חנן שמש, מיזמי ויו"ר קרן הגשמה / צילום: איל יצהר, גלובס
טיוטת תשקיף שפרסמה יזמית הנדל"ן רותם שני חושפת כי בכוונת החברה, שנמצאת בבעלות השותפים אבי טוריסקי ויהודה ידידיה, לגייס בהנפקת אג"ח ראשונה בבורסה כ-90 מיליון שקל - סכום שישמש בעיקרו להחזר הלוואות לקרן הגשמה, שהוענקו לה בריביות גבוהות למדי, לפי הנתונים שהציגה.
ברותם שני מציינים כי תמורת ההנפקה "תשמש את החברה לפירעון מוקדם של הלוואות שנלקחו על ידי החברה מגופי מימון חוץ-בנקאיים, אשר עיקרן מקרן הגשמה בסך כולל של כ-63 מיליון שקל". חלוקת ייעוד התמורה שמציגה רותם שני, מעלה כי כ-48 מיליון שקל מכספי ההנפקה ישמשו אותה להחזר הלוואות שהעניקה לה קרן הגשמה עבור שלושת פרויקטים שלה - בגני תקוה, ברעננה ובגבעתיים. נוסף על כך, תפרע החברה הלוואה של כ-15 מיליון שקל שהעניקו לה צמד בעלי השליטה (שמצדם קיבלו הלוואות בהיקף דומה מהגשמה).
עוד צפויה להחזיר רותם שני כ-9 מיליון שקל שהוענקו לה על ידי מלווה פרטי עבור פרויקט ברעננה - כך שהיקף החזרי ההלוואות הכולל מכספי ההנפקה צפוי להגיע לכ-72 מיליון שקל. רותם שני מוסיפה כי כתוצאה מפירעונות החוב, "החברה צפויה לזקוף הוצאות מימון חד-פעמיות בסך כ-8.1 מיליון שקל במסגרת דוחותיה הכספיים לרבעון השני של 2020".
התקשרותה של רותם שני עם קרן הגשמה נעשתה כבר לפני שבע שנים, בפברואר 2013, אז נחתם בין הצדדים הסכם מסגרת להעמדת מימון ליזמית הנדל"ן, שבמסגרתו תעמיד לה הגשמה את סכום ההון העצמי הנדרש לפרויקטים שלה, בהתקיימות כמה תנאים נדרשים. מאז, לפי הנתונים שהציגה החברה, קיבלה רותם שני מימון מהגשמה לשישה פרויקטים בהיקף מצטבר של יותר מ-78 מיליון שקל - הראשון מהם הוענק לה בסוף 2013, ובמהלך השנה שעברה העניקה לה הקרן מימון לשלושה פרויקטים.
מטבלה שמציגה רותם שני, הנוגעת למקורות המימון החיצוניים של החברה, עולה כי שיעור הריבית האפקטיבית של הלוואות קרן הגשמה עומדת על כ-14.5%. שיעור הריבית על סדרת האג"ח המוצעת בהנפקה עומדת על לא יותר מ-5% בשנה, ללא הצמדה למדד.
הגשמה זוכה לכותרות שליליות באחרונה
קרן הגשמה, שאותה ייסדו אבי כץ (מייסד קופיקס) וחנן שמש, היא חלוצת קרנות ההשקעה בנדל"ן בישראל, שגייסו בשוק המקומי הון ממשקיעים פרטיים באמצעות פרסום תשקיף. שלא בטובתה, עולה שמה של הקרן לכותרות בחודשים האחרונים בעיקר בהקשרים שליליים, עם ידיעות על כך שחלק מבכיריה עוכבו לחקירה, דיווחים על פרויקטים שלה בארה"ב שנקלעו לקשיים, תביעה שהגישו עשרות משקיעים בקרן נגדה ונגד בעליה, וקנס מינהלי שהטילה עליה רשות ניירות ערך.
חברת רותם שני יזמות והשקעות התחילה לפעול ב-1996, וכיום פעילותה מתרכזת בתחום הנדל"ן היזמי בישראל, בעיקר בענף המגורים וכן בענף המסחר, "על פי רוב בדרך של עסקאות קומבינציה בעין או תמורות והתחדשות עירונית". לפי הנתונים שהציגה החברה, במשך 23 שנות פעילותה בתחום הנדל"ן היזמי היא השלימה הקמת 13 פרויקטים ברעננה, בגני תקוה, בהוד השרון, בגבעתיים ובתל אביב, הכוללים כ-820 דירות. כיום מקדמת רותם שני 13 פרויקטים בתחום הנדל"ן היזמי למגורים, מתוכם ארבעה בשלבי הקמה.
כמו רוב החברות המגיעות לבורסה, בעלי השליטה - טוריסקי בתפקידו כיו"ר ומנכ"ל משותף וידידיה בתפקידו כמנכ"ל משותף - מעוניינים לנצל את ההנפקה לשידרוג תנאי העסקתם, עם דמי ניהול שנתיים של כ-1.6 מיליון שקל לכל אחד ומענק שנתי על בסיס תוצאות החברה ובהיקף מקסימלי של שישה חודשי עבודה.
בתשעת החודשים הראשונים של 2019, נהנה כל אחד משני בעלי השליטה מתגמולים בסך כ-1.6 מיליון שקל, שכללו דמי ניהול של כ-700 אלף שקל ותשלומי ריבית של קרוב ל-600 אלף שקל לכל אחד, כהפרשה לתשלום בגובה הריבית שתשולם על ידם לקרן הגשמה.
עוד עולה מטיוטת התשקיף כי ביוני האחרון הגישה עו"ד אפרת ידידיה-שחור, בת זוגו לשעבר של אחד מהשותפים בחברה, יהודה ידידיה, תביעה של כ-30 מיליון שקל לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בגין שירותים משפטיים שהעמידה לרותם שני, בעצמה ובאמצעות משרדה.
בין ינואר לספטמבר 2019 הכנסותיה של רותם שני ממכירת דירות הצטמצמה ב-28%, ל-84 מיליון שקל, והיא עברה להפסד של כמה מאות אלפי שקלים, אחרי רווח נקי של כ-5.5 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2018. הונה העצמי של החברה עומד על כ-16 מיליון שקל.