דירות למכירה ולהשכרה / צילום: פאול אורלייב
רשות המסים פרסמה בסוף מרץ תקנות לשעת החירום הנוכחית תחת הכותרת "תקנות שעת חירום (נגיף הקורונה החדש)(דחיית תקופות בענייני הליכי מס)". בתקנות נקבעה "תקופה קובעת שמועדה מיום 22 למרץ ועד ל-31 לחודש מאי, והתקנות קובעות כי ביחס לסעיפים מסוימים בחוק מיסוי מקרקעין התקופה הקובעת לא תימנה".
קריאה מעמיקה של התקנות מלמדת כי דווקא בכמה עניינים מהותיים לא ניתן מענה בתקנות, ומוטב להרחיב בדחיפות את תקנות החירום גם ביחס אליהם. אתן כמה דוגמאות.
אין דחייה של הצהרה על עסקה ועל תשלום המס בגינה - חוק מיסוי מקרקעין קובע חובה להגשת הצהרה בגין עסקאות מקרקעין תוך 30 ימים מיום שנערכה בין הצדדים. זו הוראה מהותית שאין סמכות למנהל מיסוי מקרקעין להאריכה.
במרבית המקרים, הדיווח הינו מקוון. בדרך כלל עורכי הדין משדרים את העסקאות ממשרדם, אולם ישנם עורכי דין שאינם יכולים להגיע למשרדם בתקופה האחרונה ולשדר את העסקאות. למשל, עורכי דין שנמנים בקבוצות הסיכון שנסגרו בבתיהם עד יחלוף זעם, עורכי דין המתגוררים בערים שבהן קיים סגר (בני ברק, אלעד ועוד). במקרים אלו הדיווח ייעשה באיחור ויגרור קנסות.
בעקבות כך גם תשלום המס עלול להידחות והדבר יגרור הצמדה וריבית מיום עריכת העסקה.
אף שמדובר בעניין מהותי, אין סיבה שלא לדחות אותו, והראיה היא שנדחו מועדים מהותיים אחרים - כאלה שרשות המסים צריכה לעמוד בהם. למנהל מיסוי מקרקעין חובה למסור לנישום תוך 20 ימים ממועד הגשת ההצהרה הודעת שומה בהתאם לשומה העצמית שהגיש ומכוחה מונפק שובר לתשלום, וכמו כן יש למנהל מיסוי מקרקעין סמכות לבקר את השומה תוך שמונה חודשים מיום שההצהרה הוגשה לו. גם כאן מדובר בסעיפים מהותיים, אולם תקופות אלו הוארכו באופן שהתקופה הקובעת לא תימנה בהן.
אדם שלא יצליח למכור את דירתו יחויב במס שבח ובמס רכישה - הוראות סעיפים 49ב ו-49ג לחוק מיסוי מקרקעין קובעות כי אדם שרכש דירה רשאי למכור את דירת המגורים שברשותו תוך שנה וחצי מיום רכישת הדירה החדשה ועדיין יוכל ליהנות מפטור מלא ממס שבח, אף שבמשך תקופה זו הוא בעל שתי דירות. במקביל, הוראת החוק מאפשרת לקונה הדירה ליהנות מחישוב מס רכישה מופחת כדירה יחידה באם ימכור את דירת המקור תוך שנה וחצי. אם לא יעמוד בתקופה זו יאלץ לשלם מס רכישה בשיעור של 8%. שוב, אותה בעיה מזווית אחרת.
ההקלות הללו רלוונטיות בשוק מתפקד, אולם כידוע המגפה עצרה את שוק הדירות לחלוטין. קונים פוטנציאלים כלל אינם פוקדים דירות מחשש להידבק, או מתוך ציפייה לירידות מחירים. במצב זה, רבים אשר רכשו דירה חליפית קודם לפרוץ המשבר אינם מצליחים לעמוד בתקופת הגרייס וימצאו עצמם חייבים במס שבח במכירת דירת המקור.
מכירת שתי דירות קטנות ורכישת דירה חלופית - הוראות סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין מאפשרות מכירת שתי דירות קטנות בפטור מלא ממס שבח באם שתי הדירות נמכרות תוך שנה, וממועד מכירת הדירה האחרונה נרכשת דירה חלופית גדולה יותר תוך שנה. ברי לחלוטין שאדם שכלכל צעדיו בהתאם להוראות סעיף זה קודם לפרוץ המשבר ונמצא כעת בעיצומו של התהליך - ספק אם יוכל להשלים אותו. אי השלמת התהליך כדבעי תוביל לכניסה למלכודת מס כואבת.
קבלת אופציה ייחודית - כלי חשוב בחוק מיסוי מקרקעין מאפשר לקבל אופציה במקרקעין ולסחור בה לצדדי ג' תוך שנתיים מיום קבלתה, וזאת ללא כל חיוב במס רכישה ובמס שבח של מקבל האופציה. אם בעל האופציה לא יעמוד בתקופה זו, יראו בו כאילו רכש את המקרקעין ומכר אותם והוא יהיה חייב במס רכישה ובמס שבח. ברי לחלוטין כי במצב העניינים הנוכחי התקופה הנוכחית הינה "תקופה אבודה" ואין למנות אותה במניין השנתיים.
על המחוקק להוסיף בדחיפות לתקנות לשעת חירום התייחסות לנושאים מהותיים, שחלקם הובאו במאמר זה.
הכותב יוצא רשות המסים ועוסק במיסוי מקרקעין