מיצג של בית מעוקל בתוצאה ממשבר הסאב פריים, 2010. האם ארה"ב בדרך למשבר נדל"ן חריף יותר? / צילום: Mike Segar, רויטרס
בואו נצא מתוך הנחה, שמשבר הקורונה בארה"ב, כמו בעולם כולו, לא יתפוגג מיד. הוא יישאר עם האמריקאים עוד חודשים רבים, אם לא שנה ויותר. הקטל טרם הגיע לשיאו במוקדי ההתפרצות האורבניים. בעיר ניו יורק מצפים לשיא במספר המתים בעוד כשבוע. לערי הענק האחרות השיא יגיע כעבור חודש או חודשיים, וגם תורן של המדינות הכפריות יגיע. אין ספק, שהמוות יימשך בחודשים שלאחר מכן, אם כי בשיעורים קטנים והולכים, על פי תחזיות של אפידמיולוגים.
אבל שבר המשכנתאות, אחת מהמפלצות שהוליד נגיף הקורונה, יאיים לכתוש את כלכלת ארה"ב זמן רב אחרי שיתרוקנו חדרי המתים ומשאיות הקירור. מול השלכות החורבן הפוטנציאלי שיחולל השבר הזה - בקיעיו מתחילים להסתמן כבר בימים אלה - עלול המשבר הפיננסי של 2009 להיראות כמו התחככות של שתי מכוניות במגרש חניה.
כלכלת ארה"ב על הקרשים
כמובן, כמו הכלכלה בכללה, שוק המשכנתאות מונח על כתפי הצרכנים. כשהם אינם יכולים לשאת בנטל, השוק הזה יקרוס. מגפת הקורונה השכיבה את כלכלת ארה"ב על הקרשים. בשבועיים שחלפו מאז אמצע מרץ, לפחות 10 מיליון אמריקאים איבדו את מקומות העבודה שלהם, על פי נתוני התביעות לקבלת דמי אבטלה בארה"ב. לשם השוואה: שיא האבטלה השבועי בעיצומו של המשבר הפיננסי ב־2009 היה 665 אלף. "ניו יורק טיימס" מעריך, ששיעור האבטלה הנוכחי בארה"ב הוא 13%.
וייתכן שהמצב גרוע יותר. "למרבה הצער, הנתון של 10 מיליון אינו מייצג את מספר המובטלים האמיתי", אמרה ל-CNBC הכלכלנית ליז אן סונדרס, אסטרטגית ההשקעות הראשית בצ'רלס שוואב. "בגלל העומס על המערכת, לא כל המובטלים הצליחו להגיש את תביעותיהם. וגם אם הנתונים חושבו כהלכה, העתיד יביא עמו נתוני אבטלה גרועים יותר".
וכך, ב־1 באפריל, בחסות חוק התמריצים החדש, שנועד, בין היתר, להקל על מצוקת המובטלים, הפסיקו רוב המפוטרים לפרוע את חוב המשכנתא שלהם או לשלוח את שכר הדירה לבעל הבית. לא מעט בעלי בתים תלויים בשכר הדירה לתשלום המשכנתא, ובהעדר הצ'ק החודשי מהדייר, התשלום נעשה בלתי אפשרי.
בתוך כמה ימים החל להתייבש הנהר שמזרים מאות מיליארדי דולרים בשנה לחברות המשכנתאות. זו בצורת שבה הן לא יוכלו לעמוד בה לאורך ימים. עסקות נדל"ן עתידיות צפויות לקרוס בגלל העדר מימון למשכנתאות חדשות, ובאין משכנתאות - אין בתים. שוק הדיור עלול אם כן להתרסק - ולחולל נחשול פיטורים ענקי נוסף - אם הממשל הפדרלי לא יחיש סיוע מיידי למגזר המשכנתאות. לדחיפות הסיוע יש חשיבות עצומה.
הגוף הרגולטורי שמנטר את פעילות חברות המשכנתאות בארה"ב,Federal Housing Finance Agency, צופה נזק חמור למגזר זה אם האבטלה בהיקפה הנוכחי תוסיף לכרסם במשק האמריקאי עד הרבעון האחרון של השנה. "השאלה הבסיסית היא כמה זמן יימשך האירוע הזה", אמר מנהל FHFA, מארק קלבריה, בראיון ל־CNBC בסוף השבוע שעבר. "אם המשבר יימשך עוד חודשיים או שלושה, ובעקבותיהם הכלכלה תשוב לפרוח ומקומות העבודה יתחילו לשכור עובדים מחדש, נראה לי שמגזר המשכנתאות יצליח לשרוד בלי קשיים גדולים מדי. אך אם המצב הנוכחי יימשך שישה חודשים או יותר, אני מניח שנהיה עדים לקשיים ניכרים בענף".
חוק התמריצים מעניק למובטלים זכות לדחות את תשלומי המשכנתא שלהם עד 12 חודשים. אבל חובם אינו מחול. התשלומים החודשיים הדחויים יתווספו בסופו של דבר לחשבון הכולל של כל חייב. האם כל מיליוני המובטלים החדשים יוכלו לפתוח דף כלכלי חדש בשנה הבאה ולחזור למעגל משלמי המשכנתאות? האם סביר להאמין ששיעור האבטלה יתכווץ מ־13% עתה ל־3% או אפילו ל־7% במרץ 2021? כלכלנים רבים גורסים שאלה חלומות שווא.
ענן שחור מרחף מעל הענף
בדרך כלל, המבנה הפיננסי של חברות אלה מאפשר להן לשרוד שיעור קטן של לווים שלא מצליחים להחזיר את החוב. עיקולי בתים של לווים כאלה מסייעים לשיפוי חלקי של החברות, אך על פי הערכות עדכניות של חברות המשכנתאות, 25% עד 50% מהלווים לא יוכלו לעמוד בנטל בחודשים הקרובים. "מצב כזה עלול לפגוע ביכולת ההישרדות של כל חברת משכנתאות, במיוחד אם מדובר בחברה לא בנקאית (כלומר שאין לה גישה למשאביפ פיננסיים מגוונים כמו חברות משכנתאות בנקאיות)", מזהיר ארגון הגג של רגולטורים ברמת המדינות (CSBS) במכתב ליו"ר פדרל רזרב, ג'רום פאואל.
וזה מחזיר את הכדור לרמה הפדרלית. חוק התמריצים הנוכחי, שיעלה לאוצר האמריקאי שני טריליון דולר, חילק הטבות לנפגעים הכלכליים של אסון הקורונה, מתאגידים עד מובטלים, אבל שום פלח לא תוקצב לחברות המשכנתאות. החברות ממקדות עתה את מאמצי הלובינג שלהן במאמץ לקבל שיפוי פדרלי בחוק התמריצים הבא, שנדון בימים אלה בבית-הנבחרים. לדברי ג'יי בריי, מנכ"ל חברת המשכנתאות "מיסטר קופר", שמצוטט ב"פוליטיקו", אם 25% מהלווים לא יעמדו בהתחייבויותיהם בשלושת החודשים הקרובים, ייגרם לחברות המשכנתאות הפסד מצרפי בסך 40 מיליארד דולר. גורמים אחרים בענף טוענים שההפסדים יאמירו ל-75 מיליארד ואפילו 100 מיליארד דולר.
ובעוד שהדמוקרטים בקונגרס תומכים בחבילת תמריצים חדשה, הרפובליקאים מעדיפים להמתין. המשמעות היא, שהענן השחור שמרחף עתה מעל חברות המשכנתאות לא צפוי להתפוגג בקרוב. חודשים עלולים לעבור עד שחוק תמריצים חדש יעבור את משוכת הקונגרס.