פרויקט הבנייה ביהוד. תוספת של 50 דירות לתוכנית המקורית / צילום: איל יצהר, גלובס
האם עירייה שטעתה וגבתה היטל השבחה נמוך מדי מיזם, יכולה לתקן את גובה המס? החלטה שנתנה לאחרונה ועדת הערר המחוזית מרכז, בראשות עו"ד רונית אלפר, קובעת כי התשובה היא לא.
מדובר במקרה שבו חברת אאורה, בניהולו של יעקב אטרקצ'י, ביקשה להוסיף לפרויקט מגורים שהיא מקימה ברחוב אורי מקלב בעיר, 50 דירות, שטחי בנייה ותוספת קומה. בהתאם לבקשה דרשה העירייה מהחברה היטל השבחה של 2.3 מיליון שקל, ששולם מיד למחרת. ואולם משפנתה החברה לקבל את היתר הבנייה לידיה, המצב הסתבך. בתחילה נמסר לה שההיתר טרם נחתם. חודש לאחר מכן התקבלה באאורה דרישה מעודכנת להיטל ההשבחה שהקפיצה את התשלום פי חמישה לכ-10.2 מיליון שקל. בעירייה הסבירו את השינוי החד בתשלום, בכך שנפלה טעות מהותית בתחשיב הראשון של ההיטל. בחברה לא הסכימו לקבל את הדרישה החדשה ועל כן פנו לוועדת הערר המחוזית.
הפחתה שגויה שביצע שמאי המקרקעין
במסגרת ההליך בוועדת הערר טענה הוועדה המקומית, כי היא פעלה לפי החוק. יצוין כי כחלק מחוק התכנון והבנייה נקבע, כי כשנכס שהושבח על ידי תוכנית חדשה ממומש - כלומר הוא נמכר או שבעליו מנצל את זכויות הבנייה - הוועדה המקומית מחויבת לגבות מיזמי התוכנית היטל השבחה. ההליך מתבצע כך שנעשית פנייה לשמאי שמחשב את גובה היטל ההשבחה הנדרש.
לאחר שההיטל נקבע, הוועדה אינה יכולה לחזור בה מגובה ההיטל, אלא אם קיבלה הנחיה אחרת מגורמים כמו ועדת ערר, בית משפט או שמאי מכריע. לטענת הוועדה המקומית על ועדת הערר לצדד בעמדתה היות שבתחשיב ההיטל הראשון ששלחה לאאורה, נפלו טעויות בנתוני המקרקעין ובתוכניות החלות עליו, ועל כן יש לה עילה חוקית לתקן אותו. בין היתר הצביעה הוועדה המקומית על הפחתה שגויה של 7.8 מיליון שקל שביצע השמאי. וזאת בגין הדרישה מהחברה לחפור בפרויקט חניות תת קרקעיות, ולממן בדיקות ארכיאולוגייות במקום שהיו מחויבות בעבר.
בוועדה המקומית של עיריית יהודה טענו כי ההיטל הראשוני מגיע ל-91.4 אלף שקל בלבד ליחידת דיור, מה שמלמד עד כמה התחשיב הראשון לוקה בחוסר סבירות, אלא שעמדתם לא התקבלה.
סופיות הדיון גברה על מס האמת
במהלך ההליך בחנה ועדת הערר פסיקות קודמות שנעשו בתחום והראתה, כי בית המשפט העליון קבע בעבר, כי הטעויות שבגינן רשאית ועדה מקומית לתקן היטלי השבחה, הן טכניות בעיקרן. ובמילים אחרות, אינן קשורות לעבודת השמאי. על כך כתבה ועדת הערר, שהוועדה המקומית עצמה טענה, כי "השינויים שנעשו בשומה נובעים בעיקרם בשל טעות בשיקול הדעת ובשל חוסר סבירות בתוצאת השומה הראשונה".
כתוצאה מכך נדחה הערר של הוועדה המקומית. "האינטרס בגביית מס אמת הוא אכן עקרון יסודי וחשוב בדיני המס, ואולם לצידו קיימים אינטרסים חשובים לא פחות, כדוגמת אינטרס סופיות הדיון ואינטרס ההסתמכות של הנישום. מתוך מטרה לאזן בין אינטרסים אלו הקנה המחוקק סמכות לוועדה המקומית לשנות שומה שיצאה תחת ידיה, ואולם הגביל סמכות זו לעילות מוגדרות בלבד", סיכמה ועדת הערר את החלטתה והורתה על ביטול שומת היטל ההשבחה השנייה של הוועדה המקומית.
במהלך הדיון התברר כי לאאורה יש השגות משלהם לגבי גובה ההיטל הראשון. לפיכך החליטה ועדת הערר להעביר את שומת ההיטל הראשונה לבחינה של שמאי מייעץ, לצורך עריכת שומה עצמאית חדשה.