גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לשכת עורכי הדין: חנויות בקניון פטורות משכר דירה; שוכרי דירות אינם פטורים

בנייר עמדה שנשלח לשר המשפטים מסבירים בכירי הלשכה כי עסקים שהושבתו כליל עקב תקנות החירום בגין הקורונה, פטורים משפטית מחובת תשלום שכר דירה ● עם זאת, לא ניתן לקבל קשיים כלכליים שאליהם נקלעו שוכרי דירות כסיבה להפרת החוזה

עו"ד אבי חימי, יו"ר לשכת עורכי הדין / צילום: דרור סיתהכל
עו"ד אבי חימי, יו"ר לשכת עורכי הדין / צילום: דרור סיתהכל

שוכרי הדירות אינם זכאים להנחות או לפטור מתשלומי שכר הדירה מכוח דיני חוזים וכמותם גם עסקים שעיקר פעילותם אינה מבוססת על הון לא אנושי, ועסקים שחקיקת החירום אינה אוסרת עליהם לפעול בכוח-אדם מלא.

לעומת זאת, לחנויות בקניונים שנסגרו ולעסקים שנסגרו יש זכות שלא לשלם דמי שכירות בעבור התקופה שבה נמנע מהם לפעול. כך כותבת לשכת עורכי הדין בנייר עמדה מפורט ששלחה לשר המשפטים אמיר אוחנה, בעניין ההשלכות המשפטיות-חוזיות של מגיפת הקורונה.

נייר העמדה, בן ה-33 עמודים, נכתב על-ידי בכירי הלשכה: ראש הלשכה אבי חימי; אברהם ללום ולירז, ראש יו"רי פורום קניין ומקרקעין; ואילן בומבך יו"ר פורום בתי המשפט. נייר העמדה מפרט את עמדת הלשכה באשר לעקרונות של סיכול חוזה, התאמת חוזה לנסיבות משתנות, תום-לב, וכוח עליון שהועלו בגלל המגיפה לסדר היום בכל הקשור לעולם השכירות בישראל.

לדברי הכותבים, נייר העמדה נועד "להציג תמונה משפטית ביחס להשלכות החוזיות האפשריות של המגיפה העולמית הנגרמת על-ידי נגיף הקורונה על התקשרויות חוזיות מסחריות בכלל ועל הסכמי שכירות בפרט, וזאת בהתאם לדין הישראלי".

המצוקה שהתעוררה והבעיות החמורות אליהן נקלעו שוכרים מכל הסוגים - משרדים, מסחר ומגורים - שנובעות מהמשבר שמתחולל במשק בעקבות פרוץ מגפת הקורונה, עלו על-ידי שוכרי דירות שנקלעו לקשיים, רשות קמעוניות שנסגרו תחת צווי חירום ועסקים אחרים שפועלים כיום בצורה חלקית.

בשבוע שעבר הוקמה ועדה במשרד הפנים לבדוק את עניין יישום עיקרון "הכוח העליון" או "סוכל החוזה", שמשמעם גורמים בלתי צפויים ושלא ניתן להתמודד איתם, שמאפשרים לאחד מהצדדים להפר התחייבויות חוזיות שלו, מבלי שהדבר ייחשב לו כהפרת חוזה על כל הפיצויים הנלווים להפרה כזו כרגיל. עד כה בית המשפט העליון הקשיח מאוד את הגדרת הכוח העליון, וגם מקרים של מלחמות, למשל, לא נחשבו בעיניו לכאלה שמצדיקים הפרות חוזים. ואולם דיני החוזים מכירים גם בנסיבות אחרות שיכולות להביא למקרים שמשמעם הפרת חוזה, מבלי שהדבר ייחשב לכזה.

"יש להניח כי האופי הרוחבי והמקיף של תופעת הקורונה, המשפיע באופן קיצוני על כל תחומי החיים בישראל ובעולם, יוביל את בית המשפט העליון לגיבוש מדיניות שיפוטית כוללת המתייחסת לאופי המיוחד של תופעה זו. אולי אף המחוקק ידרש לגיבוש חקיקה לאור ההשפעה הכוללת של תופעת הקורונה. קשה להעריך מראש את 'כיווני התנועה' בנדון.

"כללית, כיוון שהכל מושפעים מהקורונה, אפשר, מחד גיסא, כי הגישה העקרונית הכוללת תחתור להגמשה מרבית של האחריות החוזית והתכנים החוזיים, ברוח הפסיקה בעקבות ההתפרצות האינפלציונית של מאות אחוזים בשנה בישראל בשנות ה- 80 . מאידך גיסא, תיתכן עמדה הפוכה, אשר לאור האינטרס המשותף ביציבות חוזית בהינתן המשבר החריף, והפגיעה בכל הגורמים במשק, תעדיף להימנע מ'שבירת כלים משפטית' ותצמצם את הפגיעה בוודאות המשפטית. 'דרך אמצע' אשר עשויה להינקט היא שמירה

על יציבות החבויות החוזיות הראשוניות, תוך ריכוך התרופות בשל הפרת חוזה. גם התערבות רגולטורית בעניין זה אפשרי", כותבים אנשי הלשכה.

בבואם למיין את כל סוגי השכירויות, מוציאים אנשי הלשכה את השכירות למגורים מהאפשרות החוקית לקבל פטור כלשהו על שכר הדירה. זאת, משום שבניגוד לנעשה בשכירות ברוב המגזר העסקי, במגורים השוכרים עושים שימוש מלא בנכס שאותו שכרו, כך שלא ניתן לומר שמטרת הסכמי השכיות הללו מסוכלת.

לכן גם במקרים בהם השוכרים שוהים רק חלק מהזמן בדירה, אין מקום לתת פטור מלא או חלקי מתשלום דמי השכירות "עם כל ההבנה, מצב כלכלי קשה כשלעצמו אינו עילה לשינוי תנאי חוזה או להכרה בסיכולו", נכתב בנייר העמדה. "הכרה כזו יכולה לפגוע באופן קשה בוודאות המסחרית והכלכלית והשפעותיה עלולות להיות חמורות".

בדומה, גם עסקים שמוכרים כענפים חיוניים וכאלה שמבוססים על מיכון ורובוטיקה ולא על הון אנושי - לא נופלים בקטגוריה של כאלה שנפגעו בשל כוח עליון, מהטעם הפשוט שהם ממשיכים לעבוד כרגיל.

מהצד השני של המתרס, נמצאים עסקים שתקופת החירום השביתה את פעולתם, כגון בתי קפה ומסעדות שאינן יכולות להפעיל take away, קניונים, חדרי כושר ועסקים אחרים שהושבתו בנסיבות הקורונה, כולל בעסקים שנמצאים בבני ברק ופועלים. 

להערכת הבכירים מדובר במקרה מובהק שבו לכאורה משכירי הנכסים לא מאפשרים לשוכרים להשתמש בהם, והם אלה שמפרים את הסכמי השכירות, גם אם לא באשמתם. "עצם המניעות המשפטית להשתמש במושכר, אף בהיעדר אשם מצד המשכיר, מקימה לבעלי העסקים הנ"ל את הזכות לבטל את ההסכם או לפטור עצמם מתשלום דמי שכירות עד להסרת המניעה.

"כלומר, כל זמן שהוראות החקיקה מונעות את אפשרות הגישה למושכר (במצבי סגר) ואת אפשרות בעלי העסקים להשתמש בו לפעילותם העסקית לשמה נועד ההסכם, יהיו השוכרים מופטרים מחובת תשלום דמי השכירות מבלי לבטל את ההסכם", נכתב בנייר העמדה.

בתווך נמצאים עסקים שאמנם לא הושבתו לגמרי אולם צמצמו מאוד את פעילותם, עקב התקנות להגביל את נוכחות העובדים במקומות העבודה ל-10 עובדים או ל-15% מכלל העובדים.

כאן מדובר במניעה חלקית להשתמש בנכסים שדיני הסיכול אינם מכירים בה כגורם מסכל, וגם מצבם של אותם עסקים מורכב, שכן חלק מהם יכולים לעבוד מהבית. "עם זאת", כותבים בכירי הלשכה, "נראה בעינינו שהמקרה דנן הינו מקרה מובהק בו יש מקום להתאמת החוזה מכוח חובת תום-הלב בביצוע חוזה", והם מפרטים, שעמידה דווקנית של בעלי נכסים על ביצע החוזה בנסיבות הקיימות תהא פעולה בחוסר תום-לב.

ראש לשכת עורכי הדין, עו"ד אבי חימי מסר ל"גלובס" כי "בעקבות משבר הקורונה והשלכותיו הקשות על שוק הנדל"ן, לשכת עורכי הדין מפרסמת היום מסמך הסוקר באופן מעמיק את עולם החוזים המסחריים והסכמי השכירות, וזאת על מנת לעשות סדר משפטי במציאות הכלכלית החדשה שנכפתה על כולנו. אחד מתפקידיה של הלשכה הוא הבהרת מצבים משפטיים סבוכים והיא תמשיך לעמוד לרשות הציבור ככל שתידרש לכך. אני מודה לעורכי הדין, לירז ראש, אבי ללום ואילן בומבך על הכנת מסמך חשוב זה".

עוד כתבות

דונלד טראמפ / צילום: רויטרס

טראמפ חתם על צו נשיאותי נגד הרשתות החברתיות

תיוג ציוץ של טראמפ ככזה הדורש בדיקת עובדות הוביל לאסקלציה משמעותית ביחסיו עם טוויטר ופייסבוק ● הצו מטיל מגבלות על חופש הפעולה שלהן וחושף אותן לתביעות

לן בלווטניק, בעלי כלל תעשיות / צילום: יח"צ

נפלו ברשת: לן בלווטניק היה אמור להיות נמל המבטחים של ערוץ 13. אז מה השתבש בדרך?

בידיים של המיליארדר לן בלווטניק, ערוץ 13 היה אמור להגיע לחוף מבטחים. זה לא קרה ● עשרות שיחות עם אנשי תקשורת ועיתונאים חושפות את מסלול ההידרדרות: החילופים התכופים בצמרת, אובדן האמון בין ההנהלה לעיתונאים, הקרב האבוד על הרייטינג והמחנאות בקרב כתבי החדשות

בניית הסכר באתיופיה, אוקטובר 2019. הממשלה מבקשת לחבר את כל 
110 מיליון תושביה 'לאספקת חשמל סדירה
צילום: רויטרס

הוויכוח על מי הנילוס הכחול מצית אש ומלבה רוחות מלחמה בצפון אפריקה

התוכנית של אתיופיה להקמת סכר ענק על נהר הנילוס הכחול מאיים על שלום האזור כולו ● מצרים הודיעה כי ביטחון האזור כולו בסכנה אם יימנעו ממנה המים שמובטחים לה על פי הסכמים בינלאומיים ● "מיליונים יהיו נכונים לצאת למלחמה עם מצרים", הגיב ראש ממשלת אתיופיה שקיבל נובל לשלום באחרונה

יאיר לפיד / צילום: איל יצהר, גלובס

אוצר מלים: יאיר לפיד מסביר לילדים שלו שלהיות מאושר זו לא מטרה

ח"כ יאיר לפיד (יש עתיד) מסביר מדוע הוא כל-כך אוהב את המילה "אהבה" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

סמי מיכאל  / צילום: רפי דלויה

אוצר מלים: סמי מיכאל על רוגע שמצא בקולות אנוש עדינים ובלחשושי הטבע

הסופר סמי מיכאל מסביר מדוע הוא כל-כך אוהב את המילה "צליל" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

מוצרי חלב, סופרמרקט / צילום: תמר מצפי

מלחמות החלב: תנובה יוצאת במבצע חריג בהיקפו כדי להתחרות ראש בראש עם שטראוס

במסגרת המבצע תציע תנובה כי בכל רכישה של 8 מוצרי חלב מתוצרתה, יקבל הלקוח שני מוצרים חינם – הזולים מתוך העשרה ● המבצע שיתקיים בכל נקודות המכירה ברחבי הארץ יתקיים החל מ-1 ביוני ועד 19 לחודש

סיגל יעקובי / צילום: דוברות בתי המשפט

אוצר מלים: סיגל יעקבי חושבת שמי שחומל על פרח יחמול בוודאי על בני אדם

סיגל יעקבי, האפוטרופוס הכללי וכונסת הנכסים הרשמית, מסבירה מדוע היא כל-כך אוהבת את המילה "חמלה" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

מנכ"ל מודרנה סטפן בנסל / צילום: Andrew Harnik, AP

חשש מחקירה נגד מפתחת החיסון לקורונה מודרנה הפיל את המניה

חשד כי החברה וחלק ממנהליה או דירקטורים מטעמה ביצעו עבירות שלא כדין בקשר לתוצאות הניסוי בחיסון לקורונה שפרסמה החברה בתחילת החודש

דגים קפואים / צילום: שאטרסטוק

נחתם הצו והופחת המכס על יבוא דגים קפואים לישראל

במסגרת המהלך צפוי המכס על פילה אמנון קפוא לרדת מ-7.5 שקל לק״ג, ל-1.8 שקל בשתי פעימות עד שנת 2022. כמו כן, עד לשנת 2021, ירדו בהדרגה המכסים על פילה קרפיון ובורי מ-5.5 שקל לק"ג לשקל אחד לק"ג

מכונות כריית ביטקוין  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

גולדמן זאקס מרגיז את שוק הקריפטו: "ביטקוין אינו אפיק השקעה"

דוח חדש של כלכלני בנק ההשקעות מציג עמדה הפוכה לזו שהציגו באחרונה מנהלי קרנות גידור בארה"ב, שמהמרים על ביטקוין כגידור נגד אינפלציה ● לפי הדוח, "תנודתיות הביטקוין עשויה להתאים לסוחרים מוטי מומנטום"

מירי רגב / צילום: בן חדד

אוצר מלים: לדעת מירי רגב האמונה נותנת לנו את הכוח להיות טובים

ח"כ מירי רגב, שרת התחבורה והבטיחות בדרכים, מסבירה מדוע היא כל-כך אוהבת את המילה "אמונה" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

מימין יגאל אונא, ראש מערך הסייבר; ראש המוסד יוסי כהן; ופרופ' איציק בן ישראל, ראש מרכז הסייבר באונ' ת

ראש מערך הסייבר הלאומי: נדרשת היערכות לאומית מול מתקפות הסייבר

יגאל אונא אמר את הדברים בכנס "סייברטק" בהשתתפות בכירים בעולם אבטחת המידע מרחבי העולם ● לדבריו, מתקפת הסייבר שיוחסה לאיראנים נגד מתקני שפכים בישראל היה גורמת לאסון לולא נמנעה ● "נזכור את החודש האחרון כנקודת שינוי בהיסטוריה של מלחמות סייבר מודרניות"

דפני ליף / צילום: אלעד מלכה

אוצר מלים: דפני ליף בטוחה שאפשר בדרך אחרת, מיטיבה

דפני ליף מסבירה מדוע היא כל-כך אוהבת את המילה "אפשר" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

ישראל טויטו / צילום: אריק סולטן

מנכ"ל חדשות 13 משיב מלחמה: עובדי החדשות לא יקבלו את מלוא שכרם בשל העיצומים

לטענת מנכ"ל חדשות 13 ישראל טויטו היות ומדובר בשביתה של העובדים, אין זאת הפרת משמעת כי נקיטת עיצומים מביאה להשהיה מיידית של חוזה העבודה ובמצב כזה העובדים אינם זכאים לשכר רגיל אלא לשכר הולם ● מאוחר יותר הובהר לחלק מהעובדים - הבכירים שביניהם - ששכרם לא יקוצץ

דונלד טראמפ / צילום: Gripas Yuri -ABACA, רויטרס

האם טראמפ יגביל את ההגנות על רשתות הסושיאל? טיוטה לצו נשיאותי חדש

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ צפוי לשכתב חוק שהגן מזה זמן רב על טוויטר, פייסבוק וגוגל של אלפאבית מלהיות אחראיות על החומר שמפורסם על-ידי המשתמשים שלהן ● הצו הנשיאותי מגיע לאחר סכסוך של הנשיא עם רשת טוויטר, כשזו סימנה באזהרת "עלולים להטעות" את ציוציו

יצחק תשובה, בעל השליטה בקבוצת דלק / צילום: גדעון לוין

הלקח שנלמד וזה שעדיין לא: כך זרמו (שוב) מיליארדים מהפנסיה שלנו אל יצחק תשובה

כעשור לאחר הקריסה של דלק נדל"ן ולמרות תמרורי האזהרה בצל עסקת נפט ענקית בים הצפוני, מחזיקי האג"ח שוב נקלעים למתיחות עם יצחק תשובה ביחס לאשראי שהעמידו לו ● גם לאחר שהמוסדיים הגיעו להבנות, הם עדיין נקלעו, שוב, למשבר ללא בטוחות וכמעט ללא אפשרויות

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

רגע - אנחנו לא מפסיקים לנסות לחפש אותו, לרדוף אחריו ולאחוז בו

רגע הוא לא מילה, וגם לא אות, אבל לרוב הוא זה שנותן את המנגינה ● אוצר מילים, פרויקט מיוחד 

טראמפ, השבוע / צילום: רויטרס - Yuri Gripas

טראמפ הודיע כי ארה״ב מסיימת את יחסיה עם ארגון הבריאות העולמי

בשנתיים האחרונות ארה״ב העבירה כ-900 מיליון דולר לארגון אלא שמערכת היחסים בין הארגון לנשיא טראמפ התערערו לאחר שהוא טען כי הארגון הינו פרו-סיני ולא פעל נכון לחיסול נגיף הקורונה, תוך הסתרת הסיבות להתפרצות

חיים כצמן / צילום: יח"צ

חיים כצמן: "היא מעלה בי ערגה לתקופה העברית הראשונה"

חיים כצמן, בעל השליטה ומנכ"ל גזית גלוב, מסביר מדוע הוא כל-כך אוהב את המילה "אשמורת" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

ינון מגל ובן כספית / צילום: שלומי יוסף, אביב חופי

בן כספית וינון מגל מנסים לגשר על התהום האידיאולוגית. לא תמיד זה מצליח להם

כספית מתחרפן מ"הזחיחות ושביעות הרצון העצמית האינסופית של מגל" ● מגל חושב שלהעביר ביקורת על השמאל ועל התקשורת זה לא פחות חשוב מלבקר את ראש הממשלה ● הזוגיות הכי חמה ברדיו התיישבה על ספת הפסיכולוג של "אוף דה רקורד" ● האזינו לראיון המלא