גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

יזמית הנדל"ן רותם שני רוצה להנפיק אג"ח בבורסה כדי להחזיר הלוואות של 63 מיליון שקל מקרן הגשמה

הריבית האפקטיבית של הלוואות הקרן לחברה היא בשיעור של 14.5% ● בעלי השליטה אבי טוריסקי ויהודה ידידיה מבקשים לשדרג את שכרם ● זוגתו לשעבר של אחד השותפים בחברה תובעת את רותם שני ב-30 מיליון שקל בגין שירותים משפטיים

חנן שמש, מיזמי ויו"ר קרן הגשמה  / צילום: איל יצהר, גלובס
חנן שמש, מיזמי ויו"ר קרן הגשמה / צילום: איל יצהר, גלובס

טיוטת תשקיף שפרסמה יזמית הנדל"ן רותם שני חושפת כי בכוונת החברה, שנמצאת בבעלות השותפים אבי טוריסקי ויהודה ידידיה, לגייס בהנפקת אג"ח ראשונה בבורסה כ-90 מיליון שקל - סכום שישמש בעיקרו להחזר הלוואות לקרן הגשמה, שהוענקו לה בריביות גבוהות למדי, לפי הנתונים שהציגה.

ברותם שני מציינים כי תמורת ההנפקה "תשמש את החברה לפירעון מוקדם של הלוואות שנלקחו על ידי החברה מגופי מימון חוץ-בנקאיים, אשר עיקרן מקרן הגשמה בסך כולל של כ-63 מיליון שקל". חלוקת ייעוד התמורה שמציגה רותם שני, מעלה כי כ-48 מיליון שקל מכספי ההנפקה ישמשו אותה להחזר הלוואות שהעניקה לה קרן הגשמה עבור שלושת פרויקטים שלה - בגני תקוה, ברעננה ובגבעתיים. נוסף על כך, תפרע החברה הלוואה של כ-15 מיליון שקל שהעניקו לה צמד בעלי השליטה (שמצדם קיבלו הלוואות בהיקף דומה מהגשמה). 

עוד צפויה להחזיר רותם שני כ-9 מיליון שקל שהוענקו לה על ידי מלווה פרטי עבור פרויקט ברעננה - כך שהיקף החזרי ההלוואות הכולל מכספי ההנפקה צפוי להגיע לכ-72 מיליון שקל. רותם שני מוסיפה כי כתוצאה מפירעונות החוב, "החברה צפויה לזקוף הוצאות מימון חד-פעמיות בסך כ-8.1 מיליון שקל במסגרת דוחותיה הכספיים לרבעון השני של 2020". 

התקשרותה של רותם שני עם קרן הגשמה נעשתה כבר לפני שבע שנים, בפברואר 2013, אז נחתם בין הצדדים הסכם מסגרת להעמדת מימון ליזמית הנדל"ן, שבמסגרתו תעמיד לה הגשמה את סכום ההון העצמי הנדרש לפרויקטים שלה, בהתקיימות כמה תנאים נדרשים. מאז, לפי הנתונים שהציגה החברה, קיבלה רותם שני מימון מהגשמה לשישה פרויקטים בהיקף מצטבר של יותר מ-78 מיליון שקל - הראשון מהם הוענק לה בסוף 2013, ובמהלך השנה שעברה העניקה לה הקרן מימון לשלושה פרויקטים.

מטבלה שמציגה רותם שני, הנוגעת למקורות המימון החיצוניים של החברה, עולה כי שיעור הריבית האפקטיבית של הלוואות קרן הגשמה עומדת על כ-14.5%. שיעור הריבית על סדרת האג"ח המוצעת בהנפקה עומדת על לא יותר מ-5% בשנה, ללא הצמדה למדד. 

הגשמה זוכה לכותרות שליליות באחרונה

קרן הגשמה, שאותה ייסדו אבי כץ (מייסד קופיקס) וחנן שמש, היא חלוצת קרנות ההשקעה בנדל"ן בישראל, שגייסו בשוק המקומי הון ממשקיעים פרטיים באמצעות פרסום תשקיף. שלא בטובתה, עולה שמה של הקרן לכותרות בחודשים האחרונים בעיקר בהקשרים שליליים, עם ידיעות על כך שחלק מבכיריה עוכבו לחקירה, דיווחים על פרויקטים שלה בארה"ב שנקלעו לקשיים, תביעה שהגישו עשרות משקיעים בקרן נגדה ונגד בעליה, וקנס מינהלי שהטילה עליה רשות ניירות ערך.

חברת רותם שני יזמות והשקעות התחילה לפעול ב-1996, וכיום פעילותה מתרכזת בתחום הנדל"ן היזמי בישראל, בעיקר בענף המגורים וכן בענף המסחר, "על פי רוב בדרך של עסקאות קומבינציה בעין או תמורות והתחדשות עירונית". לפי הנתונים שהציגה החברה, במשך 23 שנות פעילותה בתחום הנדל"ן היזמי היא השלימה הקמת 13 פרויקטים ברעננה, בגני תקוה, בהוד השרון, בגבעתיים ובתל אביב, הכוללים כ-820 דירות. כיום מקדמת רותם שני 13 פרויקטים בתחום הנדל"ן היזמי למגורים, מתוכם ארבעה בשלבי הקמה. 

כמו רוב החברות המגיעות לבורסה, בעלי השליטה - טוריסקי בתפקידו כיו"ר ומנכ"ל משותף וידידיה בתפקידו כמנכ"ל משותף - מעוניינים לנצל את ההנפקה לשידרוג תנאי העסקתם, עם דמי ניהול שנתיים של כ-1.6 מיליון שקל לכל אחד ומענק שנתי על בסיס תוצאות החברה ובהיקף מקסימלי של שישה חודשי עבודה. 

בתשעת החודשים הראשונים של 2019, נהנה כל אחד משני בעלי השליטה מתגמולים בסך כ-1.6 מיליון שקל, שכללו דמי ניהול של כ-700 אלף שקל ותשלומי ריבית של קרוב ל-600 אלף שקל לכל אחד, כהפרשה לתשלום בגובה הריבית שתשולם על ידם לקרן הגשמה. 

עוד עולה מטיוטת התשקיף כי ביוני האחרון הגישה עו"ד אפרת ידידיה-שחור, בת זוגו לשעבר של אחד מהשותפים בחברה, יהודה ידידיה, תביעה של כ-30 מיליון שקל לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בגין שירותים משפטיים שהעמידה לרותם שני, בעצמה ובאמצעות משרדה. 

בין ינואר לספטמבר 2019 הכנסותיה של רותם שני ממכירת דירות הצטמצמה ב-28%, ל-84 מיליון שקל, והיא עברה להפסד של כמה מאות אלפי שקלים, אחרי רווח נקי של כ-5.5 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2018. הונה העצמי של החברה עומד על כ-16 מיליון שקל.  

עוד כתבות

יונדאי טוסון הייבריד 4X4 / צילום: יח''צ

מלחמת הסחר שולחת אלינו רכב חדש מאמריקה. האם הוא גם משתלם?

הגרסה האמריקאית של הטוסון, שהגיעה לישראל באדיבות מכסי טראמפ, מציעה תוספת מקום ומערכת הנעה היברידית חסכונית ● המחיר מציב לה אתגר שיווקי ● מבחן דרכים

גל קרובינר, מנכ''ל פאגאיה / צילום: יח''צ פאגאיה

מנכ"ל פאגאיה רוצה לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים

שלוש שנים לאחר הדרמה שנלוותה להנפקת פאגאיה בנאסד"ק, מציגה החברה לראשונה רווח נקי ● גל קרובינר, מנכ"ל ואחד ממייסדי החברה, מסמן יעד שאפתני: "להוכיח שאפשר לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים מישראל" ● ההמלצה שלו ליזמים צעירים: "להשקיע בבחירת השותפים, ולהבין שזה כמעט כמו נישואים"

ספגטי ארבייטה / צילום: בנצי ארבל

בלי פוזה ובמחיר משתלם: מסעדה איטלקית תל אביבית ששווה ביקור

ב"טברנה רומאנה" אף אחד לא בא להמציא את הגלגל, רק להציע אוכל טעים ומספק שלפעמים אף עולה על הציפיות ● המחירים הם חלק מהפאן

הטריוויה השבועית / צילום: Shutterstock

ארבעה סוגי ירקות מכילים ניקוטין. באיזה מהם הכמות הגדולה ביותר?

מה מקור המילה ונדליזם, איך נקרא המטבע בגמביה ובאיזו קבוצת NBA ישחקו הישראלים בן שרף ודני וולף? ● הטריוויה השבועית

נתב''ג. הישראלים חזרו להזמין חופשות / צילום: ap, Matias Delacroix

רוב החברות הזרות לא יחזרו לנתב"ג בקיץ. לאן בכל זאת תמצאו טיסה בפחות מ-200 דולר

על אף המספר המצומצם של חברות התעופה שפועלות כיום מנתב"ג, עדיין ניתן למצוא כרטיסי טיסה ברגע האחרון במחירים יחסית זולים, בעיקר ליעדים קרובים כמו קפריסין ויוון ● ייתכן שפתיחתו מחדש של טרמינל 1 באוגוסט יזרז את חזרתן של חברות הלואו קוסט, מה שיגדיל את היצע הטיסות

נווה אביב כפר שמריהו של ישראל קנדה / צילום: אלדד רפאלי

הריזורטים החדשים: כך הפך הדיור המוגן היוקרתי לשוק תחרותי במיוחד

ענף הדיור המוגן נחשב יציב, צומח ומבוסס דיירים "שבויים" לאורך שנים, מה שמוביל עוד ועוד שחקנים להיכנס אליו - מחברות נדל"ן ועד גופים מוסדיים ● בסגמנט היוקרה מדובר במוצר שממותג, ממוצב, משווק ומפורסם באופן חווייתי ומציע משירותי ספא ועד מסעדות גורמה

הנשיא טראמפ / צילום: ap, Jacquelyn Martin

טראמפ: "ייתכן ותהיה עסקת חטופים עד שבוע הבא"

גורם ישראלי אישר כי ישראל קיבלה את המסמך ופרטיו נלמדים, לפי הדיווחים, חמאס העביר תשובה שכוללת "בקשה לתיקונים קלים" • טראמפ: "חמאס הגיב ברוח חיובית, אולי תהיה עסקה עד השבוע הבא" ● לראשונה: שני עובדי סיוע אמריקנים נפצעו בפיגוע של חמאס בעזה ●  50 חטופים - 638 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

גירושים. שיתוף נכסים עשוי להיווצר גם בלי כוונה מפורשת / אילוסטרציה: Shutterstock

ביהמ"ש הכריע: בעל ישלם לגרושתו 50 מיליון דולר - "אחד המקרים המקוממים"

סכסוך גירושים באלפיון העליון הוביל להכרעה דרמטית נגד מי שנקבע כי השתמש במומחיותו למקלטי מס ונאמנויות, כדי להסתיר רכוש משפחתי בהיקף של 75 מיליון דולר ● האישה צפויה לקבל כמחצית מהרכוש ומהבית, ובסך-הכול כ-50 מיליון דולר ● עורכי דינו של הבעל: "בפסק הדין נפלו טעויות חריפות, נערער"

שליח מזון רובוטי בארה''ב / צילום: ap, Carlos Osorio

רחובות אמריקה מתמלאים בשליחים רובוטיים - והאנשים מתעלמים ממצוקתם

השליחים האוטומטיים, שאפשר לראות בחלקים נרחבים של ארה"ב, נתקעים לעיתים בשלג או מתהפכים על גבם ● הציבור לפעמים מוצא אותם חביבים, אבל כשהם תקולים, התמונה ברורה: זה כל רובוט לעצמו

שטפון בטקסס / צילום: ap, Eric Gay

יותר מ-20 הרוגים בשיטפונות בטקסס, עשרות ילדות נעדרות

כ-20 ילדות ממחנה קיץ על גדות נהר הגוואדלופה נעדרות בשל הצפה של הנהר • הרשויות במדינה ציינו כי "אנחנו לא יודעים מתי הגשם ייפסק" • מושל טקסס פרסם סרטון של חילוץ באמצעות מסוק: "מחלצים מסביב לשעון"

התחדשות עירונית בת''א. התחום תופס יותר משליש מהתחלות הבנייה / צילום: דיויד לוין

אופטימיות על סטרואידים: 13 חברות נדל"ן חדשות הגיעו לבורסה מאז ינואר

13 חברות נדל"ן הצטרפו לבורסת תל אביב במחצית הראשונה של השנה, חלקן אפילו לא מסרו פרויקט עדיין ● במקום שהריבית הגבוהה תנקה את השוק, רק צצים עוד ועוד יזמים - וההוצאות שלהם דווקא גדלות

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בשיאים חדשים בעקבות דוח התעסוקה שהפתיע לטובה

נאסד"ק עלה ב-1% ● הנשיא טראמפ אמר שג'רום פאוול "צריך להתפטר מיד" בפוסט שפרסם אתמול בלילה ברשת Truth Social ● תשואות האג"ח עולות והדולר מתחזק ● הסיכויים להורדת ריבית בקרוב ירדו דרמתית ● דרמה כלכלית בבריטניה: שרת האוצר, רייצ'ל ריבס, פרצה בבכי בפרלמנט ● בורסות אירופה ננעלו בעליות ● מחר לא יתקיים מסחר בוול סטריט לרגל יום העצמאות במדינה

מוצרים בסופרמרקט / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

פרשת תיאום המחירים במזון: כתב אישום נגד סמנכ"ל מכירות בשסטוביץ

רשות התחרות הגישה כתב אישום נגד משה גוזלי, סמנכ"ל מכירות בשסטוביץ, בגין השמדת ראיות ושיבוש מהלכי משפט ● בחודש פברואר האחרון הגישה רשות התחרות כתב אישום ראשון בפרשה נגד רשתות הקמעונאות ויקטורי, יוחננוף, סופר ברקת ומנהליהן ● עורך דינו של גוזלי: "טוב היה לו כתב האישום הזה לא היה בא לעולם"

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו / צילום: ap, Eric Risberg

הבניין בסן פרנסיסקו התנדנד ועבר שיפוץ. מה קרה למחירים?

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו עבר שיפוץ יסודי בשווי 100 מיליון דולר, לאחר שהחל לשקוע זמן קצר לאחר שהושק • אלא שלמרות הצלחת השיפוץ, מחיר הדירות בו ירדו ביותר מ־20%

לידיעת המתווכים / איור: Shutterstock

לידיעת המתווכים: חובת הדיווח החדשה שבדרך

הצעת חוק חדשה שהפיץ משרד המשפטים תחייב מתווכי מקרקעין לזהות את הלקוחות, לדווח ולנהל רישומים בכל העברת כספים ● לחוק יהיו כמה השלכות משמעותיות, בהן הפחתת היכולת לבצע עסקאות פיקטיביות או להסוות את זהות הנהנים האמיתיים בעסקאות נדל"ן

מטוסי קרב איראניים באספהאן / צילום: Reuters, WANA NEWS AGENCY

רגע אחרי הפסקת האש, איראן יוצאת לעסקת ענק. על הפרק: מטוסי קרב חדשים

הכתבה הזו הייתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס, ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מיד לאחר כינון הפסקת האש, שר ההגנה האיראני המריא לסין עם מטרה אחת: לרכוש מטוסי קרב מדגם J-10C ● מדובר בחלופה זולה יותר למטוסי סוחוי 35 שלא סופקו לאיראן למרות הבטחות מצד רוסיה, ובקפיצת מדרגה טכנולוגית עבור הצי המיושן של הרפובליקה האסלאמית

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שתעלה ביום ראשון לוועדת השרים לחקיקה, בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד

חדשות ההייטק / צילום: ap, Michael Perez

החברה הישראלית שתספק נחילי רחפנים חמושים לארה"ב

המדור של גלובס מציג מדי שבוע את כל החדשות המעניינות בענף ההייטק • והפעם: Base44 של היזם מאור שלמה נמכרה לוויקס ב-80 מיליון דולר בעסקה יוצאת דופן, ענקית המחשוב שמאמינה בחברת הקוונטום הישראלית, חברת הרחפנים הישראלית, אקסטנד, זכתה במכרז לאספקת נחילי רחפנים חמושים משוטטים שפרסם משרד ההגנה האמריקאי בהיקף של 10 מיליון דולר, וגם סערה סביב מתכנת הודי שמואשם בהונאה סדרתית ● חדשות ההייטק

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

היקב עם המיתוג המוזר שמוכר 10,000 בקבוקים בשנה

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

פופקורן. ליאור פרנקל בשיחה עם אור רז / צילום: לירון ויסמן

רוצים לקדם את האינטרסים שלכם במקום העבודה? הטיפ שאסור לכם לדלג עליו

הפודקאסט הפופולרי פופקורן מגיע לגלובס במדור חדש על עולם העבודה • "אתם לא מבינים כמה בכירים עובדים בפוליטיקה ארגונית", אומר אור רז, מנכ"ל ובעלים של קבוצת לדעת, מלווה ומפתח מנהלים בחברות הייטק ופיננסים • בשיחה עם ליאור פרנקל הוא מסביר איך תצליחו להעביר את הקולגות שלכם צד בשולחן הדיונים ● פופקורן