הרחבה בקיבוץ אילון בגליל / צילום: אביהו שפירא
אם שקלתם לרכוש דירה להשקעה במרכז, וגיליתם שאין לכם כסף, מן הסתם עלתה במוחכם המחשבה להתרחק מהמרכז. ברמת הגולן, וגם בגליל העליון, אפשר לקבל קרקע כמעט בחינם ולשלם רק דמי פיתוח. תמורת 800 אלף שקל ניתן להקים בית של כ-100 מ"ר, שאפשר להשכירו לתקופות ארוכות, או אפילו לתקופות קצרות, דרך אתרים כמו בוקינג או Airbnb.
בפועל, קניית נכס להשקעה בגולן או בגליל העליון הוא עניין מורכב הרבה יותר, עד כדי כך שבמקרים רבים זה לא פרקטי. גם אם צלחתם את משוכת ועדת הקבלה, לא בטוח שיהיה ביקוש לנכס.
פורמלית יש ועדת קבלה, בפועל משכירים
מועצה אזורית גולן מונה 28 יישובים - קיבוצים, מושבים ויישובים קהילתיים. ברוב היישובים יש ועדת קבלה, כך שפרקטית אין למעשה אפשרות לבנות בית ולהשכיר אותו לכל המעוניין.
עם זאת, החיים עצמם חזקים מכל תקנה. משפחות לעתים מתפרקות, יוצאות לרילוקיישן, או עוברות למקום אחר. מה קורה במקרה כזה? אפשרות אחת היא שהבית יימכר לבעלים חדשים, אך רק כאלה שיעברו את ועדת הקבלה. אפשרות שנייה היא שהבית יושכר, ואז לא ברור האם השוכרים נדרשים לעבור ועדת קבלה או לא.
מוכרי בית באחד מיישובי הגולן, שפרסמו מודעה באתר יד2, אמרו כי לא ידוע להם על כל ועדת קבלה ביישוב. דיירים המתגוררים בשכירות בגולן סיפרו כי פורמלית התקנות קיימות, אך בפועל בעלי בתים משכירים את בתיהם, ואפילו במסגרת Airbnb.
באחד היישובים נרכשו בתים לצורך השכרתם לתקופות קצרות או למסיבות רווקים, ואולם כשביישוב ראו שהתופעה מתרחבת, הנהיגו ועדת קבלה. במועצה האזורית לא רצו לענות על שאלות בעניין, ודוברת המועצה הסתפקה בתשובה לקונית: "ביישובי הגולן אין רכישה לצורך נדל"ן".
קצת על המחירים: בחד נס שמעל לכנרת ניתן למצוא כיום בתים בסכום של כמיליון שקל, ובבני יהודה שבדרום הרמה ניתן למצוא בתים במחירים הנמוכים ממיליון שקל. כך למשל, בית בשטח 80 מ"ר, מוצע למכירה תמורת כ-750 אלף שקל. בית כזה ניתן להשכיר תמורת כ-3,000-4,000 שקל, מחיר שמשקף תשואה של 3%-4%.
יוצאת מן הכלל מהבחינה הזו היא קצרין. שם כמובן אין כל ועדת קבלה, וניתן להשיג דירות גם ב-500-600 אלף שקל - השאלה אם יש שם שוק שכירות שיבטיח שהבית לא יעמוד ריק.
"עד לא מזמן", אומרת גילה יעקובי, בעלת משרד התיווך גולן, הוותיק ביותר בקצרין, "הביקוש עלה על ההיצע, כי הבנייה לא הדביקה את הקצב. אך כעת ראש המועצה הנוכחי משחרר הרבה מגרשים לבנייה".
מי השוכרים?
"עולים חדשים, זוגות צעירים בני המקום, סטודנטים במכללת אהלו. כרגע רוב הנכסים מושכרים, וכבר מזמן לא היו בתים ריקים בקצרין". דמי השכירות לדירות בפחות ממיליון שקל נעים בין 1,600 ל-2,200 שקל לחודש, כלומר משקפים תשואה של כ-3%.
יעקובי משווקת בחד נס בית בן 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר, על מגרש של חצי דונם, המוצע למכירת ב-995 אלף שקל. על בית דומה בקצרין היו דורשים לפחות 1.2 מיליון שקל.
הגליל העליון: שטח פרטי בקיבוץ
ביישובי הגליל העליון המצב דומה. המועצה האזורית גליל עליון מונה 29 קיבוצים, וברובם ניתן לקבל קרקע בחינם ולשלם רק דמי פיתוח. מירי יציב, מנהלת מחלקת צמיחה דמוגרפית במועצה אזורית גליל עליון, אומרת כי בכל הרחבות הקיבוצים כמעט קולטים את התושבים לחברות - לחברות מלאה או לחברות בעצמאות כלכלית.
באשר להיתכנות של רכישת בית להשקעה, המצב הוא שבכל מקרה של מכירה, הבעלים החדשים נדרשים להיות באותו סטטוס. לגבי שוכרים, בחלק מהקיבוצים גם השוכרים נדרשים לעבור ועדת קבלה, ובחלק לא.
היוצא מן הכלל בגליל העליון הוא קיבוץ הגושרים. שטח הצמוד לקיבוץ היה בבעלות אדם פרטי, שמכר מגרשים בשוק החופשי, ובימים אלה נמצאת בעיצומה הקמת שכונה של 122 יחידות דיור, הצמודה להרחבה. עד כה, השכונה מאכלסת עשר משפחות בלבד, ושאר היחידות בבנייה. הרוב, כמובן, הם אנשים שמעוניינים להשתקע בבתים, אך מנהלת הקהילה בקיבוץ הגושרים, זהר ליפקין, אומרת שיש כאלה שבנו בתים כדי שישמשו להם בתי נופש, ויש גם מי שרכשו מגרשים וכרגע כלל לא מתכוונים לבנות.
מחירי המגרשים נעים סביב מיליון שקל, וליפקין אומרת שבית בשטח של 150 מ"ר בנוי, ניתן להשכיר בכ-6,000 שקל. בהנחה שעלות הבית (מגרש פלוס בנייה) מסתכמת בכ-2 מיליון שקל, הרי שמדובר בתשואה של 3%.
מועצה אזורית מבואות החרמון כוללת 13 יישובים: שאר יישוב, בית הלל, כורזים, רמות נפתלי, שדה אליעזר, משמר הירדן, כחל, מרגליות, כרכום, יובל, דישון, אמנון ואליפלט. ביישובים יש ועדות קבלה, אבל, מודה ראש המועצה, בני בן מובחר, "יש כאלה שמצליחים לעקוף את ההוראה".
איך?
"רוכשים בית מיד שנייה, ואז ועדת הקבלה היא לא במועצה, אלא ביישוב, או קונים על שם של מישהו אחר. אנחנו מתנגדים לזה בתוקף, ועושים כל מה שניתן לנו על פי החוק. יש תופעה של השכרה למסיבות רווקים, בתי מגורים שהופכים לצימרים. אנחנו תופסים את המקרים האלה, ואוכפים את האיסורים. אבל גם המדינה צריכה לעשות משהו. אם המדינה לא נותנת כלים וסמכויות, אז אין הרבה מה לעשות גם כשהשכנים צועקים שזה מפריע להם. אני צריך ילדים בגני ילדים, בבתי ספר, משפחות צעירות, ולא מבוגרים שיבואו לנופש של שישבת".