פרויקט תמ"א 38. "אם זה לא כלכלי, זה לא ייצא לפועל" / צילום: פאול אורלייב
היטל ההשבחה הוא תשלום חובה שבעל מקרקעין נדרש לשלם לוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין.
מתי משלמים את ההיטל? מועד התשלום הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין, כלומר, במועד המכירה של הדירות. אבל המועד שבו מחושב שווי ההשבחה, "היום הקובע" הוא היום שבו אושרה התוכנית בוועדה המקומית או המחוזית. ההיטל הוא אחד הפרמטרים שקובעים אם פרויקט יהיה כלכלי, ועד כמה. בעקבות הסגר במשק והחשש ממיתון, יזמים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית טוענים שבמצב של שפל, כלומר ירידת מחירי הדירות, עלול גובה ההיטל לעלות על השווי הנוכחי של ההשבחה - שכבר נקבע. מנגד, יש דעות אחרות.
יזמים: לשנות את מועד קביעת ההיטל
עו"ד זיו כספי ממשרד עורכי הדין גינדי-כספי מסביר שעלול לקרות מצב שבו בגלל התארכות משך הפרויקט הוא יהפוך ללא-רווחי בעתיד: "פרויקטים של התחדשות עירונית הם ארוכי טווח. זכויות הבנייה בפרויקטים כאלה נקבעות בתחילת הליך התכנון, וההחלטה על היקף הזכויות מתחשבת גם בהיתכנות הכלכלית. כלומר, יש לקבוע בתוכנית מספיק זכויות בנייה שיאפשרו לפרויקט לקום.
"ואולם, בין מועד אישור התוכנית לבין מועד הוצאת ההיתר (שבו משלמים את ההיטל) - יכולה להתרחש ירידת מחירים, ממש כמו זו שחלק מהמומחים טוענים שתתרחש בעקבות הקורונה. במקרה כזה יגיע היזם לשלב הוצאת ההיתר, ויצטרך לשלם היטל השבחה שנקבע לפי שווי זכויות הבנייה במועד אישור התוכנית, אשר יכול להיות כמה שנים לפני כן, בעוד שמחירי הדיור בזמן הזה כבר ירדו. התוצאה היא פרויקט שאינו כלכלי ופרויקט שאינו כלכלי - לא ייצא לפועל".
מה אתה מציע?
"לדחות את מועד קביעת גובה היטל ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, למועד המימוש (הוצאת ההיתר). שאז, גובה היטל ההשבחה יביא בחשבון את שוויין האמיתי של זכויות הבנייה".
הרשות להתחדשות עירונית: בדרך כלל המחירים במגמת עלייה
עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חולקת על גישתו של כספי: "ברוב המקרים, המחירים הם במגמת עלייה. אנחנו עכשיו בתקופה של חוסר ודאות, אך ההנחה היא שזה ייקח כמה חודשים ושמגמת המחירים לא תשתנה משמעותית.
"לדעתי, דחיית האישור הקובע לזמן הוצאת ההיתר פחות טובה מפני שהיא משאירה את היזם בחוסר ודאות.
"הכיוון שאנחנו חותרים אליו הוא שמועד קביעת גובה ההשבחה יוקדם למועד הדיון בוועדה המקומית, שאז יודעים מה היקף זכויות הבנייה. ההקדמה של מועד הקביעה מאפשרת ליזם להחליט אם הוא רוצה להיכנס להרפתקה הזאת, או לא. אם יקבעו לו שומת השבחה שהורסת את הפרויקט, אז לפחות הוא השקיע פחות כסף וזמן".
השמאי הממשלתי הראשי: לשנות בלי קשר לקורונה
אוהד עיני, השמאי הממשלתי הראשי, נזהר להתנבא מה משמעות מגפת הקורונה לירידת המחירים, אך פועל כבר שנים רבות לשינוי מועד חישוב מועד ההשבחה: "הרעיון של המועד הקובע בהיטל השבחה הוא לא רעיון חדש והוא לא מתייחס רק לפרויקטים של התחדשות עירונית.
"לפני 19 שנה הייתי מנהל המחלקה להיטל השבחה בעיריית ירושלים. באוקטובר 2000 התחילה האינתיפאדה השנייה. כתוצאה מזה אנשים ברחו משכונת גילה ומכרו את דירותיהם במחירי הפסד. הם ביקשו אישור על היטלי השבחה וגיליתי שהמועד הקובע, כלומר זה שבו השמאי קבע את השווי היה שנת 1998 - למרות שמחירי הדירות ירדו מחירי היטלי ההשבחה נשארו גבוהים. הבנתי אז שהיטל ההשבחה קובע שווי שהוא לא רלוונטי וזה נכון גם בעת עליית מחירים וגם בעת ירידה.
"לטעמי, צריך לחייב במס ריאלי ולבחון גם את ההתעשרות האמיתית של הבעלים ולא התעשרות וירטואלית שלא רלוונטית לכלום. כבר אז ניסיתי לשנות את המועד הקובע בהיטל השבחה.
"שנים אחר כך הייתי חבר בצוות מקצועי שקיבצה עו"ד שרית דנה, שהייתה אז המשנה ליועץ המשפטי לממשלה. כולם הסכימו איתי שצריך לשנות את המועד הקובע. מאז ועד היום הצעת החוק מונחת על שולחן הממשלה אך יש קושי לקדם את זה כי מחירי הנדל"ן בארץ עולים ויש לובי חזק של יזמים וקבלנים שלא רוצים לשלם היטלי השבחה גבוהים. הם מסבירים את זה בכך שמחירי הדירות עשויים לעלות".