עסקאות נדל"ן / צילום: שאטרסטוק
עם התפשטות מגפת הקורונה מצאו עצמם עסקים רבים עם הפסד עסקי שוטף. בעלי נדל"ן המוחזק להשכרה גם הם סופגים הפסדים בהיעדר שכירות, וכן כנראה שערך נכסיהם יורד מדי יום. אם יימשך המשבר אנו צפויים לחזות בסגירת עסקים, מימוש נכסי נדל"ן של חברות, עסקים, משקיעים הוניים וכן של משקי הבית, בין באופן יזום או בכינוס נכסים.
על ציבור הנישומים לתת את הדעת בימים אלה לאפשרות להקטין את חבות המס במכירת נכסי נדל"ן, בין אם נמכרו בשנת המס, קרי 2020, לפני פרוץ המשבר, ובין אם יימכרו לאחר מכן, וזאת תוך שימת דגש על האפשרות לקיזוז הפסד עסקי או הפסד הון.
כללי קיזוז הפסדים מפורטים בפקודת מס הכנסה בסעיפים 29-28 ובסעיף 92. סעיפים 29-28 מתייחסים לקיזוז הפסדים פרותיים - הפסדים הנובעים מפעילות ייצור ההכנסה של העסק, ואילו סעיף 92 מתייחס לקיזוז הפסדי הון - הפסדים הנובעים מפעילות השקעה.
סעיפים אלו עברו כמה תמורות ושינויים, בעיקר בתיקונים 132 ו-147 לפקודת מס הכנסה. כללי הקיזוז המופיעים בפקודה מורכבים ביותר, בעיקר בשל העובדה שהם מתירים קיזוז באופן שונה לסוגים שונים של הפסדים, כגון הפסדים פירותיים והוניים, הפסדים שוטפים ומועברים, הפסדים בישראל ובחו"ל, הפסדים מהשכרת נכס נדל"ן ועוד.
נזכיר גם כי חוק מיסוי מקרקעין קובע כי יראו את מס השבח כמקדמה על חשבון מס הכנסה, אלא אם המציא המוכר אישור מפקיד השומה שלפיו יש להפחית מסכום השבח סכום כלשהו, לרבות בשל קיזוז הפסדים (סעיף 48ב(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין. משמעות הדבר היא שניתן לערוך את הקיזוז כבר בשלב שומת מס השבח.
למי שמכר נכס מקרקעין השנה וחויב במס שבח כדאי לבחון אפשרות לקבלת החזר של מס השבח בסוף השנה, עת יגיש את הדוח השנתי, שם יוכל לבקש את המס ששולם לאחר קיזוז ההפסד. זה נכון בין אם מדובר בנכס שהיה בעסק ובין שמדובר בנכס נדל"ן שאותו החזיק באופן פרטי. יש לבחון גם אפשרות לתיקון שומת מס שבח שנבע בה רווח השנה, ולבקש לתקנה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, ולקזז הפסד אם לנישום התהווה כזה במהלך השנה (למשל הפסד הון אם החליט כעת למכור נכס נדל"ן כעת).
מי שטרם מכר, או מי שצופה מימוש נכס שמהווה בטוחה לבנק, או מי שערב לעסק וצופה חדלות פירעון ומחיקת החוב - אזי, רצוי להיערך מבעוד מועד, בכדי לבחון אפשרות לניצול הפסד הון, שייתכן שיש בו להמתיק את הגלולה המרה, גם אם במעט.
מי שימכור נכס נדל"ן בהפסד לא רק שלא ישלם מס שבח אלא אף יוכל לקזז הפסד זה מול רווחים אחרים שנבעו לו (ולא רק שבח מקרקעין). באמצעות קיזוז הפסדים ניתן לחסוך מס. כדי להשיג את התוצאה הטובה ביותר מומלץ לקבל ייעוץ מקיף ויסודי שיביא בחשבון את כל הרווחים וההפסדים שהיו לנישום בשנות המס בעבר ובשנת המס הנוכחית.
הכותב עורך דין ממשרד ברון ושות', מומחה בתחום מיסוי מקרקעין