אתר בניה בבוסטון שעבודתו מושהית עקב התפשטות נגיף הקורונה / צילום: David Goldman, Associated Press
בשבוע שעבר הודיע משרד האוצר בישראל כי מגפת הקורונה לא תוכר ככוח עליון בכל הקשור להשלמת מיזמי בנייה. מה קורה בארצות הברית?
האם אתרי הבנייה פועלים?
נכון לכתיבת שורות אלה, ברוב הערים בארה"ב אתרי בנייה ממשיכים לתפקד, לפחות כאלה עם עובדים המצויים תחת מגבלות מסוימות (למשל, 50 עובדים או פחות), אך השבתת אתרי הבנייה אינה נראית בלתי סבירה.
האם בארה"ב יראו בנגיף הקורונה כוח עליון המצדיק עיכובי בנייה?
ההגדרה המילולית של "כוח עליון" נועדה לתאר מצבים שבהם לא ניתן לבצע את כל החוזה, או חלקו, בשל סיבות שאינן בשליטתו הסבירה של אחד הצדדים. הגדרות משפטיות נפוצות של כוח עליון משתנות בין אירוע לאירוע ובין חוזה לחוזה, וההסכמים הנפוצים בתעשיית התכנון והבנייה עושים שימושים שונים לגבי אופן ההתמודדות עם כוח עליון.
כך למשל, בחוזה הסטנדרטי המוצע על ידי המכון האמריקאי לאדריכלים (AIA, A201-2017) לא נעשה שימוש במונח כוח עליון. בסעיף 8.3.1 נקבעו הארכות זמן לקטגוריות דומות שרוב האנשים רואים בהן כוח עליון.
בהסכמי ConsensusDocs (מוסד המאגד 40 חברות אמריקאיות מובילות העוסקות בתכנון ובבנייה, אשר שם לעצמו למטרה ליצור סטנדרטיזציה בתחום חוזי הבנייה) - יש נסיבות מגוונות ואחרות לעניין העיכובים בשל מה שיכול להיקרא "כוח עליון".
כך למשל, אם הפרויקט מתעכב בכל עת עקב סיבה שהיא מעבר לשליטתה של חברת הבנייה, היא תהיה זכאית להארכה של מועד השלמת הבנייה - בהתאם לאורך תקופת העיכוב.
גם אם סעיף כוח עליון אינו מתייחס להגדרה "מעבר לשליטתו הסבירה של הקבלן", פעולות ממשלתיות שננקטו בשל נגיף הקורונה - כגון הסגר מלא או חלקי, או הגדרת עסקים כחיוניים או לאו - עשויות להתפרש כאירועי כוח עליון, למשל, אם פעולות כאלה משפיעות על אספקת חומרים בגלל סגירת נמלים, אמברגו או אם מוצאים צווים להפסקת פעילות הבנייה.
האם קיים בסיס אחר לעיכוב מלבד כוח עליון?
גם אם מגפות לא נכללות בהוראת כוח עליון, במקרים מסוימים, ובתחומי שיפוט מסוימים, ניתן לטעון כי לא היה אפשרי או מוסרי לעבוד. גם כאן, בדרך כלל האירוע צריך להיות כזה שהצדדים לא יכלו לחזות אותו באופן סביר. דוגמה אופיינית לכך היא שבשל מלחמה, בלתי אפשרי להשיג רכיבים קריטיים, או שהם יקרים כל כך עד שהופכים את העסקה לבלתי מעשית.
האם חלה על חברת הבנייה חובה לצמצום הנזק?
ברוב תחומי המשפט מוטלת על צדדים לחוזה החובה למזער נזקים, והמצב בהקשר לענף הבנייה אינו שונה. ואולם, המשמעות של צמצום נזקים בהקשר של וירוס הקורונה תלויה בפעילותם של גורמים רבים. עבור אלו המספקים שירותי תכנון ואדריכלות, עבודה מרחוק עשויה לאפשר את המשך העיצוב, או לאפשר המשך בדיקה והגשה של מסמכים וכו'. אולם, האם קבלן יכול להעסיק עובדים במשמרות במקום לעצור עבודה כליל? ואם לא ניתן לעבוד במשמרות, האם עבודות שונות יכולות להתקיים בחלקים שונים של הבניין? אלה שאלות שייבדקו.
הכותבים הם מומחים לדיני נדל"ן בשלוחת שיקגו של פירמת עו"ד הגלובלית DLA PIPER