פרויקט פרי פלייס ברחובות / הדמיה: AA STUDIO
במאי 2018 רכש משרד עורכי הדין גורניצקי ושות' חמש קומות משרדים בבניין דלק מוטורס ברחוב לה גארדיה פינת המסגר בתל אביב בכ-80 מיליון שקל. בקומות התחתונות של הפרויקט, שמקימה חברת ויתניה, שני אולמות תצוגה לכלי רכב, במבנים נמוכים שנבנו ואוכלסו. מעל אחד המבנים מקימה ויתניה מגדל משרדים של 36 קומות, 40 אלף מ"ר.
משרד גורניצקי רכש את קומות 22-27 במגדל, בשטח של 1,260 מ"ר לקומה, ובסך הכול 6,300 מ"ר. העסקה כללה גם אופציה לרכישת שתי קומות נוספות בעתיד. המחיר הממוצע לקומה בפרויקט נע סביב 10,500-11,000 שקל למ"ר ברמת מעטפת, כך שהמחיר ששילמה פירמת גורניצקי משקף קרוב ל- 70 מיליון שקל לחמש קומות המשרדים, ועוד כ-13 מיליון שקל לקומת חניות.
אף על פי שרכשה את קומות המשרדים ולא שכרה אותן, פירמת גורניצקי היא מה שקרוי "דייר עוגן", כזה שמושך שוכרים אחרים למתחם ומעלה את האטרקטיביות שלו. מה הופך דייר בבניין משרדים לעוגן?
1. מקדם שיווק אפקטיבי
לדברי ירון שמיע, הבעלים של sgs, מבעלות המניות של ויתניה ומנהל השיווק של החברה, שוכר ראשון יכול לדחוף את הפרויקט קדימה ולשמש מקדם שיווק אפקטיבי. "לאחר העסקה של פירמת גורניצקי, רמת ההתעניינות עלתה פלאים ושיווקנו שם המון שטחים. בבניין ויתניה פדקו ברחוב משכית בהרצליה פיתוח השכרנו לאפל 6,000 מ"ר, וגם שם זו דוגמה קלאסית לבניין שהופך להיות ממותג בגלל דייר".
לאחרונה שכרה גם רשת חללי העבודה ROOMS, חברה-בת של פתאל, 4,850 מ"ר משרדים בקומות ה-32-34 במגדל הכשרת היישוב בבני ברק. המתחם צפוי להיפתח בעוד חודש. ROOMS שוכרת את השטחים מאבי לוי, לשעבר מנכ"ל מליסרון, שרכש את הנכס במסגרת קבוצת רכישה שארגנו קבוצות סופרין ווייס. החוזה נחתם ל-25 שנה, עם אופציה להארכה, לפי שווי שכירות המוערך ב-2.8 מיליון שקל לשנה.
גם ROOMS נחשבת בעיני בעלי קבוצת סופרין שוכר עוגן, שימשוך שוכרים פוטנציאליים למתחם. צחי סופרין סבור שחברת חללי עבודה מציעה משהו שאחרים לא מציעים: "למשכיר זה מבטיח כיסוי של כל הוצאות הקומה ותפעול מלא, במקום לחלק את הקומה ולהשכיר אותה לכמה שוכרים.
"לשוכרי המשנה, חללי עבודה נותנים את כל השירותים האפשריים: לאלה שרוצים לשכור חדר אחד או שולחן או רק אפשרות לקיים פגישה. ברגע שבבניין יש שירות כזה הוא פונה לקהל נוסף: חברות שצריכות מקום זמני לאכלס עובדים עד שמשרד יהיה מוכן, או שכבר נכנסו ורוצות לשכור עובדים לפרויקט נוסף וקצוב בזמן. אז במקום לשכור משרד שלם הם ישכרו חללי עבודה".
אחרי מה שקרה ל־Wework, אתה עדיין מאמין באיתנות של התחום?
"תלוי מאוד מי החברה שעושה את החללים המשותפים ומה היכולות פיננסיות שלה. הייתה איזו בועה בהערכת השווי שעשו בעולם ל-Wework משום שהציגה את עצמם כחברה טכנולוגית, אף על פי שבסופו של דבר היא עוסקת בנדל"ן ובתפעול של נכסים. ממה שאנחנו רואים, אין ירידה בביקוש לשטחים האלה.
"בבניין עצמו מתנהל משא ומתן עם חברה טכנולוגית שמעוניינת בשטח מכובד ואחד השיקולים שלהם שזה שיש לידם חברה שמציעה חללים שותפים שנותנת להם גמישות לגדול במידת הצורך. חברות מעוניינות בגמישות הזו".
2. איתנות פיננסית וחוזה ארוך טווח
לתרומתם של שוכרי עוגן במשרדים ישנם כמה היבטים, שאחד מהם הוא האיתנות הפיננסית של השוכר. מבחינה זו, השוכרים האטרקטיביים ביותר הם משרדים ממשלתיים שמינהל הדיור הממשלתי עורך עבורם את העסקאות, ולצדם בנקים וחברות ביטוח או חברות אחרות בעלות מוניטין ודירוג גבוה. שוכרים כאלה חותמים על עסקאות שכירות לשנים רבות ופוטרים את המשכירים מבעיות של מרדף אחרי כספי השכירות.
לדברי שמאי המקרקעין גיל מעין, מנכ"ל חברת הניהול והאחזקה מיקדן המנהלת כ-2 מיליון מ"ר נכסים בארץ, בזכות האיתנות הפיננסית, מקדמי ההיוון (היחס בין שווי הנכס לדמי השכירות) הם נמוכים יותר, ולכן השווי של עסקאות אלה עולה בהתאמה.
"אלה שוכרים שאתה לא צריך להתעסק איתם או לרדוף אחרי תשלום דמי הניהול, אתה יכול לנהל אותם בנחת", מוסיף אלדד פרי, יו"ר קבוצת פרי נדל"ן הבונה את פרויקט "פרי פלייס" בכניסה לעיר רחובות. הפרויקט כולל בין היתר 40 אלף שטחי משרדים ומסחר לצד שלושה מגדלים של 750 חדרי מעונות לסטודנטים - דירות מיקרו בשטח 35 מ"ר. החברה זכתה במכרז של המוסד לביטוח לאומי לשכירת 4,700 עד 6,000 מ"ר משרדים במגדל, ועתה החוזה בין הצדדים בשלב הטיוטות.
3. תורמים למיתוג ולתנועה במסחר
היבט נוסף שמציין פרי הוא ששוכרי עוגן מעודדים תנועה של אנשים בבניין ותורמים להכנסות של החלקים המסחריים בקומת הקרקע של הבניין. גם לדברי מעיין, הנכסים שמושכרים לטווח ארוך משפרים את המוניטין של הבניין וגם ממתגים אותו, והמיתוג הוא זה שמושך לקוחות נוספים.
"שוכרים ממשלתיים בדרך כלל מגיעים לפני הגופים האחרים. יש להם תוכניות עבודה ארוכות טווח, הסכמים עם העובדים ועוד היבטים שהם צריכים לבדוק, והם מתחילים בתהליך שנה-שנתיים מראש, עושים התמחרויות בין משרדים וסוגרים עסקה עוד לפני טופס 4, בניגוד לרוב השוכרים שמגיעים אחרי האכלוס.
"בתקופה הראשונה קשה יותר לאכלס את הבניין, כי מבחינה פסיכולוגית אנשים מוכנים לשלם אחרי שהם רואים את הבניין ואת מה שהם מקבלים. כשאתה מציג בניין שחלק גדול ממנו מאוכלס זה עוזר להשיג שוכרים".
פרי: "אם אתה נמצא ליד שוכר עוגן, יש לקוחות שיחפשו אותך. בפרויקט בבת ים אני נמצא ליד בית המשפט ויש ביקוש למשרדים שנותנים שירותים משפטיים: לא רק עורכי דין, אלא גם רואי חשבון שעוסקים בתביעות אקטואריות, טוענים רבניים, רופאים המתמחים בתביעות נזיקין ועוד. יש הרבה ממשקים בתחום המשפט. זה נותן לאזור צביון של תנועה במהלך יום העבודה".
חן לוטן, מנהלת נכסים מניבים בקבוצת לוינשטיין, אומרת כי "המיקום של הבניין מכתיב את שוכרי העוגן. יש לי נכס בבאר שבע ליד בתי המשפט, וכיוונו שהשוכרת שלנו תהיה הממשלה שהוא יהיה לטווח ארוך, אבל גם חברת הייטק יכולה להיות שוכר עוגן; חברות כמו גוגל ופלייטיקה שכרו לתקופות של חמש שנים + אופציה לחמש שנים נוספות.
"לחברות הייטק חשוב מאוד להיות ליד תחנת רכבת ומסעדות ואין להן בעיה להוציא כסף על שיפוץ בהתחלה ואז עלויות התאמה בהמשך. זו הסיבה שחברות הייטק גדולות מוכנות לחתום על חוזה ארוך טווח, אבל אין להן בעיה להחליט שהן יוצאות באמצע ומביאות שוכר משנה".
סוג נוסף של שוכרים "כוכבים" קיים בתחום הרפואה. לדוגמה, בבית הרופאים בברזל 11 ברמת החייל, סמוך לבית החולים אסותא, שכולל 220 קליניקות רפואיות והוקם באמצעות קבוצת רכישה של סופרין, החברה מתגאה ברופאים בכירים שמושכים שוכרים אחרים. "יש דיירים מכובדים מאוד שהם דיירי עוגן, רופאים בכירים שמקבלים טרפיק גדול של פציינטים", מסביר צחי סופרין. "המומחה לפוריות פרופ' שלמה משיח הוא אחד מבעלי הקליניקות שהם עוגן".
לדברי שמיע מוויתניה, "שוכר עוגן הוא באמת מקדם שיווק רציני וזה שווה יותר מדמי שכירות יותר גבוהים. במקרה של גורניצקי זו אמנם הייתה עסקה רכישה, אבל בהחלט נכון ללכת לקראת שוכר כזה בדמי השכירות".
מה מרוויחים העוגנים: הנחה בשיפוץ ובשכירות
שוכרי עוגן צפויים ליהנות פעמיים: גם ממחירים נמוכים לעומת השוק בהיותו שוכר איתן, אם העסקה נחתמת לפני תום הבנייה, וגם מתנאי תשלום טובים יותר על שיפוץ. נוסף לביטחון הפיננסי של השוכר, המחיר נקבע גם מהיקף שטחי המשרדים. "אין דין 5,000 מ"ר כדין 300 מ"ר", מסבירה לוטן.
גיל מעין אומר כי בנייני משרדים נמסרים ברמת מעטפת, והשוכרים מקבלים שיפוץ פנימי בהתאם לצורכיהם תמורת תוספת חודשית בדמי השכירות. לקבלן יהיה תמריץ גדול יותר להגדיל את תקציב השיפוץ לשוכרי עוגן השוכרים לטווח רחוק, תמורת תוספת נמוכה יותר לדמי השכירות.
לדברי פרי, "בדרך כלל להם משכירים קצת יותר בזול. התשואה נגזרת מרמת הסיכון: ככל ששוכר יותר חזק אתה מוכן להתפשר על התשואה. אין היגיון להשכיר בתשואה גבוהות של 8%-9% כמו שקורה פה; אין לזה אח ורע בעולם המערבי. אתה יכול לקבל משוכר עוגן תשואה של 6% שבעולם היא נחשבת פנטסטית. הרי הריבית בבנק היא אפס".
לדברי סופרין, "הכול תלוי בביטחונות. אם חברה אמריקאית פותחת נציגות בישראל ואומרת, 'אנחנו רוצים לשכור את השטח', והבטוחה שאני אקבל היא ערבות של החברה המקומית, יש לזה משמעות אחרת מאשר ערבות של החברה האמריקאית. לצורך הדוגמה, אם בניתי פרויקט שבו המחיר למ"ר הוא 100 שקל, שוכר טריפל איי ישלם 95 שקל למ"ר".