לייצר תחרות בערבויות לדיור? / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: shutterstock
בימים אלה פורסם כי משרד הבינוי מקדם "תחרות בערבויות לדיור", במטרה להוזיל את העמלות ואת עלויות המימון.
כידוע, לפי חוק המכר, במכירת דירה יד ראשונה על מוכר להבטיח כספים ששילם הקונה על חשבון מחיר הדירה (החל מתשלום העולה על 7% ממחיר הדירה, לא כולל רכיב המע"מ) לפי רשימה סגורה של בטוחות המפורטות בחוק.
הבטוחות הכספיות השכיחות ביותר הן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, וכעת רוצים במשרד לבדוק אפשרות שיהיו חברות נאמנות שיהיו ערבות לכספי הרוכשים, ובכך יתחרו בבנקים.
בחלופה זו, ניתן לשעבד את הדירה או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתא מדרגה ראשונה לטובת הקונה, או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך השר.
הרציונל העומד בבסיס ההצעה הוא כי בכל פעם שדירה תשועבד לטובת חברת הנאמנות (קרי, לטובת הקונה) לא יידרש היזם להמציא בטוחה כספית וכך תיחסך לו עלות הנפקת הבטוחה הכספית מה שיוזיל את מחיר הדירה.
על רציונל זה אנו מבקשים לערער במאמר זה.
כיום, רוב רובם של הפרויקטים מוקמים באמצעות ליווי פיננסי (בעקבות קריסת חברת חפציבה תוקן חוק המכר באופן המחייב כי על הליווי הפיננסי להיות ליווי סגור). הבנק או המבטח אשר מעמידים את הליווי דורשים שעבוד ומשכנתא ראשונה על הפרויקט שתבטיח את פירעון מלוא האשראי. במצב שכזה לא ברור כיצד ניתן יהיה לקיים את הוראות סעיף 2(3) לחוק המכר הדורשות רישום משכנתא מדרגה ראשונה לטובת חברת הנאמנות.
להלן רשימה חלקית של הקשיים שהצעה זו מעלה:
כיום החוק מקנה זכות להנפקת בטוחה כספית לבנק או למבטח בלבד. החוק במתכונתו הנוכחית אינו מאפשר לחברת נאמנות להנפיק בטוחה כספית. וממילא אם תוכשר הנפקה שכזו ע"י תיקון לחוק, יושתו העלויות (על היזם ומשם על הקונה) שכוונת הרגולטור הייתה לצמצמם.
אופציה אפשרית יכולה הייתה להיות רישום משכנתאות מדרגה ראשונה פרי פסו (בדרגה שווה), האחת לטובת הבנק להבטחת האשראי שהעמיד לבנייה והשנייה לטובת חברת הנאמנות להבטחת השבת כספי הקונה. ניהול ומימוש משכנתאות משותפות שכאלה יהיה לא פשוט.
סביר להניח כי במצב המתואר הגוף המממן יראה את הבטוחה שלטובתו כבעלת סיכון ופחותה בשווי ולכן מחיר הכסף והעמלות בגינו יהיו גבוהים יותר.
בסיטואציה מחמירה יותר, ייתכן שאף הבנקים והמבטחים יימנעו מהעמדת אשראי ומימון הקמה ליזם שמבקש להעמיד לרוכשים כבטוחה משכנתא לטובת חברת נאמנות.
במקרה שבו היזם לא יזדקק לליווי פיננסי ועקב כך במשכנתא לטובת גוף מממן, הרי שממילא ניתן יהיה לספק בטוחה של הערת אזהרה "נקייה" שהינה, לכל הדעות, פחות מורכבת וזולה יותר מזו של חברת הנאמנות.
לסיכום, אנו מזהים קשיים ובעיות משמעותיות ביישום חלופת הבטוחה של חברת נאמנות ולא ברור לנו כיצד בכוונת משרד הבינוי והשיכון להשכיל שימוש בה תוך חסכון בעלויות הבטוחה הכספית.
הכותב הנו שותף במשרד מ. פירון ושות' ומשמש כראש צוות מימון ויזמות נדל"ן למגורים