דירות חדשות בבנייה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
לאן הולך שוק המשכנתאות? משבר הקורונה נושא אופי של משבר כבד ביותר שמתפתח במהירות גדולה ומשפיע באופן רוחבי כמעט על כל ענפי המשק. האבטלה גדלה במהירות והממשלה והגופים הכלכליים מתקשים להגיב לבעיות הכלכליות שנוצרו בצורה יעילה, כך שרבים מתקשים להחליט לגבי צעד כה כבד של רכישת דירה.
1. איך הגיעו המשכנתאות לשיא
בשבוע שעבר פרסם בנק ישראל, כי ביצועי המשכנתאות של חודש מרץ קבעו שיא חדש ומדהים, שחלק משמעותי ממנו הוא תולדה של לחץ מצד הציבור. השיא הדהים רבים, ואולם המשכנתאות שנלקחו בחודש מרץ הן תולדה של בקשות שאושרו עוד בפברואר, כשלא היה במשק סגר כללי. לרבים מהלווים היה ברור כבר בתחילת חודש מרץ, שהמשבר עומד להגיע ועימו יועלו גם הריביות על המשכנתאות, ולכן האיצו את ההליכים, כדי לקבל את המשכנתאות בריביות של חודש פברואר. ואכן, בדוח שהוציא בנק ישראל בשבוע שעבר נכתב כי "ככלל, ממוצע מחירי האשראי בשבוע האחרון של חודש מרץ (שיא המשבר עד עתה) נותר ללא שינוי לעומת המחירים בחודש פברואר 2020, שקדם למשבר".
גורם חשוב ביותר שהשתרבב לנתוני מרץ במשכנתאות היה ניצול הקלה במתן הלוואות למשקי בית שפרסם בנק ישראל לפני כחודש, שבמסגרתה הועלתה תקרת ההלוואה לכל מטרה שניתן לקחת מהבנק במישכון הדירה, מסך של 50% מימון משווי הדירה ל-70%. על פי הבנק המרכזי, רבים מיהרו לנצל את ההלוואות הללו, מה שהגדיל מאוד את היקפי המשכנתאות.
התהליכים המהירים שעוברים על המשק באו לידי ביטוי בעליות בריביות על משכנתאות, בדיוק כמו שהלווים צפו, ואולם בשבוע שעבר בנק ישראל הוריד את הריבית מ-0.25% ל-0.1%, ובמקביל הוא החל לרכוש אג"חים, מה שאמור להוריד את הריביות שלהם. שני הצעדים אמורים לתרום להורדת הריביות על משכנתאות - אך כאן הבנקים יעשו לעצמם את החישוב, עד כמה הסיכון שגלום בתקופה הזו, אכן מצדיק מבחינתם הורדה משמעותית.
2. בנק לאומי הראשון להגיב להתרחשויות
מה קורה בבנקים, לנוכח הדרמות שעוברות על המשק, והתהפוכות שעוברת המשכנתה בשבועות הללו? כרגע לא הרבה.
בנק לאומי הוא החריג, שיצא בשבוע שעבר ביוזמה שכללה הקלות אופציונליות ללווים בימים הללו, שבחלקן דורשות את אישור הפיקוח על הבנקים, אישור שטרם התקבל.
בין ההטבות: א. הארכת תוקף האישור על משכנתה ל-32 יום במקום כנהוג היום ל-24 יום, מה שיאפשר ללווים לעמוד בדרישות המקדמיות של הבנק להמציא מסמכים ואישורים שונים, על מנת שהמשכנתה תינתן. בתקופה שבה הריביות עולות מדי כמה ימים, לארכה כזו יש משמעות רבה, משום שהיא מקפיאה את הריביות שיקבל הלקוח למשך חודש.
ב. הענקת דחייה של עד שנתיים במועד תחילת התשלום למשכנתה. מסלול זה מורכב מכמה אפשרויות (מתן גרייס רק לתשלומי הקרן או מתן דחייה לכלל המשכנתה). נכון להיום ההסדר הזה דורש אישור של בנק ישראל.
מסלול זה פתוח לכלל הציבור אך מיועד בעיקר לרוכשי דירות במחיר למשתכן, שם קיים מרווח זמן גדול בין החתימה על החוזה לרכישת הדירה לבין מועד אכלוסה, ועלול להיווצר מצב שבו הרוכשים משלמים גם משכנתה וגם דמי שכירות. ציבור אחר וחדש יחסית של לווים שלהם מכוון המסלול הזה, הוא אנשים שהוצאו לחל"ת בעלי שלוש שנות ותק במקום העבודה, שקיים לגביהם סיכוי גדול שהם יחזרו למקומות עבודתם. כאלה הם לדוגמה עובדים ברשות שדות התעופה, עובדי תחבורה ציבורית ועוד.
ג. בנק לאומי הוא הראשון שהצליח לייצר מסלול דיגיטלי מוחלט לכל הליך המשכנתה, שמאפשר ללקוח להישאר בבית ולסיים את כל ההליכים מול הפקידים בלי שיצטרך להגיע לסניף. זו הקלה משמעותית אבל לא הטבה כלכלית, אולם בנקאים בכירים שעימם שוחחנו מברכים על כך.
ימית אפריאט, מראשי הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות, מסתכלת בחיוב על הצעדים. "בנק לאומי מתנהל במשבר לטובת הלקוחות ונראה שהם חושבים איך להקל ולהיטיב איתם. המהלך חסר התקדים של החתמת הלקוחות ללא הגעה לסניף באמצעות זיהוי בסקייפ והעברת חתימות במייל, ישנה את פני תחום המשכנתאות בישראל אם יאושר".
3. מה יעשו הבנקים האחרים
התגובות לצעדים הכלכליים מעורבות. יש כאלה שטוענים שמדובר בעיקר בצעדי יחצ"נות של בנק לאומי, ושגם כיום הבנקים השונים נותנים הלוואות בגרייס חלקי, שבמסגרתו הלקוחות משלמים בתקופה הראשונה רק את תשלומי הריבית. מי שיבחר במסלול הגרייס הכולל של ההלוואה יזכה במימון המקסימלי נמוך יותר מזה של הלוואה ללא גרייס בכלל.
עוד טוענים גורמים שונים כי גם כיום בנקים למשכנתאות מתנהלים בצורה גמישה אל מול לקוחות ותיקים ואמינים שלהם, ומרגע שלמשל עצמאי נאלץ לסגור את העסק עקב תקנות החירום, או ששכיר יוצא לחל"ת - ניתן להגיע עימם להסדרים באשר להמשך תשלומי המשכנתאות, שאינם מקוטלגים כיוזמות חדשניות.
מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, מסתכל על השורה התחתונה: "הבנקים למשכנתאות לא רק שלא מתחשבים במצב אלא החליטו על דעת עצמם להעלות את המרווחים ולבטל אישורים עקרוניים שהיו מאושרים ללקוחות גבוליים עוד לפני תקופת הקורונה, הכול בשביל האיתנות הפיננסית של עצמם.
לגבי המסלול החדש של לאומי, וידר מזכיר גם הוא שמדובר במסלול שטרם קיבל אישור. "ההטבה של לאומי נראית כמו אופציה נוחה למי שרוכש עכשיו דירה, אבל כשבודקים לעומק אפשר לראות שעל משכנתה של מיליון שקל, יתוספו כ-100 אלף שקל. זאת, משום שלא משלמים את הקרן או הריבית והתשלומים הכוללים מתווספים ליתרה כל חודש ומצטברים לתקופה של שנתיים.
"מי שיכול לעמוד בתשלומים, שלא ייקח דחיית תשלומים או לפחות לשלם בתקופה הזו את הריבית בשביל לא לשלם לאחר מכן ריבית דריבית בתוספת אלפי שקלים", הוא ממליץ.
ל"גלובס" נודע כי כמה בנקים מתכננים בכל זאת ללכת אחרי לאומי וייתכן שבסופו של דבר, גם ענף המשכנתאות ייצא מהמגפה שונה מהאופן שבו נכנס אליה.