגרות החוב מסדרה א' של חברת הנדל"ן הזרה סטרווד ווסט צנחו היום בעוד כ-6% בבורסה בת"א, בעקבות הורדה נוספת בדירוג האג"ח. מאז שהונפקו לפני שנתיים כבר איבדו איגרות החוב של סטרווד ווסט כ-57% מערכן, והן נסחרו היום בבורסה במחיר של 31.8 אגורות, המשקף תשואת זבל שנתית לפדיון של 60%.
סטרווד ווסט, המשתייכת לקבוצת הנדל"ן האמריקאית סטרווד קפיטל גרופ של בארי שטרנליכט, עוסקת בתחום הנדל"ן המסחרי ומחזיקה בשבעה קניונים ברחבי ארה"ב. לחברה חוב של 910 מיליון שקל (266 מיליון דולר) למחזיקי אג"ח א' בישראל, שאת מרביתו (85%) היא אמורה לפרוע רק באוגוסט 2023.
בעת הנפקתן, זכו אג"ח א' לדירוג A מחברת S&P מעלות, אולם מאז החריפה ההאטה בפעילות הקניונים של סטרווד ווסט, והובילה גם לירידה הדרגתית בדירוג האג"ח. היום הודיעה S&P מעלות כי היא מפחיתה את דירוג האג"ח בדרגה אחת ל-BBB מינוס, עם תחזית שלילית המלמדת על אפשרות להפחתה נוספת של הדירוג בשנה הקרובה, אם תימשך ההידרדרות בביצועים התפעוליים של סטרווד ווסט.
בעקבות הורדת הדירוג, נאלצה סטרווד ווסט להעלות את הריבית המשולמת למחזיקי האג"ח ב-0.5% לשיעור שנתי של 6.7%. להערכת חברת הדירוג, בתרחיש של כשל פירעון היפותטי אצל סטרווד ווסט, שיעור השיקום של החוב למחזיקי האג"ח יהיה צנוע ויעמוד על 10%-30% בלבד.
לדברי S&P מעלות, נובעת הפחתת הדירוג מההערכה להמשך התדרדרות הביצועים של החברה וזאת בשל התנאים הקשים ששוררים בענף הקניונים בארה"ב. "להערכתנו, בשנת 2019 צפוי ה-NOI (רווח גולמי מהשכרה, ע' כ') של החברה לקטון בכ-9%-11%, שיעור הגבוה מציפיותינו הקודמות ובהשוואה לשנים 2017 (קיטון של כ-1%) ו-2018 (קיטון של כ-4%).
"אנו צופים כי בשנים 2020-2021 תחול שחיקה נוספת בביצועים התפעוליים, אשר תתבטא בהמשך קיטון ב-NOI מנכסים זהים בקצב שנתי של 6%-8%. זאת כתוצאה מעזיבת שוכרים, מחידוש חוזים בהיקף נמוך יותר או בדמי שכירות נמוכים (חלקם באופן משמעותי) בדומה למתרחש בענף, ומגידול בהוצאות התפעוליות", מציינים בחברת הדירוג.
ב-S&P מעלות מדגישים, כי בחודשים מרץ-יולי 2021 עומדות לפירעון מלא שלוש הלוואות בנקאיות של החברה בסכום כולל של 787 מיליון דולר, ובראשן הלוואת ה-CMBS המהותית. "למיטב הבנתו, לחברה עומדת הזכות להאריך את הלוואת ה-CMBS בשתי תקופות נוספות של שנה כל אחת (ואחריהן בתקופה נוספת של חודשיים), אולם כדי לממש זכות זו היא תצטרך לעמוד במועד הפירעון הראשון ביחס NOI ל-חוב של 13.5%, יחס שהיא אינה עומדת בו נכון לסוף ספטמבר 2019", מציינים עוד בחברת הדירוג.
"להערכתנו, אם תימשך ההתדרדרות של הביצועים של תיק הנכסים, החברה עלולה להמשיך ולא לעמוד ביחס האמור ותיאלץ לחפש מקורות מימון לפירעון הלוואת ה-CMBS כולה או חלק ממנה. כמו כן, אנו מעריכים כי החברה תתקשה לעמוד בהתניה הפיננסית בנכס מהותי שלה (סאות'לייק) לאורך זמן, וזאת בשל המשך השחיקה המתמשכת בביצועים התפעוליים של נכס זה. אי-העמידה בהתניה זו עלולה להערכתנו להשפיע לשלילה על יכולת החברה למחזר חוב בנקאי ועל מצב הנזילות שלה".
בשבוע שעבר דיווחה סטרווד ווסט על בקשה לתביעה ייצוגית שהוגשה לאחרונה נגדה ונגד כמה מהדירקטורים שכיהנו בה מאז הנפקת האג"ח לפני כשנתיים מטעם בית ההשקעות פרוקסימה. שתי עילות התביעה בבקשה הן קיומם של פרטים מטעים ואי-גילוי הולם, לכאורה, בתשקיף הנפקת האג"ח, והטעיה וחוסר בפרסום של פרטים, לכאורה, בדוחות המיידיים של סטרווד ווסט.