מחסן בתל אביב. מחסן לא ייחשב כדירה בפרויקט תמ"א 38 / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
רבים מהפרויקטים הדורשים את התערבותה של המפקחת על רישום הבתים המשותפים, הם מקרים שבהם מיעוט הבעלים מרגיש (לפעמים בצדק), כי הופר כלפיו עיקרון השוויון. אולם, לעתים עקרון השוויון יכול להתפרש בצורה סובייקטיבית בצורה שונה על ידי בעלי הדירות ומקרים אלו דורשים חשיבה יצירתית מחוץ לקופסה במטרה לייצר איזון ראוי שעל בסיסו ניתן יהיה להתקדם לביצוע פרויקט עם אחוז הסכמה גבוה.
הסוגיה שהונחה על שולחנה של המפקחת בענייננו דרשה את הכרעתה למקרה לא שכיח - מה דינם של מחסנים בבית משותף שבו בעלי הדירות מבקשים לבצע פרויקט מסוג תמ"א 38?
סלע המחלוקת: בעלי הדירות בבניין ברח' העילוי 9 בירושלים חתמו עם יזם לביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת על הקיים) לבניין. הבניין הקיים כולל 15 תתי-חלקות מתוכם 11 תתי-חלקות מוגדרות כ"דירות" וארבע תתי-חלקות מוגדרות כ"מחסנים".
במסגרת הפרויקט נהנות דירות המגורים מתוספת שטח עיקרי לדירותיהם שנע סביב 16.94 מ"ר עד 25.55 מ"ר וכמו כן תוספת של מרפסת ומחסן, בעוד שיחידות המחסנים אינן זוכות להרחבה או תוספת בהתאם להיתר ולהסכם.
הבעלים של שתי תתי-חלקות המוגדרות כמחסנים, הגישו התנגדות להיתר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, שעיקרה נסבה על כך שיחידות הנתבעת אינן זוכות להרחבה, אולם התנגדותם לא התקבלה. גם ועדת הערר דחתה את ההתנגדות וטענה כי אף אם המקום משמש שנים רבות למגורים (והדבר נתון למחלוקת עובדתית בין הצדדים), הרי אין בעצם השימוש כדי לשנות את ייעוד הנכס בהיתר הבנייה.
הטענות: העניין התגלגל למפקחת על המקרקעין, ובהליך שהתקיים בפניה טענה הנתבעת (הבעלים של שתי תת-החלקות המוזכרות) כי יש להתייחס ליחידותיה כדירת מגורים ולו רק מהטעמים הבאים: יחידותיה משמשות בפועל כ"יחידת דיור" מאוחדת זה עשרות שנים ללא עוררין מצד יתר בעלי הדירות, בפסק דין שניתן בבימ"ש השלום בהליך קודם נקבע כי יש לאפשר לנתבעת להשתמש ביחידותיה למגורים, ליחידה כניסה נפרדת וכלל האלמנטים החיוניים לדירת מגורים (מטבח, הסקה, שירותים וכיו"ב), הנתבעת רכשה את היחידות לפי שווי למגורים וכי הארנונה המושלמת בגינה היא ארנונה כדירת מגורים, ועל כן אין ללמוד גזירה שווה מיחידות נוספות בבית המשותף המוגדרות כ"מחסנים" בהיתר הבנייה, שכן יחידותיה משמשות למגורים ומשכך היא זכאית לאותה תמורה כיתר דירות המגורים בבניין.
ההחלטה: המפקחת על המקרקעין קבעה כי קביעת סוגיית השימוש ביחידות הנתבעת למגורים אינה יכולה להוות הכשר קנייני או תכנוני לכך שיחידות הנתבעת מהוות דירת מגורים לכל דבר ועניין. משכך, העובדה כי הנתבעת רשאית לעשות שימוש ביחידותיה למגורים מכוח פסק דין, אין בה כדי לשנות את ייעוד יחידותיה בהיתר הבנייה למגורים, באופן המצריך קבלת תוספת לפי תמ"א 38, שכן לפי הוראות תמ"א 38 מחסן אינו זכאי לקבלת תוספת או הרחבה שלהן זכאיות דירות מגורים. כדי לשנות את ייעודן של יחידותיה נדרשת הנתבעת לפעול כדין בהליך אצל רשויות התכנון ומכוח דיני התכנון והבנייה.
המפקחת הוסיפה כי שוויון מהותי מוגדר כיחס שווה אל שווים וכיחס שונה לשונים. כלל טענותיה של הנתבעת אינן מספיקות על מנת להכיר ביחידותיה כדירת מגורים לצורכי תמ"א 38, ועל כן אינן יכולות להיחשב כ"שוות" ליתר 11 דירות המגורים בבית המשותף אשר מיועדות למגורים לפי היתר הבניה ורשומות כדירה במרשם המקרקעין.
למרות שאישרה את תביעת שאר הדיירים ואת קידום הפרויקט, ברוח הפשרה שהוצעה בין הנתבעת לשכניה, אפשרה המפקחת לנתבעת לאמץ את ההצעה לפיה תורחב תת-החלקה שבבעלותה באופן שבו ששטחה יגיע ל-20 מ"ר ברוטו, היינו הגדלה בשטח של 8 מ"ר המהווה הרחבה בשטח נטו של 6.3 מ"ר (ההרחבה תבוא על חשבון שטח המקלט הקיים).
מסקנה: השונות בין פרויקטים שונים של תמ"א 38 יוצרת מצב של יותר מ"אמת אחת" בדרך להשגת עקרון השוויון למימוש הפרויקט. פסק הדין שתואר לעיל מלמדנו כי קידום יעיל ואפקטיבי של מיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי דורש מהמשתתפים להבין שפשרה היא מפתח להשגת המטרה המשותפת וכי עמדה צדקנית סובייקטיבית היא מיותרת (שברוב המקרים תיעצר אצל המפקחת) שבמקרה הטוב תעכב את הפרויקט ובמקרים אחרים אף תמנע את מימושו.
פס"ד המפקחת על רישום הבתים המשותפים בירושלים מס' תיק 3/340/2018
הכותב שותף במשרד מינצר-כרמון, נסים ושות'