חנויות סגורות בקניון רמת אביב בצל הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס
אחרי שנה חלומית שסיכם ענף הנדל"ן בבורסת תל אביב, עם עליות שיא של יותר מ-70% במדד המניות הענפי, כעת לא פוסחות הירידות החדות בשוק גם על סקטור זה - אחד הנפגעים הישירים מבהלת הקורונה.
במוקד ניצבות חברות הנדל"ן המניב, בעיקר בתחום המסחר, שנאלצו לסגור את הקניונים ומרכזי המסחר שלהן והותירו אותם שוממים, בעקבות הוראות הממשלה. בהתאם, מניותיהן של חברות אלה בולטות בצד השלילי בין חברות הענף.
כך, אחרי זינוקים בטווח של 40%-80% שרשמו המניות הבולטות בתחום המסחרי בשנת 2019, מתחילת השנה הנוכחית ועד כה שוויין קוצץ בטווח המתחיל ביותר מ-20% ומגיע עד ליותר מ-40%.
בעוד שרק באחרונה, עם פרסום הדוחות הכספיים של 2019, הציגו אותן חברות, כמגמה, שערוכי נכסים בהיקפים משמעותיים, שהגיעו בחברות הגדולות למאות מיליוני שקלים - וזאת בזכות עליית ערך נכסיהן וירידת שיעורי התשואה - נראה כי המצב הנוכחי יוביל לשינוי כיוון גם בפרמטר זה, כבר בשנה הנוכחית.
בחברת הדירוג S&P מעלות צופים כעת ירידה של לפחות 20%-30% בהכנסות בשנה הנוכחית בחברות הנדל"ן, שתיק הנכסים שלהן מוטה מרכזי מסחר. בחברה סבורים כי "אם צעדי המנע של הממשלה יימשכו גם לאחר חג הפסח, לא מן הנמנע שאף נראה NOI (רווח תפעולי נקי; א"ל) שלילי בחלק מהחברות החשופות לנכסים אלה".
לפי מעלות, "שווי הנכסים ייפגע כעומק הפגיעה הצפויה ב-NOI בשל ירידה בשיעורי התפוסה הממוצעים וירידה מסוימת בדמי השכירות למ"ר. בנוסף, בהחלט ייתכן שנראה עלייה בשיעורי ההיוון בשל עלייה בעלויות המימון, שתוביל ללחץ שלילי נוסף על שווי הנכסים".
"הראשון לספוג את ההדף"
במעלות סבורים כי העסקאות היקרות שבוצעו בשוק לפני שהתחיל להתפשט ברחבי העולם הווירוס הסיני, "עשויות להיות לא מייצגות לצורך השמאויות הבאות, ולכן להחזיר את הגלגל במידת מה לאחור". ענף מרכזי המסחר, להערכת מעלות, "יהיה הראשון לספוג את ההדף".
אחרי שמגזר מרכזי המסחר היה אחד מתחומי הפעילות הראשונים להיפגע מהמשבר, מעריכים בחברת הדירוג כי הוא "יהיה מהאחרונים להתאושש לאחר תום המשבר. ייתכן כי נראה המשך הגבלות על תנועה בקניונים, גם לאחר שהממשלה תתחיל להקל בצעדי המנע הנוכחיים". בתרחיש שבו "הקניונים יישארו סגורים תקופה נוספת והלחץ מצד השוכרים ימשך", לפי חברת הדירוג, "הפגיעה בשווי הנכסים יכולה להיות משמעותית".
עוד מעריכים במעלות כי "בעלי הנכסים יתקשו למצוא שוכרים חליפיים לשטחים שיתפנו, ואנו עלולים לראות ירידה בשיעורי התפוסה". זאת, על רקע הערכתם, שלפיה "הרשתות הקמעונאיות ימשיכו לסבול מלחץ על הפידיונות גם לאחר תום המשבר, בין בשל מחסור במלאים שמקורו בתקופה הנוכחית, ובין בשל מיתון שהמשק יגלוש אליו ושיפגע בצריכה הפרטית. רשתות קמעונאות יעצרו תוכניות לפתיחת סניפים חדשים, וחלקן אף לא ישרדו".
גם לאחר ההתאוששות, במעלות מעריכים כי "מיתון במשק יביא לירידה של כ-5% בהכנסות ביחס לתקופה שלפני המגפה, ושווי הנכסים לא יתאושש באופן מיידי".
לגבי שוק המשרדים, במעלות מעריכים כי הפגיעה בנכסים אלה תהיה פחות דרמטית, ובתרחיש שבו צעדי הממשלה להגבלת תנועה יימשכו לתקופת הקיץ, או במקרה שבו המשק יגלוש למיתון מתמשך, הצפי של חברת הדירוג הוא כי ההכנסות מנכסים אלו יירדו בכ-5%, "ביחס לתרחיש הבסיס טרום המגפה".
עוד ציינו במעלות כי "בשלב זה אנו רואים יציבות בדירוגי החברות מוטות המשרדים ונכסי הלוגיסטיקה, ובדירוגי החברות עם תיק נכסים מגוון. עם זאת, השפעת המגפה על שווי הנכסים העתידי עדיין לא ברורה. תזרימים שליליים וירידה חדה בהשקעות ברבעונים הבאים עשויים לגרום לשערוכים שליליים ולעלייה בשיעור ה-LTV עד לסוף השנה ומעבר לכך".