גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האג"ח של חברות הנדל"ן הזרות בת"א חזרו לרמת השפל: "הלחץ על מי שהסתמכו על מימושים ומחזורי חוב ילך ויגבר"

כעת נסחרות אג"ח של לפחות 24 חברות זרות בתשואות דו-ספרתיות, המלמדות כי עבור חברות אלו, שוק מחזורי החוב בישראל סגור לחלוטין, והן יידרשו להסתמך על מקורות עצמיים או על מקורות חיצוניים בארה"ב, לצורך פירעון חובות האג"ח

נכס של אקסטל / צילום:אתר החברה
נכס של אקסטל / צילום:אתר החברה

מדד תל בונד גלובל, שמרכז את איגרות החוב של חברות הנדל"ן והאשראי הזרות שהונפקו בת"א, איבד מתחילת השנה כ-13% מערכו. ירידה זו החזירה את תל בונד גלובל לרמות השפל של דצמבר 2018, כאשר איגרות החוב של החברות הזרות ספגו מכה חדה בעקבות העלאות הריבית בארה"ב והחשש בשוק מפני השפעותיהן על סקטור הנדל"ן בארה"ב.

הירידות החדות במחירי איגרות החוב הללו הזניקו כלפי מעלה את התשואות השנתיות לפדיון, לפיהן הן נסחרות. כעת נסחרות אג"ח של לפחות 24 חברות זרות - בהיקף כולל של מיליארדי שקלים רבים - בתשואות דו-ספרתיות, המלמדות כי עבור חברות אלו, שוק מחזורי החוב בישראל סגור לחלוטין, והן יידרשו להסתמך על מקורות עצמיים או על מקורות חיצוניים בארה"ב, לצורך פירעון חובות האג"ח.

בסקירה שפרסם היום נדב ברקוביץ', אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי, הוא מציין כי "למרות שאירועי הקורונה החלו רק לפני מספר שבועות, ההשלכות מתחילות לתת את אותותיהן בחברות הנדל"ן האמריקאיות.

"בשבוע אחרון הספקנו לראות הערת עסק חי ברילייטד, בקשה לדחיית תשלומים מקופרליין, מספר הורדות דירוג ואזהרות רווח מרובות. האירועים האחרונים, גורמים לכך שגם מימוש נכסים ומימון מחדש הפכו לקשים יותר לביצוע. המשמעות היא שבהנחה שהשלכות הקורונה אינן צפויות לעבור בטווח הקרוב, הלחץ על החברות שהסתמכו על מימושים ומחזורי חוב ילך ויגבר".

שדרות האג"ח האמריקאיות

מחיקות ענק לדה זר.אס.איי בניו יורק

האג"ח מסדרה ג' של חברת הנדל"ן דה זר.אס.איי צנחו בכ-20% מתחילת 2020 למחיר של 69 אגורות, המשקף להן תשואה שנתית לפדיון של 18%. הסדרה, בהיקף של 1.67 מיליארד שקל ערך נקוב, מתוכננת להיפרע בתשלומים חצי שנתיים שווים עד נובמבר 2027 ומשקפת משך חיים ממוצע של 2.84 שנים.

דה זר.אס.איי, שבשליטת ג'ואל וינר, פועלת בשוק הדיור המפוקח להשכרה בעיר ניו יורק ומתמחה ברכישת בניינים של דירות מפוקחות, השבחת הבניינים, ולאחר מכן המרת הבניינים לדירות הניתנות למכירה בשוק החופשי (דירות קונדו) ומכירתן בעסקאות בודדות. בחודש יוני אשתקד נכנסו לתוקף שינויים בחוקי השכירות המפוקחת במדינת ניו יורק, שהגבילו את העלאות שכר הדירה בדירות המפוקחות והקשיחו את התנאים להמרתן לדירות קונדו הניתנות למכירה בשוק החופשי.

בדוחות לסיכום 2019 מעריכה דה דר.אס.איי כי כל עוד תהיה החקיקה הנוכחית בתוקף, הרי שבשנים הקרובות יפחת באופן משמעותי קצב המרת בתי הדירות המפוקחים לדירות קונדו ואף יופסק לחלוטין. עם זאת, מדגישה החברה כי ברשותה מלאי של 1,800 דירות קונדו בבניינים שעברו תהליך הסבה ובבניינים שהחלו בתהליך הסבה טרם שינויי החקיקה, ולכן דירות אלו אינן חוסות תחת מגבלות החקיקה החדשות. עוד מדגישה דה זר.אס.איי כי "התרומה של מכירת יחידות קונדו (לאחר הסבה מבית דירות לנכס קונדו) לרווח החברה ולתזרים המזומנים שלה עשויה להיות משמעותית. 

בשנת 2019 הסתכמו הכנסות החברה ממכירת דירות ב-45.3 מיליון דולר ושיקפו ירידה של 24% לעומת 2018. מנגד, נרשמה ב-2019 עלייה קלה של 2% בהכנסות מהשכרת דירות מפוקחות ל-145.5 מיליון דולר וזאת בין השאר בעקבות השכרה מחדש של דירות פנויות עקב כניסת התקנות החדשות לתוקף. בשורה התחתונה הציגה דה זר.אס.איי ב-2019 הפסד עתק של 116 מיליון דולר, בעקבות ירידה בשווי הנדל"ן שברשותה והתחזקות השקל מול הדולר.

לדברי החברה, הפחתות שווי שנרשמו בבנייני הדירות המפוקחות בעקבות תיקוני החקיקה הן הסיבה העיקרית להפסד מירידת ערך נדל"ן להשקעה ומימוש נדל"ן להשקעה בהיקף של 111 מיליון דולר, שנרשם ב-2019. בנוסף, נרשם כאמור גם הפסד שנתי מהפרשי שער של 44.6 מיליון דולר.

את 2019 סיימה דה זר.אס.איי עם מזומנים חופשיים בשווי של 34.4 מיליון דולר. במהלך 2020 כולה נדרשת החברה לפרוע תשלומי קרן וריבית למחזיקי האג"ח בהיקף של כ-80 מיליון דולר לפי שער חליפין נוכחי, מתוך סך התחייבויותיה העתידיות (קרן וריבית) למחזיקים, שעומדות על כ-2.2 מיליארד שקל. 

לדברי החברה, היא מחזיקי בנכסי נדל"ן לא משועבדים בשווי של 241.5 מיליון דולר ושיעור המינוף שלה חוב פיננסי נטו ל-CAP נטו (הון עצמי בתוספת חוב פיננסי נטו) עמד בסוף 2019 על 59.5%. עוד מציינת דה זר.אס.איי כי היא בעלת נגישות גבוהה מאוד למקורות מימון בזכות חוסנה הפיננסי, יציבות פעילות הליבה שלה, והקשרים הענפים שיצרה עם הבנקים המממנים את פעילותה בניו יורק. 

אקסטל מאמינה בדירות למכירה

חברה נוספת שמדאיגה את המשקיעים היא יזמית הבנייה למגורים אקסטל, שמתמחה בהקמת מגדלי דירות יוקרה ואולטרה-יוקרה במנהטן. לאקסטל, שבשליטת גארי ברנט, סדרת אג"ח אחת (סדרה ב') בהיקף של 600 מיליון שקל, שאמורה להיפרע בחלקים שווים בסוף 2020 ובסוף 2021.

באחרונה החל ברנט לבחון את האפשרות להנפקה של סדרת אג"ח חדשה (סדרה ג') לאקסטל, אולם הבהיר כי היא אינה נדרשת לצורך פירעון הסדרה הקיימת. היום נסחרה אג"ח ב', בעלת מח"מ קצר של 1.1 שנים, במחיר של 79 אגורות המשקף תשואה שנתית לפדיון של כ-32%.

אתמול פרסמה החברה דוח תזרים חזוי לשנתיים הקרובות, ולפיו היא החלה את 2020 עם 101 מיליון דולר בקופה. להערכת החברה, היא תוכל להשיג במהלך השנה עוד 146 מיליון דולר ממכירת דירות וממימון של מלאי דירות הממתינות למכירה.

עוד מעריכה החברה כי הוצאותיה התפעוליות יסתכמו השנה ב-19 מיליון דולר וכי היא תידרש לסכום של 79 מיליון דולר למימון השקעותיה בנדל"ן. כך שגם לאחר תשלום של 94 מיליון דולר בסוף דצמבר, יישארו ברשותה 55 מיליון דולר בתחילת 2021. בשנה הבאה צופה החברה האצה במכירת מלאי הדירות שברשותה, באופן שיאפשר בנקל את פירעון יתרת החוב למחזיקים בסך של 90 מיליון דולר.

ג'י.אף.איי נפגעת בפעילות המלונאות

חברה שלישית שהאג"ח שלה (סדרות א' ו-ב') נסחרות בתשואות גבוהות של עד 36% היא ג'י.אף.איי שבשליטת אלן גרוס. החברה, שעוסקת בארה"ב בתחום הנדל"ן המניב למגורים ובתחום המלונאות, פרעה שלשום והיום סכום של כ-130 מיליון שקל למחזיקי האג"ח שלה. כך שלאחר תשלומים אלו יעמדו סך ההתחייבויות העתידיות של החברה למחזיקי האג"ח על כ-380 מיליון שקל.

ג'י.אף.איי סיימה את 2019 בהפסד של 35.2 מיליון דולר, עקב ירידה של 9% ברווח מהשכרת נכסים והפעלתם ל-49.2 מיליון דולר. להפסד תרמה גם עלייה של 36% בהוצאות המימון (נטו) ל-49 מיליון דולר וזאת בעיקר עקב הפסד מהפרשי שער של 6.8 מיליון דולר שנרשם ב-2019 עקב התחזקות השקל מול הדולר.

החברה חשופה לתחום המלונאות ובעיקר בניו יורק, שנפגע קשה בעקבות התפשטות וירוס הקורונה בעולם. לדברי החברה, השפעת נגיף הקורונה על עסקיה אינו ודאי ואינו ניתן לחיזוי מהימן, אולם היא נוקטת בצעדים לצמצום הפגיעה, כדוגמת קיצוץ משמעותי בעלויות וסגירה של מלונות מסוימים.

במקביל, מנהלת החברה דיונים מול לווים לשם קבלת דחיות בתשלומי קרן וריבית והסכמות על ניצול עודפי מזומנים ורזרבות לתשלומים שוטפים. עם זאת, החברה מדגישה כי לפי תוכניות הנהלתה, היא "אינה נסמכת על תרומה כלשהי מפעילות בתי המלון, לשם שירות תשלומי קרן וריבית איגרות החוב בעתיד הנראה לעין. לפיכך, תחום המגורים בו החברה פועלת, אשר במסגרתו לחברה נכסים יציבים בשווקים מובילים, יאפשר את שירות החוב הנ"ל". 

עוד כתבות

מאיר שטרית / צילום: איל יצהר, גלובס

דעה: מאבק חסידי נתניהו במערכת המשפט פוגע בראש ובראשונה בו

"נתניהו צריך להיות הראשון לומר כי הוא מכבד את בית המשפט ומאמין בשופטים שלו ובמערכת החוק, ואני מאחל לו שיצליח להוכיח את חפותו. רבים ישמחו אם אומנם יוכח כי הוא לא עבר על החוק" ● שר המשפטים לשעבר מאיר שטרית בטור מיוחד ל"גלובס"

מתחם "היבדק וסע" לבדיקות קורונה / צילום: דוברות מד"א

המובטלים בחברה הערבית: יותר גברים, יותר צעירים

18.6% מדורשי העבודה בשל משבר הקורונה היו ערבים ישראלים ● מחצית מהנרשמים החדשים הם צעירים בני 20 עד 34, לעומת 42.6% לפני המשבר ● 57.8% מהמובטלים החדשים הם גברים ● הפגיעה הקשה ביותר: באוכלוסייה הבדואית

זוג קשישים בקניות בשוק / צילום: Oded Balilty, Associated Press

מחדל כפל הקצבאות: האם במשרד האוצר יצליחו למצוא 100 מיליון שקל עבור החלשים ביותר בחברה?

שר האוצר הנכנס ישראל כ"ץ התחייב למצוא פתרון תקציבי למקבלי קצבאות שנכנסו למעגל האבטלה בעקבות הקורונה, ואינם זכאים ל"כפל קצבאות", אך לא ידוע כמה כסף יוקצה ומתי ● ייתכן שמקבלי קצבאות הבטחת הכנסה וקצבאות מזונות יידרשו אפילו להשיב את מענק הקורונה

בורסת תל אביב / צילום: רויטרס

הבורסה ננעלה בעליות; על בד זינקה ב-31% לאחר הדוחות

מחזור המסחר הסתכם בכ-812 מיליון שקל ● עליות בולטות נרשמו במניות פרשמרקט, אלוני חץ, קמהדע , אלקו ופוקס ● לאומי: "בנק ישראל צפוי, במסגרת הודעת הריבית השבוע, לשוב ולהעלות את תחזית הצמיחה לשנת 2020 ולהפחית את היקף הירידה הצפויה בתוצר"

שכונת אגמים בדרום העיר אשקלון / הדמיה: דני שמש Ddesign3

קרן הריט אזורים ליווינג זכתה במכרז דירה להשכיר באשקלון

אזורים תשלם על הקרקע, כולל הפיתוח, סך של 31 מיליון שקל ● עלות הבנייה מוערכת בכ-200 מיליון שקל ● בפרויקט ייבנו כ-200 דירות, מחציתן לשכירות ארוכת טווח

נתניהו משדר עסקים כרגיל, אולם בית המשפט / צילום: עמית שאבי, ידיעות אחרונות

דעה: קמפיין הדה-לגיטימציה של נתניהו נכשל

מאז הגשת כתב האישום בתיקי האלפים, התחלנו לשמוע את בנימין נתניהו, בעיקר דרך כוחות פרוקסי, מפליא בביקורות על בית המשפט ועל הרכב השופטים שדן בעניינו ● רק לפני חצי שנה נתניהו התגאה שאין לו שום ביקורת על מערכת המשפט ● מה שהשתנה הוא מצבו המשפטי של נתניהו

צעירות עם מסכות בת"א / צילום: Oded Balilty, AP

למה ממשלות לא מתלהבות ממעקב הקורונה של גוגל ואפל?

למה שתי ענקיות הטכנולוגיה קבעו כללים כל כך נוקשים למערכת המעקב שלהן אחרי התפשטות הקורונה ואיך אפשר לבקש מאזרחי המדינה לשתף עם הממשלה את המיקום שלהם ומידע אישי נוסף מבלי לעורר חשדות בנוגע להגנת הפרטיות?

שדרה מרכזית בשטוקהולם, שבדיה. חנויות פתוחות והמון אנשים בחוץ, עסקים כרגיל. / צילום: David Keyton, Associated Press

דווקא בזמן מיתון: האם המודל הסקנדינבי יציל את כלכלות העולם?

בתקופה שברחבי העולם שכירים רבים הפכו מובטלים, ועצמאיים נמצאים בקשיים גדולים, נשאלת השאלה האם הגיע זמנה של הכלכלה לאמץ את הסוציאל-דמוקרטי של סקנדינביה ● האזינו

פקח חניה / צילום: אריאל ירוזלמסקי

רכב פרטי ואופניים - כן. תחבורה ציבורית ושיתופית - לא. כך משגעת הקורונה את מדיניות התחבורה בעולם

דוח חדש של מרכז המחקר והמידע של הכנסת בחן את הפעלת שירותי התחבורה הציבורית בעת משבר הקורונה ● על פי נתוני המדינות השונות נרשמה ירידה חדה של 80-90% בשימוש בתחבורה הציבורית

רועי מן וערן זינמן / צילום: איל יצהר, גלובס

השווי זינק פי חמישה בשנתיים: מה עומד מאחורי הנסיקה של מאנדיי הישראלית?

בעלי מניות במאנדיי, שמפתחת מערכת לניהול פרויקטים, מכרו מניות בעשרות מיליוני דולרים לפי שווי של 2.7 מיליארד דולר ● אמנם חלק מהלקוחות הפסיקו את פעילותם, אך מגפת הקורונה דווקא המריצה את החברה ● המייסד והמנכ”ל רועי מן: "בתוך השינוי הזה יש מלא הזדמנויות"

תומכי נתניהו מחוץ לביהמ"ש: "העם דורש צדק משפטי" / צילום: Sebastian Scheiner, Associated Press

התומכים מילאו את אזור בית המשפט: "לעולם לא תצעד לבד בנימין נתניהו"

שעות לפני שהחל הדיון, הרחובות ליד ביהמ”ש המחוזי צפופים; מפגינים מאילת, מקרית גת, מפתח תקוה וממעלה אפרים הגיעו לחזק את נתניהו • למשפט הדמה שנערך בחוץ יש תוצאה חד משמעיות - נתניהו זכאי, מנדלבליט לכלא

דירות למכירה ולהשכרה / צילום: פאול אורלייב

יד2: שוק השכירות התגבר על הקורונה; מסתמנת עלייה מתונה במחיר

לפי נתוני אתר הלוחות בתקופה שבין פברואר לאמצע מאי השנה לבין התקופה המקבילה אשתקד, חלה עלייה ממוצעת במחיר המבוקש ● לפי נתוני Wecheck ורשת אמבסדור קיימת התעניינות מוגברת מצד שוכרים

 ג'יבלי מאייר את משפט נתניהו / צילום: חן מענית, גלובס

כך תופסים את הרגע הנכון: מאייר "גלובס" גיל ג'יבלי בטור מיוחד

במעל שלושים שנות עבודה ב"גלובס", המאייר גיל ג'יבלי זכה לאייר מהשטח את המשפטים הגדולים של השנים האחרונות ● איך מתכוננים למשפט, מה החששות הכי גדולים ומי ביקש את האיור שלו מבית המשפט?

הדיון בבית המשפט המחוזי בירושלים. מימין: נוני מוזס, בנימין נתניהו ועורך דינו של רה"מ מיכה פטמן. בחזית האיור שלושת שופטי ההרכב. משמאל: התובעת עו"ד ליאת בן-ארי / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

הדיון הראשון במשפט נתניהו הסתיים; רה"מ: "במערכת המשפט חברו לעיתונאים ולגורמי שמאל כדי להפיל אותי"

נתניהו, בני הזוג אלוביץ' ומוזס הגיעו לביהמ"ש המחוזי בירושלים להקראת כתב האישום נגדם ● סנגוריהם ביקשו לקבוע את מועד ההוכחות בעוד כחצי שנה, וכעת צריכים השופטים להחליט מה יהיה לוח הזמנים ● איור מיוחד מביהמ"ש: גיל ג'יבלי

השר משה 40, רמת גן / הדמיה: שרפן

"אנחנו רק שמונה דירות, אבל לא היה פשוט עם כל הדיירים"

במקום 8 דירות בבניין שנמצא ברחוב השר משה 40 ברמת גן, בבניין החדש יהיו 24 דירות ● הדיירים יקבלו דירות גדולות יותר עם מעלית, חניה ומרפסת

מפגינים נגד ההגבלות על החיים בגרמניה / צילום: Felix H'rhager, Associated Press

חגיגה פרטית במסעדה ותפילה בכנסייה: גרמניה חוששת לאחר שני מקרי התפרצות חדשים

המקרים, שאירעו אחרי הסרת הסגר, ממחישים לרבים בגרמניה את הסכנה המוגברת להידבק בנגיף הקורונה כתוצאה משהייה בחללים סגורים

חנויות סגורות בככר המדינה בתל אביב / צילום: איל יצהר, גלובס

מיום חמישי 10,687 איש הודיעו על חזרה לעבודה

מאז החלו ההקלות בסגר לשחרור המשק נרשמו בשירות התעסוקה 100,625 דורשי עבודה חדשים, ומנגד, מספר המדווחים לשירות התעסוקה על חזרה לעבודה עומד על 169,930

תיאטרון בית ליסין  / צילום: פרטים אדריכלים

ללא הפסקות ועם מדידת חום בכניסה: זהו מתווה ההצגות והמופעים

החל מתאריך 14 ביוני ישובו הצגות התיאטרון והמופעים. כך סיכמו הערב שר הבריאות אדלשטיין ושר התרבות טרופר ● עוד על פי המתווה תפוסה מקסימלית של 75%, רכישת כרטיסים באופן מקוון בלבד והפרדה של כסא אחד ● ומה נקבע באשר למוזיאונים?

ישיבת הממשלה הראשונה של ממשלת האחדות / צילום:  Abir Sultan, רויטרס

רק על הפיל הגדול שבחדר אף אחד בישיבת הממשלה לא העז לדבר

בישיבת העבודה הראשונה של הממשלה היו ברכות, הוזכר האיום האיראני, עיד אל-פיטר אבל כמעט כל השרים והנוכחים התעלמו מהמשפט של ראש הממשלה שהחל כמה שעות מאוחר יותר ● גם מזכיר הממשלה צחי ברוורמן הונחה לחתוך כל אפשרות לשאלות בנושא

אסף זמיר / צילום: עופר חג'יוב

האם רק אחד מחמישה דורשי עבודה באילת עדיין עובד?

שר התיירות אסף זמיר ציין את כניסתו לתפקיד בביקור בשיאנית באבטלה. ובהפצת נתון מופרז ● "המשרוקית של גלובס"