גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האג"ח של חברות הנדל"ן הזרות בת"א חזרו לרמת השפל: "הלחץ על מי שהסתמכו על מימושים ומחזורי חוב ילך ויגבר"

כעת נסחרות אג"ח של לפחות 24 חברות זרות בתשואות דו-ספרתיות, המלמדות כי עבור חברות אלו, שוק מחזורי החוב בישראל סגור לחלוטין, והן יידרשו להסתמך על מקורות עצמיים או על מקורות חיצוניים בארה"ב, לצורך פירעון חובות האג"ח

נכס של אקסטל / צילום:אתר החברה
נכס של אקסטל / צילום:אתר החברה

מדד תל בונד גלובל, שמרכז את איגרות החוב של חברות הנדל"ן והאשראי הזרות שהונפקו בת"א, איבד מתחילת השנה כ-13% מערכו. ירידה זו החזירה את תל בונד גלובל לרמות השפל של דצמבר 2018, כאשר איגרות החוב של החברות הזרות ספגו מכה חדה בעקבות העלאות הריבית בארה"ב והחשש בשוק מפני השפעותיהן על סקטור הנדל"ן בארה"ב.

הירידות החדות במחירי איגרות החוב הללו הזניקו כלפי מעלה את התשואות השנתיות לפדיון, לפיהן הן נסחרות. כעת נסחרות אג"ח של לפחות 24 חברות זרות - בהיקף כולל של מיליארדי שקלים רבים - בתשואות דו-ספרתיות, המלמדות כי עבור חברות אלו, שוק מחזורי החוב בישראל סגור לחלוטין, והן יידרשו להסתמך על מקורות עצמיים או על מקורות חיצוניים בארה"ב, לצורך פירעון חובות האג"ח.

בסקירה שפרסם היום נדב ברקוביץ', אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי, הוא מציין כי "למרות שאירועי הקורונה החלו רק לפני מספר שבועות, ההשלכות מתחילות לתת את אותותיהן בחברות הנדל"ן האמריקאיות.

"בשבוע אחרון הספקנו לראות הערת עסק חי ברילייטד, בקשה לדחיית תשלומים מקופרליין, מספר הורדות דירוג ואזהרות רווח מרובות. האירועים האחרונים, גורמים לכך שגם מימוש נכסים ומימון מחדש הפכו לקשים יותר לביצוע. המשמעות היא שבהנחה שהשלכות הקורונה אינן צפויות לעבור בטווח הקרוב, הלחץ על החברות שהסתמכו על מימושים ומחזורי חוב ילך ויגבר".

שדרות האג"ח האמריקאיות

מחיקות ענק לדה זר.אס.איי בניו יורק

האג"ח מסדרה ג' של חברת הנדל"ן דה זר.אס.איי צנחו בכ-20% מתחילת 2020 למחיר של 69 אגורות, המשקף להן תשואה שנתית לפדיון של 18%. הסדרה, בהיקף של 1.67 מיליארד שקל ערך נקוב, מתוכננת להיפרע בתשלומים חצי שנתיים שווים עד נובמבר 2027 ומשקפת משך חיים ממוצע של 2.84 שנים.

דה זר.אס.איי, שבשליטת ג'ואל וינר, פועלת בשוק הדיור המפוקח להשכרה בעיר ניו יורק ומתמחה ברכישת בניינים של דירות מפוקחות, השבחת הבניינים, ולאחר מכן המרת הבניינים לדירות הניתנות למכירה בשוק החופשי (דירות קונדו) ומכירתן בעסקאות בודדות. בחודש יוני אשתקד נכנסו לתוקף שינויים בחוקי השכירות המפוקחת במדינת ניו יורק, שהגבילו את העלאות שכר הדירה בדירות המפוקחות והקשיחו את התנאים להמרתן לדירות קונדו הניתנות למכירה בשוק החופשי.

בדוחות לסיכום 2019 מעריכה דה דר.אס.איי כי כל עוד תהיה החקיקה הנוכחית בתוקף, הרי שבשנים הקרובות יפחת באופן משמעותי קצב המרת בתי הדירות המפוקחים לדירות קונדו ואף יופסק לחלוטין. עם זאת, מדגישה החברה כי ברשותה מלאי של 1,800 דירות קונדו בבניינים שעברו תהליך הסבה ובבניינים שהחלו בתהליך הסבה טרם שינויי החקיקה, ולכן דירות אלו אינן חוסות תחת מגבלות החקיקה החדשות. עוד מדגישה דה זר.אס.איי כי "התרומה של מכירת יחידות קונדו (לאחר הסבה מבית דירות לנכס קונדו) לרווח החברה ולתזרים המזומנים שלה עשויה להיות משמעותית. 

בשנת 2019 הסתכמו הכנסות החברה ממכירת דירות ב-45.3 מיליון דולר ושיקפו ירידה של 24% לעומת 2018. מנגד, נרשמה ב-2019 עלייה קלה של 2% בהכנסות מהשכרת דירות מפוקחות ל-145.5 מיליון דולר וזאת בין השאר בעקבות השכרה מחדש של דירות פנויות עקב כניסת התקנות החדשות לתוקף. בשורה התחתונה הציגה דה זר.אס.איי ב-2019 הפסד עתק של 116 מיליון דולר, בעקבות ירידה בשווי הנדל"ן שברשותה והתחזקות השקל מול הדולר.

לדברי החברה, הפחתות שווי שנרשמו בבנייני הדירות המפוקחות בעקבות תיקוני החקיקה הן הסיבה העיקרית להפסד מירידת ערך נדל"ן להשקעה ומימוש נדל"ן להשקעה בהיקף של 111 מיליון דולר, שנרשם ב-2019. בנוסף, נרשם כאמור גם הפסד שנתי מהפרשי שער של 44.6 מיליון דולר.

את 2019 סיימה דה זר.אס.איי עם מזומנים חופשיים בשווי של 34.4 מיליון דולר. במהלך 2020 כולה נדרשת החברה לפרוע תשלומי קרן וריבית למחזיקי האג"ח בהיקף של כ-80 מיליון דולר לפי שער חליפין נוכחי, מתוך סך התחייבויותיה העתידיות (קרן וריבית) למחזיקים, שעומדות על כ-2.2 מיליארד שקל. 

לדברי החברה, היא מחזיקי בנכסי נדל"ן לא משועבדים בשווי של 241.5 מיליון דולר ושיעור המינוף שלה חוב פיננסי נטו ל-CAP נטו (הון עצמי בתוספת חוב פיננסי נטו) עמד בסוף 2019 על 59.5%. עוד מציינת דה זר.אס.איי כי היא בעלת נגישות גבוהה מאוד למקורות מימון בזכות חוסנה הפיננסי, יציבות פעילות הליבה שלה, והקשרים הענפים שיצרה עם הבנקים המממנים את פעילותה בניו יורק. 

אקסטל מאמינה בדירות למכירה

חברה נוספת שמדאיגה את המשקיעים היא יזמית הבנייה למגורים אקסטל, שמתמחה בהקמת מגדלי דירות יוקרה ואולטרה-יוקרה במנהטן. לאקסטל, שבשליטת גארי ברנט, סדרת אג"ח אחת (סדרה ב') בהיקף של 600 מיליון שקל, שאמורה להיפרע בחלקים שווים בסוף 2020 ובסוף 2021.

באחרונה החל ברנט לבחון את האפשרות להנפקה של סדרת אג"ח חדשה (סדרה ג') לאקסטל, אולם הבהיר כי היא אינה נדרשת לצורך פירעון הסדרה הקיימת. היום נסחרה אג"ח ב', בעלת מח"מ קצר של 1.1 שנים, במחיר של 79 אגורות המשקף תשואה שנתית לפדיון של כ-32%.

אתמול פרסמה החברה דוח תזרים חזוי לשנתיים הקרובות, ולפיו היא החלה את 2020 עם 101 מיליון דולר בקופה. להערכת החברה, היא תוכל להשיג במהלך השנה עוד 146 מיליון דולר ממכירת דירות וממימון של מלאי דירות הממתינות למכירה.

עוד מעריכה החברה כי הוצאותיה התפעוליות יסתכמו השנה ב-19 מיליון דולר וכי היא תידרש לסכום של 79 מיליון דולר למימון השקעותיה בנדל"ן. כך שגם לאחר תשלום של 94 מיליון דולר בסוף דצמבר, יישארו ברשותה 55 מיליון דולר בתחילת 2021. בשנה הבאה צופה החברה האצה במכירת מלאי הדירות שברשותה, באופן שיאפשר בנקל את פירעון יתרת החוב למחזיקים בסך של 90 מיליון דולר.

ג'י.אף.איי נפגעת בפעילות המלונאות

חברה שלישית שהאג"ח שלה (סדרות א' ו-ב') נסחרות בתשואות גבוהות של עד 36% היא ג'י.אף.איי שבשליטת אלן גרוס. החברה, שעוסקת בארה"ב בתחום הנדל"ן המניב למגורים ובתחום המלונאות, פרעה שלשום והיום סכום של כ-130 מיליון שקל למחזיקי האג"ח שלה. כך שלאחר תשלומים אלו יעמדו סך ההתחייבויות העתידיות של החברה למחזיקי האג"ח על כ-380 מיליון שקל.

ג'י.אף.איי סיימה את 2019 בהפסד של 35.2 מיליון דולר, עקב ירידה של 9% ברווח מהשכרת נכסים והפעלתם ל-49.2 מיליון דולר. להפסד תרמה גם עלייה של 36% בהוצאות המימון (נטו) ל-49 מיליון דולר וזאת בעיקר עקב הפסד מהפרשי שער של 6.8 מיליון דולר שנרשם ב-2019 עקב התחזקות השקל מול הדולר.

החברה חשופה לתחום המלונאות ובעיקר בניו יורק, שנפגע קשה בעקבות התפשטות וירוס הקורונה בעולם. לדברי החברה, השפעת נגיף הקורונה על עסקיה אינו ודאי ואינו ניתן לחיזוי מהימן, אולם היא נוקטת בצעדים לצמצום הפגיעה, כדוגמת קיצוץ משמעותי בעלויות וסגירה של מלונות מסוימים.

במקביל, מנהלת החברה דיונים מול לווים לשם קבלת דחיות בתשלומי קרן וריבית והסכמות על ניצול עודפי מזומנים ורזרבות לתשלומים שוטפים. עם זאת, החברה מדגישה כי לפי תוכניות הנהלתה, היא "אינה נסמכת על תרומה כלשהי מפעילות בתי המלון, לשם שירות תשלומי קרן וריבית איגרות החוב בעתיד הנראה לעין. לפיכך, תחום המגורים בו החברה פועלת, אשר במסגרתו לחברה נכסים יציבים בשווקים מובילים, יאפשר את שירות החוב הנ"ל". 

עוד כתבות

עופר ינאי, שחר גרשון, נדב טנא, נועם פישר / צילום: שלומי יוסף

היחסים עלו על שרטון: מאבקי כוח וכסף טלטלו את מניית נופר אנרג'י

מצד אחד עופר ינאי, מייסד ובעלים אמביציוזי ששואף גבוה ולא נרתע מלבצע שינויים ● מולו צמד המנכ"לים של נופר, שהחזיקו מניות במאות מיליוני שקלים שאותן קיבלו מידיו במתנה ● גורמים בשוק מנתחים את שרשרת האירועים, שהובילו לסיום הדרמטי של השותפות ארוכת השנים בחברת האנרגיה המתחדשת נופר

קשת טעמים / צילום: באדיבות קשת טעמים

לקבל את המשכורת באמצע החודש: המהלך המפתיע של קשת טעמים

מכללת גל נבחרה להוביל את תוכנית "צומחים" לחוסן תעסוקתי, התוכנית כוללת ייעוץ אישי למעסיקים וסדנאות לעובדים ● הסטארט-אפ Payro מודיע על שיתוף פעולה עם קמעונאית המזון קשת טעמים, שתאפשר לעובדיה למשוך עד 2,000 שקל או  30% משכרם במהלך החודש

קרנות הגידור התמודדו עם המבחן האולטימטיבי / אילוסטרציה: Shutterstock

"ביקוש כבוש וחוסר נזילות": מנהלי קרנות גידור מנתחים את הרנסנס בבורסה בת"א

בקרנות המיועדות למשקיעים המתוחכמים השיגו בדרך כלל תשואת נאות מתחילת השנה, אך התקשו להכות את ביצועי מדד הדגל המקומי ● מנהל הקרן שהניבה 31% למשקיעיה: "לאחר החודש האחרון, הדרך הפכה להיות הרבה יותר ברורה והכיוון להערכתנו הוא למעלה"

מייסדי רובינהוד. מימין: ולדימיר טנב, ובאיג'ו באט / צילום: ap, Mark Lennihan

וול סטריט סוף סוף מתגמלת את החברה של שני האאוטסיידרים שהפכו למיליארדרים

אפליקציית המסחר האמריקאית רובינהוד הגיעה לוול סטריט בסערה לפני כארבע שנים וספגה כישלון חרוץ ● סאגת מניות ה"מם" סיבכה את החברה עם הרגולטורים, היא נזקקה למיליארדי דולרים לערבויות ואף הגיעה לסף פשיטת רגל ● אבל מאז השפל ההוא, המניה זינקה ביותר מ־1,300%, הרווחים רק גדלים, והמוניטין השתקם

ח''כ אושר שקלים / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהצעה למנות בכירים ללא אישור ועדת גרוניס

לפי הצעת החוק של ח"כ אושר שקלים מהליכוד, שתעלה היום לדיון בוועדת השרים לחקיקה - מינויים בכירים, ובהם ראש השב"כ, יתבצעו על ידי הממשלה, ללא צורך באישורה של הוועדה המייעצת ● באחרונה ביקש רה"מ נתניהו מבג"ץ לקבוע כי הוועדה תתחיל לקדם את מועמדותו של דוד זיני לראשות השב"כ

חרדים בלשכת גיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

צה"ל מסיר כפפות: המהלך הדרמטי לגיוס משתמטים - והאכיפה

עשרות אלפי צווי הגיוס שיישלחו, והמחסומים שיוקמו בכניסה לאזורים מיושבים ● שעות לפני יציאת המשלחת: השרים הצביעו בעד חלוקת סיוע הומניטרי לעזה ● בקטאר מדווחים: סבב המשא ומתן העקיף בין חמאס לישראל החל בדוחה ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

בית חולים לחולי נפש שלוותה / צילום: איל יצהר

תוכנית משרד הבריאות: תוך עשור מהיום לא יהיו בתי חולים פסיכיאטריים עצמאיים בישראל

משרד הבריאות הודיע היום כי בעקבות המלצות ועדת ירקוני, יחל מהלך להטעמת בתי החולים הפסיכיאטריים בתוך בתי החולים הכלליים ● תוך שנה כבר צפויים שני בתי חולים פסיכיאטריים להיקלט בבתי חולים כלליים, והמשרד צופה כי תוך עשור המהלך יושלם

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock

בורסת ת"א ננעלה בעליות קלות; ישרוטל קפצה בכ-12%, סלקום ירדה ב-3%

מדד ת"א 35 עלה ב-0.3% ● השקל התחזק בחדות מול הדולר ● בוול סטריט נתוני התעסוקה מגבירים את החשש שהורדות הריבית מתרחקות ● מנגד, בארץ, הכלכלנים מעריכים שההקלה המוניטרית מתקרבת, אולי כבר ביום שני ● וגם: המניה שזינקה ב-1000% בשנה ועדיין צופים לה אפסייד

בניין בנק ישראל / צילום: Shutterstock, Alon Adika

ראשי המגזר הקמעונאי קוראים לנגיד להפחית ריבית: "המשק על סף קריסה"

שורה של בכירים במגזר הקמעונאי, בראשם בעלי פוקס הראל ויזל, יחד עם נשיא לשכת רו"ח חן שרייבר, שיגרו לאמיר ירון מכתב בו קראו לו להפחית את הריבית מחר, באופן מיידי ומשמעותי ● "עסקים קורסים בזה אחר זה. הצמיחה נעצרת, האמון נשחק והנזקים הולכים ומעמיקים", כתבו ראשי המשק

אילון מאסק / צילום: ap, Kevin Lamarque

אילון מאסק הכריז על הקמת "מפלגת אמריקה"

יום לאחר ששאל את עוקביו ב-X האם יש להקים מפלגה פוליטית חדשה בארה"ב, אילון מאסק הודיע: "מפלגת אמריקה הוקמה" ● מאסק סבור שלמפלגה החדשה עשויה להיות השפעה משמעותית בבית הנבחרים ובסנאט, נוכח הרוב הדחוק של הרפובליקנים

שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט / צילום: ap, Seth Wenig

בארה"ב מאיימים: ללא הסכמים עד סוף החודש, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהוטלו באפריל

שר האוצר האמריקאי סקוט בסנט אמר בריאיון לרשת פוקס כי אם מדינות לא יגיעו להסכם חדש עם ארצות הברית עד 1 באוגוסט, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהטיל הנשיא דונלד טראמפ באפריל ● לדברי בסנט, "זה הולך לדחוף את העניינים קדימה בימים ובשבועות הקרובים"

סא''ל איתי זמיר / צילום: פיקוד העורף

הקצין ששלח לנו התרעות של פיקוד העורף: "יש הבדל בין רקטה מעזה לבין מה שמגיע מאיראן"

עשרות אלפי התרעות שוגרו לציבור במהלך 12 ימי הלחימה מול איראן, בעוד מוקד פיקוד העורף טיפל בכמיליון פניות אזרחים ● ההתמודדות, אומר סא"ל איתי זמיר, שאמון על מערך ההתרעה, הייתה מוצלחת - אך "אי אפשר לנוח על זרי הדפנה" ● לאן נעלמה ההנחיה המקדימה, אילו לקחים הופקו מהמערכה - ומה מתוכנן לעשור הבא

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: איל יצהר

מי אחראי על המקלטים ועוד כמה דברים שכדאי לנו לדעת מראש על התמגנות

מתי מקלטים ציבוריים נפתחים ● מה קורה אם מתנהלים בהם פעילויות בעת שגרה ● האם מותר לזרוק חפצים ממקלט בבית משותף ● והאם חייבים להכניס כל אחד ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד  

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון

דונלד טראמפ. מדיניות שעלולה להביא על הדולר מכת המוות / אילוסטרציה: Shutterstock

האיתותים גוברים לנטישת הדולר כמטבע הסחר הבינלאומי - והכלכלה האמריקאית תשלם את המחיר

מדינות הבריקס והכלכלה הסינית מתחזקות על חשבון הדולר, וגם ארה"ב עצמה רוצה בהיחלשותו ● הבנקים המרכזיים מגדילים אחזקותיהם בזהב על חשבון נכסים הנקובים בדולרים, ואפילו מתקדמים בפיתוח מטבעות דיגיטליים משלהם ● כל אלה יוצרים את התשתית ליצירת מטבע רב לאומי שיהיה הבסיס לסחר בין מדינתי

בניין בשכונת סיגליות בבאר שבע / צילום: יובל ניסני

עליית שווי של 60%: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בבאר שבע?

ביום האחרון של מבצע "עם כלביא" נרכשה דירת 4 חדרים, בשכונת הסיגליות בבאר שבע ● מדובר בדירת "מחיר למשתכן" שהזוכים מכרו עתה ● לדברי השמאי, "השוני במחירים בשכונה נעוץ בעיקר ברמת ההשקעה של הרוכשים המקוריים, שיכולה להעלות או להוריד את המחיר ב־50־80 אלף שקל"

אילוסטרציה: shutterstock

המניות שיטפסו והסיכוי שבנק ישראל יפתיע: מה צפוי השבוע בתל אביב?

לאחר שבוע ירוק במיוחד בת"א, עסקת החטופים המסתמנת צפויה לתת רוח גבית למסחר ● עוד תרכז עניין - החלטת הריבית בישראל שתכלול את תחזיות הבנק המרכזי ● נתון המאקרו שפורסם בארה"ב ומרחיק את הפחתת הריבית של הפד ● וגם: אנבידיה לא עוצרת וכובשת שיא חדש בוול סטריט

נשיא ארה''ב, דונלד טראמפ, לאחר חתימתו על ''החוק הגדול והיפה''  ב־4 ביולי / צילום: Reuters, Ken Cedeno

כשהוא חוגג את הצלחותיו בקונגרס ואיש אינו עומד בדרכו: טראמפ ייפגש עם נתניהו

כשהוא כול־יכול ומושא הערצה, טראמפ חוגג את הצלחותיו  הוא בז ליריבים ולמבקרים, ואומר: "הם שונאים אותי ואני אותם" ● הוא ממשיך את הסתערותו על כל מוקדי הכוח העצמאים, בהם הבנק המרכזי ומערכת המשפט ● רה"מ ישראל יודע שהנשיא לא הזמין אותו כדי להתווכח

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק / צילום: ap

המועמד שמסמל את "סופה של ניו יורק היהודית שאנו מכירים"

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק, צמח בעולם פריבילגי והגיח משם עם פוליטיקה רדיקלית וערימות של קסם אישי ● הוא מבטיח להוריד את יוקר המחיה ולמסות את האחוזון העליון ● אלא שעבור ישראל הנבחר המוסלמי מציג אג'נדה מדאיגה