הריסת בניינים ישנים בבת ים / צילום: כדיה לוי
כל הסימנים מצביעים על כך שהמשבר הכלכלי העולמי החריף שפרץ בעקבות התפשטות נגיף הקורונה, צפוי להשפיע באופן דרמטי גם על חברות הנדל"ן. שילוב של מצוקת אשראי קשה, קיפאון במכירת הדירות, והתייקרות ומחסור של כוח אדם וחומרים לאורך תקופה ממושכת, עלולים להביא לקריסת חברות בנייה.
לתרחיש שכזה יהיו השלכות שליליות על רוכשי דירות בפרויקטים שנבנים כיום. הם צפויים לסבול מתקופה ממושכת של אי ודאות באשר לחוסנן של החברות שמהן רכשו את הדירות, ומעיכובים צפויים במסירה. אולם מבחינתם, גם בתרחיש הגרוע ביותר שבו נקלעה החברה להליכי חדלות פירעון, כספם מוגן בשל הערבות הבנקאית שהעמיד לטובתם הקבלן בהתאם להוראות חוק המכר.
לעומתם, ישנה קבוצה המונה כיום אלפי משקי בית ברחבי הארץ, אשר חשופה לסיכון עצום. מדובר בבעלי הדירות במיזמי התחדשות עירונית הכוללים הריסה ובנייה מחדש (פינוי-בינוי או תמ"א 38), אשר העמידו את דירותיהם להריסה במסגרת הפרויקט. גם עבורם העמיד היזם ערבות לפי חוק המכר בשווי דירת התמורה (החדשה שיקבלו עם השלמת הפרויקט), אולם ביום שבו חלילה יזדקקו לפירעון הערבות בשל קריסת היזם, צפוי מצבם המשפטי להיות שונה בתכלית, וההחזר שיקבלו יהיה נמוך משמעותית מזה שהובטח להם, ולעתים אף לא יגיע לשווי דירתם הישנה בטרם ההריסה!
זאת, משום שבניגוד לפירעון ערבות שהועמדה כנגד דירה חדשה רגילה, פירעון הערבות שהועמדה לטובת הדיירים הותיקים מצמיחה חיוב במס שבח על הבעלים, בגין השבח שנוצר לאורך כל תקופת הבעלות על הדירה.
במקרה כזה, אין כל רלוונטיות לשאלה אם מדובר בדירה יחידה או בדירת ירושה. בשעת המימוש, הדירה נהרסה ואינה קיימת והדירה החדשה בהליכי בנייה, ועל מימוש קרקע הפטורים שונים לחלוטין, ולמעשה אף דייר לא ייהנה מפטור. משטר המס החל הוא זה הנוגע למכירת "זכות אחרת במקרקעין" שאינה דירת מגורים, כך שהאפשרות ליהנות מפטור או משיעור מס נמוך איננו קיים כלל. מצב זה מביא לכך ששיעור המס האפקטיבי עלול להגיע במקרים מסוימים לקרוב ל-50%. כלומר, סכום הנטו שייוותר בידי הדייר לא יאפשר לו רכישת דירה חלופית, אף לא בשווי דירתו הישנה.
ניקח לדוגמה דייר שקנה דירת שיכון של 60 מ"ר באחת מהערים המבוקשות של מרכז הארץ בשנת 1965 והתקשר עם יזם בעסקה שלפיה הוא יקבל דירה חדשה בשווי של 2.5 מיליון שקל. אם עקב כניסה להליכי חדלות פירעון של היזם, הבנק משלם את שווי הערבות, הסכום נטו שנותר בידי הדייר הוא כ־1.5 מיליון שקל. הדייר מאבד את זכויותיו בקרקע ונותר עם סכום שבדרך כלל לא מאפשר לו אפילו לרכוש דירה בשווי דירתו הישנה.
על הסכנה החמורה הזו האורבת לבעלי הדירות הוותיקות עמד משרדנו כבר לפני שנים אחדות ואף הצענו לתקן את החוק בנושא. אולם על אף שורה של פניות לתיקון המעוות - האחרונה שבהן לפני שלושה חודשים - לגופים הרלוונטיים בהם משרד השיכון ורשות המסים, עד כה לא נעשה דבר. אמנם, מצאנו מנגנונים שונים והסדרים המיוחדים להגנה על בעלי הדירות, אך עדיין העניין חייב הירתמות של הבנקים למהלך שלא תמיד צולח.
ברשות המסים טוענים שאם אכן יתקיים תרחיש של פירעון ערבות חוק מכר במהלך פרויקט פינוי-בינוי, ייתכן כי יסכימו לבדוק באופן פרטני, כל מקרה לגופו, את זכאותו של בעל הדירה לפטורים או לחישוב המיוחד שהיו מוענקים לו כאילו מדובר במכירת של דירת מגורים. אלא שגם במקרה כזה, כספי הערבות ייחשבו לתמורה בעד מכירת דירת מגורים המושפעת מזכויות בנייה. דהיינו, גם אז חלק מכספי הערבות שמעל סכום של 2.14 מיליון שקל ייחשב כתמורה בעד זכות שאינה דירת מגורים. במקרה זה, המס האפקטיבי עלול להגיע ל-30% מכל שווי התמורה.
נראה כי חלק מעצימת העיניים וההימנעות מפעולה שחווינו עד כה בנושא נובעת מהתחושה כי מדובר בסוגיה תאורטית שטרם התרחשה במציאות. אולם כעת, נוכח משבר הקורונה המשבר והגידול החד ברמת הסיכון לקריסת קבלנים, ראוי כי כלל הגופים העוסקים במלאכה בהם משרד הבינוי והשיכון, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית וכמובן רשות המסים, יסדירו את הפרצה המסוכנת במשטר המס הקיים, ויניחו פתרון משביע רצון.
הכותב שותף ומבעלי משרד רז-כהן פרשקר