גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

יזמית הנדל"ן רותם שני רוצה להנפיק אג"ח בבורסה כדי להחזיר הלוואות של 63 מיליון שקל מקרן הגשמה

הריבית האפקטיבית של הלוואות הקרן לחברה היא בשיעור של 14.5% ● בעלי השליטה אבי טוריסקי ויהודה ידידיה מבקשים לשדרג את שכרם ● זוגתו לשעבר של אחד השותפים בחברה תובעת את רותם שני ב-30 מיליון שקל בגין שירותים משפטיים

חנן שמש, מיזמי ויו"ר קרן הגשמה  / צילום: איל יצהר, גלובס
חנן שמש, מיזמי ויו"ר קרן הגשמה / צילום: איל יצהר, גלובס

טיוטת תשקיף שפרסמה יזמית הנדל"ן רותם שני חושפת כי בכוונת החברה, שנמצאת בבעלות השותפים אבי טוריסקי ויהודה ידידיה, לגייס בהנפקת אג"ח ראשונה בבורסה כ-90 מיליון שקל - סכום שישמש בעיקרו להחזר הלוואות לקרן הגשמה, שהוענקו לה בריביות גבוהות למדי, לפי הנתונים שהציגה.

ברותם שני מציינים כי תמורת ההנפקה "תשמש את החברה לפירעון מוקדם של הלוואות שנלקחו על ידי החברה מגופי מימון חוץ-בנקאיים, אשר עיקרן מקרן הגשמה בסך כולל של כ-63 מיליון שקל". חלוקת ייעוד התמורה שמציגה רותם שני, מעלה כי כ-48 מיליון שקל מכספי ההנפקה ישמשו אותה להחזר הלוואות שהעניקה לה קרן הגשמה עבור שלושת פרויקטים שלה - בגני תקוה, ברעננה ובגבעתיים. נוסף על כך, תפרע החברה הלוואה של כ-15 מיליון שקל שהעניקו לה צמד בעלי השליטה (שמצדם קיבלו הלוואות בהיקף דומה מהגשמה). 

עוד צפויה להחזיר רותם שני כ-9 מיליון שקל שהוענקו לה על ידי מלווה פרטי עבור פרויקט ברעננה - כך שהיקף החזרי ההלוואות הכולל מכספי ההנפקה צפוי להגיע לכ-72 מיליון שקל. רותם שני מוסיפה כי כתוצאה מפירעונות החוב, "החברה צפויה לזקוף הוצאות מימון חד-פעמיות בסך כ-8.1 מיליון שקל במסגרת דוחותיה הכספיים לרבעון השני של 2020". 

התקשרותה של רותם שני עם קרן הגשמה נעשתה כבר לפני שבע שנים, בפברואר 2013, אז נחתם בין הצדדים הסכם מסגרת להעמדת מימון ליזמית הנדל"ן, שבמסגרתו תעמיד לה הגשמה את סכום ההון העצמי הנדרש לפרויקטים שלה, בהתקיימות כמה תנאים נדרשים. מאז, לפי הנתונים שהציגה החברה, קיבלה רותם שני מימון מהגשמה לשישה פרויקטים בהיקף מצטבר של יותר מ-78 מיליון שקל - הראשון מהם הוענק לה בסוף 2013, ובמהלך השנה שעברה העניקה לה הקרן מימון לשלושה פרויקטים.

מטבלה שמציגה רותם שני, הנוגעת למקורות המימון החיצוניים של החברה, עולה כי שיעור הריבית האפקטיבית של הלוואות קרן הגשמה עומדת על כ-14.5%. שיעור הריבית על סדרת האג"ח המוצעת בהנפקה עומדת על לא יותר מ-5% בשנה, ללא הצמדה למדד. 

הגשמה זוכה לכותרות שליליות באחרונה

קרן הגשמה, שאותה ייסדו אבי כץ (מייסד קופיקס) וחנן שמש, היא חלוצת קרנות ההשקעה בנדל"ן בישראל, שגייסו בשוק המקומי הון ממשקיעים פרטיים באמצעות פרסום תשקיף. שלא בטובתה, עולה שמה של הקרן לכותרות בחודשים האחרונים בעיקר בהקשרים שליליים, עם ידיעות על כך שחלק מבכיריה עוכבו לחקירה, דיווחים על פרויקטים שלה בארה"ב שנקלעו לקשיים, תביעה שהגישו עשרות משקיעים בקרן נגדה ונגד בעליה, וקנס מינהלי שהטילה עליה רשות ניירות ערך.

חברת רותם שני יזמות והשקעות התחילה לפעול ב-1996, וכיום פעילותה מתרכזת בתחום הנדל"ן היזמי בישראל, בעיקר בענף המגורים וכן בענף המסחר, "על פי רוב בדרך של עסקאות קומבינציה בעין או תמורות והתחדשות עירונית". לפי הנתונים שהציגה החברה, במשך 23 שנות פעילותה בתחום הנדל"ן היזמי היא השלימה הקמת 13 פרויקטים ברעננה, בגני תקוה, בהוד השרון, בגבעתיים ובתל אביב, הכוללים כ-820 דירות. כיום מקדמת רותם שני 13 פרויקטים בתחום הנדל"ן היזמי למגורים, מתוכם ארבעה בשלבי הקמה. 

כמו רוב החברות המגיעות לבורסה, בעלי השליטה - טוריסקי בתפקידו כיו"ר ומנכ"ל משותף וידידיה בתפקידו כמנכ"ל משותף - מעוניינים לנצל את ההנפקה לשידרוג תנאי העסקתם, עם דמי ניהול שנתיים של כ-1.6 מיליון שקל לכל אחד ומענק שנתי על בסיס תוצאות החברה ובהיקף מקסימלי של שישה חודשי עבודה. 

בתשעת החודשים הראשונים של 2019, נהנה כל אחד משני בעלי השליטה מתגמולים בסך כ-1.6 מיליון שקל, שכללו דמי ניהול של כ-700 אלף שקל ותשלומי ריבית של קרוב ל-600 אלף שקל לכל אחד, כהפרשה לתשלום בגובה הריבית שתשולם על ידם לקרן הגשמה. 

עוד עולה מטיוטת התשקיף כי ביוני האחרון הגישה עו"ד אפרת ידידיה-שחור, בת זוגו לשעבר של אחד מהשותפים בחברה, יהודה ידידיה, תביעה של כ-30 מיליון שקל לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בגין שירותים משפטיים שהעמידה לרותם שני, בעצמה ובאמצעות משרדה. 

בין ינואר לספטמבר 2019 הכנסותיה של רותם שני ממכירת דירות הצטמצמה ב-28%, ל-84 מיליון שקל, והיא עברה להפסד של כמה מאות אלפי שקלים, אחרי רווח נקי של כ-5.5 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2018. הונה העצמי של החברה עומד על כ-16 מיליון שקל.  

עוד כתבות

נתב''ג. הישראלים חזרו להזמין חופשות / צילום: ap, Matias Delacroix

רוב החברות הזרות לא יחזרו לנתב"ג בקיץ. לאן בכל זאת תמצאו טיסה בפחות מ-200 דולר

על אף המספר המצומצם של חברות התעופה שפועלות כיום מנתב"ג, עדיין ניתן למצוא כרטיסי טיסה ברגע האחרון במחירים יחסית זולים, בעיקר ליעדים קרובים כמו קפריסין ויוון ● ייתכן שפתיחתו מחדש של טרמינל 1 באוגוסט יזרז את חזרתן של חברות הלואו קוסט, מה שיגדיל את היצע הטיסות

סיכום שווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי, צילום: AP

שמונה מניות עם הזדמנות ושתיים שכדאי להיזהר מהן - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים

בנק אוף אמריקה מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה ● הבורסה בתל אביב הפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ההצלחה של קת'י ווד ● וגם: האם יכול להיות שאחת הדרכים הכי יקרות להשקיע בשוק ההון היא גם הכי משתלמת?

מטוס של אייר אינדיה / צילום: Shutterstock

זו חברת התעופה שלא תשוב לפעול בישראל בחודשי הקיץ

אייר אינדיה, חברת התעופה היחידה שמפעילה טיסות ישירות להודו, האריכה את השהיית הטיסות לישראל ● החברה מוותרת על הקיץ בישראל - אלה היעדים דרכם תוכלו לטוס להודו

ניב כרמי, מייסד פולוס-טק / איור: גיל ג'יבלי

לתפוס מחבלים מהאוויר: המיזם החדש של ההייטקיסט שהקים חברה שנויה במחלוקת ועזב לשוויץ

חברת פולוס־טק שהקים אחד ממייסדי NSO, ניב כרמי, מפתחת חיישן שמותקן על מל"טים ומזהה מחבלים על פי אותות רדיו מהטלפון - בלי לפרוץ למכשיר ● לגלובס נודע: מתקיימים מגעים עם מערכת הביטחון לשילוב הטכנולוגיה, שהחלה את דרכה בתחום החילוץ וההצלה

דונלד טראמפ, נשיא ארצות הברית פוסט ברשת Truth, 26.6.25 / צילום: ap, Michael Perez

חנינה בלי הרשעה: האם הנשיא יכול לחלץ את נתניהו ממשפט?

הקריאה של הנשיא האמריקאי להפסיק את משפט נתניהו העלתה לשיח את האפשרות שהנשיא הרצוג יעניק לו חנינה ● אלא שנתניהו טרם הורשע בדבר, מה שמקשה על כניסה למסלול הזה ● וגם: מה חשב בזמן אמת אהרן ברק על הרעיון?

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו / צילום: ap, Eric Risberg

הבניין בסן פרנסיסקו התנדנד ועבר שיפוץ. מה קרה למחירים?

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו עבר שיפוץ יסודי בשווי 100 מיליון דולר, לאחר שהחל לשקוע זמן קצר לאחר שהושק • אלא שלמרות הצלחת השיפוץ, מחיר הדירות בו ירדו ביותר מ־20%

גל קרובינר, מנכ''ל פאגאיה / צילום: יח''צ פאגאיה

מנכ"ל פאגאיה רוצה לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים

שלוש שנים לאחר הדרמה שנלוותה להנפקת פאגאיה בנאסד"ק, מציגה החברה לראשונה רווח נקי ● גל קרובינר, מנכ"ל ואחד ממייסדי החברה, מסמן יעד שאפתני: "להוכיח שאפשר לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים מישראל" ● ההמלצה שלו ליזמים צעירים: "להשקיע בבחירת השותפים, ולהבין שזה כמעט כמו נישואים"

יונדאי טוסון הייבריד 4X4 / צילום: יח''צ

מלחמת הסחר שולחת אלינו רכב חדש מאמריקה. האם הוא גם משתלם?

הגרסה האמריקאית של הטוסון, שהגיעה לישראל באדיבות מכסי טראמפ, מציעה תוספת מקום ומערכת הנעה היברידית חסכונית ● המחיר מציב לה אתגר שיווקי ● מבחן דרכים

ג'אקו 7 / צילום: יח''צ

מהפך: זה הרכב הנמכר ביותר בישראל מתחילת השנה

הדגם הנמכר ביותר ביותר במחצית החולפת היה הקרוס־אובר ג'אקו 7 עם מנועי בנזין ופלאג־אין, כאשר הדגמים הנמכרים ביותר אחריו היו שייכים למותגים יונדאי וטויוטה ● X7, הקרוס־אובר פרימיום החדש של זיקר, נחת בישראל ● ובמדיה האיראנית מדווחים כי ישראל תקפה מפעל רכב באיראן, במהלך מבצע "עם כלביא" ● השבוע בענף הרכב

קובי זריהן בשיחה עם עו''ד רונית סיטון זלקינד / צילום: שיר הלוי

הממונה על הגנת הצרכן: "יש לי רק 8 מפקחים על 650 אלף עסקים"

קובי זריהן הסביר באירוע של משרד עוה"ד פירון מדוע הרשות לא פרסמה הקלות לקמעונאיות המזון במהלך המערכה נגד איראן ● יאיר אבידן, המפקח על הבנקים לשעבר, וד"ר שלומית וגמן-רטנר, ראש רשות איסור הלבנת הון ומימון טרור לשעבר, מצטרפים למרכז הפינטק הישראלי ● אירועים ומינויים

שליח מזון רובוטי בארה''ב / צילום: ap, Carlos Osorio

רחובות אמריקה מתמלאים בשליחים רובוטיים - והאנשים מתעלמים ממצוקתם

השליחים האוטומטיים, שאפשר לראות בחלקים נרחבים של ארה"ב, נתקעים לעיתים בשלג או מתהפכים על גבם ● הציבור לפעמים מוצא אותם חביבים, אבל כשהם תקולים, התמונה ברורה: זה כל רובוט לעצמו

טלי גוטליב, מהרן פרוזנפר / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות, תמר מצפי

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים. איך יגיבו העובדים?

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים ● הדיון בבג"ץ שלא היה אמור להתקיים ● ומחיר ההתחייבויות שמשרד החינוך שכח ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

שמואל דונרשטיין / צילום: אייל טואג

אחרי תשע שנים, פועלים אקוויטי נפרד מהחזקותיו ברב בריח: מיהם המוסדיים שרכשו?

בית ההשקעות מור ולצידו סדרה של קרנות גידור רכשו מניות רב בריח בסכום של 55 מיליון שקלים ● המכירה התבצעה בדיסקאונט של כ-10% ממחיר השוק, אך עדיין גבוה ב-57% ביחס לשער מניית רב בריח מלפני כשנה

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

פופקורן. ליאור פרנקל בשיחה עם אור רז / צילום: לירון ויסמן

רוצים לקדם את האינטרסים שלכם במקום העבודה? הטיפ שאסור לכם לדלג עליו

הפודקאסט הפופולרי פופקורן מגיע לגלובס במדור חדש על עולם העבודה • "אתם לא מבינים כמה בכירים עובדים בפוליטיקה ארגונית", אומר אור רז, מנכ"ל ובעלים של קבוצת לדעת, מלווה ומפתח מנהלים בחברות הייטק ופיננסים • בשיחה עם ליאור פרנקל הוא מסביר איך תצליחו להעביר את הקולגות שלכם צד בשולחן הדיונים ● פופקורן

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

היקב עם המיתוג המוזר שמוכר 10,000 בקבוקים בשנה

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

קרן מור בקמפיין קופת חולים לאומית / צילום: צילום מסך יוטיוב

זו קופה, לא חופה: כוכבה שולחת את קופ"ח לאומית למקום הראשון באהדה

המקום השני באהדה שייך למתחרה, קופת חולים מאוחדת, כך עולה מדירוג הפרסומות הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● הפרסומת הזכורה ביותר שייכת למותג המזגנים טורנדו, שגם אחראי להשקעה הגבוהה ביותר השבוע, לפי נתוני יפעת בקרת פרסום

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

הטריוויה השבועית / צילום: Shutterstock

ארבעה סוגי ירקות מכילים ניקוטין. באיזה מהם הכמות הגדולה ביותר?

מה מקור המילה ונדליזם, איך נקרא המטבע בגמביה ובאיזו קבוצת NBA ישחקו הישראלים בן שרף ודני וולף? ● הטריוויה השבועית

נתב''ג / צילום: Shutterstock

חברות הלואו קוסט יחזרו? טרמינל 1 ייפתח באוגוסט

טרמינל 1 צפוי להיפתח מחדש בתחילת החודש הבא - מה שמעלה את הסיכוי שחברות הלואו קוסט יקדימו את חזרתן לארץ ● חזרתן של החברות עשויה לתרום משמעותית להגדלת היצע המושבים ולהורדת מחירי הטיסות, שהתייקרו מאוד מאז תחילת המלחמה