פקח מתחת למגדלי הצעירים בתל אביב בצל הקורונה / צילום: Oded Balilty, Associated Press
המשא-ומתן לרכישת קרקע בשכונת בבלי בתל אביב ב-400 מיליון שקל עלה בשבועות האחרונים לכותרות משום שהמוכר הוא יצחק תשובה והרוכשת היא קבוצת חג'ג' - אבל הוא מעורר שאלה רחבה יותר: איך בכלל מעריכים עכשיו מה המחיר הריאלי של נכס? כרגע, העסקה נראית טובה עבור חג'ג', אולם קיים חשש גדול שמגפת הקורונה תטלטל את כלכלת ישראל בצורה כזו שעלולה להשפיע על מחירי דירות.
לא רק מחירי המגורים יושפעו. כמה למשל שווה קניון שהוערך בדוח של חברה מסוימת בכ-400 מיליון שקל, נכון לסוף 2019. כבר ברור שהענף צפוי להשתנות כליל בעקבות המגפה.
שומות מסכמות ל-2019 שמופיעות בדוחות של חברות ציבוריות מתחום הנדל"ן ובעיקר הנדל"ן המניב, משקפות את המצב מלפני ארבעה חודשים. חלק מהחברות כבר פרסמו דוחות רבעוניים ציינו שאין לדעת נכון לעכשיו, כיצד תימשך השנה הנוכחית, לאור משבר הקורונה.
אז איך כל השחקנים בענף - בעלי נכסים, רוכשים, שוכרים ובנקים - אמורים לתפקד במציאות כל כך לא ברורה? בסופו של דבר הדילמה הזו מתגלגלת לפתחם של שמאי המקרקעין, שאמורים בימים הללו להעריך נכסים על סמך המידע החלקי והמקוטע שבידם, שיכול להשתנות במהירות.
1. השמאים: "אין מה לשנות את השיטה"
לפני כשבועיים הוציא יו"ר לשכת השמאים, חיים מסילתי, מכתב הנחיה לחברי הלשכה, בשם מועצת השמאות הבינלאומית IVSC, בדבר התמודדות עם חוסר הוודאות שפוקד את השוק בימים אלה. לפי המכתב, השמאים מחויבים בתקופה הזו לציין במפורש בדוחות שהם כותבים שעקב המצב קיים חוסר ודאות מהותי בנוגע לשווי הנכס שנבדק על ידם. אפשרות אחרת היא לנקוט כמה גישות לאמוד שווי של נכס; הגישה הפופולרית הנהוגה בתחום הדיור המכונה "גישת ההשוואה", שגוזרת את שווי הנכס מעסקאות קודמות שבוצעו בנכסים דומים. במקרה של נכסים מניבים, השווי מחושב בדרך כלל לפי גישת היוון הכנסות, שמחשבת את סך דמי השכירות שבעל הנכס יקבל משוכריו, לפי התשואה המקובלת בענף ובסביבה.
בקרב שמאי מקרקעין היו כאלה שהציעו לשנות את השיטה בכל הקשור להערכת שווי דירות, ובמקום לאמוד את שוויין בשיטת ההשוואה, להתייחס אליהן כאל נכסים מניבים, ולחשב את שוויין לפי שיטת היוון ההכנסות. השמאי הממשלתי, אוהד עיני, מתנגד לכך. "אם צריך לשנות שיטת חישוב כל פעם שיש שפל או גאות - סימן שהיא לא שווה כלום", הוא אומר.
"תפקידו של שמאי אינו להמציא את השוק, אלא לצלם ולשקף אותו ולבטא במספרים את הפסיכולוגיה של השוק, איך שהוא רואה אותה, ואת זה הוא עושה באמצעות עסקאות. לא המצאות ואם אין עסקאות, אז שיסביר ויבהיר. לכן, כשהשוק נמצא בתנאי אי ודאות, אז גם השמאי נמצא באי ודאות, והוא צריך להסביר את זה ללקוח שלו - בין אם זה אדם פרטי, או בנק או חברה. כל היתר נתון לשיקולם", אומר עיני.
2. השמאים בעולם: בלי ביקור בנכס אסור לבצע שומה
המצב של חוסר הוודאות אינו ייחודי לישראל, כמובן, ובמקומות שונים גיבשו השמאים דרכים שונות להתמודד במצב.
תקני השמאות הבריטיים המכונים "הספר האדום" כוללים הנחיות ברורות למקרה של שומות במצבים של אי ודאות, ואחד מהם הוא לציין מפורשות בדוח שקיים בשוק מצב של אי ודאות, באופן שיהיה ברור למי שקורא את השומה, בדומה למכתב של מסילתי. ארגון השמאים הבריטי (RICS) מוציא לחבריו הנחיות והבהרות שוטפות ולאחרונה אף הוציא הבהרות שנוגעות לביקורים בנכסים, כי לחלקם לא ניתן להיכנס.
על פי ההנחיות, כששמאי אינו יכול לבקר בנכס או בחלק ממנו, עליו לעדכן בכך את מזמין העבודה ולקבל את אישורו להמשך העבודה בתנאים אלה. אם לדעת השמאי לא ניתן לבצע את השומה ללא ביקור בנכס - אסור לו לקבל עליו את העבודה. ואולי בבריטניה המצב פשוט יותר מאשר אצלנו, כי עקב ההתפשטות החמורה של המגפה, הממשלה הבריטית אוסרת על ביקורים בנכסים, ועל כן רוב השומות ובעקבותיהן גם רוב המשכנתאות - מוקפאות.
בגרמניה המצב שונה. שם קיים מושג של "שווי לצורך משכנתה", שאינו מבוסס על שווי שוק. אלא מעריכים משהו שנקרא "שומה לצורך משכנתה", שמזכיר בעקרון שומה שעורכים לדירה למטרת בטוחה. זאת, משום שהגרמנים סבורים, כי מחירי השוק משתנים ללא הרף, והפעולה של צילום שווי נקודתי קיים, לצורך הלוואה לתקופה כל כך ארוכה - אינה מתאימה. השמאי הגרמני צריך להעריך מה שלדעתו הוא הממוצע ארוך הטווח של ערכי השווי של הדירה. זו גישה סובייקטיבית, בניגוד למתודות הבריטית והישראלית, אבל גם היא לא יכולה להפיג ערפל במציאות של שינויים דרמטיים בתוך זמן קצר.
מוסדות התקינה השמאיים בכל העולם מוטרדים מהמצב שנגרם עקב הקורונה, ואולם ספק אם ניתן למצוא נוסחת פלא. עולם הנדל"ן הוא עולם שמגיב באיטיות לאירועים, בניגוד לשוק ההון שמראה הכול בשידור חי. המגעים על העסקאות איטיים, הדיווחים על עסקאות אורכים זמן רב, והעסקאות האחרונות שמדווחות באתר רשות המיסים, לדוגמה - בוצעו בפועל עוד לפני ה-15 במארס, שזה התאריך שבו הממשלה החלה לנקוט בצעדי הסגר וההגבלות.
3. הבנקים: "ממשיכים לממן באותו קצב"
הבנקים, הן בפן של הליווי היזמי והן בפן של המשכנתאות, הם בין הגורמים המוטרדים ביותר בתקופה כזו. כיצד הם פועלים בערפל הסמיך הזה? בנקאי בכיר אמר ל"גלובס" בעניין זה, כי "אכן השמאויות המתקבלות כיום מבוססות על עסקאות טרום קורונה ואינן מביאות בחשבון שינויים בשוק ככל שיחולו בהמשך.
"בנושא של ליווי פרויקטים ומימון קרקעות אנו מממשיכים לממן באותו הקצב תוך הפעלת שיקול דעת על נתוני השמאות. שיעור המימון תמיד לוקח בחשבון מגוון פרמטרים כגון איתנות פיננסית של הלקוח, ניסיונו, מיקום הפרויקט והערכת הביקושים. גם היום אנו מפעילים את אותו מנגנון בדיוק ונותנים משקל נוסף לאי הוודאות".
אותו בנקאי סבור כי אם משבר הקורונה יסתכם בכמה חודשים, תהיה לכך השפעה קלה יחסית על פרויקטים למגורים באזורי הביקוש. "כמובן שבענף המלונאות והמסחר אנו צופים השפעה גדולה הרבה יותר", הוא אומר.
4. בינתיים בארץ: עד אמצע אפריל עוד לא היו דרמות גדולות
בארץ כמה שמאים מדווחים כי פעלו בדרך הישנה של השגת מידע על עסקאות שנחתמו לאחר ה-15 במארס באמצעות עורכי דין ובנקים למשכנתאות. "אני שומע מקולגות שלי, שומע גם ממתווכים ומאנשי מקצוע שאני בקשר עימם, שאנו נמצאים בירידה דרסטית במספר העסקאות, והאתגר שלנו היום הוא להעריך שווי דירה על סמך נתוני העבר. וכשאני מדבר על העבר, אני מתכוון לעסקאות שהן למעלה מחודש, שנערכו במצב של שוק תקין ובריא, בעוד שכיום אנחנו נמצאים בתקופה של אי ודאות טוטאלית", אומר יו"ר מחוז חיפה בלשכת השמאים, אסף גסטפרוינד. "שמאים אכן מזהירים בשומות שלהם שאנו נמצאים במצב משברי שנגרם בעקבות המגפה, ושלא ניתן להעריך מה יהיה בעתיד. אבל שמאי לא אמור להעריך מה יהיה בעתיד, אלא מה שווי הנכס היום".
אז איך יודעים מה שווי הנכס העכשווי, כשאנחנו חודש בתוך משבר הקורונה? גסטפרוינד, שהמשרד שלו עושה עבודות שמאות עבור הבנקים, מקבל מהם חוזים של עסקאות. הוא מדבר עם עורכי דין ועם מתווכים כדי לשמוע לא רק על השורה התחתונה של העסקאות, אלא גם על הדינמיקה ועל האווירה שהובילו אליה - האם מישהו מהצדדים לחץ לשינוי מחיר העסקה, פוצץ את העסקה, נסוג וכדומה. המסקנה שלו היא, שבתחום הדיור אין דרמות גדולות, לפחות כשמדובר במצב באמצע אפריל.
"בדיקה שעשיתי על העסקאות שהגיעו אלי מהשבועות האחרונים הראתה שכולן היו בטווח מחירי השוק מלפני פרוץ הקורונה. מה שמיוחד כרגע, זה לא המחירים, אלא ההתנהגות של הרוכשים. בדרך כלל הם מגיעים אלי כמה שבועות אחרי החתימה על העסקה. במצב הנוכחי רוכשים בלחץ כדי 'לתפוס' ריבית נמוכה ולכן מטפלים בנושא המשכנתה מיד עם הרכישה,. בצורה כזו יש לי נתונים מזמן אמת", מספר גסטפרוינד.
אנשי נדל"ן אחרים מדווחים כי התופעה הבולטת ביותר בשוק הדירות היא לא ירידת מחירים, אלא התמעטות המכירות, כך שקשה להסיק מסקנות גורפות מהעסקאות הספורות שכן מתבצעות.
אז רק הזמן ייתן מענה לשאלות של מה יקרה למחירי הנדל"ן, ועד אז עסקאות ייחתמו תוך פשרה ולקיחת סיכון מצד כל הגורמים המעורבים. "הלקוח צריך להבין שהשמאי אינו נביא. הוא מספק לו את הנתונים, ואם יש אי ודאות, הוא ידגיש כי השוק בחוסר ודאות. את ההחלטה הסופית מה לעשות עם הנכס - חייב לקבל הלקוח", מסכם עיני.