עסקאות נדל"ן /צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב
תקופת המשבר הנוכחית מאלצת כמעט את כולנו לבחון לעומק את ההחלטות שקיבלנו ואת המשמעויות שלהן. חלק לא מבוטל מהציבור איבד את עבודתו, אחרים ספגו קיצוץ וכמעט כולם נמצאים תחת עננת חוסר ודאות. באקלים בעייתי זה אנו עומדים בפני תקופה של הקפאת עסקות ונסיגה מהן מסיבות רבות ומגוונות: קשיים כספיים וקשיי תזרים, חשש לירידה בערך הנכס, רצון להחזיק את הכסף קרוב ועוד.
גם מי שלא נפגע מהמשבר לוקח צעד אחורה ויושב על הגדר עד יעבור זעם, או עד שלפחות נראה לאן נושבת הרוח, והאם אנחנו בפני יציאה קרובה מהמשבר או המשך התבוססות בבוץ עד שקיעה במיתון חלילה.
מוכרי הנכסים שהרוכש נעלם להם ברגע האחרון נמצאים במצב מורכב - חלקם כבר התחייבו לרכישת נכס אחר וכעת ייתכן שיצטרכו לחשב מחדש את הסכום שיוכלו להקצות לכך - המשכנתאות יתייקרו, השומות שהבנקים יקבעו ככל הנראה יהיו שמרניות יותר ומוטות כלפי מטה, וזאת בלי להביא בחשבון כלל את האפשרות לאובדן או ירידה בהכנסה.
נקודה נוספת שרבים ממוכרי הדירות אינם מודעים אליה ויכולה להיות בעלת משמעות כלכלית גדולה היא היטל ההשבחה.
על מנת להשלים עסקה ולאשר את העברת הבעלות, בעלי הנכס הנוכחיים צריכים לשלם את ההיטל שנקבע, אבל מה קורה במקרה שבו הרוכש נסוג מהחלטתו?
על פי חוק התכנון והבנייה, לא ניתן לסגת משומה שניתנה בעקבות בקשה להיטל השבחה והיא מחייבת. ברגע שהוועדה המקומית הנפיקה דרישת תשלום שנשלחה לבעל הנכס, לא ניתן לבטל את השומה. את התשלום עצמו ניתן לדחות עד למועד שבו יבוצע מימוש בפועל, כלומר אם לא התבצעה עסקה בסופו של דבר, אין חובה לשלם את ההיטל וניתן להמתין לעסקה הבאה.
עם זאת, מוכרים רבים לא מודעים לכך שלמרות שניתן לדחות את התשלום, לא ניתן לדחות את הערעור! מרוץהזמן להגשת השגה על גובה ההיטל מתחיל ממועד קבלת השומה אצל בעל הנכס ואינו קשור למועד התשלום בפועל! חשוב להגיש השגה בזמן גם אם העסקה בוטלה.
שומה גבוהה שלא הוגשו לגביה ערעור והשגות, תיהפך חלוטה (סופית) ולא ניתן יהיה להחזיר את הגלגל לאחור. לצורך הגשת השגה על הבעלים לפנות לשמאי מטעמו, ההשגה תידון בפני שמאי מכריע ו/או בפני ועדת ערר. סכום ההשבחה הסופי שייקבע בתום הליך ההשגה והערעור יוצמד למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבניה, לפי הנמוך, עד למועד המימוש בפועל ורק אז יהיה צריך לשלמו.
מדובר בעניין חשוב מאין כמוהו - אנו עדים בשנה האחרונה לשורה של שומות והיטלים גבוהים ביותר שמוטלים בשלב ראשון, ולאחר הגשת ההשגות וביצוע הערעור יורדים לאפס או לסכומים פעוטים. בעיריית תל אביב נרשמו מקרים רבים מסוג זה ברובעים 3 ו-4, כאשר ההפרשים בין השומה הראשונית לזו שהתקבלה יכולים להגיע למאות רבות של אלפי שקלים ולעשרות אחוזים ועד מאה אחוז בחלק לא מבוטל מהמקרים.
בעל נכס לא זהיר או לא מרוכז יכול להחמיץ את ההזדמנות לערער על השומה, ולמצוא את עצמו עם שומה חלוטה הגוזרת עליו היטל לא מוצדק של מאות אלפי שקלים. לא תהיה הזדמנות שניה, והפערים כאמור הם אדירים. בתקופה זו נדרשת זהירות יתרה מכל מי שמוכר נכס, המלצתי למוכרי נכסים היא שיתנו דעתם לנושא היטל ההשבחה וימנעו עוגמת נפש ובכייה לדורות.
הכותבת שמאית מקרקעין ומשפטנית