חיים מסילתי וד"ר אלחנן מגידוביץ' / צילום: יונתן בלום, שלומי יוסף
"בין בעלי הדירות והדיירים יש מערכת יחסים סימביוטית. הנכס שלי לא שווה כלום אם הוא לא מושכר" כך אומר ד"ר אלחנן מגידוביץ', משקיע הנדל"ן ובעל הבלוג "גורו נדל"ן". לדבריו, לאור משבר הקורונה והמשבר התעסוקתי "יש מצב ששוכרים יבואו אלינו ויגידו 'יש לנו ירידה בשכר'. ואני אומר תגלו אמפתיה ותתחשבו" מגידוביץ' מציג לדוגמה, מצב שנכס שמוכשר ב-4,000 שקל והמשכנתה עומדת על 2,500 שקל". אז, כך לדבריו, יש לו תזרים של 1,500 שקל. "במצב כזה אני רואה לנכון להוריד שכר הדירה לפחות לגובה המשכנתה. אני לא מדבר על דחייה אלא על ויתור לתקופה הקשה".
מגידוביץ' השתתף בפרק מיוחד של הפודקאסט "כסף בקיר", שבו אנחנו משוחחים עם אנשים שהחליטו לשים את הכסף שלהם על נדל"ן. הפגשנו אותו עם יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי, לשיחה על השקעות ונדל"ן בתקופה זו של משבר מתגלגל.
"השוק נמצא בפוסט-טראומה. בשבועיים שלושה האחרונים אנחנו חווים מצב שלא הכרנו מעולם כך שהשוק מתקשה להכיל אותו, ולכן אנחנו לא יודעים לאן השוק ילך", הסביר מסילתי. הוא הצביע על שתי מגמות הפוכות שבנקודת הזמן הזו יש קושי, לדבריו, להבחין מי מהם תוביל את "סדר היום הנדל"ני" בתקופה הקרובה. "יש שתי מגמות הפוכות. מצד אחד יש לנו קבלנים, שההיצע שלהם ברור שיקטן בקרוב מאוד - יש פחות פועלים ופחות חומרי בנייה ונראה שהיצע הדירות יצטמצם. מצד שני רואים אלפים שהולכים הביתה. הם הולכים להשתכר 25%-45% פחות ממה שהם היו רגילים. אני מדבר על השוטף ממש". מסילתי מוסיף כי עומק הפגיעה בענף תתבטא בזמן מצב החירום, "אם מדובר בתקופה קשה של שבועיים שלושה, חודש או חודשיים, אז אולי זאת מכה קלה בכנף, ואז מגמת היעדר ההיצע קרי מגמה שמעלה מחירים, תגבר על מגמת קשיי נזילות ונראה עליית מחירים. מאידך אם תופעת הפיטורים מתרחבת והביקושים יקטנו אז נראה שהמגמה מתהפכת ובלית ברירה הקבלנים יצטרכו להוריד מחירים עם ביקושים קטנים. הזמן שבו יימצא הפתרון הוא קריטי - חודש חודשיים ממשיכים למעלה, מעבר לזה והמגמה מתהפכת".
מגידוביץ' דימה את המצב כיום ל"ערפל מלחמה", ואמר כי ידוע לו שעסקאות רבות נעצרות כעת. "אני שומע ממתווכים שהמון עסקאות נפלו להם ולמה, מה עשו אנשים? החזיקו כסף בבורסה, והלכו לחפש נכס להשקעה. כל עוד הבורסה טיפ טיפה עולה אנחנו לא משחררים את הכסף. ואז באה המכה והבורסה נחתכה ואנשים שהתחייבו לעסקאות נדל"ן, פתאום אין להם הון עצמי כי הכסף בבורסה נחתך. אז הרבה עסקאות נפלו". עם זאת לשאלתנו האם בימים בהם המגיפה משתוללת עדין יש מקום להשקעות נדל"ן הוא ענה בנחרצות בחיוב, אם כי לא לכל סוגי הנכסים. כך למשל לדבריו שוק המשרדים עומד לחטוף זעזוע. "אנשים עכשיו עובדים מהבתים והמצב לאחר המשבר לא יחזור להיות כפי שהיה. זה משנה את פלטפורמת החשיבה והביצוע". לדבריו הקושי כעת באכלוס משרדים דווקא יכול לייצר הזדמנויות. "אנשים יישארו עם משרדים ריקים ועדיין הם צריכים לשלם ארנונה ומסים, ונראה זריקה של הסחורה הזו החוצה והמחירים יירדו. משקיעים שהתכוננו בחודשים האחרונים (עם כסף נזיל. ג"ל), בשנה האחרונה, יוכלו לקנות את המוצר הזה".
מוזמנים להאזין ולעקוב אחרינו באפל פודקאסטס, גוגל פודקאסטס, ספוטיפיי או באפליקצית הפודקאסטים האהובה עליכם.