הריסת הבניינים בפרויקט פינוי-בינוי ברחוב רקנאטי ברמת אביב / צילום: מיכל ארבל
ועדת הערר המחוזית תל אביב לפיצויים והיטלי השבחה קבעה בשבוע שעבר בהחלטה תקדימית כי היטלי ההשבחה בפרויקטי פינוי-בינוי יחושבו לפי הפער בין שווי הדירות הישנות של בעלי הדירות - לבין שווי הדירות החדשות. ועדת הערר, בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ, עסקה בשני עררים שנגעו לשומה מכרעת שניתנה על היטל השבחה בפרויקט פינוי-בינוי של חברת אשדר ברחוב רקנאטי ברמת אביב. על פי התוכנית שפורסמה למתן תוקף באוקטובר 2012, ייהרסו שלושה מבנים בני ארבע קומות, שבהם 96 דירות, ובמקומם יוקמו שלושה מגדלים של 17 קומות ובהם 198 דירות. ההריסה החלה לפני כשנה.
עו"ד מירה בורנשטיין, שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון שייצגה את בעלי הדירות במתחם רקנאטי בהליך, מבקשת להדגיש ש"ההחלטה אינה מטילה את תשלום ההיטל על בעל הדירה אלא רק קובעת את אופן התחשיב. בחוזי פינוי-בינוי, ללא יוצא מהכלל מוטל תשלום ההיטל על היזם אף שהחוק רואה בבעל הנכס כמי שחייב בהיטל. ההחלטה לא קבעה אחרת וממילא אין בכוחה לשנות הוראות חוזיות".
ההחלטה צפויה להגיע לערעורים משפטיים, וכבר עוררה מחלוקת בשוק - בין מי שרואים בה בשורה שתאפשר קידום פרויקטים, לבין מי שחושבים ששיטת החישוב החדשה דווקא תתקע פרויקטים.
האופטימיים: "הכדאיות של הפרויקטים תגדל"
עו"ד משה רז-כהן, מומחה בדיני מקרקעין ושותף במשרד רז-כהן, פרשקר ושות', "אף שיזמית הפרויקט אשדר ציפתה לפטור מלא מהיטל השבחה, נראה כי תוצאתה של ההחלטה היא הטובה ביותר האפשרית על מנת להפיח רוח בפרוייקטים של פינוי-בינוי תוך הגדלת כדאיותם הכלכלית.
"ההחלטה של ועדת הערר נכונה וצודקת, ומובילה לכך שיותר פרויקטים יהפכו לכדאיים כלכלית ויוכלו לצאת לדרך, זאת משום שהיטל ההשבחה שמתבסס על בחינת ההיטל שבו חייב כל דייר ודייר מובילה לסכום היטל נמוך יותר לעומת כל דרך אחרת. זאת בראש ובראשונה בשל זכאותם של רבים מבעלי הדירות לפטור מהיטל לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.
"לפטור זה זכאי כל אחד מהדיירים שימשיך, הוא או קרובו, ויגור בדירה במשך ארבע שנים לאחר אכלוס הפרויקט. מניסיוני ניתן לפטור בדרך זו עד כ-70% מכלל ההשבחה. אפילו אם הפרויקט לא זכה בפטור מהיטל עקב הכרזתו על ידי משרד הבינוי והשיכון, עדיין ניתן ליהנות מהפטור לפי 19(ג).
מה יקרה אם הדייר יעזוב אחרי פחות מארבע שנים?
עו"ד רז-כהן: "אם לאחר מתן הפטור עוזב הדייר את בית המגורים לפני שחלפו ארבע שנים, יוטל עליו החיוב באופן ישיר, וזה עשוי להגיע למאות אלפי שקלים. צריך אפוא לעגן סוגיה זו במסגרת הסכם בין היזם והדיירים. פתרון אפשרי אחד הוא העמדת ערבויות לדיירים שעלולים להידרש בתשלום כאמור. אפשרות טובה יותר היא יצירת אבחנה בין דיירים שיסכימו לנצל את הפטור ולהמשיך להתגורר משך ארבע שנים בפרויקט לבין יתר הדיירים, ולקבוע תמורה גבוהה יותר עבור אלו הזכאים לפטור. במקרה שכזה יהיה צודק והוגן, שאם הדייר יעזוב בטרם חלפו ארבע שנים, ייטול הוא על כתפיו את תשלום ההיטל".
שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין: "מדובר בהחלטה חדשנית ואמיצה אשר יכולה להיות בעלת משמעות רבה באפשרות להוציא פרויקטים של תמ"א והתחדשות עירונית לפועל. השינוי הסנסציוני בה הוא דרך החישוב החדשה של ההשבחה. בבדיקה אקראית שערכתי בכמה פרויקטים שאני מלווה התקבלה הפחתה של כ-30% בגובה היטלי ההשבחה בגישה הזו (אם כי כמובן שיש לבדוק כל מקרה לגופו).
"כדאי להזכיר כי הקורונה עצרה חקיקה מיועדת של הפחתת היטל ההשבחה מ-50% ל-25%, וברגע שתתחדש תביא הקלה משמעותית נוספת בדרך לפרויקט התחדשות עירונית. כמו כן המתודולוגיה שאומצה בהחלטת ועדת הערר מאפשרת לבעלי הדירות לנצל את הפטור הניתן עד 140 מטר, וזאת בתנאי שיגורו בדירה למשך ארבע שנים לפחות לאחר האכלוס. שלושת האלמנטים האלה יוכלו לסייע בהסרת חסם היטלי ההשבחה אשר כיום מונע משיעור לא מבוטל של הפרויקטים האפשריים לצאת לדרך".
עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, שותפה במשרד עו"ד עפר טויסטר, אומרת כי "עד להחלטתה זו של ועדת הערר היו גישות שונות באשר לאופן חישוב היטל ההשבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי. היו שמאים שסברו שיש לבחון את ההשבחה מבחינת של היזם, ולחייב בהיטל השבחה בגין רווח שהינו מעבר לרווח יזמי. גישה זו הביאה להיטל השבחה נמוך ביותר, אם בכלל. שמאים אחרים בחנו את היטל ההשבחה על פי הפער בין שווי הדירות הקיימות לבין מלוא זכויות הבנייה שהוקנו בתוכנית, תוך הפחתת אלמנטים של דחייה ושל חוסר ודאות. ביחס לגישה זו, עמדתה של ועדת הערר תביא ככל הנראה להפחתה בהיטלי ההשבחה, ובמרבית המקרים לתחשיב פשוט וודאי יותר".
לדברי עו"ד רועי שובל, ממשרד שובל-יושע, המתמחים בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, "ההחלטה פורשה בטעות כעלולה לפגוע בפרויקטים או בבעלי הדירות, אלא שלדעתנו המשמעות היא עשויה דווקא להיטיב עם מצבם: בשנים האחרונות עיריות שונות - לרבות עיריית ת"א - מצמצמות תוספת השטח שניתן לתת לבעלי הדירות בפרויקטים של פינוי-בינוי. ההחלטה של ועדת הערר תביא לכך שככל שהעיריות תצמצמנה את התמורות לבעלים הקיימים - כך ישולם לעירייה פחות היטל השבחה. אם עירייה לא תגדיל בכלל את דירות הבעלים, גם היטל ההשבחה שהיא תקבל בפרויקט ישאף לאפס. הואיל והיטלי ההשבחה דרושים לקופת העירייה, ההחלטה הזו תחייב אותן דווקא להפוך את מגמת הצמצום, ותחת זאת למצוא נקודת איזון אחרת שיש להניח דווקא תשפר את מצבם של בעלי הדירות, שמצידם, בהסכמה עם היזם, ממילא לא יישאו בנטל המס".
עו"ד עמי בן-יעקב ממשרד בן-יעקב, מציין: "הוועדה שמה את הדגש על התכלית הסוציאלית והציבורית/ממלכתית בקידומם של פרוייקטי פינוי-בינוי וזאת בנוסף לפרשנות הראויה של דיני המס כפרשנות מהותית, ולא פרשנות דווקנית.
"בסיפא להחלטה מדגישה הוועדה כי אין ללמוד גזירה שווה לענין עסקאות השוואה בין פרויקטים של פינוי-בינוי למקרים אחרים בהם לא נדרשה התערבות מתמרצת של המחוקק. לפיכך יהיה מעניין לראות כיצד תהיה ההתייחסות בעתיד לסיטואציות דומות כגון פרויקטים של תמ"א 38".
המסתייגים: "עצימת עיניים למצב המורכב בתחום"
לצד מי שסבור שההחלטה תיטיב עם הדיירים, עם היזמים ועם הרשויות, בענף יש רבים שסבורים כעת שההחלטה כפי שהתקבלה תפגע בתחום הפינוי-בינוי בכמה מישורים.
א. חשש לפגיעה בדיירים במהלך המשא ומתן
עו"ד דולפין מינצר כרמון, ממשרד מינצר, כרמון, נסים, אומרת כי: "אני חוששת שיזמים עלולים לנצל את החלטת ועדת הערר להפעלת לחץ על בעלי הדירות לקחת על עצמם את התשלום של היטלי ההשבחה אם אינם מתחייבים לגור בדירות, וזאת כדי שהיזם יוכל ליהנות מהפטור. זאת, למרות שלדעתנו ההחלטה לא יצר שינוי מהותי שצריך להשפיע על המו"מ בין היזמים לדיירים שכן ממילא כיום מביאים בחשבון שינויים בהיטלי השבחה בתחשיב של הפרויקט".
ב. פגיעה בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים
עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות', מציינת כי: "החלטת ועדת הערר מייצרת עוד אי ודאות ועוד סיכונים ליזמים המקדמים היום פרויקטים של פינוי ובינוי. בהחלטה מוזכרת האפשרות של הדיירים הוותיקים להשתמש בפטור מהיטל השבחה במקרה שגודל הדירה החדשה אינו עולה על 140 מ"ר ושהם מתכוונים לגור בה במשך ארבע שנים. גם זה מייצר עוד אי ודאות ליזם, כי על מנת לעמוד בפטור זה, על הדיירים לעמוד בכמה תנאים. את הפטור צריך להפעיל הדייר עצמו. במקרה שהדייר לא יסכים להפעיל את הפטור, או שהוא לא יתחייב לגור בדירה ארבע שנים וכו'. היזם ישלם. כלומר, היכולת של היזם להעריך מראש מה יהיה גובה היטל ההשבחה נפגעת.
"בפינוי-בינוי יש הרבה דיירים שבוחרים לשדרג דירות בתוך הפרויקט, יש דיירים מבוגרים שדווקא בוחרים דירות קטנות יותר, לעבור לדיור מוגן, לרכוש דירה חלופית וכדו', ולכן אנחנו רואים שוב ושוב כיצד המערכות השונות רק מקשות על האפשרות של פינוי-בינוי, בזמן שהממשלה ממשיכה להצהיר שפינוי-בינוי היא תוכנית בעלת חשיבות לאומית".
ג. פגיעה בתמריץ לרשויות המקומיות לאשר פרויקטים
דניאלה פז ארז, בעלים ומנכ"לית של חברת ייעוץ הנדל"ן "פז כלכלה והנדסה", מאירה בעיה נוספת והיא התמריץ שיצטמצם עתה לרשויות המקומיות לאשר פרויקטים של פינוי-בינוי: "החלטת ועדת הערר במחוז תל אביב צפויה להפחית משמעותית את האפשרות של רשויות מקומיות לגבות היטלי השבחה מפרויקטים של פינוי-בינוי. למעשה, בכל מקום שבו שווי זכויות הבנייה של התוכנית גבוה משווי דירות התמורה, תופחת ההשבחה לצורך חישוב ההיטל. מדיניות הוועדות כיום להפחתת היקף התמורה לדיירים ל 12 מ"ר ולעתים אף פחות מכך - תגרור הפחתה בהשבחה והפחתה בהיטל.
"להחלטה השלכה מהותית ביכולת הרשות לגבות ההיטל, שכן ייחוס ההיטל לדיירים מקנה להם ליהנות מפטור מהיטל השבחה במקרה ששטחה החדש של הדירה הוא פחות מ- 140 מ"ר וכל עוד הדיירים יתחייבו לגור ארבע שנים בדירה. התחייבות הדיירים הוותיקים לחזור לגור בדירותיהם תאפשר הפחתה ואף איפוס התשלום לרשות.
"לכן הנפגעות העיקריות מההחלטה הן הרשויות המקומיות שההכנסות שלהם יצטמצמו באופן משמעותי והמוטיבציה שלהן לקדם תוכניות גדולות של התחדשו עירונית ללא סיוע ממשלתי תפחת לאור העלויות הגבוהות הכרוכות בהתאמת התשתיות ומבני הציבור בפרויקטים של התחדשות.
ד. יש צורך בחקיקה ולא בהחלטות אד הוק של ועדות
עו"ד מירה בורנשטיין: "ההחלטה הנוכחית ממחישה את הצורך הדחוף בתיקון חקיקה שיקבע את נוסחת חישוב ההיטל בפרויקטים של פינוי-בינוי שימנע את המצב האבסורדי שבו היזם נאלץ לשלם עשרות מיליוני שקלים כדי להתחיל בבנייה בלא שיש לו ידיעה מהו סכום ההיטל הסופי. מדובר במצב שמשליך באופן קיצוני על כלכליות הפרויקט ולכן פרויקטים רבים מתעכבים שנים ארוכות עד להכרעה סופית בנושא היטל ההשבחה ובכך נגרם נזק לבעלי הדירות ולמשק כולו".
גד גרשון, סמנכ"ל לייזום בחברת שפיר מגורים, הוסיף כי "מדובר בהחלטה משונה שתכניס את הענף לבלבול נוסף על הקיים גם כך. אם ההחלטה הזאת תיושם, תקטן משמעותית מכסת הדירות החדשות בישראל. ברוב הפרויקטים הללו מדובר בדיירים קשיי יום שלעתים לא מצליחים לשלם אפילו דמי ניהול בבניינים החדשים, לכן זה בלתי סביר לדרוש מהם לשלם היטלי השבחה. אני צופה שכל עורכי הדין המייצגים בפרויקטים כאלה, יבקשו כעת מהיזמים ערבויות לנושא זה, ולבסוף התשלום יחזור ליזמים".
איך מחשבים את ההיטל
עו"ד מאיר מזרחי ממשרד מאיר מזרחי מסביר את המחלוקת שהגיעה לוועדת הערר.
הוועדה המקומית: ביקשה ליישם את הנוסחה הקבועה בחוק ולפיה ההשבחה תהא ההפרש בין שווי הזכויות לפני אישור התוכנית לבין שווי הזכויות לאחר אישור התוכנית, כלומר כולל את שווי הזכויות שמקבל היזם, אף שהדיירים שהם הבעלים החייבים בהיטל השבחה אינם נהנים באופן ישיר מזכויות אלה.
חברת אשדר: טענה כי יש לחשב את ההשבחה בהתאם לתקן 21, שבוחן את הפרויקט מבחינה כלכלית ומביא בחשבון את כל ההוצאות של היזם במהלך הפרויקט. הוצאות אלה מפחיתות את הערך הכלכלי של הזכויות ובהתאם מקטינות באופן ניכר את היקף ההשבחה.
ההחלטה: ועדת הערר בראשותו של עו"ד בנימין זלמנוביץ קבעה דרך שלישית בחישוב ההשבחה. ולפיה הדרך הנכונה לקבוע את היקף ההשבחה הינה מזווית הראייה של בעלי הדירות.
ההשבחה לפי התוכנית היא ההפרש בין שווי הדירות הקיימות לבין שווי הדירות העתידיות שאותן הן אמורים לקבל לאחר השלמת הבנייה. בחישוב זה, אין להביא בחשבון את הזכויות המוענקות ליזם הואיל וזכויות אלה אינן אלא תמריץ שניתן ליזם לצורך בניית הדירות החדשות של הדיירים.
לדעת עו"ד מזרחי, פרשנות זו לחוק אינה נתמכת בלשון החוק, אך היא נשענת על תכלית החקיקה בעניין פינוי ובינוי והיא הענקת פטורים ממס בגין מכירת הזכויות ליזם.