עו"ד אבי חימי, יו"ר לשכת עורכי הדין / צילום: דרור סיתהכל
שוכרי הדירות אינם זכאים להנחות או לפטור מתשלומי שכר הדירה מכוח דיני חוזים וכמותם גם עסקים שעיקר פעילותם אינה מבוססת על הון לא אנושי, ועסקים שחקיקת החירום אינה אוסרת עליהם לפעול בכוח-אדם מלא.
לעומת זאת, לחנויות בקניונים שנסגרו ולעסקים שנסגרו יש זכות שלא לשלם דמי שכירות בעבור התקופה שבה נמנע מהם לפעול. כך כותבת לשכת עורכי הדין בנייר עמדה מפורט ששלחה לשר המשפטים אמיר אוחנה, בעניין ההשלכות המשפטיות-חוזיות של מגיפת הקורונה.
נייר העמדה, בן ה-33 עמודים, נכתב על-ידי בכירי הלשכה: ראש הלשכה אבי חימי; אברהם ללום ולירז, ראש יו"רי פורום קניין ומקרקעין; ואילן בומבך יו"ר פורום בתי המשפט. נייר העמדה מפרט את עמדת הלשכה באשר לעקרונות של סיכול חוזה, התאמת חוזה לנסיבות משתנות, תום-לב, וכוח עליון שהועלו בגלל המגיפה לסדר היום בכל הקשור לעולם השכירות בישראל.
לדברי הכותבים, נייר העמדה נועד "להציג תמונה משפטית ביחס להשלכות החוזיות האפשריות של המגיפה העולמית הנגרמת על-ידי נגיף הקורונה על התקשרויות חוזיות מסחריות בכלל ועל הסכמי שכירות בפרט, וזאת בהתאם לדין הישראלי".
המצוקה שהתעוררה והבעיות החמורות אליהן נקלעו שוכרים מכל הסוגים - משרדים, מסחר ומגורים - שנובעות מהמשבר שמתחולל במשק בעקבות פרוץ מגפת הקורונה, עלו על-ידי שוכרי דירות שנקלעו לקשיים, רשות קמעוניות שנסגרו תחת צווי חירום ועסקים אחרים שפועלים כיום בצורה חלקית.
בשבוע שעבר הוקמה ועדה במשרד הפנים לבדוק את עניין יישום עיקרון "הכוח העליון" או "סוכל החוזה", שמשמעם גורמים בלתי צפויים ושלא ניתן להתמודד איתם, שמאפשרים לאחד מהצדדים להפר התחייבויות חוזיות שלו, מבלי שהדבר ייחשב לו כהפרת חוזה על כל הפיצויים הנלווים להפרה כזו כרגיל. עד כה בית המשפט העליון הקשיח מאוד את הגדרת הכוח העליון, וגם מקרים של מלחמות, למשל, לא נחשבו בעיניו לכאלה שמצדיקים הפרות חוזים. ואולם דיני החוזים מכירים גם בנסיבות אחרות שיכולות להביא למקרים שמשמעם הפרת חוזה, מבלי שהדבר ייחשב לכזה.
"יש להניח כי האופי הרוחבי והמקיף של תופעת הקורונה, המשפיע באופן קיצוני על כל תחומי החיים בישראל ובעולם, יוביל את בית המשפט העליון לגיבוש מדיניות שיפוטית כוללת המתייחסת לאופי המיוחד של תופעה זו. אולי אף המחוקק ידרש לגיבוש חקיקה לאור ההשפעה הכוללת של תופעת הקורונה. קשה להעריך מראש את 'כיווני התנועה' בנדון.
"כללית, כיוון שהכל מושפעים מהקורונה, אפשר, מחד גיסא, כי הגישה העקרונית הכוללת תחתור להגמשה מרבית של האחריות החוזית והתכנים החוזיים, ברוח הפסיקה בעקבות ההתפרצות האינפלציונית של מאות אחוזים בשנה בישראל בשנות ה- 80 . מאידך גיסא, תיתכן עמדה הפוכה, אשר לאור האינטרס המשותף ביציבות חוזית בהינתן המשבר החריף, והפגיעה בכל הגורמים במשק, תעדיף להימנע מ'שבירת כלים משפטית' ותצמצם את הפגיעה בוודאות המשפטית. 'דרך אמצע' אשר עשויה להינקט היא שמירה
על יציבות החבויות החוזיות הראשוניות, תוך ריכוך התרופות בשל הפרת חוזה. גם התערבות רגולטורית בעניין זה אפשרי", כותבים אנשי הלשכה.
בבואם למיין את כל סוגי השכירויות, מוציאים אנשי הלשכה את השכירות למגורים מהאפשרות החוקית לקבל פטור כלשהו על שכר הדירה. זאת, משום שבניגוד לנעשה בשכירות ברוב המגזר העסקי, במגורים השוכרים עושים שימוש מלא בנכס שאותו שכרו, כך שלא ניתן לומר שמטרת הסכמי השכיות הללו מסוכלת.
לכן גם במקרים בהם השוכרים שוהים רק חלק מהזמן בדירה, אין מקום לתת פטור מלא או חלקי מתשלום דמי השכירות "עם כל ההבנה, מצב כלכלי קשה כשלעצמו אינו עילה לשינוי תנאי חוזה או להכרה בסיכולו", נכתב בנייר העמדה. "הכרה כזו יכולה לפגוע באופן קשה בוודאות המסחרית והכלכלית והשפעותיה עלולות להיות חמורות".
בדומה, גם עסקים שמוכרים כענפים חיוניים וכאלה שמבוססים על מיכון ורובוטיקה ולא על הון אנושי - לא נופלים בקטגוריה של כאלה שנפגעו בשל כוח עליון, מהטעם הפשוט שהם ממשיכים לעבוד כרגיל.
מהצד השני של המתרס, נמצאים עסקים שתקופת החירום השביתה את פעולתם, כגון בתי קפה ומסעדות שאינן יכולות להפעיל take away, קניונים, חדרי כושר ועסקים אחרים שהושבתו בנסיבות הקורונה, כולל בעסקים שנמצאים בבני ברק ופועלים.
להערכת הבכירים מדובר במקרה מובהק שבו לכאורה משכירי הנכסים לא מאפשרים לשוכרים להשתמש בהם, והם אלה שמפרים את הסכמי השכירות, גם אם לא באשמתם. "עצם המניעות המשפטית להשתמש במושכר, אף בהיעדר אשם מצד המשכיר, מקימה לבעלי העסקים הנ"ל את הזכות לבטל את ההסכם או לפטור עצמם מתשלום דמי שכירות עד להסרת המניעה.
"כלומר, כל זמן שהוראות החקיקה מונעות את אפשרות הגישה למושכר (במצבי סגר) ואת אפשרות בעלי העסקים להשתמש בו לפעילותם העסקית לשמה נועד ההסכם, יהיו השוכרים מופטרים מחובת תשלום דמי השכירות מבלי לבטל את ההסכם", נכתב בנייר העמדה.
בתווך נמצאים עסקים שאמנם לא הושבתו לגמרי אולם צמצמו מאוד את פעילותם, עקב התקנות להגביל את נוכחות העובדים במקומות העבודה ל-10 עובדים או ל-15% מכלל העובדים.
כאן מדובר במניעה חלקית להשתמש בנכסים שדיני הסיכול אינם מכירים בה כגורם מסכל, וגם מצבם של אותם עסקים מורכב, שכן חלק מהם יכולים לעבוד מהבית. "עם זאת", כותבים בכירי הלשכה, "נראה בעינינו שהמקרה דנן הינו מקרה מובהק בו יש מקום להתאמת החוזה מכוח חובת תום-הלב בביצוע חוזה", והם מפרטים, שעמידה דווקנית של בעלי נכסים על ביצע החוזה בנסיבות הקיימות תהא פעולה בחוסר תום-לב.
ראש לשכת עורכי הדין, עו"ד אבי חימי מסר ל"גלובס" כי "בעקבות משבר הקורונה והשלכותיו הקשות על שוק הנדל"ן, לשכת עורכי הדין מפרסמת היום מסמך הסוקר באופן מעמיק את עולם החוזים המסחריים והסכמי השכירות, וזאת על מנת לעשות סדר משפטי במציאות הכלכלית החדשה שנכפתה על כולנו. אחד מתפקידיה של הלשכה הוא הבהרת מצבים משפטיים סבוכים והיא תמשיך לעמוד לרשות הציבור ככל שתידרש לכך. אני מודה לעורכי הדין, לירז ראש, אבי ללום ואילן בומבך על הכנת מסמך חשוב זה".