דירות להשכרה בגרמניה. לא ניתן לפעול נגד השוכרים בגין אי תשלום שכר דירה / צילום: Michael Sohn, Associated Press
אחת הסוגיות שעמן מתמודדות המדינות בעולם בעקבות המשבר היא ההקלה בדמי השכירות לשוכרי נכסים, אנשים פרטיים ועסקים. במדינות שונות קיימים הסדרים לדחיית דמי השכירות או סבסוד ההפחתה של דמי השכירות עבור בעלי הנכסים. לדעת אלדד כורש, השותף המנהל במשרד עוה"ד עמית פולק מטלון, המדינה היא שצריכה לשלם לעסק שסגר את שעריו.
"בסופו של דבר, מי שגרם לזה שעסק יסגור את שעריו, זה לא הנגיף אלא המדינה", אומר עו"ד כורש. "המדינה היא זו שהוציאה צווים והנחיות וגרמה לכך שסגרו את השמיים וסגרו בתי עסק, ולכן המדינה צריכה לשלם על זה.
"מדינות ברחבי העולם הבינו שזה הזמן שלהן 'להיכנס מתחת לאלונקה'. הבינו שזה לא הוגן לגרום לבתי משפט להכריע בין בעלת העסק המסכנה שצריכה לשלם שכירות וארנונה ומשכורות, לבין ניצולת השואה שחיה מהשכירות הזו. יש הבנה שהמדינה היא שסגרה, והיא זו שתפצה - אם בתשלום מלא ואם חלקי, אך בכל המקרים יש התייחסות לדמי שכירות, והמדינה מבינה שהיא לא יכולה לגלגל את זה לא על המשכיר ולא על השוכר. מדינות שונות ברחבי העולם מצאו פתרונות מהירים לעניין זה - שבדיה, ארה"ב, נורבגיה, איטליה".
לא ישראל.
"בישראל נכון לכרגע, המדינה עדיין לא עשתה עם זה כלום".
"כל הסכסוכים בין שוכרים למשכירים בשאלה האם המגפה היא כוח עליון תגיע קודם כול לשופטים בערכאות נמוכות, ובין 500 שופטי השלום יהיו פסיקות כאלה ואחרות.חלק מהתביעות יגיעו לבתי המשפט המחוזיים שגם שם יהיו פסיקות שונות, עד שזה יגיע להרכב מורחב בעליון, אז ניקח את מערכת המשפט לשבע-שמונה שנים של הרפתקה כזו, עם מאות אלפי תביעות ואלפי או עשרות אלפי ערעורים?
"זה במקום שהמדינה תבוא ותגיד: אני מבינה שמוסרית זה לא הוגן, ואני מפצה, ותפרסם חוק ברור בעניין.
"אני לא יודע להגיד אם המדינה צריכה לשלם הכול, או 80% והיתר יחולק בין המשכיר לשוכר, או משהו אחר. אבל מכל מקום האחריות המרכזית היא על כתפי המדינה. למדינה גם צריך להיות אינטרס לקחת אחריות, כי אחרת עסקים יקרסו, תהיה תגובת שרשרת, וייגרם כאוס".
האם המדינה יכולה לפצות רטרואקטיבית? יש הרבה עסקים שחששו להסתכן באי תשלום דמי שכירות, ופשוט שילמו.
"המדינה צריכה לבוא ולומר שהיא מפצה בגין דמי שכירות ממועד מסוים ואילך, ומי שיוכיח ששילם, צריך לקבל את התשלום הזה מהמדינה. אלה שהיו הגונים ושילמו לא צריכים להיענש.
"המדינה צריכה לקחת על עצמה את תשלום דמי השכירות לעסקים שנסגרו בתקופה הזו, וגם אם יהיו 10% שייהנו מזה שלא בצדק, אל תפגע ב-90% האחרים. זה לא הזמן להיות קטנוני.
"יש דרך לעשות את זה, למשל, שמי שמקבל את הפיצוי הזה, יחתום על תצהיר וייתן ערבות אישית שהצהיר אמת, ואם יתברר שרימה, ישלם את הכסף עם ריבית והצמדה, וגם אם כמה מאלה שהצהירו רימו ולא נתפסו, עדיין לא שווה בשביל זה 'להרוג' את כל השאר".
מה לגבי הלוואות בערבות מדינה?
"הערבות היא בשיעור של 15% מהסיכון, בעוד שבמדינות רבות בעולם המדינה ערבה ל-80-90%. ברור שכשהבנק יודע שהמדינה ערבה רק ל-15%, אין לו תמריץ וזו אולי גם חוסר אחריות מצדו לתת את ההלוואה, בניגוד למצב שבו המדינה הייתה ערבה ל-80%-90%. אז דורשים שהבנקים ייתנו הלוואות לעסקים בסכנת קריסה, כשהמדינה נותנת ערבות מאוד נמוכה. אין בזה היגיון. המדינה יכולה גם לעודד עסקים להחזיר את העובדים לעבודה, על ידי זה שתהפוך את ההלוואה למענק, לאותם עסקים שיחזירו את העובדים שלהם".
ומה לגבי הוצאות שכר דירה של פרטיים? יכול אדם לבוא ולטעון: כתוצאה מהקורונה הוצאתי לחל"ת ואיני יכול לשלם שכר הדירה.
"ברגע שהמדינה משלמת דמי אבטלה (חל"ת) היא לקחה אחריות, היא רק מגדרת את זה. כשאתה מתחייב להתחייבויות כספיות כמו שכר דירה, אתה צריך לקחת בחשבון שינוי במצב. זה לא כמו שוכר של בית עסק, כך שהסבירות לתקוף את זה היא נמוכה".
הסדרים לגבי דמי שכירות במדינות השונות
צ'כיה:
ממשלת צ'כיה העבירה חוק הקלה בשכר דירה . תשלומי שכר דירה במהלך תקופת הסגירה נדחים עד סוף יוני 2020 ויש להחזירם עד סוף דצמבר 2020. דמי השירות אינם נכללים ויש לשלם אותם באופן שוטף. לא ניתן לסיים את חוזה השכירות במהלך תקופת הסגירה. כמו כן הממשלה הודיעה על חקיקה להארכה ודחייה של כל תשלומי הריבית בהלוואות שניתנו לשוכרי נכסים.
גרמניה:
ההוראות מתייחסות לתקופה אפריל עד יוני. השוכרים חייבים את מלוא דמי השכירות בגין התקופה הנ"ל אולם הם רשאים לדחות את התשלום עד אוגוסט 2022 כנגד ריבית שנתית של 8.12%. לא ניתן לפעול נגד השוכרים בגין אי התשלום. בחודש יולי 2020 חוזרים לפעול על פי ההסכמים הקיימים.
אנגליה:
גם באנגליה הוצאו הוראות דומות לגבי החודשים אפריל עד יוני . לא ברור לאיזה תקופה ניתן לדחות את דמי השכירות והאם הדחייה מחויבת בריבית. מצד שני, המשכירים רשאים לעשות שימוש בבטחונות שהשוכרים הפקידו בגין הסכם השכירות.
שווייץ:
הוראות דומות לאנגליה.
צרפת:
שוכרים שחויבו לסגור את העסק שלהם מכוח הוראות מחייבות, יכולים לדחות תשלומים והמשכיר אינו יכול לנקוט מולם צעדים. שוכרי משרדים אינם מוגנים למעט במקרה שהפעילות שלהם נסגרה לגמרי.
שבדיה:
הממשלה הודיעה על חבילת סיוע של 455 מיליון אירו במטרה לסבסד הפחתות דמי שכירות שביצעו בעלי נכסים בתקופה אפריל עד יוני לשוכרים שהעסק שלהם נפגע בעקבות הוראות הבידוד (מלונות, מסעדות). היקף הסבסוד הוא עד 50% מהיקף ההפחתה ולא יותר מ-25% מדמי השכירות המקוריים.
איטליה:
הקלה בשכר דירה: זיכוי מס (החזר) השווה ל-60% מדמי השכירות בחודש מרץ מוענק לחנויות.
ארה"ב:
349 מיליארד דולר עבור הלוואות לעסקים קטנים לתשלום שכר עבודה, שכר דירה ותשלומי משכנתה, באמצעות הבנקים המסחריים. חלק ההלוואה המשמש לכיסוי עלויות שכר, ריבית למשכנתה, שכר דירה מיום 15 בפברואר ועד 30 ביוני 2020 יהיו בתנאים שמבחינה כלכלית ניתן לראות בהם מענק לתשלום דמי השכירות.
איסוף הנתונים: עו"ד אלדד כורש, באמצעות אנשי נדל"ן ומשרדי עו"ד ורו"ח במדינות השונות